Новостройка дорожает на 40% в период строительства

По мнению аналитиков компании «ФСК Лидер», приобретение квартиры, будь то первая личная жилплощадь или смена одной квартиры на другую, всегда преследует цель улучшения жилищных условий. Многие покупатели начинают поиски с вариантов в уже готовых домах и домах рядом с метро или хорошей транспортной доступностью. Сочетание двух данных параметров заметно облегчает процесс покупки и ключи от квартиры можно получить уже в день оплаты. Близость метро избавляет новоселов от изматывающих московских пробок.

Обратной стороной этих неоспоримых преимуществ является то, что и первое, и второе условие имеют непосредственное влияние на бюджет покупки. Московские цены на квартиры первичного рынка в готовых и введенных в эксплуатацию новостройках рядом с метро представлены жильем уровня комфорт-класса и выше, а цены на них начинаются от 7 млн. рублей – это если речь идет об однокомнатном варианте. Двухкомнатные и трехкомнатные квартиры, которые рассматривают семьи с детьми, стоят уже от 11 млн. рублей. К примеру, в жилом комплексе «Рублевские огни» рядом с метро «Молодежная» цена однокомнатной квартиры составляет 9,5 млн. рублей, столько же стоит и квартира в ЖК «Айвазовский» в пяти минутах ходьбы от метро «Каховская». В ЖК «Пражский» рядом с одноименной станцией метро двухкомнатную квартиру можно приобрести за 12 миллионов рублей. Более доступны цены на квартиры в жилых комплексах у МКАД или на месте бывших промзон, до которых помимо метро нужно добираться общественным транспортом и на дорогу до работы или учебы можно смело закладывать дополнительные полчаса – час и, как правило, это проекты комплексной застройки, где, как, например в ЖК «Царицыно» или ЖК «Загорье» речь идет о готовности отдельных корпусов, а не всего микрорайона в целом.

Анализ ситуации на вторичном рынке показывает, что и здесь цены не намного доступнее. Даже без учета самого дорогого ЦАО средняя стоимость однокомнатных квартир составляет 7,9 миллиона, двухкомнатные стоят так же, как и на первичном рынке – 12 миллионов, а средняя цена трехкомнатных квартир составляет 15,9 миллионов. При этом более половины существующего объема предложения вторичного рынка представляют собой квартиры в панельных домах с однотипными планировками и изношенными коммуникациями. Если же цена жилья ниже среднерыночной, то это районы, где квартиры вторичного рынка опять же расположены в старом фонде, который со временем ветшает еще больше и не имеет резерва для повышения в цене.

Продажа квартир, когда на площадке только появляется строительная техника, является обычной практикой и позволяет приобрести жилье по более низким стартовым ценам. Ежемесячный рост цен на московские новостройки эконом- и комфорт-класса составляет от 1 до 3% и зависит от спроса, темпов строительства и сезонного фактора.

Летние месяцы могут пройти на одном ценовом уровне или показать не более 1% роста, а активизация спроса, которая традиционно приходится на начало осени, дает прибавку уже в 2-3%. Отдельной графой идет завершение крупных этапов стройки: возведение дома под крышу или получение разрешения на ввод в эксплуатацию дают повод, помимо среднерыночного прироста, поднять цены дополнительно на 7-10%. Средний срок строительства жилого комплекса – 2-2,5 года, и за этот период даже с ориентиром на среднерыночные показатели реальная прибавка в стоимости жилья составляет не менее 40% и в каждом конкретном случае будет определяться качественными характеристиками проекта. Кроме того, при условии качественной составляющей рост цен на этапе ввода дома в эксплуатацию не прекращается, иллюстрацией чего служит ценовая динамика жилого комплекса бизнес-класса «Зодиак».

Старт продаж дома пришелся на самый разгар кризиса, а основной этап реализации – на сложные посткризисные 2009 и 2010 годы. Ежемесячные темпы роста в этот период не могли похвастаться нынешним уровнем, но дом был сдан в срок и соблюдением всех заявленных условий, что нашло свое отражение в ценовой динамике 2011 – 2012 годов, когда рынок стабилизировался и проект успешно отыграл все 60% роста. Хорошим показателем для бизнес-класса является прирост в 35-40%, но в случае с ЖК «Зодиак» роль сыграли расположение в лесопарковой зоне «Покровское-Стрешнево», удобная транспортная доступность и соблюдение всех юридических условий, в частности продажи по ФЗ-№214.

Ориентируясь на среднерыночные показатели можно подсчитать, что с начала строительства и до сдачи дома в эксплуатацию через 2 – 2,5 года средний прирост стоимости квартиры эконом- или комфорт-класса с качественным наполнением может составить до 60%. Так, например, в жилом комплексе комфорт-класса M-House стоимость однокомнатных квартир площадью 39,5 кв.м. на сегодняшний день начинается от 5,8 млн. рублей, что заметно ниже цен в готовых новостройках и на вторичном рынке. К моменту сдачи дома в эксплуатацию – в 4 кв. 2014 года – цена этой же квартиры составит не менее 9,3 млн. рублей. Даже если уровень инфляции останется на уровне 2012 года с его 6,6%, то чистый доход от приобретения подобной квартиры составит 2,7 млн. рублей. Среди нынешних жилых комплексов на этапе котлована M-House выгодно отличается удобным местоположением – всего в 100 метрах от действующей станции метро «Улица Академика Янгеля» в полностью жилом районе со всей действующей инфраструктурой.

При всех очевидных преимуществах многих покупателей останавливает страх «недостроя», поскольку психологически вкладывать деньги в котлован, когда еще нет никаких визуальных доказательств соблюдения заявленных сроков гораздо сложнее, чем при виде растущих стен и работающих подъемных кранов. Но с другой стороны есть примеры, когда стройки замораживались на этапе отделочных работ и подключения коммуникаций, поэтому правильнее отталкиваться не от этапа стройки, а от профессионализма и репутации застройщика. Если в портфеле компании уже не один сданный во время объект и работает она максимально прозрачно, с соблюдением ФЗ-№214 - это служит гарантией, что дом будет построен в срок и покупатель получит не только квартиру в новом доме, но и сможет сделать это с минимальными затратами и экономией на будущий ремонт.