Губернатор Московской области Андрей Воробьев запретил переводить сельскохозяйственные земли на территории региона под многоэтажное строительство. Таким образом, новые жилые комплексы в Подмосковье будут возводиться только на землях, которые изначально для этого предназначены. Портал Novostroy-M.ru спросил экспертов, какие последствия для рынка новостроек может иметь данный запрет.
Елена Филимонова, директор Департамента по работе с земельными активами компании «ОПИН»
Такая тенденция, как строительство на бывших сельхозземлях, действительно присутствовала на рынке. В связи с развитием Московской области, учитывая необходимость в новых «квадратных метрах» и высокий спрос на жилье, на таких участках стали строить средне и многоэтажные дома. Преимущественно, были востребованы земельные участки, которые были расположены ближе к Москве и имели хорошую транспортную доступность.
Земель сельхозназначения, которые могли бы стать при переводе площадкой для строительства многоэтажных объектов, сегодня не более 0,1% в Московской области. А необходимость данного документа существовала уже давно. Это позволит регулировать отношения в градостроительстве и земельном законодательстве.
Те девелоперы, которые рассматривают площадки для последующей жилой застройки, уже провели необходимые работы по внесению изменений в документы территориального планирования и внесли изменения в генпланы. Поэтому площадок, готовых под жилую застройку, сегодня в Подмосковье хватает. Существует достаточный объем одобренных проектов (некоторые из них заявлены, другие уже в стадии проектирования), которые включены в перспективную застройку и отражены в генпланах. И если они будут успешно реализованы, в среднесрочной перспективе дефицита в квадратных метрах жилья не наступит.
Василий Шарапов, юрист девелоперской компании «Сити-XXI век»
Развитие многих подмосковных городов, расширение их границ до недавнего времени осуществлялось за счет именно сельскохозяйственных территорий, не используемых по назначению. Это было связано с тем, что экономическая политика последних лет была направлена на импорт сельскохозяйственной продукции и ее поставки из других регионов. Ведение местного сельскохозяйственного бизнеса не поощрялось, существенных дотаций не наблюдалось. У сельхозпроизводителей были и есть определенные трудности, насколько мне известно, с доступом к розничным рынкам сбыта в Москве.
Земли сельскохозяйственного назначения включались в границы населенных пунктов на основании утверждаемых генпланов поселений и таким образом меняли свой юридический статус на статус «земли населенных пунктов». Это позволяло застраивать их жильем и иными объектами недвижимости. Проекты генпланов значительной части поселений еще не утверждены и до сих пор находятся в стадии согласования. Документы подготовлены с учетом включения в черту населенных пунктов значительных территорий земель сельскохозяйственного назначения. Пока не ясно, как повлияет на проекты генпланов заявленный запрет региональных властей на застройку земель сельскохозяйственного назначения. Могу предположить, что он их не затронет, так как это противоречит прежней логике планируемого градостроительного развития региона.
Если государство намерено развивать сельское хозяйство в Московской области, то для этого одного запрета на строительное освоение таких земель не достаточно. Нужны другие меры по реальной поддержке местного сельскохозяйственного бизнеса: дотирование, доступ на рынки сбыта, льготы и т.д. С точки зрения градостроительных перспектив было бы намного лучше, чтобы запрет (если он так необходим) распространялся не на ближайшие пригороды Москвы и крупных городов Московской области, а на удаленные от этих городов территории, наиболее пригодные по своим экологическим характеристикам для сельского хозяйства. Пока же речь идет о тотальном запрете, насколько понял. Прежде, чем давать более конкретные комментарии, нужно уточнить правовые аспекты запрета, а также более конкретные требования к территориям, подпадающим под запрет.
Роман Филин, заместитель генерального директора по развитию компании «МИЦ-Девелопмент»
Если рассматривать развитие рынка недвижимости с 1991 года, то почти все земельные участки, на которых осуществилось жилищное строительство, изначально относились к землям сельхозназначения.
В радиусе 10-15 км от МКАД таких участков мало, но все же они есть. Земельные ресурсы должны использоваться с максимальной выгодой и эффективностью. Нормальной практикой считается, когда земельные участки в ближнем радиусе от мегаполиса застраивают жилыми объектами. Заниматься здесь сельским хозяйством крайне невыгодно по причине дорогой рабочей силы и отсутствия приемлемых экологических условий. Для целей сельского хозяйства больше подходят земельные угодья, расположенные на значительном удалении от крупных городов, в случае Москвы – на расстоянии 50 км от МКАД. Такое положение дел прежде всего выгодно и самому государству - ближнее Подмосковье застраивается, наряду с жильем появляются объекты социальной инфраструктуры и новые рабочие места, увеличивается число налогоплательщиков.
Насколько своевременно и оправдано принятие данного закона, судить пока что рано. На данный момент отсутствует информация и понимание о правовой процедуре введения моратория, а также каких именно земельных участков и в каких районах области он коснется.
В краткосрочной перспективе принятие закона не окажет влияния на развитие рынка недвижимости в Московской области. На сегодняшний день в процессе реализации находится достаточное количество проектов, дефицита жилья не должно быть. Кроме того, нельзя делать долгосрочные прогнозы без представления о том, насколько сильно коснется данный запрет проектов, находящихся в стадии разработки.
Мария Литинецкая, генеральный директор компании «Метриум Групп»
Масштабные жилые комплексы возводятся преимущественно на присоединенных к населенным пунктам территориях, которые, как правило, изначально были землями сельхозназначения. По нашим оценкам, в Подмосковье более 60% проектов строится на таких участках.
Для многоэтажного строительства активно используются территории близлежащего Подмосковья до 20-30 км от МКАД в зависимости от направления. Сегодня в этом радиусе земель сельхозназначения осталось не более 15-20% от общей площади муниципальных образований. Строительство жилых комплексов на расстоянии более 30 километров от МКАД ведется в меньшем объеме. К примеру, в муниципальных районах Воскресенский или Волоколамский практически не возводятся масштабные жилые комплексы. На этих территориях никогда не было массового перевода сельхозземель, и земли сельскохозяйственной категории занимают до 50% от всей площади района.
С принятием закона о запрете на изменение назначения сельскохозяйственных земель Московской области придется разрабатывать новую концепцию развития территорий в Подмосковье. Участки здесь очень дорогие, из-за чего фермерам будет невыгодно заниматься сельским хозяйством. Девелоперы соответственно также не смогут воспользоваться этими землями под строительство из-за наложенного запрета.
До сегодняшнего дня процедура смены категории земельных участков была достаточно сложной. Поэтому все крупные лендлорды заранее подстраховались и посредством разработки генеральных планов поселений и схем территориального планирования районов уже «отрисовали» все свои земли для развития в будущем территории так, как им это было нужно. Возникает неоднозначная ситуация, связанная с разными возможными вариантами трактовки нового закона, а именно запрет коснется только земель, которые согласно градостроительной политике и так должны были остаться в сельскохозяйственном пользовании? Или и тех наделов, которые, согласно генпланам поселений, планировалось перевести в другие категории, но на данный момент собственники не успели это сделать.
Территорий, которые в будущем планировались использоваться под жилищное строительство, этот запрет, вероятно, не коснется, строительство на них, скорее всего, продолжится. Если все же запрет будет наложен на все земли и генеральный план развития подмосковных территорий пересмотрят, то это означает «стоп» масштабному строительству в Подмосковье.
Леонард Блинов, заместитель генерального директора компании Urban Group
Еще в 2007 году на уровне муниципалитетов была проведена реорганизация территорий по всей России. Многие земли со статусом «сельскохозяйственное назначение» автоматически получили статус земель поселений. Эта процедура проходила комплексно в рамках разработки генеральных планов развития всех муниципалитетов страны. Эта процедура позволила четко обозначить границы развития поселений и определить правила застройки пустующих территорий и реконструкции уже застроенных участков.
Поэтому можно сказать, что большинство строящихся жилых комплексов в Подмосковье расположены на бывших сельскохозяйственных землях, получивших новое назначение. Однако, акцентирую, большинство застройщиков самостоятельно не занимались переводом этих земель.
Данный запрет всего лишь усиливает регулирующую роль генеральных планов населенных пунктов, поэтому реальных ограничений для рынков не несет. Так как генеральный план в вопросе регулирования землепользования является более совершенным и цивилизованным инструментом. Рынок уже давно работает по этим правилам, поэтому никакого влияния запрет не окажет.
Дмитрий Пантелеймонов, директор департамента маркетинга и продаж ГК «Лидер Групп»
Строительство многоэтажных домов на бывших сельскохозяйственных землях - весьма распространенная практика: изменяется назначение земли, получается необходимая документация, ведется строительство. Причем вся процедура абсолютно законна, и альтернатив использованию переведенных сельхозземель практически нет — только промзоны.
Свободных участков на сельскохозяйственных землях, которые можно было бы использовать для квартальной застройки, в ближнем Подмосковье почти не осталось. Но мелких, под точечную застройку, еще достаточно.
В перспективе на 3-5 лет запрет на рынке видимым образом не отразится. Объем предложения сейчас более чем достаточен, к тому же, приближающийся кризис явно приведет к сжатию рынка.
Дата публикации 23 января 2015
