На прошлой неделе на парламентских слушаниях по контролю в области долевого строительства в Госдуме обсуждалась идея не защищать права дольщиков, которые покупают квартиры в инвестиционных целях, а предоставлять помощь лишь тем, кто приобретает единственное жилье. Депутаты считают, что частные инвесторы должны сами нести ответственность за риски. Novostroy-M.ru выяснил у экспертов, насколько справедлива такая инициатива и чем отказ в защите частных инвесторов грозит рынку недвижимости.
Василий Шарапов, юрист девелоперской группы «Сити-XXI век»
Государство предоставляет более высокие гарантии защиты инвесторам, которые приобретают квартиры в новостройках для личного проживания, так как квалифицирует таких инвесторов как потребителей. В части, не противоречащей федеральному закону №214-фз от 30.12.2004, к сделкам застройщиков с такими инвесторами применяется законодательство о защите прав потребителей. Если же инвестор уже имеет свое жилье на праве частной собственности и приобретает квартиру фактически не для личного постоянного проживания, а в инвестиционных целях, то в этом случае применение к нему статуса потребителя и сопутствующих этому статусу мер защиты прав потребителей выглядит избыточным. Речь не идет об отказе в правовой защите таким лицам. Они будут иметь защиту своих прав на общих основаниях, предусмотренных федеральным законом № 214-фз от 30.12.2004 года. Как известно, в этот закон законодатель заложил законную неустойку за нарушение сроков передачи квартиры, а также право инвестора расторгнуть договор и вернуть деньги в случае нарушения сроков передачи квартиры. Исполнение обязательств застройщика также обеспечивается ипотекой недвижимости в силу закона, а также страхованием ответственности. По результатам возможной новеллы, как я понимаю, на сделки застройщиков и инвесторов, приобретающих квартиры для перепродажи, не будет распространяться законодательство о защите прав потребителей, поскольку фактически при покупке инвестиционной квартиры речь идет об осуществлении инвестором предпринимательской деятельности.
Я полагаю, что если сокращение количества таких инвесторов и будет, то оно будет незначительным. Ведь главной целью сделки является не привлечение по ее итогам застройщика к ответственности и зарабатывание денег на просрочке, а выгодная покупка недвижимости и ее перепродажа. Неустойки и прочие санкции – это лишь механизм давления на застройщика в целях своевременного строительства. Риски нарушения сроков строительства и низкого качества жилья можно снизить: для этого на этапе заключения сделки нужно выбирать правильного застройщика с хорошей репутацией, отлаженной системой качества строительства и имеющего позитивный бэкграунд по соблюдению строительных сроков в прежних реализованных строительных проектах. Кроме того, в случае принятия поправок в закон о компенсационном фонде юридические гарантии возврата денежных средств при банкротстве застройщика для инвесторов существенно возрастут.
Для застройщиков такая новелла – плюс, так как их ответственность по сделкам с долевыми инвесторами при покупке инвестиционных квартир будет ограничена положениями исключительно федерального закона № 214-фз от 30.12.2004 года. Соответственно, подобные споры с долевыми инвесторами после принятия соответствующих поправок в законодательство могут быть квалифицироваться как споры, связанные с предпринимательской деятельностью, и передаваться на разрешение из судов общей юрисдикции в арбитражные суды по подведомственности, что может ускорить разрешение таких дел, так как суды общей юрисдикции перегружены.
Мария Литинецкая, управляющий партнер «Метриум Групп»
На мой взгляд, сама идея не защищать права дольщиков, приобретающих квартиры в инвестиционных целях, противоречит Конституции, которая гарантирует равенство всех граждан перед законом. Более того, государство обязано обеспечивать юридическую защиту для всех граждан, оно не может никого ущемлять. Даже если мы представим, что государство все же решит не помогать дольщикам–инвесторам, то как это будет технически организовано? В этом случае властям придется вмешиваться в ход сделок на первичном рынке и выяснять у дольщиков мотив приобретения квартиры. Это уже нарушение принципов гражданского права, согласно которому граждане свободны заключать любые не противоправные сделки без вмешательства властей. Иными словами, защищены должны быть все, независимо от мотивов, с которыми они вкладываются в строящееся жилье.
В то же время я полагаю, что можно выстроить систему приоритетов помощи пострадавшим дольщикам. В частности, если застройщик объявляется банкротом, то первоочередное право на получение компенсаций (в виде денег или готового жилья) должны иметь покупатели квартир для себя. Или, к примеру, если хотя бы один из множества корпусов недостроенного жилого комплекса все же завершен, готовые квартиры должны быть распределены исключительно среди покупателей квартир для себя, а инвесторы должны рассчитывать только на денежную компенсацию. В конце концов, инвестор стремится заработать на сделке, то есть он занимается предпринимательской деятельностью, которая согласно Гражданскому кодексу ведется на собственный страх и риск. Один из таких рисков – долгострой. В этом контексте также может быть два подхода к решению проблемы.
Если причиной образования долгостроя стало мошенничество или любое другое преднамеренное нарушение закона, то тогда государство должно покрыть расходы всех участников строительства независимо от их целей. По сути, власти «не досмотрели» и не смогли выполнить свои функции – защитить общество от злоумышленников. В этом случае компенсация всем дольщикам, в том числе и инвесторам справедлива.
Если же долгострой стал результатом банкротства, ухудшения экономических условий «рыночной стихии», то в этом случае власти обязаны помочь только действительно нуждающимся людям, которым требуется жилье. Инвестор в этом случае не должен рассчитывать на какую-либо финансовую помощь. В конце концов, он занимается предпринимательской деятельностью, предполагающей риск (это позиция закреплена в Гражданском кодексе). Поэтому покрывать убыток от частного риска за счет бюджетного (то есть общественного) «кошелька» будет несправедливым уже по отношению ко всему обществу.
Безусловно, если власти откажутся от защиты дольщиков-инвесторов, интерес к первичной недвижимости как к объекту вложений неизбежно снизится. Активность таких покупателей и сейчас невелика (они заключают не более 5-7% от общего числа сделок на рынке), а ликвидация и без того слабых гарантий от властей существенно повысит риски для них. В этом случае число инвесторов снизится до 2-3%. Однако даже если это и произойдет, в текущих условиях большого эффекта столь спорное решение не окажет. Как я заметила, доля инвесторов невелика, и они мало влияют на ситуацию с ценами и спросом.
Наталья Шаталина, генеральный директор компании «МИЭЛЬ-Новостройки»
Это не совсем справедливо, если мы говорим о физических лицах. В компенсационный фонд, из которого должны осуществляться выплаты, девелопер платит за каждую квартиру, и справедливо, если каждый дольщик сможет получить компенсационную выплату. Изначально компенсационный фонд был задуман для защиты интересов всех дольщиков.
Кроме того, не очень понятно, как именно будут выявляться инвесторы. Если человек приобретает 2-3 квартиры в одном проекте, он может делать это для разных членов своей семьи или с целью объединения. В подобных условиях сложно отделить инвесторов от тех, кто приобретает несколько квартир для себя. Инвестор на рынке недвижимости обычно не обладает специальными навыками и знаниями по оценке рисков и делает выбор практически так же, как и обычный покупатель.
С одной стороны, выявить цель покупки очень сложно. С другой, в России недвижимость традиционно считается надежным активом для вложения денег. Неважно, с какой целью люди купили квартиру, они все равно максимально заинтересованы в том, чтобы получить недвижимость вовремя и не стать обманутыми дольщиками.
Если государство не станет защищать покупателей нескольких квартир, количество частных инвесторов может сократиться, поскольку повысится риск окончательно потерять сбережения. Часть потенциальных инвесторов переориентируется на другие активы или положит деньги в банк. Однако опытные инвесторы, способные самостоятельно выбрать наиболее надежный проект, на рынке останутся.
Сейчас доля инвесторов на рынке составляет порядка 10-15%. Уход части инвесторов с рынка негативно скажется на продажах и на выручке, но из-за их сравнительно небольшого количества не нанесет существенного урона девелоперам.
Марина Комогорова, первый заместитель руководителя департамента новостроек компании «НДВ-Недвижимость»
На мой взгляд, это несправедливо. Неважно, с какой целью вы приобретаете недвижимость – инвестируете, либо для вас это будет единственное жилье. В правовом государстве каждый участник рынка должен быть защищен. Причем в этом есть интерес не только инвестора, но и застройщика, особенно если его проект находится на начальном этапе.
Отношение государства должно быть одинаковым ко всем покупателям недвижимости, вне зависимости от того, какая сумма при этом вкладывается.
Если государство не станет защищать покупателей нескольких квартир, количество частных инвесторов сократится, потому что на сегодняшний день вклады в банках дают больший процент, нежели вклады в недвижимость. В деятельности частных инвесторов нет ничего плохого, они нужны рынку и нужны застройщикам, которые сами заинтересованы в инвестициях.
На застройщиках и рынке недвижимости в целом это отразится негативно: застройщики лишатся финансовой поддержки инвесторов и будут вынуждены использовать лишь собственные силы для реализации проектов. Повторюсь, что гарантии должны быть у всех, только при такой схеме возможно нормальное функционирование рынка.
Роман Лябихов, генеральный директор ГК «Атлант» (бывший «Лидер Групп» Московского региона)
Конечно, возможности государства не безграничны, и предлагая подобную инициативу, они, вероятно, хотят поддержать тех, кто в этом больше всего нуждается – людей которые приобретают свое единственное жилье. Тем не менее, покупка недвижимости – дело добровольное и граждане также должны нести ответственность за свой выбор. Приобретая квартиру в строящемся доме, покупатель должен понимать, что существуют определенные риски. Поэтому перед заключением ДДУ с тем или иным застройщиком необходимо тщательно изучить его деятельность, проверить всю необходимую документацию и только потом, оценив все и за и против, принимать решение о покупке.
С другой стороны, закон должен быть единым для всех дольщиков, выделять какую-то отдельную аудиторию покупателей неправильно. К тому же далеко не всегда те, кто приобретает сразу несколько квартир, являются инвесторами. Зачастую подобные покупки совершаются при переезде семей из других регионов, или при расселении – взамен большой и более дорогой квартиры приобретаются несколько более компактных или дешевых. И в данном случае люди также покупают свое единственное жилье, поэтому они тоже нуждаются в поддержке государства.
Конечно закон должен быть единым для всех дольщиков вне зависимости от того сколько квартир они приобретают. В случае принятия данной инициативы количество инвесторов, скорее всего, не изменится. Сегодня в большинстве случаев недвижимость приобретают для собственного проживания. Инвестиции в новостройки с целью их перепродажи в краткосрочной перспективе уже не так выгодны, как до кризиса, поскольку цены на первичном рынке недвижимости в целом стабильны, стоимость квадрата увеличивается лишь по мере строительной готовности домов.
Пока не принят окончательный вариант законопроекта, неизвестны критерии, по которым будут определять, сможет тот или иной дольщик рассчитывать на помощь государства или нет, и непонятен механизм и порядок взаимодействия с разными категориями дольщиков, спрогнозировать последствия данного нововведения на рынок недвижимости достаточно сложно. Вероятно, покупатели просто будут осторожнее подходить к покупке жилья и более тщательно изучать застройщика и конкретный проект, в котором они планируют покупку. А краткосрочные инвестиции в новостройки по-прежнему будут не очень популярны.
Дата публикации 13 июля 2017
