Своими глазами: плюсы и минусы новостроек в ЖК «Переделкино Ближнее»

Представляем вашему вниманию экспертизу проекта в новом формате. Независимый эксперт рынка недвижимости Андрей Смирнов специально для портала Новострой-М изучает новостройки и делится своим мнением с вами. Первый обзор посвящен мегапроекту «Переделкино Ближнее» в Новой Москве.

Было поле – теперь микрорайон

Я прекрасно помню времена, когда первые дома «Переделкино Ближнее» только появились в продаже. Это место было буквально обычным подмосковным полем (в 2011 году Новой Москвы еще не было), открытие здесь станции метро казалось скорее городской легендой, а квартиры продавались по ценам от 4,5 млн рублей.

Первоначально застройка велась панельными домами серии П44Т, первые дома здесь вводились в эксплуатацию в 2013–2014 годах. Чуть позднее покупателям начали предлагать квартиры в монолитных домах по индивидуальному проекту.

Стройка и по сей день ведется так называемыми фазами, или иначе говоря кварталами/очередями. Последней на данный момент является 18-я фаза, которая расположена дальше всего от метро «Рассказовка» и даже отделена от остальных корпусов «города-парка», как его величает застройщик, многополосной дорогой.

Если верить открытым источникам, первоначально предполагалось, что в проекте будет 87 корпусов. Большинство домов (74) уже введены в эксплуатацию.

Немного справочной информации о ЖК «Переделкино Ближнее»:

• Девелопер проекта – «Абсолют Недвижимость»
• Количество квартир (по корпусам в продаже: 13, 17 и 18 фазы) – 3636 шт.
• Количество машино-мест (по корпусам в продаже: 13, 17 и 18 фазы) – 562 (на придомовой территории)
• Класс проекта – комфорт
• Класс энергоэффективности – С
• Сроки ввода – III кв. 2025 – I кв. 2028 гг. 
• Количество уже построенных и заселенных домов – 74

Транспортная доступность

Для чистоты эксперимента я решил добраться до ЖК на метро, а вернуться в центр Москвы на каршеринге. Как точку отсчета взял метро «Арбатская». Вот что получилось.

До ближайших домов комплекса вполне можно добраться пешком – 5 минут ходьбы до домов 1-й и 5-й фазы. Все, что дальше, потребует уже пересадки на автобус, самокат или велосипед, кто к чему привык. Так, до самых отдаленных корпусов (8-я фаза, строящиеся дома 11-й и 17-й фазы) – не меньше получаса ходьбы. Кажущаяся наиболее обособленной 18-я фаза оказалась на деле не такой уж недоступной – до нее я дошел за 20 минут.

Кстати, новоселам 11, 12, 16 и 13 фазы, возможно, более удобной окажется станция МЦД-4 Мичуринец: до нее около 15 минут ходьбы.

Что касается автомобильной доступности, то время за рулем до все той же станции метро «Арбатская» составило 50 минут, но здесь стоит оговориться, что я посещал ЖК в рабочий день, вне часа пик. Я выбрал наиболее прямой маршрут, через Мичуринский проспект, минуя выезд на МКАД и наиболее вероятные пробки на Кутузовском проспекте.

Общий балл транспортной доступности – 4,5.

Отдельно оговорюсь, что ситуация с парковками в ЖК «Переделкино Ближнее» критическая. Домов с подземными паркингами здесь нет. У ряда домов также нет возможности поставить шлагбаумы, чтобы оградить двор от чужих автомобилей. Межквартальные проезды и обочины заставлены машинами.

Рядом с домом 14 по ул. Бориса Пастернака организован платный наземный паркинг, но он ничтожно мал для столь огромного микрорайона. Даже в будни днем там практически не было свободных мест. Многоуровневый наземный паркинг между домами 10 и 12 уже полностью раскуплен. На вторичном рынке цена машино-места в нем – порядка 3 млн рублей.

Качество строительства и архитектурный облик

Когда мы попадаем в уже построенный микрорайон, конечно же, мы сразу внешне его оцениваем: хотелось бы тут жить?

На мой личный взгляд «Переделкино Ближнее» – вполне качественный «спальник», кому-то милы панельки, я бы выбрал скорее квартиру в монолитном доме, с панорамным балконом, а лучше всего – с видом на парк «Рассказовка» или у безымянного лесопарка. Единственное, что здесь напрягает, – довольно высокая плотность застройки и «монотонный» ритм высотных домов, особенно в кварталах ближе к метро. Дальше, в новых фазах у пруда, дома меньшей этажности (8-9- максимум 17 этажей), и такая среда воспринимается уже как более благоприятная.

Кстати, отмечу неплохой дизайн МОП с учетом класса домов (комфорт). В большинстве подъездов – сквозной выход как на улицу, так и во внутренний двор, стильная зона почтовых ящиков, все чисто и аккуратно. Подъезды и лифты в новых домах все безбарьерные.

Оценка по этому параметру – 4.

Инфраструктура

На первый взгляд, «Переделкино Ближнее» обеспечено сполна как социальными объектами, так и различными торговыми точками. Большинство из них сосредоточено в ТЦ «Сказка», что возле метро, кроме того, недавно чуть дальше от входа в подземку открылся еще один коммерческий объект, который постепенно заполняется арендаторами (первоначально там хотели разместить МФЦ).

Но пока что МФЦ здесь нет, как нет и собственной поликлиники. В результате весь микрорайон пользуется этими объектами в соседнем Ново-Переделкине или ездит в «Солнцево-Парк». Единственное отделение банка работает все в том же ТЦ «Сказка». Хотя на территории ЖК можно найти банкоматы Сбера, ВТБ и Т-Банка. Есть и свое почтовое отделение.

В чем нет дефицита – так это супермаркеты и различные продуктовые на первых этажах, а также пункты выдачи заказов всех возможных маркетплейсов.

Есть возможность погулять в парке «Рассказовка» и прилегающем лесопарке, либо отправиться на прогулку в соседние Мичуринец и Переделкино. Вскоре к этим местам добавится зона отдыха у пруда.

Оценка инфраструктуры: 4.

Планировки в продаже

Сейчас от застройщика в реализации представлено свыше 800 квартир, в том числе самые «лакомые» варианты – у пруда, который обещают облагородить и сделать зоной отдыха.

На выбор покупателя – планировки от 26-метровых студий до 108-метровых «четырешек». 1-комнатные просторные, от 38 кв. м, 2-комнатные – от 40,6 кв. м, «трешки» – от 64,8 кв. м. Благодаря компактности, вероятно, застройщик и смел предложить более или менее взвешенные цены, от 8,6 млн рублей за студию, от 10,2 млн руб. – за «однушку». Это самые ходовые варианты, которых уже не так много даже на вторичном рынке.

Среди студий можно выбрать планировку как с одним большим окном, так и с двумя узкими окнами; есть квартиры неправильной формы, но с достаточно большим санузлом (до 5,4 кв. м). Есть студии с выделенным местом под гардеробную/встроенный шкаф.

Среди 1-комнатных есть «классические» варианты, в которых спальня просторнее кухни, есть «евро» с увеличенными кухнями, с двумя или тремя окнами, с гардеробной и без. Также есть варианты с увеличенными холлами (до 7 кв. м).

Самые просторные «двушки» – угловые, с двумя санузлами, постирочной (или кладовым помещением), с большими холлами (9–10 кв. м). В наиболее компактных «двушках», конечно, санузел один, это скорее однокомнатные евроквартиры с кухней-гостиной и спальней.

Все семейные квартиры (3+) – с двумя санузлами, однако не предусмотрено мастер-спален, хотя одна из комнат соседствует с ванной в большинстве планировок. Большинство этих вариантов – распашные планировки, часть из них также с двумя гардеробными.

Зато стоимость «трешек» начинается от 15,5 млн рублей, есть и 68-метровые «двушки» за 16–17 млн, а это значит, что они вполне подходят под семейную ипотеку (с учетом соответствующего взноса в 3,5-4 млн руб. минимум).

Немаловажно, что есть выбор квартир как без ремонта, так и с разными видами отделки: от предчистовой до чистовой в двух стилях (classic и smart+).

Оценка планировок: 3,5.

Отзывы жителей. Резюме

Не буду скрывать, у меня живут друзья в этом жилом комплексе, и мне нередко приходится бывать там в гостях. В целом они более чем довольны покупкой, но есть и несколько раздражающих моментов, помимо перечисленных выше проблем с парковками и отсутствия поблизости МФЦ и поликлиники.

Прежде всего, резиденты отмечают монополию местного Интернет-провайдера, сменить которого не удается даже несмотря на вступивший в силу закон. Интернет в ЖК остается крайне дорогим и при этом нестабильным.

Не во всех корпусах получается установить шлагбаум на въезде к дому, из-за чего на придомовой территории паркуются жители соседних домов, а также покупатели, которые приезжают в магазины, или посетители местных салонов красоты и других торговых точек.

Ближайший конкурент – ЖК «Городские истории» – подкупает расположением прямо у метро, но, на мой личный взгляд, проигрывает по всем остальным параметрам: здесь предельная плотность застройки, расположение домов вплотную к дорожной эстакаде, крохотные дворы, внешний облик фасадов на любителя. При этом цены практически такие же, как в «Переделкино Ближнее». 

У меня ЖК «Переделкино Ближнее» в целом вызывает скорее позитивные эмоции, и вполне можно рекомендовать квартиру здесь к покупке.

Автор: Андрей Смирнов, специально для Новострой-М