Прогноз по рынку недвижимости московского региона на осень 2012

Эксперты АН DOKI представили свой прогноз динамики цен в столичном регионе, условно разделив его на четыре составляющие, для каждой из которых определяющим является свой фактор.

Рынок недвижимости московского региона можно условно разделить на четыре составляющие:

1) рынок жилья внутри МКАД,

2) Новая Москва,

3) близлежащие города Подмосковья (Реутов, Химки, Железнодорожный, Мытищи),

4) остальное Подмосковье.

Внутри МКАД

В пределах «Старой Москвы» эксперты АН DOKI прогнозируют рост цен на 10% в год из-за дефицита предложения: в Москве сегодня мало новых масштабных жилых проектов. «При этом, - говорит Сергей Шевченко, генеральный директор АН DOKI, - разница в цене между объектами одного сегмента (например, панельные девятиэтажки, современные многоэтажные дома) будет увеличиваться.

Новая Москва

В Новой Москве динамика цен будет зависеть от скорости развития инфраструктуры и наличия рабочих мест. Пока существует неопределенность с планом развития (например, в Коммунарке старые школы, поликлиники, не решены транспортные проблемы - Старокалужское шоссе стоит). В перспективе,  по прогнозу DOKI, цены здесь будут ниже, чем внутри МКАД. Сегодня отмечается устойчивый спрос на новостройки в Коммунарке со стороны молодых семей.  

По мнению Людмилы Добряковой, начальника отдела вторичного жилья компании «DOKI РЕАЛТИ Эльдом», наиболее перспективны населенные пункты, расположенные вдоль Киевского шоссе с пятиполосным движением  с  возможностью быстро добраться до работы утром и обратно вечером - например, Град Московский продемонстрировал динамику цен - рост на 2,2% с мая 2012 г. Однако не стоит ждать резкого повышения цен на жилье в этих районах в связи с включением в состав Москвы  – метро ведь не строят за один день. На это уйдет несколько лет, поэтому рост цен будет постепенным.

Сегодня Новая Москва приковывает внимание со стороны жителей регионов,  перебирающихся в столицу. Помимо открытия метро, есть другие факторы, влияющие на привлекательность жизни в том или ином районе – в частности:  инфраструктура, удаленность, экология, пропускные способности трасс: сегодня с Троицком нет даже железнодорожного сообщения, Варшавское шоссе – достаточно загруженная трасса. Кроме того, власти намерены развернуть на присоединенных территориях масштабные строительства, но жить на долгой стройке не захочется никому, людям придется отложить переезд на какое-то время. 

Ближнее Подмосковье

В близлежащих городах толчок к росту цен на жилье может дать открытие новых станций метрополитена. В частности, хорошо иллюстрирует недавний пример – открытие станции метро «Новокосино» в Реутове. При всем удобстве городов ближнего Подмосковья на первый взгляд (время в пути до кольцевой линии – полчаса в среднем как из спальных районов) – в электричку в час пик невозможно попасть, часть сидений сейчас убирают и называют это «вагоном повышенной вместимости».

Остальное Подмосковье

В срединном Подмосковье (Чехов, Электросталь и т.д.) цены на жилье и зарплаты сопоставимы с уровнем жизни в городах-миллионерах (Екатеринбург, Новосибирск) – сюда все чаще перебираются на постоянное жительство из регионов. Многое будет определяться в зависимости от наличия рабочих мест. Здесь эксперты DOKI прогнозируют рост цен на жилье  в пределах инфляции.

Угроза кризиса

По мнению Шевченко, в случае кризиса наиболее устойчивы к финансовым потрясениям оказываются элитный и эконом-сегменты - тогда как основной удар приходится на бизнес-класс. По опыту 2008 г. инвесторы, которые вложились в недвижимость, не «выбросили» квартиры на рынок, чтобы продать по какой угодно цене и «выйти» в деньги – наоборот, они пережидали. Стоит также иметь в виду, что на тот момент доля ипотечных сделок в общей структуре не была так велика. В августе 2012 года количество сделок с использованием ипотечного кредитования в Москве в общем объеме составило 34,9% - таким образом, тенденция по увеличению доли ипотечных сделок в общем количестве сохраняется.

В случае кризиса те покупатели, у которых есть реальная потребность в решении жилищного вопроса, отложат покупку на какое-то время, чтобы успокоиться, но вернутся на рынок через 2-3 месяца – то есть количество сделок восстановится. 

Сергей Шевченко, генеральный директор АН DOKI: «Если в семье принято принципиальное решение по поводу жилищного вопроса – например, подросли дети  и каждому нужное свое личное пространство, а значит, нужно расширяться и покупать квартиру с большим количеством комнат или наоборот – бывшие супруги или родители с взрослыми детьми хотят разъехаться, то имеет смысл форсировать сделку – провести ее в течение двух месяцев. Ипотечным покупателям тоже не стоит откладывать решение о покупке, т.к. существует угроза удорожания ресурсов –  13 сентября Центробанк поднял учетную ставку, что в ближайшее время, скорее всего, приведет к повышению ставок коммерческими банками».