Жилой квартал Флотилия от ГК Грас: в хорошем месте, но без прописки

Жилой квартал «Флотилия» привлек мое внимание тем, что…на самом деле он нежилой. В этом проекте можно приобрести не квартиры, а апартаменты, поэтому я с интересом принялась «искать десять отличий» между привычными квартирами и этим новым, стремительно набирающим популярность форматом недвижимости.

Взгляд через монитор

Именной сайт «Флотилии», на первый взгляд кажущийся вполне информативным, называет проект «многофункциональным кварталом нового поколения», а также подробно рассказывает о ее расположении. Локация у квартала действительно удобная: до метро Речной вокзал всего 9 минут пешего хода, да еще через парк. Вторая станция метро – Водный стадион тоже находится не очень далеко. Между двумя станциями – обжитой микрорайон со всей необходимой инфраструктурой, парком «Дружба», развлекательными центрами и Дворцом спорта «Динамо».

Квартал «Флотилия» - это 4 корпуса апартаментов бизнес-класса. Каждый из корпусов состоит из 28 этажей плюс 2 технических, в которых разместится паркинг на 705 машиномест. Кроме описания района и новостройки на сайте есть обширная фотогалерея, планировки предлагаемых апартаментов, скан разрешения на строительство и положительное заключение госэкспертизы. Однако кое-чего я все-таки не нашла: проектной декларации и даже примерных цен.

Сами строим, сами продаем

Девелопером «Флотилии» выступает «МФК «ГРАС» - и она же по сути является застройщиком, поскольку в качестве такового в документах указана компания «Мосфундаментстрой №1», 100% акций которой принадлежат девелоперу. Ну что ж, распространенная практика крупных компаний – сами строим, сами продаем. Этим объясняется и отсутствие у застройщика реализованных проектов за последние три года: если его создали специально под этот проект, им неоткуда взяться.

У самого МФК «Грас» богатое строительное прошлое. На ее счету такие проекты, как «Александрийский маяк» в Сочи, жилые комплексы «Утесов» и «МПИ» в Москве. Отзывы в Интернете об этих новостройках неоднозначные. «Александрийский маяк» не нравится ни своим владельцам, ни остальным сочинцам: первым – из-за завышенных, по их мнению, коммунальных платежей, вторым – из-за того, что построен в 100-метровой береговой зоне, где нельзя возводить ничего, кроме санаториев.

ЖК «Утесов» (бывший «Карамышевский бриз») осенью 2011 года вызвал волнения в сети из-за того, что продажи в нем начались до получения разрешения на строительство. Однако к настоящему моменту все документы у новостройки в порядке.

Относительно «Флотилии» обсуждений тоже довольно много, но тема практически у всех одна: что такое нежилое жилье и «с чем его едят»? Как правило, людей волнуют все те же коммунальные расходы, поскольку тарифы для жилых и нежилых помещений различаются.

Секретные цены

В телефонном разговоре я озвучиваю свою привычную легенду: мне нужна трехкомнатная квартира. Менеджер, с готовностью отвечающий на мои вопросы, сразу подчеркивает, что продают они не квартиры, а апартаменты, в которых невозможно оформить прописку.

Итак, на сегодняшний день продажа ведется во 2-м и 3-м корпусах, разница между которыми заключается в том, что во 2-м корпусе нет однушек, а в 3-м нет четырехкомнатных вариантов. Двушки и трешки присутствуют в обоих домах.

На мой вопрос о том, почему цены на апартаменты не отражены на сайте, менеджер ответил, что эту информацию сообщают только при общении по телефону или лично. Трехкомнатные апартаменты во «Флотилии» имеют площадь от 100 до 140 квадратных метров и стоят около 9-10 млн рублей. Ориентировочная цена метра при этом составляет 105 тысяч рублей, но меняется в зависимости от этажа и площади выбранного жилья.

Сдаваться апартаменты будут без какой-либо отделки, в окнах стеклопакеты, свободная планировка подразумевает отсутствие межкомнатных стен – границы комнат лишь отмечены, высота потолков чуть больше 3 метров.

Кроме того, в продаже есть машиноместа в многоуровневом паркинге, примерная стоимость которых составляет 1,2 млн рублей, а точная зависит от «этажа».

Частями или сразу?

Ипотечный кредит на покупку апартаментов во «Флотилии» можно взять только в «Номос Банке». На сайте в разделе «Ипотека» указана лишь процентная ставка (12,5%), всю остальную информацию менеджер по продажам рекомендовал мне узнавать непосредственно в банке, что я и сделала.

Консультант сообщил мне, что основное условие для получения ипотечного кредитования – это наличие у заемщика залогового жилья в собственности. Кроме того, полезно знать, что кредит на «Флотилию» предоставляется только по программе «Капитальный ремонт», базовая процентная ставка которой определяется в зависимости от платежеспособности клиента, а подробные условия представлены в таблице:

Надбавки в зависимости от формы подтверждения дохода:

+0,25% — если хотя бы один из заемщиков подтверждает доход справкой по форме банка;

+0,5% — в случае отказа от единовременной платы за выдачу и обслуживание кредита;

Если заемщик является индивидуальным предпринимателем / владельцем (совладельцем) бизнеса:

+1 — 1,25% — доход индивидуального предпринимателя/владельца (совладельца) бизнеса подтвержден официально.

+2 — 2,25% — доход индивидуального предпринимателя/владельца (совладельца) бизнеса подтвержден, частично подтвержден управленческой отчетностью (иными документами).

Второй вариант «частичной» оплаты – рассрочка от застройщика, существующая в двух модификациях:

Порядок оплаты

Продажи во «Флотилии» ведутся в соответствии с законом 214-ФЗ. По словам менеджера, регистрация ДДУ (договора долевого участия) обойдется мне примерно в 30 тысяч рублей. А вот насчет порядка оплаты мнения менеджера, с которым я говорила по телефону, и менеджера в офисе продаж на стройплощадке разошлись.

Первый утверждал, что 331 тысяча рублей выплачивается до регистрации ДДУ (в эту сумму входит и оплата процедуры регистрации), а остаток – после. Второй менеджер выслал мне проект договора, в котором было указано, что сумма в 300 тысяч рублей должна быть выплачена в трехдневный срок с момента получения государственной регистрации, а остальная часть – через десять дней после этой даты. Кто из них прав – мне сложно судить, ведь я Тайный, а не реальный покупатель.

О праве собственности на жилье и порядке его оформления, с точки зрения менеджеров, говорить пока рано: срок сдачи первой очереди – первый квартал 2016 года.

Визит на стройку

Поехав на стройку, я сразу же застряла в пробке в сторону центра, большой и неизбежной. Будущим жителям «Флотилии» я советую выбрать метро – этим способом они явно будут попадать домой быстрее. Правда, строек в САО сейчас очень много, так что через несколько лет и в метро будет тесновато.

Мимо стройплощадки я сперва промахнулась. Несмотря на то, что на часах было уже 9.45, за затянутым сеткой забором царила тишина, не было видно работающей техники, и я случайно проехала мимо. Однако через некоторое время, осознав свою ошибку, я вернулась к въезду на стройку – их два, один с ул. Лавочкина, другой с ул. Ляпидевского. На противоположной стороне ул. Лавочкина действительно находится парк, а вот крупных магазинов я не заметила. Что касается ул. Ляпидевского, то она довольно узкая и почти полностью заставлена машинами – как местных жителей, так и посетителей Дворца спорта «Динамо». Представляю, какая тут складывается ситуация в час пик.

В офисе продаж

Вопрос о том, почему на стройплощадке такое спокойствие, я задала менеджеру в офисе продаж. Оказывается, я попала на площадку в момент смены техники: недавно закончилась установка свай, машины ушли, и сейчас должны прийти новые, для следующего этапа работ.

Менеджер стал показывать мне красочный макет «Флотилии», затем мы с ним рассмотрели распечатанную планировку «моих» апартаментов, определив, куда будут выходить окна. В ответ на мое сожаление по поводу всего одного, да и то маленького, балкона мне был предложен альтернативный вариант – квартира на 5-м этаже 2-го корпуса площадью 107,2 квадратных метра и с панорамным остеклением. Стоимость такой квартиры составляет примерно 11,427 млн рублей.

По поводу социальной инфраструктуры – школ, детсадов, поликлиник – менеджер высказался кратко: их не предполагается. Единственный объект, кроме собственно корпусов с апартаментами, который входит в состав квартала – это спортивный комплекс, расположенный в самом его центре.

Документы, относящиеся к строительству, сканы которых можно увидеть на сайте, в офисе продаж мне не показали: они находятся в головном офисе компании. А вот проект договора долевого участия (в котором четко написано, что продаваемые помещения являются нежилыми) менеджер оперативно прислал мне на почту. Новой информации относительно регистрации договора и будущего оформления права собственности я не получила, зато узнала, что в скором времени планируется аккредитовать «Флотилию» в Сбербанке РФ.

Подводя итоги

С моей точки зрения, квартал «Флотилия» заслуживает «3» балла. Нужно иметь в виду, что апартаменты – это по определению не квартира, и данный формат жилья принципиально отвечает другим потребностям и приобретается с другими целями. Если рассматривать новостройку беспристрастно, то в качестве минусов можно назвать пробки, но по направлению к центру они есть практически везде, и, конечно, всего один банк, выдающий ипотеку.

Жалобы на застройщика, как можно заметить, сводятся не к плохому качеству строительства, затягиванию сроков и прочим действительно неприятным вещам, а все к тому же краеугольному вопросу: стоит ли покупать апартаменты вместо квартиры? Это новинка на рынке недвижимости и покупателю нужно к ней привыкнуть.

Плюсы же говорят сами за себя: удачная локация вблизи одновременно от метро и крупной зеленой зоны; обжитой район, обеспеченный инфраструктурой; репутация девелопера, вовремя и без нареканий сдающего объекты, и, конечно, вполне приемлемые цены. Однако не стоит забывать, что владельцам апартаментов придется дополнительно потратить время и деньги на ремонт, т.к. «жилье» они получат без отделки.

Ольга Успенская