С момента присоединения новых территорий к Москве цены в строящихся жилых комплексах и микрорайонах выросли, а в некоторых новостройках они вплотную приблизились к «старомосковским». Между тем в Новой Москве все еще можно найти очень доступное жилье.
По данным аналитиков, на территории Новой Москвы реализуются порядка 35 жилых комплексов, большая часть из них находятся в границах Новомосковского административного округа.
«К эконом-классу относится порядка 30% от общего объема предложения квартир в новостройках Новой Москвы. Наибольшая часть приходится на комфорт-класс - 65%, наименьшая на бизнес-класс - 5% от общего количества реализуемых квартир»
Марина Тимашова, «Сити-XXI век»
В данной локации только один жилой комплекс относится к бизнес сегменту (ЖК «Дубровка»), остальные проекты – жилье эконом- и комфорт-класса. Причем, как пояснил Александр Энгель, руководитель отдела новостроек ГК «МИЦ», с 2012 года в Новой Москве доля жилья эконом-класса практически не изменилась.
По данным ГК «МИГ-Недвижимость», диапазон средней стоимости 1-комнатных квартир – от 1,9 до 3,5 млн рублей при средней стоимости 1 кв. м 44-70 тыс. рублей. Диапазон средней стоимости 2-комнатных квартир – от 2,5 до 3,5 млн рублей при средней стоимости 1 кв. м 44-60 тыс. руб. Диапазон средней стоимости 3-комнатных квартир – от 3,6 до 4 млн рублей при средней стоимости 1 кв. м 44-54 тыс. руб.
Самые дешевые жилые комплексы располагаются на территории Троицкого административного округа, в удалении от магистралей Калужского и Киевского шоссе, в 40-60 км от МКАД.
«Как правило, на рынке Новой Москвы наименьшей стоимостью характеризуются малоэтажные комплексы, расположенные на удалении более 30 км от МКАД, в отдалении от крупных городов, и, соответственно, в которых отсутствует социально-бытовая инфраструктура в том объеме, в котором она существует в крупных населенных пунктах. В таких проектах за счет множества факторов застройщик имеет возможность оптимизировать свои затраты и в результате сформировать покупателю интересное ценовое предложение», - говорит Александр Энгель.
Самые доступные квартиры в ЖК «Борисоглебское» (проверен Тайным покупателем), бюджет покупки – 1,9 млн руб. (1-комнатная квартира площадью 33,4 кв. м на первом этаже), минимальная цена квадратного метра – 50 тыс. руб. ЖК «Борисоглебское» находится в 42 км от МКАД по Киевскому шоссе. Это малоэтажный комплекс, в состав которого входит полный набор внутренней инфраструктуры: 2 школы, 3 детсада, спортивно-оздоровительный комплекс, торговый и многофункциональный центры, православный храм. Срок сдачи - 4 кв. 2016 г. «В ЖК «Борисоглебское» используется современная, низкая по себестоимости строительства технология, которая позволяет снизить капитальные затраты и реализовывать квартиры по конкурентной цене», - поясняет Мария Литинецкая, генеральный директор компании «Метриум Групп».
На первом этаже ЖК «Спортивный квартал» реализуются квартиры-студии площадью 25,94 кв. м без отделки. Цена - 2,36 млн рублей. «Спортивный квартал» - это жилой комплекс комфорт-класса, который строится в самом центре Новой Москвы, в 12 км от МКАД между Киевским и Калужским шоссе. В проект включено строительство школы на 550 мест, детсада на 180 мест, спортивных и детских площадок, пешеходных и велосипедных дорожек, паркинга. В центральной части жилого квартала будет расположена одна из самых крупных в России школ олимпийского резерва, доступ в которую получат все жители комплекса. Срок сдачи новостройки – 2 кв. 2015 г.
Минимальная цена 1-комнатной квартиры площадью 38 кв. м в ЖК «Легенда» - 2,8 млн руб. Новостройка возводится в 23 км от МКАД по Калужскому шоссе, в южной части Троицка. Помимо жилых домов девелопер построит детский сад на 180 воспитанников, школу на 480 учащихся, два торговых центра. Кроме того, будущие новоселы смогут пользоваться развитой инфраструктурой города. Срок ГК – 3 кв. 2016 г.
| Название ЖК |
Застройщик |
Локация |
Срок ГК |
Тип квартиры |
Цена, руб. |
| «Борисоглебское» |
«Апрелевка С2» |
ТАО |
4 кв. 2016 г. |
1-комнатная (33,4 кв. м) |
1 900 000 |
| «Спортивный квартал» |
«СтройПлюс» |
НАО |
2 кв. 2015 г. |
Студия (25,94 кв. м) |
2 360 000 |
| «Легенда» |
«ИнвестСтройГрупп» |
ТАО |
3 кв. 2016 г. |
1-комнатная (38 кв. м) |
2 800 000 |
| «Кутузовские березы» |
«Деловой двор» |
ТАО |
4 кв. 2015 г. |
1-комнатная (42 кв. м) |
2 075 000 |
| «Железнодорожная, 39» |
ГК «СУ-155» |
НМАО |
4 кв. 2015 г. |
Студия (24 кв. м) |
2 400 000 |
Как объяснила Ирина Доброхотова, председатель совета директоров компании «БЕСТ-Новострой», низкие цены в отдельно взятых проектах связаны с низкой стадией строительной готовности либо с большей удаленностью от МКАД. В целом же готовность новостроек в Новой Москве очень высокая: только 7% корпусов на начальной стадии.
«67% покупателей квартир в Новой Москве рассматривают их в целях собственного проживания, поэтому довольно придирчиво оценивают состав инфраструктуры перед покупкой. В дешевых проектах социальная инфраструктура тоже предусмотрена, включая школы и детские сады»
Ирина Доброхотова, «БЕСТ-Новострой»
Транспортная доступность дешевых новостроек Новой Москвы, как правило, низкая или средняя, так как удаленность от МКАД в данном направлении сочетается с отсутствием на большей части территории ж/д транспорта. То есть добраться до подобных районов можно либо на автомобильном общественном транспорте (от метро «Теплый стан», «Юго-Западная», «Бульвар Дмитрия Донского»), либо на личном.
«Проекты с наиболее доступными по стоимости предложениями находятся в удалении от ж/д станций, что негативно сказывается на их транспортной доступности»
Елизавета Гудзь, «НДВ-Недвижимость»
Между тем на 2015 г. в Новой Москве запланировано открытие станций метро «Румянцево» и «Саларьево», которые станут продолжением Сокольнической линии. В перспективе это должно улучшить транспортную доступность присоединенных территорий и, как следствие, повысить цены в новостройках. Однако эксперты уверены, что кардинально ситуацию открытие станций не изменит. «Эти станции находятся не так уж далеко от МКАД и ближе к Киевскому шоссе, тогда как наибольшие объемы возводятся, например, в Коммунарке и в Ватутинках, жители которых новыми станциями пользоваться не смогут – им ближе добираться до «Теплого Стана». Непосредственно возле «Румянцево» и «Саларьево» новостроек нет (проект «Румянцево» - долгострой), поэтому едва ли открытие станций скажется на ценообразовании, тем более в удаленных объектах», - говорит Ирина Доброхотова.
Иными словам, открытие метро положительно повлияет на стоимость жилья в ближайшем поясе Новой Москвы, в объектах, расположенных поблизости. Что же касается дешевых новостроек, которые, как мы выяснили, сосредоточены на расстоянии свыше 30 км от МКАД, на их цену, скорее всего, «Румянцево» и «Саларьево» будут влиять незначительно.
Мария Литинецкая также убеждена, что процесс увеличения стоимости квадратного метра происходит не в один момент после анонсирования строительства новой станции, он распределен во времени. Обычно максимальный рост приходится на последний год перед вводом метро в эксплуатацию. Так как срок ввода станций «Румянцево» и «Саларьево» назначен на середину этого года, и работы по строительству завершаются, увеличение цен уже произошло.
Возможно, что на дальнейшее увеличение стоимости повлияет строительство линии скоростного трамвая, что улучшит транспортную доступность удаленных жилых комплексов.
Говоря о перспективах роста цен в новостройках Новой Москвы, эксперты сходятся во мнении о том, что квадратный метр будет дорожать. «Способствовать этому будут такие факторы как инфляция, рост курса доллара, удорожание проектного финансирования и увеличение себестоимости строительства, – говорит Александр Энгель. – Не стоит забывать и про изменение цены за счет роста стадий строительной готовности».
«Рынок новостроек Новой Москвы на протяжении последних лет является фаворитом роста, поэтому даже в неблагоприятных макроэкономических условиях, в которых сейчас находится рынок недвижимости, здесь неизбежен рост выше, чем в других локациях»
Елена Чегодаева, ГК «МИГ-Недвижимость»
В то же время, аналитики прогнозируют снижение спроса на недвижимость уже к весне 2015 г. Коснется это и проектов в Новой Москве, на что застройщики, скорее всего, отреагируют снижением цены – только так они смогут привлечь покупателей и достраивать свои объекты.
«С одной стороны, с учетом ожидаемого спада спроса, стоимость жилья расти не должна. С другой стороны, повышение стоимости строительных материалов приведет к росту цен. Однозначный ответ на данный вопрос дать пока сложно, необходимо смотреть как будет развиваться ситуация», - поясняет Марина Тимашова, директор по маркетингу и рекламе девелоперской компании «Сити-XXI век».
Дата публикации 05 февраля 2015
