Принципы организации жилых кварталов – плотность, расстояние от домов до дорог, ширина тротуаров, площадь парковок и газонов – диктуют нормы градостроения и правила землепользования и застройки. В большинстве стран эти нормы пересматривают каждые десять-пятнадцать лет, но Россия в их число не входит. Некоторые положения градостроительной политики у нас остались с начала прошлого столетия, а последние кардинальные изменения в них вносились в 60-е. Возникающее у некоторых девелоперов желание «построить что-то необычное» почти всегда разбивается о стену давно устаревших правил.
Квартал Дефанс в пригороде Парижа
Вековая история существования отечественных норм застройки – не преувеличение. К примеру, требования по инсоляции квартир действуют с 1920-х годов, когда в стране (тогда еще советской) свирепствовали туберкулез и рахит, для борьбы с которыми и было важно наличие дневного освещения. Принятые в свое время нормы противопожарной безопасности (широкие проезды, площадки для разворота, определенное расстояние между зданиями), по признанию экспертов, мешают развитию сегмента коттеджной застройки. Требования по размещению детских садов и школ в отдалении от жилых домов порождают унылые пространства внутри кварталов. А пустоту застройщики компенсируют высокой этажностью домов, на выходе получая все однотипные «гетто» с дворами-пустырями.
|
|
За рубежом комбинаты, специализирующиеся на панельном домостроении, постоянно находясь в условиях жесткой конкурентной среды, разрабатывали новые проекты, приобретали новое оборудование. Поэтому их продукт сегодня выглядит гораздо привлекательнее наших «типовых серий». У нас обстоятельства складывались таким образом, что у домостроительных комбинатов долгое время не было необходимости совершенствовать свой продукт. По сути, они занимаются этим только последние 15 лет.
Ирина Наумова, заместитель генерального директора по маркетингу и PR «НДВ-Недвижимость»
|
.jpg "Район Кэнэри-Уорф в Лондоне")
Район Кэнэри-Уорф в Лондоне
Не высотками едиными…
В Европе от принципов многоэтажной застройки постепенно отказываются. О том, чтобы застраивать высотками исторический центр старых городов, речь вообще не идет. Достаточно вспомнить парижский Дефанс или лондонский Кэнэри-Уорф – деловые кварталы вне исторических центров мегаполисов.
|
|
Все большее распространение в европейских странах получает малоэтажное строительство; спальные районы представлены двух-четырех этажными домами. Высотные здания – это обычно бизнес-центры или кварталы жилья экономкласса.
Вартан Погосян, директор департамента маркетинга TEKTA GROUP
|
|
|
В Европе много малоэтажных домостроений с благоустроенной территорией, кроме того, там отлично развиты ближайшие к крупным городам районы. Исторический центр старинных европейских городов, как правило, без крупных новостроек.
Ирина Кирсанова, заместитель генерального директора по маркетингу «Пересвет-Инвест»
|
Можно было бы говорить, что и в Москве придерживаются подобных принципов: в центральной части столицы (к примеру, на Остоженке) строят невысокое элитное жилье с тихими благоустроенными дворами. А вот дальше от центра проекты, даже премиум-сегмента (Mirax Park, «Тихомирово», «Новая Остроженка», «Алые паруса», «Воробьевы Горы», деловой район «Москва-Сити») растут в высоту и отличаются масштабностью.
Популярные проекты Москвы с малоэтажными новостройками
Коттеджный поселок «Ы» (ЖК «Золотые ключи 2»): четыре корпуса, в каждом – 21 таунхаус площадью 210-340 кв. метров. Центральные коммуникации.
МФК «Фьюжн парк»: четыре корпуса переменной этажности (от 5 этажей) в ретростиле образуют два полузамкнутых внутридворовых пространства. Подземный паркинг, фитнес-центр с бассейном, SPA-центр, кафе, офисы.
ЖК «Одиннадцать Станиславского»: пять клубных домов (3-6 этажей), парк во внутреннем дворе, фонтан, цветники.
ЖК «Золотые ключи 2»
Панель: плюс или минус?
Панельная застройка получила активное развитие в столице во времена Хрущева, когда на смену величественной «сталинской» архитектуре пришли непримечательные, но быстровозводимые строения без излишеств. Типовое панельное домостроение процветало вплоть до новой эпохи капитализма, и только тогда в престижных районах города стали появляться новые, интересные и комфортные жилые комплексы.
На вопрос о том, почему однотипных панельных домов в Москве так много, обычно отвечают: потому что панельное домостроение экономически более выгодно. Готовые панели собирают на месте быстро, высокая квалификация рабочих для этого не требуется. Дома строят оперативно, квартиры в них обходятся недорого и хорошо продаются. В силу всех этих факторов панель ассоциируется у покупателей с простотой, некоторой примитивностью и, как следствие, не слишком высоким качеством.
Между тем, специалисты настаивают: современная панель – не аналог хрущевской. Например, квартиры в новостройках серии П-44Т удобны, технология позволяет планировать широкие входные группы, эффектные эркеры, просторные лоджии (как в ЖК «Нахимово»). Особо отмечают новую серию «ЕвроПа» (европейская панель), которую вывела на рынок группа ЛСР. По этой технологии возводят и высотки, и малоэтажные комплексы (по ней построены ЖК «Сакраменто» и ЖК «Новое Нахабино»). Главное отличие серии – отсутствие межпанельных фасадных швов. Сами дома за счет отделки цветной штукатуркой выглядят интересно и совсем не похожи на типовую панель в привычном понимании. Квартиры в них – теплые, с просторными кухнями и прихожими, гостевыми санузлами, кладовыми – пользуются высоким спросом.
ЖК «Нахимово»
Что мешает хорошему застройщику?
Выходит, строить в Москве умеют, и даже внедряют новые технологии, пытаясь по возможности «очеловечить» облик столицы. Но большинство новых районов по-прежнему не отличить один от другого. Чиновники в этой ситуации грешат на застройщиков: реформам в градостроении якобы мешает ориентация девелоперов на сроки. Чем быстрее будет построен дом, тем меньше рисков несет компания. Чем меньше усилий тратится на эксперименты, тем скорее удается завершить проект и получить прибыль. Мало кто из участников процесса задумывается о вопросах урбанистики; выбирают работу по принципу «быстро и недорого». Застройщики, в свою очередь, жалуются на непосильную нагрузку и чрезмерно высокую себестоимость жилищного строительства.
|
|
Существенные затраты в структуре расходов девелоперов связаны с подводкой инженерных сетей и дорог, подключением к инженерным сетям и строительством социальной инфраструктуры. Нужно принимать меры, направленные на снижение затрат девелоперов, увеличивать прозрачность таких затрат и оптимизировать правила застройки, совершенствовать правовые механизмы совместной с органами власти реализации проектов по строительству инфраструктуры в рамках государственно-частного партнерства.
Василий Шарапов, юрист «Сити-XXI век»
|
ЖК «Одиннадцать Станиславского»
Говоря проще, если бы государство могло снять с девелоперов часть нагрузки и пересмотреть принципы застройки, возможно, у тех, кто ведет строительство, было бы больше желания работать с фантазией, а не исключительно ради прибыли.
|
|
Если государство ближайшие лет десять будет хотя бы четверть бюджета вкладывать в инфраструктуру, не «латая дыры», а создавая мощности «с запасом» (при дорожном строительстве, организации общественного транспорта, в электроснабжении и водоснабжении), тогда у нас появятся все предпосылки для появления уютных одноэтажных пригородов на уровне американских и малоэтажных элегантных кварталов по аналогии с Европой.
Ирина Наумова
|
Вопрос о том, пойдет ли власть навстречу пожеланиям тех, кто строит жилье, и если да, то как скоро это произойдет, пока остается открытым.
Дата публикации 31 июля 2013
