Специалисты премии Urban подготовили обзор главных трендов на первичном рынке российских городов-миллионников в 2025 году, которые окажут влияние на развитие отрасли в 2026 году. В топ-5 вошли: сокращение средних площадей квартир и рост доли студий, смещение рынка от комплексного освоения территорий в сторону точечной и среднего масштаба застройки, уменьшение объема предложения квартир с финишной отделкой, снижение девелоперской активности и спроса на фоне роста цен.
- Квартиры становятся еще компактней
За последний год средняя площадь квартир в российских новостройках уменьшилась на 4 кв. м, в структуре спроса намечается явный сдвиг в сторону компактных лотов. Например, по данным аналитического сервиса «Объектив.рф», во многих городах-миллионниках на квартиры в диапазоне 30–40 кв. м пришлась основная доля сделок с начала 2025 года: в Екатеринбурге — 32,5%, в Перми — 26,5%, в Новосибирске — 24,7%, в Челябинске — 25,2% и Тюмени — 30,3%. На рынке даже стали появляться проекты, где совершенно отсутствуют или представлены минимально даже трехкомнатные квартиры.
«Сокращение площадей квартир — это не только экономически, но и демографически обусловленный тренд. Так, за последние 20 лет средний возраст молодоженов в России увеличился до 32–35 лет, а средний возраст рожениц — с 26 до 29 лет. Таким образом, россияне стали позже создавать семью и обзаводиться детьми, что делает малогабаритные квартиры, рассчитанные на одного человека в целом вполне востребованным и логичным продуктом. Хотя тут, конечно, важен баланс компактного и семейного жилья, иначе есть риск превращения в печально известный район Мурино в Санкт-Петербурге, где преобладание малогабаритных квартир на фоне слабой обеспеченности инфраструктурой привел к образованию гетто»
Ольга Хасанова, CEO и учредитель премии Urban
- Рост объема «промежуточных классов»
По данным аналитической системы bnMAP, за три года объем предложения «промежуточных» классов (комфорт+ и бизнес+) новостроек в Москве увеличился почти в 2 раза, уже заняв 30% от общего объема предложения.
Эксперты премии Urban полагают, что это также примета замедления и спада на рынке. Застройщики утверждают, что приставка «плюс» позволяет обозначить, что у жилого комплекса есть дополнительные преимущества и фишки, характерные для более дорогостоящих сегментов, при этом он остается по уровню цен в своем классе. Однако на самом деле это в большей степени маркетинговый инструмент на высококонкурентном рынке, поскольку девелоперу легко в таком случае сэкономить на каких-то базовых и дорогостоящих вещах, которые определяют высокий класс проекта, при этом «приукрасить» его фишкой из более дорогого сегмента, «пустив пыль в глаза».
- Финишная отделка сдала позиции
За последние три года практически во всех российских города-миллиониках доля квартир с финишной отделкой заметно сократилась, уступив место предложениям «в бетоне» или white box. В Москве по сравнению с 2022-м доля жилья, которое на момент сдачи будет сразу же готово к заселению, сжалась более чем вдвое – с 37% до 15,8% от общего объема предложения. В некоторых городах предложение «в бетоне» покрывает более 80% экспозиции. К ним относятся Рязань (94,3%), Самара (92,8%), Барнаул (87,2%), Ульяновск (87,1%), Иркутск (82,8%). Немного от них отстают Челябинск (79,1%), Волгоград (73,9%) и Кемерово (70,9%).
Санкт-Петербург демонстрирует в этом плане контртренд. Как и три года назад лоты с отделкой составляли основу городского рынка недвижимости, более того, аналитики выявили прирост доли такого жилья до 47,5%, что во многом связано с большим объемом сервисных апартаментов в предложении северной столицы.
До недавнего времени льготная ипотека способствовала росту спроса на квартиры с финишной отделкой, поскольку позволяла внести в ипотечный заем и стоимость ремонта, а также сразу заехать жить после сдачи объекта в эксплуатацию. Однако после отмены ипотечной госпрограммы застройщики вернулись к реализации жилья «в бетоне», чтобы сократить свои издержки и сделать бюджет покупки более доступным, а с точки зрения потребителей — ремонт в кредит с большим процентом потерял свою привлекательность.
- Города растут вверх
По данным аналитической системы bnMAP, за последние три года количество жилых небоскребов в Москве выросло почти в 2 раза в высокобюджетном сегменте. Высотность новостроек планомерно растет параллельно с обеспеченностью инфраструктурой жилых небоскребов, как и во многих других крупных зарубежных городах, тогда как мало- и среднеэтажная застройка остается в лучшем случае в пределах исторического центра.
В ближайшем будущем другие российские города-миллионники продемонстрируют более ярко выраженный высотный тренд, хотя уже сейчас среди региональных премьер периодически встречаются жилые небоскребы.
- Спрос падает, а цены растут
По данным аналитического сервиса «Объектив.рф», показатель средней цены кв. м предложения на первичном рынке городах-миллионниках продолжает демонстрировать поступательный рост после небольшой корректировки на понижение в начале лета. Например, в Тюмени цены с начала года выросли на 4,7%, в Екатеринбурге — на 4,1%, в Челябинске — на 9,8%, в Новосибирске — на 5,6%, в Перми — на 5,8%.
В Москве аналогичные тренды: с начала года средние цены 1 кв. м в комфорт-классе выросли на 10%, в Новой Москве — на 5%, в бизнес-классе — на 6%, в премиальном сегменте — на 9%.
«Пока первичный рынок очень зависим от размера ключевой ставки, к которой привязаны ипотека и большой объем потенциального спроса. Недавнее снижение ключевой ставки на 1 п. п. — скорее символический жест под давлением обстоятельств. Позитивный сдвиг будет заметен, когда ставка опустится хотя бы до 15%, но и тогда эффект будет не сразу», — резюмировала Ольга Хасанова.
Новострой-М выступает информационным партнером премии Urban.
Читайте также:
Купить квартиру выгодно: старты продаж в новостройках Москвы и Московской области в сентябре
Дорогие мои: топ-10 московских районов с ростом цен на новостройки до 79,7% за месяц
Автор: эксперты премии Urban
Дата публикации 09 октября
Отзывы
дате добавления