Архитектура эксклюзивного жилья: рационализм приходит на смену классике

В сегменте элитной и премиальной недвижимости архитектурный облик становится одним из решающих конкурентных факторов. Он формирует идентичность каждого проекта, которая в современном городском пространстве приобрела статус общепризнанной ценности. В то же время, представления о том, какой архитектурный стиль призван выражать элитарную направленность жилого комплекса, постепенно меняются. Наметился явный отход от палладианской классики в сторону рационализма. К такому выводу пришли аналитики INSIGMA GROUP, реализующей клубный дом премиум-класса NV 9, проанализировав архитектурный облик жилых и апартаментных комплексов, строящихся внутри Садового кольца.

Территория внутри Садового кольца, где сконцентрированы проекты-лидеры высокобюджетного сегмента недвижимости, представляет собой насыщенную различными архитектурными ландшафтами среду. Это застройка древней Москвы, это обширный фонд зданий второй половины XIX – начала XX вв., это проекты 20-30-х гг. и, собственно, новые жилые комплексы. Несмотря на кажущуюся разнородность градостроительная ткань в границах Садового кольца обладает визуальной целостностью и создает довольно жесткий градостроительный контекст. Соответственно, каждый застройщик, который планирует запуск новой площадки, вынужден считаться с этим контекстом.

Новое строительство в историческом центре Москвы традиционно привлекает повышенное внимание жителей прилегающих кварталов, общественности, городских активистов, представителей архитектурного и урбанистического сообщества. Следует помнить, что оценку проекту дают не только те, кто покупает в нем жилье. Фактически его потребителями выступают все горожане. И судят они именно по архитектурному облику, который является наиболее публичной составляющей комплекса.

Для девелопера важно понимать, какое место занимает архитектура в современной премиальной застройке. Качественная архитектурная концепция воспринимается как неотъемлемая составляющая эксклюзивной недвижимости. Но сама по себе она не способствует росту продаж. Даже самый блестящий архитектурный проект с самой выразительной концепцией не сможет компенсировать или замаскировать просчеты в планировках, инфраструктурном обеспечении, благоустройстве, экономической и маркетинговой модели комплекса. С другой стороны, посредственная архитектура серьезно разочарует покупателя и значительно обесценит другие элементы, даже если они будут выполнены безукоризненно.

Выбор конкретного архитектурного направления зависит от ряда обстоятельств. Свою роль играют амбиции девелопера, концептуальные установки, которых придерживаются проектировщики, позиция архитектурного совета и других инстанций, ответственных за согласование, ландшафтные, технические и градостроительные особенности участка. Формирование архитектурного облика – многоплановая задача. С одной стороны застройщик заинтересован в том, чтобы проект выделялся из окружающей застройки и стал настоящим художественным событием на рынке элитной недвижимости. В некоторых случаях архитектурный этикет позволяет выходить из сложившихся градостроительных рамок, в других – это обернется скандалом и репутационным уроном, который неминуемо перейдет в урон коммерческий.

Эксперименты выглядят интересными, но рискованными – они скорее могут оттолкнуть респектабельного покупателя. В итоге ставка делается по преимуществу на сдержанные архитектурные решения, придерживаясь строгой геометрии форм и консервативной цветовой гаммы. В оформлении фасадов элементы декора сводятся к минимуму. Вместо них предпочтение отдается работе с фактурами и рельефами, что открывает значительные возможности для создания интересного визуального рисунка.

Вместе с тем, архитектурные стили не могут рассматриваться как герметичные или статичные феномены. Они развиваются, изменяются, взаимоцитируются и адаптируются, исходя из конкретных условий и потребностей покупательской аудитории. Так, жилые комплексы, спроектированные в стиле европейского рационализма, дополняются эксплуатируемыми кровлями, которые заимствованы из практики функционализма, и многочисленными элементами экологической архитектуры. «Архитектурные и проектировочные решения в современном высокобюджетном строительстве в первую очередь призваны обеспечивать комфорт, приватность и доступ к эксклюзивным опциям. И наибольшим спросом пользуется архитектура, способная предложить целостную микросреду, в том числе выраженную и в форматах, характерных для загородной застройки – частные сады, патио и т. д.», – подчеркивает Кирилл Бортов, директор по маркетингу INSIGMA GROUP.

Дефицит свободных земельных участков в границах Садового кольца способствует активному развитию редевелопмента, что привело к сохранению в актуальной экспозиции объектов, выдержанных в исторических стилях. Так, из пятнадцати комплексов, которые на сегодняшний день строятся в пределах исследуемой локации, шесть – это примеры русского модерна, неоклассицизма рубежа XIX-XX вв. и советского модернизма. Последний (за счет своей ориентированности на большие объемы) характерен для самой доступной части предложения – средняя стоимость квадратного метра в апартаментах на Новом Арбате в среднем составляет 521,5 тыс. рублей. Недвижимость в проектах с аутентичной дореволюционной архитектурой (районы Тверской, Таганский, Якиманка, Арбат) стоит значительно дороже – от 630,2 до 1981,9 тыс. рублей. Также в экспозиции представлен один новый проект в стиле ар-деко (район Хамовники, средний прайс 1,37 млн рублей за кв. м), а также по одной стилизации под английский и русский модерн. Первый расположен в районе Якиманка, второй – в Пресненском. Стоимость квадратного метра составляет 1,18 млн и 1,6 млн рублей соответственно.

Остальная часть рынка высокобюджетного жилья занята проектами, ориентированными на принципы современной рациональной архитектуры. В этой стилистике спроектированы шесть элитных и премиальных комплексов в границах Садового кольца (районы Замоскворечье, Таганский, Мещанский, Хамовники). Ценник на них варьируется от 304,8 до 1804,1 тыс. рублей за кв. м. Эксклюзивная недвижимость перестает ассоциироваться с классицизмом. Если в прошлом году каждый третий из 24 строящихся комплексов имел классические и палладианские черты в своем облике (пусть и в постмодернистском выражении), то в актуальной застройке они остались только у проектов редевелопмента. «Прагматизм становится новой роскошью. Минималистичная и прагматичная архитектурная концепция, которая характерна для проектов NV 9 и ORDYNKA, служит отражением нового подхода к планировкам, интерьерам, инженерной начинке и сервисным функциям. Помпезность, избыточные площади, устаревший декор уступают место функциональным, экологичным и технологичным решениям», — комментирует это явление Кирилл Бортов.