PROFin2017: Что «съест» рынок, и почему девелоперы снижают маржинальность

Недавно в Москве прошел III ежегодный финансовый саммит рынка недвижимости PROFin-Real Estate Finance Summit. Портал Novostroy-M.ru выступил медиа-партнером мероприятия. Рассказываем, какие экономические вопросы обсудили в ходе саммита ведущие компании на рынке недвижимости.

Первая часть саммита PROFin-2017 была посвящена инвестиционным перспективам девелопмента в России. Владимир Гамза, председатель Совета директоров ГК «Финансовый интегратор» и председатель комитета торгово-промышленной палаты РФ по финансовым рынкам и кредитным организациям, отметил, что единственными инвесторами на девелоперском рынке России в ближайшие десять лет будут банки. Сегодня банковский капитал составляет 90% от общего объема инвестиционного рынка. Согласно данным эксперта, доля кэша (или наличных денег) в стране составляет 45 трлн рублей, из них 400 млрд долларов – золотовалютные резервы, еще 100 млрд долларов находятся на руках у граждан, а остальные деньги лежат «мертвым грузом» в пенсионных фондах. То есть общий объем наличных средст в России в три раза превышает годовой объем инвестиций. Задача рынка и государства - заставить эти деньги работать.

Член совета директоров IPT Group Юрий Гармаш дал свои рекомендации по эффективному привлечению инвестиций в проекты через паевые инвестиционные фонды (ПИФ). В 2017 году в регулирование фондов недвижимости внесены изменения, и перед девелоперами открылись новые перспективы. Если раньше в состав фонда можно было вносить лишь имущество, связанное с землей, то сейчас это может быть любая недвижимость. Кроме того, сняты ограничения к требованиям по структуре и составу активов. Разработан новый инструмент – комбинированные фонды, в их состав может входить любое имущество кроме наличных денежных средств. «Количество наших проектов позволяет нам делать релевантные выводы об эффективности ПИФ-ов. Пайщики покупают ценные бумаги с участием данных проектов. И практика показывает, что затем пайщики могут перепродать эти ценные бумаги на вторичном рынке быстрее и выгоднее, нежели в случае использования иных инвестиционных инструментов», - отметил спикер.

Альтернативный способ привлечения инвестиций - эмиссия (выпуск) биржевых облигаций, поделилась генеральный директор УК «Велес Траст» Екатерина Черных. В последние два года выпуск облигаций особенно важен по причине отсутствия других предложений для инвесторов. Сегодня привлечь деньги негосударственных инвестиционных фондов очень сложно, считает эксперт: «Девелопмент не может вкладывать деньги в непрофильные активы. Есть только возможность инвестировать деньги ЗПИФ-ов в жилье по 214-ФЗ. Де-факто это - все!»

Заместитель генерального директора по стратегическому развитию «Алор Инвест» Максим Дремин рассказал о работе государственно-частного партнерства (ГЧП) на примере различных сегментов рынка. Так, «Алор Инвест» решил создать собственные модели ГЧП, которые компания успешно реализует в девелоперских проектах в регионах. Спикер привел такой пример: регион нуждается в реконструкции городского хозяйства, и инвестор готов помочь, но при этом компании нужна гарантия возврата вложенных средств и их окупаемости. В этом случае стороны разрабатывают взаимовыгодную модель партнерства. Инвестор входит в проект с общей доходностью в 18-20%, но доля этой доходности в итоге составит 4-10%. Около 3% от доходности захочет взять регион после того, как объект выйдет на стадию окупаемости, 10-14% доходности идет на обслуживание долгового капитала. «Вариантов эффективных партнерских концессий с государством существует немало. Возьмем, к примеру, транспортную сферу. Допустим, региону нужно произвести реконструкцию ТПУ, но денег традиционно нет. В этом случае регион приглашает инвестора в проект, и в качестве компенсации отдает ему земельный участок рядом с транспортным узлом – для жилого или коммерческого строительства», - поделился опытом Максим Дремин.

При этом Владимир Соколов, руководитель практики в сфере ГЧП и инфраструктурных проектов PwC в России, выразил такое мнение: «ГЧП для меня – это некая неизбежность. Этот механизм был придуман, чтобы закрывать инвестиционные дыры и недостатки, прежде всего, в инфраструктурных проектах».

Эксперты отметили, что в России существует множество эффективных программ партнерства с государством, однако их успешному развитию мешают отраслевые барьеры. Сегодня в России заключено 1 600 соглашений в рамках ГЧП, из них реализуются только 873, – рассказала руководитель комитета по законодательству Ассоциации инвесторов Москвы Елена Соловьева. Основные причины этого эксперт видит в низком уровне проработки проектов и зарегулированности механизмов ГЧП. К примеру, если проект ГЧП – межотраслевой, то представители различных министерств и ведомств могут долго решать между собой, кто из них возьмет на себя ответственность за его реализацию. И иногда инвестор просто не выдерживает такого ожидания и уходит из проекта. При этом механизм ГЧП – один из наиболее эффективных инструментов для инвесторов, у которого большой потенциал для развития. Сейчас Госдума рассматривает возможность включения IT-технологий в проекты ГЧП. Это может вызвать интерес у инвесторов, особенно проекты технопарков.

На финансовом саммите эксперты также обсудили варианты успешной реализации девелоперских проектов. Вице-президент по стратегии и управлению активами Группы ПСН Татьяна Тикова считает, что реализация проектов коммерческой недвижимости возможна лишь в случае, когда конечный пользователь объекта четко прописан. Пока ПСН больше верит в жилье. Но и в этом сегменте необходимо работать с учетом реальности. К примеру, полагаться на 100% на деньги дольщиков сегодня точно не стоит. Ситуация на рынке меняется, и средств покупателей может попросту не хватить на реализацию проекта. Татьяна Тикова рассказала о новых шагах ПИК в финансировании проектов, среди которых основным стало управление себестоимостью. Сейчас на рынке появляется много новых строительных материалов и технологий по хорошим ценам. Именно за этим нужно следить, считает спикер. А также за качеством проекта, которое выражается в целой системе ценностей: это и сотрудничество с зарубежными архитекторами, и организация придомового пространства. «Все это стоит денег, поэтому баланс между себестоимостью и качеством проекта – это и есть в настоящее время искусство девелопмента», - отметила Татьяна Тикова.

Потенциал спроса в сегменте жилой недвижимости остается достаточно высоким, так как значительная часть населения России по-прежнему нуждается в улучшении жилищных условий, считает заместитель председателя правления ГК «МИЭЛЬ» Владимир Яхонтов. Уровень жизни сейчас сильно упал, и сегмент спроса в ценовой политике идет за рынком: спрос ограничен суммой в 12 млн рублей.

Управляющий директор «ВЭБ Капитал» Андрей Ткачев считает, будущее – не за пустым участком.  Конечно, можно  реализовать девелоперский проекти на неосвоенном участке, но это слишком просто. Гораздо интереснее в современной экономике и градостроительстве ситуация, когда девелопер должен вписать новый объект в готовую городскую среду, отметил спикер.

Эксперты также говорли и о нехватке на рынке рентабельных и востребованных проектов. «Стоит ли сегодня в инвестиционном проекте стремиться к чему-то новому, инновационному? Мой ответ: «Нет!», - отмечает Вера Сецкая, президент GVA Sawyer и вице-президент РГУД. - Если раньше ко мне приходили за консультацией и просили посоветовать некие «фишки», то сегодня люди приходят и просят подсказать то, что «съест» рынок. Сегодня нужно точно рассчитывать свой проект. Это, возможно, даже важнее инноваций».

В России сложилась традиция строить больше, чем надо, отметил глава управления финансирования недвижимости департамента структурированного финансирования UniCredit Bank Russia отметил Стефано Карози.  И нынешний дисбаланс спроса и предложения – это своего рода норма в данный период времени. Рыночную динамику спикер представляет в виде часов, которые показывают различное время и символизируют тем самым периоды спада, взлета или стабильности.