Ипотека для новостройки: переезд в «Новую Москву» становится реальностью

Купить квартиру с привлечением ипотечного займа – к такому решению приходит все большее число россиян. Если поначалу, в период становления ипотеки, покупатели недвижимости относились к кредитованию с большой осторожностью, то сегодня такая покупка уже не воспринимается как шаг отчаянный и рисковый.

Напротив: на фоне стабилизации рынка недвижимости потенциальным собственникам предлагают настолько широкий спектр ипотечных программ, что каждый может выбрать наиболее выгодный вариант покупки квартиры. Не так давно Агентство по ипотечному жилищному кредитованию (АИЖК) объявило о выходе на рынок нового продукта, который планируется реализовать совместно с Агентством по реструктуризации ипотечных кредитов (АРИЖК).

Рассказывает Марина Малайчик, исполнительный директор АИЖК по инновациям: «Воспользовавшись программой «Переезд», заемщик может взять ипотечный кредит по одной из стандартных программ АИЖК, получив при этом 1-2 года на продажу старой квартиры. По структуре программа «Переезд» – это два кредита в одном. «Короткий» кредит под залог имеющейся квартиры – по нему можно получить до 80% стоимости квартиры под 12,5% годовых. И сразу направить их на первоначальный взнос по обычному «длинному» кредиту, выданному по одной из стандартных программ АИЖК. При этом погашать «короткий» кредит и всю сумму процентов по нему заемщику придется лишь в конце срока, после продажи старой квартиры, а это важно в ситуации с переездом, ведь дополнительные средства могут понадобиться и на ремонт, и на обустройство».

Новая программа кредитования покупки жилья направлена на своего рода «монетизацию» построенных квадратных метров и на то, чтобы максимально упростить альтернативные сделки. В том случае, если старая квартира продастся быстро, кредит можно будет погасить досрочно. И у заемщика не будет необходимости выстраивать длинные «цепочки» альтернативных сделок, зато появится реальный шанс сразу выбрать подходящую более просторную квартиру в том районе, который им нравится, а не который они могут себе позволить. Особенно актуально новое предложение в свете расширения административных границ Москвы.

Борис Шаронов, директор департамента рисков компании НСКА, говорит: «Идея с «Новой Москвой» до Калужской области, в общем, интересная. Сейчас очень большое количество москвичей пенсионного возраста, либо их детей и родственников с целью решения жилищных проблем, либо из-за дороговизны проживания в мегаполисе готовы переехать из прежней Москвы. Ведь, как правило, пенсионеры уже не привязаны к месту работы, а такое перемещение позволяет улучшить жилищные условия самих пенсионеров и их близких. Сдерживающим фактором при обмене на Подмосковье являлась потеря льгот москвича. С появлением Новой Москвы с перспективой создания комфортных условий (экология, транспортная сеть, отсутствие многоэтажных комплексов доступные цены и сохранение льгот) возникает мотивация для миграции определенной категории населения старой Москвы в бывшее Подмосковье».

Уже на сегодняшний день понятно, что множество людей, заинтересованных в улучшении жилищных условий, устремятся в те районы, которые вошли в состав столицы. Жилье здесь строят довольно комфортное, транспортные проблемы с большой вероятностью удастся решить в ближайшей перспективе, а вот цены на квадратные метры пока еще со «старомосковскими» не сравнялись. Покупать в Новой Москве сегодня выгодно, и новая программа кредитования позволит удовлетворить запросы тех, кто планирует переезд. Аналитик ИК «Финам» Анна Мишутина комментирует: «Это довольно интересное и актуальное предложение. Новый кредитный продукт заметно упрощает для потребителей структурирование альтернативных сделок, направленных на улучшение жилищных условий. Несмотря на то, что использование этого механизма может быть несколько дороже за счет дополнительных процентных платежей, полагаю, он вполне может оказаться востребованным».   

Итак, продукт «Переезд» подразумевает, что в распоряжении заемщика есть два года на то, чтобы продать старую квартиру, а новая в этом время уже будет строиться или будет куплена при помощи ипотеки. Иными словами, человеку не придется в срочном порядке продавать свое жилье, чтобы внести первоначальный взнос за новую квартиру. Как не придется и брать потребительский кредит под завышенные проценты, чтобы приблизить дату переезда на новое место жительства.

Идея нового ипотечного продукта, по словам Марины Малайчик, зародилась во многом благодаря популярности альтернативных сделок с привлечением ипотечного кредитования. «Процент сделок, когда продается имеющаяся квартира небольшой площади, а вместо нее по ипотеке приобретается более просторное жилье, традиционно высок в московском регионе. Однако «склеивание» таких сделок требует значительного времени и усилий: успеть договориться с банком, найти покупателя на старое жилье, уговорить его подождать, пока вы не переедете, подобрать новую квартиру, найти денег на первоначальный взнос и т.д. Зачастую такие альтернативные сделки не удается даже довести до конца – они разваливаются». Теперь же у тех, кто рассчитывает купить новую квартиру, продав прежнее жилье, есть куда более широкие возможности выбора.

Ипотечный кредит на новую квартиру заемщик получает на срок до 30-ти лет по одной из уже работающих программ АИЖК (например, по программе «Новостройка» или «Материнский капитал»). А в рамках «короткого» кредита от АИРЖК заемщику под залог старой квартиры выплачивают до 80% стоимости имеющегося у него жилья под 12,5% годовых. Эта сумма и учитывается как первоначальный взнос по основному кредиту. Срок «короткого» кредита – от года до двух лет.

Основное преимущество новой программы заключается в том, что заемщику не нужно одновременно оплачивать проценты по двум кредитам. Он платит только по основному. Долг по кредиту АИРЖК вместе с процентами погашается только после продажи старой квартиры. Причем чем скорее она продастся, тем меньше придется платить заемщику за пользование займом. Согласно статистике, средний срок экспозиции столичной квартиры в хорошем состоянии сегодня составляет не более 9 месяцев.

Марина Малайчик говорит, что выдача первых кредитов началась недавно, несколько кредитов партнеры уже выдали, но пока о точных цифрах говорить рано. А по словам Анны Мишутиной, новый кредитный продукт непременно будет пользоваться поддержкой большинства партнерских АИЖК кредитных институтов. Новый продукт был презентован сравнительно недавно, поэтому пока рано говорить о каких-либо конкретных цифрах, но эксперт дала оценку состоянию рынка ипотечного кредитования в общих чертах. «Рынок ипотечного кредитования благодаря мощным государственным интервенциям развивается в последнее время очень активно. Так, в 2011 г. рынок полностью восстановился – в денежном выражении он вырос в 1,9 раз и составил 713 млрд. руб., заметно превысив даже докризисный максимум в 655 млрд. руб. В текущем году основную поддержку рынку продолжит оказывать именно ипотечное кредитование. По предварительным оценкам АИЖК, в 2012 г. при условии реализации базового макроэкономического сценария объем ипотечного кредитования может достигнуть 1 трлн. руб. В первом квартале 2012 объем выданных кредитов, как в денежном, так и количественном выражении, вырос, по данным АИЖК, в 1,7 раз год к году».

В то же время, эксперт отмечает, что новая программа кредитования – это лишь один из дополнительных кредитных продуктов, и на динамику рынка ипотечного кредитования в целом решающего влияния его появление оказывать, конечно, не будет. «Стоит подчеркнуть, что неблагоприятная экономическая конъюнктура оказывает отрицательное влияние на динамику рынка, – говорит Анна Мишутина. – На фоне растущей напряженности в финансовой системе ставка по итогам января-марта выросла на 0,5 п.п., а темпы роста в первом квартале были уже заметно ниже, чем в аналогичном периоде 2011 года. Мы полагаем, что в случае сохранения негативной конъюнктуры, стоит ожидать дальнейшего замедления динамики кредитования, что, вполне вероятно, окажет негативное влияние на темпы продаж жилой недвижимости».

Тем не менее, некоторые аналитики рынка недвижимости придерживаются мнения, что новый ипотечный продукт сможет ощутимо поддержать ипотечную систему в России. Особенно с учетом того, что ипотечные ставки в перспективе вряд ли будут снижаться.