 |
|
Наталья Коняхина, начальник управления ипотечного и потребительского кредитования СМП Банка## |
Квартирный вопрос сегодня довольно остро стоит перед многими. И всё больше людей предпочитают решить его с помощью ипотеки. Как обстоят дела на первичном рынке жилья Подмосковья, каковы тенденции рынка ипотеки, и чего ждать в самом ближайшем будущем, в интервью Novostroy-M рассказала начальник управления ипотечного и потребительского кредитования СМП Банка Наталья Коняхина.
Сегодня все чаще можно услышать, что рынок ипотеки восстановился после кризиса и весьма популярен сейчас у покупателей жилья. Так ли это?
Да, действительно, ипотека сегодня является достаточно популярным способом приобретения жилья. Это обусловлено несколькими причинами, среди которых рост покупательской способности населения, реализация отложенного спроса на квартиры, накопившегося в кризисные 2009-2010 годы, а также ожидание роста ставок. О восстановлении рынка ипотеки свидетельствуют и цифры: в 2011 году банки выдали ипотечных кредитов на сумму 716,9 млрд рублей. По прогнозам АИЖК, в 2012 году этот показатель может достигнуть 1 трлн рублей (при позитивном сценарии развития экономики).
Как бы Вы охарактеризовали основные тенденции на рынке ипотеки первичного жилья в Подмосковье?
Прежде всего, в Подмосковье отмечается довольно большой объем предложений на рынке новостроек: на сегодняшний момент это около 1000 объектов. Это повлекло за собой более жесткую конкуренцию у застройщиков. В борьбе за покупателя сейчас предлагаются более интересные планировочные решения квартир, возможность приобретения квартиры с отделкой (порой она предлагается в нескольких вариантах). Наличие объектов социальной инфраструктуры, таких как детский сад, школа, поликлиника, повышает интерес покупателей еще больше.
Банки, в свою очередь, также заинтересованы в рынке новостроек: количество партнерств банков и застройщиков постепенно растет. На одном объекте на этапе реализации жилья могут присутствовать одновременно от 5 до 25 банков-партнеров. Следовательно, среди банков также разразилась конкурентная борьба за клиента: многие банки предлагают специальные условия по кредитованию, более лояльные требования к заемщику и многое другое. К примеру, СМП Банк аккредитовывает подобные объекты по всей России, большое количество из которых находятся также и в Московской области. По некоторым объектам действуют специальные условия. В настоящее время около 25% выданных ипотечных кредитов СМП Банка приходится на программу «СМП Новостройка».
Насколько популярна ипотека при покупке жилья в новостройке? Особенно по сравнению с вторичным рынком?
Рынок вторичного жилья быстрее оправился от кризиса. Но ситуация постепенно выравнивается. По последним данным, динамика выдачи ипотечных кредитов на приобретение новостроек уже опережает динамику роста на вторичном рынке. Это объясняется более тесным сотрудничеством банков с застройщиками и ростом конкуренции на рынке ипотеки, который происходит параллельно с возрастающей конкуренцией в строительной отрасли. Если говорить о Московском регионе, то здесь заключается треть от общего количества ипотечных сделок на первичном рынке.
Насколько сложно сегодня взять ипотечный кредит для квартиры в новостройке? Нужны ли поручители? Какой минимальный пакет документов?
Если объект, в котором человек хочет приобрести квартиру, аккредитован банком, а у самого потенциального заёмщика всё в порядке с документами и кредитной историей, получить ипотечный кредит ему не составит труда. Требования к заёмщикам, к документам и к наличию поручительства банки предъявляют различные. В СМП Банке, например, поручительство третьих лиц не нужно, а требования к заёмщику достаточно лояльные. Кроме того, у нас отсутствуют комиссии, а также нет моратория и штрафов за досрочное погашение.
Какое жилье и где чаще всего берут в ипотеку сегодня в Подмосковье?
Наиболее популярными и престижными районами Подмосковья традиционно являются Западное, Юго-Западное и Северо-Западное направления: Ленинградское, Минское, Киевское, Калужское шоссе. В связи с тем, что Правительство планирует реализовать план расширения Москвы в этом направлении, спрос на недвижимость возрос еще больше. Если говорить о конкретных населенных пунктах, то высоким спросом пользуются Красногорск, Домодедово, Внуково, Московский, Коммунарка.
Также наблюдается повышенный интерес к городам-спутникам, особенно к Сколково и Троицку, который по планам должны войти в "Новую Москву". Там цены на жилье растут существенно быстрее других городов Подмосковья.
Кто он – современный покупатель новой квартиры, берущий для этих целей ипотечный кредит?
Большая часть ипотечных заёмщиков – это молодые семьи, как правило, покупающие двух- или трёхкомнатные квартиры, а также студенты, которым родители приобретают первое жилье (в основном это однокомнатные квартиры). Покупка квартиры в Подмосковье – это реальная возможность для большинства представителей среднего класса обзавестись собственным жильем. И это, к слову, ещё одна тенденция. Молодые люди получают возможность приобрести жильё во многом благодаря социальной ипотеке, которая в нашей стране сейчас активно развивается – на рынке появляются всё новые программы с частичным государственным субсидированием. Кроме того, многие банки сегодня разрабатывают специальные программы для молодых семей. Основная часть заёмщиков сегодня – жители Москвы и Московской области.
Что делает банк в случае, если ипотечный кредит заемщик перестает выплачивать? Часто ли сегодня встречаются такие случаи?
Если у заёмщика возникли финансовые проблемы, и он не может продолжать выплаты по кредиту, он ни в коем случае не должен скрываться от банка. «Правильный» заёмщик в такой ситуации позвонит (а лучше – лично придёт) в банк и расскажет о случившемся; в идеале – подтвердит свои трудности документально (например, покажет запись в трудовой книжке, если причина прекращения платежей – увольнение). Скорее всего, банк примет решение о предоставлении клиенту «кредитных каникул» или реструктуризации долга. Если же ситуация критическая и улучшения не предвидится, заёмщику предложат продать находящуюся в ипотеке квартиру и погасить долг.
Конечно, полностью избежать неплатежей невозможно, но банки могут значительно уменьшить вероятность их возникновения, тщательно анализируя каждого потенциального заёмщика и не выдавая рисковые кредиты. Многих этому научил кризис: если раньше на рынке довольно часто встречались ипотечные программы без первоначального взноса, и банки более лояльно относились к заёмщикам с неофициальным доходом, то сейчас требования к заёмщикам ужесточились, а программы без первоначального взноса стали очень редким явлением. Это позволило добиться того, что случаи неплатежей сегодня встречаются гораздо реже, чем 2-3 года назад.
Постепенно, но банки все же поднимают процентные ставки. Чем это вызвано и как сильно они вырастут в течение года?
Банковская система в России устроена таким образом, что тенденции на рынке устанавливают основные игроки – госбанки, на долю которых в общем объеме кредитования в 2011 году пришлось около 54,4%. У них также есть возможность более «дешевого» фондирования. Немаловажную роль в росте ставок по ипотеке сыграли сложная макроэкономическая ситуация в Европе и Америке, снижение фондовых индексов, падение цен на нефть, а также нестабильность на валютных рынках. Как прогнозирует АИЖК, до конца года стоит ожидать несущественный рост процентных ставок до 12,5%. В настоящее время средневзвешенная ставка по ипотеке в России составляет 12,1%, в Московском регионе эта цифра несколько ниже: 12% годовых.
Что необходимо предоставить девелоперу сегодня, чтобы банк аккредитовал его жилой комплекс?
Одним из важных требований для аккредитации на сегодняшний день является соблюдение застройщиком Федерального закона 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости…», предусматривающего заключение с покупателями квартир исключительно договоров долевого участия, их государственную регистрацию.
Далее, конечно, банк смотрит на репутацию и финансовое положение компании- застройщика, её ценовую политику. Также оценивается ликвидность объекта (насколько он будет интересен заёмщикам) и тщательно анализируются документация по проекту и сам объект. Если положение дел на стройке кардинально отличается от того, что написано на бумаге, банк едва ли пойдёт на аккредитацию такого объекта. Ещё одним условием часто является то, что возводимый объект должен быть не первой новостройкой застройщика. Это основные критерии, но, конечно, у разных банков они могут отличаться.
Каким Вы видите развитие ипотеки на рынке первичного жилья?
Мы ожидаем, что рынок новостроек продолжит своё развитие, а значит, будет увеличиваться и число ипотечных сделок на покупку первичного жилья. Рынок новостроек в настоящий момент переполнен предложением, поэтому для дальнейшего динамичного развития застройщикам надо делать акцент на новых форматах жилья: жилые комплексы с собственными объектами социальной инфраструктуры, а также улучшенная транспортная инфраструктура, которая включает строительство дорог, налаживание транспортного сообщения с Москвой посредством общественного транспорта. Большое внимание стоит уделить и экологии.
Покупатели квартир в Подмосковье ожидают, что удаленность от Москвы будет компенсироваться не только более низкой ценой, но и более зеленым окружением: наличие лесных зон и водоемов играют очень важную роль. Мы также наблюдаем повышенный спрос на малогабаритное жилье: квартиры с небольшими площадями и продуманными планировками помогают воплотить мечту о собственном жилье в реальность за счет более низкой стоимости.
Что касается ипотеки, то в настоящий момент она, к сожалению, остается недоступной практически для 81% населения страны. В Московском регионе эта цифра немного оптимистичнее. Существенно изменить ситуацию помогут такие факторы, как совместная работа банков и застройщиков над объектами. Практика показывает, что к такому жилью спрос изначально выше, так как у покупателей появляется возможность приобретения квартиры с помощью ипотеки на специальных условиях.
Не стоит также умалять роли государства в вопросе доступности ипотеки: если у банков появится возможность более дешевого фондирования, то они с радостью начнут выдавать кредиты по более низким процентам. В целом, если не произойдет каких-либо глобальных потрясений, ипотечный рынок новостроек продолжит свой рост.
Дата публикации 25 июня 2012
