Не всем планам застройщиков и ожиданиям покупателей суждено сбываться. Бывает, что вместо заявленного проекта на рынке появляется новостройка иного класса или с другими параметрами, а то и вовсе не появляется. Изучая обстановку на рынке первичной недвижимости Москвы в последние годы, сложно не вспомнить пословицу «Хочешь насмешить Бога — расскажи ему о своих планах». Эксперты назвали разные причины, по которым столичные девелоперы вносят коррективы в свои проекты.
Новостройки и кризис
Самые значительные изменения в проектах обычно провоцирует кризис – в стране в целом либо в работе конкретного застройщика. В 2008-2009 годах, когда рынок оказался под угрозой остановки (слишком сильно ударил мировой финансовый кризис по карману покупателей), в большинстве строящихся комплексов увеличивали число квартир за счет сокращения их площади. Тенденция затронула даже элитные проекты. В топовых домах люксового сегмента «Гранатный, 6» и «Гранатный Палас» («Гранатный, 8») изначально площади квартир составляли 400–500 кв. метров. После того как квартиры поделили на 200–250 кв. метров, они, по признанию специалистов Chesterton, разошлись как горячие пирожки. В проекте «Итальянский квартал» после уменьшения площадей (со 150–170 до 100–120 кв. метров) количество квартир выросло на 30–40%. Класс проекта был снижен, но темпы продаж, с учетом сложного периода на рынке, оказались отличными.
|
|
Менять в проекте какие либо параметры довольно сложно и затратно, поэтому заставить застройщиков что-либо корректировать могут только очень серьезные причины.
Партнер компании Chesterton Екатерина Тейн
|
Личный кризис застройщика или стесненность в средствах как раз и есть еще одна из таких серьезных причин. Чаще всего, чтобы «вырулить» из затруднительного положения, компания меняет классность проекта: к примеру, экономит на отделке входных групп, фасадов и квартир. К слову, отделка сама по себе тоже может считаться корректировкой проекта. Первые квартиры в новостройке приобретают чаще в инвестиционных целях, и отделка не относится к числу приоритетов покупателя. А по мере строительства дома ситуация меняется, и полностью готовые квартиры становятся востребованными.
|
|
С ростом известности проекта на рынке и повышением доверия к нему среди клиентов растет доля покупок «для себя», и появляется потребность в такой дополнительной опции, как отделка квартиры под ключ.
Руководитель департамента аналитики и консалтинга «НДВ-Недвижимость» Елизавета Гудзь
|
ЖК «Гранатный, 6»
Новостройки и Генплан
Градостроительная политика столицы в последнее время занимает умы всех без исключения участников рынка недвижимости. Одно дело – когда планы правительства по застройке имеют некое общее направление и рекомендательный характер. Совсем другое – когда нововведения напрямую отражаются на конкретных новостройках. Скажем, нормы по плотности и высотности могут существенно изменить первоначальный проект. Причем часто застройщики виновны сами, поскольку не соблюдают требования, прописанные в инвестконтракте: надстраивают лишние этажи, расширяют площадь застройки и так далее.
В Москве массовое изменение проектов наблюдалось после прихода к власти Сергея Собянина. В компании Kalinka Real Estate Consulting Group отмечают, что сформированная мэром градостроительно-земельная комиссия пересмотрела более 1300 инвестконрактов, и по 128 из них были приняты решения в сторону уменьшения площадей.
|
|
В большинстве случаев требования уменьшить этажность и количество квартир вполне обоснованны: одна из основных задач правительства Москвы – остановить перегрузку центра транспортом и людьми, разгрузить транспортные магистрали.
Заместитель генерального директора Kalinka Real Estate Consulting Group Алексей Сидоров
|
Последние пару лет государство стремится регулировать жилищное строительство. Сегодня политика застройки направлена на стимулирование рынка. Уменьшено количество процедур для получения разрешений на строительство (с 42 до 14), хотя масштабные и высотные проекты администрация по-прежнему согласовывает неохотно, опасаясь неравномерной нагрузки на транспортную инфраструктуру. Вместе с тем в последнее время стали появляться разрешения, которые уплотняют застройку в центре. В компании Chesterton отмечают, что рынок отреагировал быстро: только за первое полугодие 2013 года в премиальном сегменте анонсировано 16 новых проектов, а это на треть больше, чем за весь прошлый год.
ЖК «Grand Deluxe на Плющихе»
«Сейчас работы по пересмотру инвестконтрактов в старых границах Москвы уже завершены. В основном решения принимались в сторону уменьшения объемов строительства, увеличения доли инфраструктуры», – говорит генеральный директор компании «МИЭЛЬ-Новостройки» Софья Лебедева. По данным компании, в общей сложности в Москве было отменено строительство более чем 11 млн кв. метров жилья.
Отмена строительства в Москве
-
Кварталы 14-15 в Дорогомилово (территория Бадаевского пивоваренного завода и завода им. Сакко и Ванцетти): отменено строительство свыше 108 тысяч кв. метров жилья.
-
МФК «Сетунь-хиллс»: отменено строительство многофункционального комплекса и жилых домов общей площадью более 1,5 млн кв. метров (инвестор – компания «Интеко»).
-
Жилой комплекс на ул. Косыгина: с ФГБУН «Институт химической физики им. Н. Н. Семенова РАН» расторгнут контракт на строительство 57,7 тысячи кв. метров жилья.
-
МФК на ул. 26 Бакинских комиссаров: с ИК «Восток-Запад» расторгнут контракт на возведение около 30 тысяч кв. метров недвижимости.
-
«Москва-Сити»: общая площадь проекта сокращена на 500 тысяч кв. метров (причина – неготовность транспортной инфраструктуры).
-
Проект «Авиапарк»: по решению градостроительной комиссии снижен с 280 тысяч до 110 тысяч кв. метров объем офисов и повышен объем апартаментов (со 120 тысяч до 156 тысяч кв. метров).
-
ЖК «Grand Deluxe на Плющихе»: сокращена общая площадь застройки со 104 тысяч до 46 тысяч кв. метров.
«Москва-Сити»
Новостройки и текущее состояние рынка
Чем масштабнее проект и чем дольше сроки его реализации, тем больше вероятность, что в первоначальный план внесут изменения. Если строительство ведется в несколько очередей, почти наверняка по отдельным корпусам будут проводиться коррективы. Меняться может тип паркинга (с подземного на надземный), параметры и объем отделки помещений, фасадные решения.
|
|
Самым популярным изменением я бы назвала поэтажные планировки квартир. Связано это с динамикой рынка и потребительского спроса, а также с тем, что «поэтажки» – самый простой, быстрый и эффективный способ приблизить свой проект к текущему состоянию рынка. Все другие способы более сложные и дорогостоящие.
Председатель совета директоров компании «БЕСТ-Новострой» Ирина Доброхотова
|
Ирина Доброхотова приводит в пример один из проектов в ближайшем Подмосковье. Там первый корпус застройщик проектировал самостоятельно, в результате чего получил квартиры большой площади («однушки» по 47 кв. метров, четырехкомнатные квартиры, которые всегда продаются очень медленно). К проектированию следующих очередей привлекли консультантов, которые посоветовали заложить в проект небольшие квартиры-студии стоимостью от 1,9 млн рублей. Спрос на такие квартиры был ажиотажным, и изменение пошло проекту на пользу.
Дата публикации 09 августа 2013
