ЖК Silver: просторные квартиры рядом с метро и парками

На северо-востоке Москвы, в районе Свиблово, компания AFI Development возводит новый проект бизнес-класса – жилой комплекс Silver. Новостройка интересна близостью к двум станциям метро, авторской архитектурой и оформлением фасадов, множеством зеленых зон по соседству. По заданию редакции Новострой-М Тайный покупатель съездил на объект и узнал о нем все подробности.

Что строят

ЖК Silver будет состоять из четырех монолитных корпусов высотой от 5 до 53 этажей и подземного паркинга. Всего в ЖК запроектировано 1340 квартир. В рамках первой очереди построят два корпуса – 2 и 3. Корпус 2 будет высотой 14 этажей, корпус 3 – 20-этажный. Сдача этих домов запланирована на конец 2018 года. В корпусе 2 сейчас продолжается монтаж 13 и 14 этажа, параллельно производят монтаж фасадов и инженерных сетей. В корпусе 3 строится 14 этаж, монтируют стены 13 этажа, устанавливают фасад на первых этажах. Корпуса 2 и 3 соединены друг с другом и поделены на секции - 5 секций у корпуса 2 и 6 - у корпуса 3.

Вторая очередь будет состоять из малоэтажного нежилого 4 корпуса (5-7 эт.) и 53-этажной башни волнистой формы (корпус 1), которая станет единственным в Свиблово зданием высотой более 100 метров. Сейчас в башне идут работы нулевого цикла - забивают сваи на глубину до 47 метров, достроить столь высокий корпус планируют к IV кварталу 2020 года. В корпусе 4 производится монтаж 7 этажа, стены сейчас на уровне четвертого этажа. В этом здании запроектированы апартаменты, которые скоро выйдут в продажу.

Паркинг комплекса – подземный двухуровневый на 992 машино-места, из него можно будет подняться в свой корпус на лифте. Для гостей комплекса запланированы парковки на открытом воздухе в количестве 33 мест. Подъезды будут соответствовать классу новостройки - просторные, с высокими потолками, лобби и консьержем. Проход предусмотрен сквозной с доступом во двор. Располагаться подъезды будут на уровне земли. Территорию жилого комплекса огородят, установят систему видеонаблюдения. На первых этажах разместятся коммерческие помещения, кладовые не предусмотрены.

В настоящий момент активно идут продажи в многосекционных корпусах 2 и 3. Среди них одно, двух-, трех- и четырехкомнатные квартиры евроформата площадью от 52,9 до 148 кв. метров.

Кто строит

Девелопером жилого комплекса Silver является компания AFI Development, которая работает на рынке с 2001 года. Она занимается возведением как жилья, так и торгово-офисных зданий, гостиниц. По официальным данным, девелопер уже построил более 750 тыс. кв. метров недвижимости, а около 1,37 млн кв. метров находятся в стадии разработки и строительства.

Штаб-квартира AFI Development расположена в Республике Кипр. Судя по финансовому отчету за 2017 год, выручка компании выросла на 30% до $179,1 млн, во многом благодаря их флагманскому проекту - ТРЦ «Афимолл Сити». Несмотря на это прошлый год AFI завершила с чистым убытком в $4,7 млн (в 2016 году компания получила $47,9 млн убытка).

Политика компании открытая, на официальном сайте AFI Development можно ознакомиться с руководящим составом российского подразделения ООО «АФИ РУС», изучить проекты, просмотреть документацию за 2015-2016 годы. Среди завершенных объектов можно отметить шесть бизнес-центров, в том числе известный ТРЦ «Афимолл Сити», два санатория, бизнес-отель «Аквамарин» и два жилых комплекса - ЖК «Четыре ветра» и ЖК «Аквамарин II». Среди строящихся жилых объектов можно отметить ЖК «Одинбург», МЖК «Резиденции архитекторов», ЖК «Резиденции композиторов», ЖК «Сиреневый парк».

Отмечу, что сроки сдачи объектов иногда переносились, как, например, в ЖК «Одинбург», где 1-ю и 2-ю очереди сдали позже на один и два квартала соответственно, а сдача 3-й и 4-й очередей перенесена в среднем на два года (со II кв. 2017 г. на I кв. 2019 г. и со II кв. 2017 г. на IV кв. 2019 г. соответственно). Жители отмечали такие недостатки, как неработающие время от времени лифты, перебои с водой, но по мере развития проекта замечаний по качеству строительства стало намного меньше.

Строительством ЖК Silver занимается ООО «Нордсервис», это первый проект компании, отзывов о ней сейчас в сети нет. ООО «Нордсервис» полностью принадлежит компании с ограниченной ответственностью Monosol Limited, зарегистрированной также в Республике Кипр. 

Управляющая компания будет выбрана по тендеру, как выбиралось и все остальное в этом проекте - от проектировки до поставщиков материалов.

Как строят

ЖК Silver позиционируется как авторский проект, работало над ним архитектурное бюро SPEECH. (Надо сказать, на рендерах комплекс действительно выглядит интересно и местами футуристично, особенно «волнистая» башня-высотка.) Фасады домов будут облицованы крупноформатной керамогранитной плиткой, которую украсят паттернами с растительными узорами от студии Артемия Лебедева.

Толщина межквартирных стен варьируется от 25 до 30 см, толщина уличной стены составит 52 см. Внешние стены будут утеплены, на них смонтируют вентилируемый фасад. Высота потолков в квартирах до ремонта – 3 метра. Стеклопакеты будут бренда Rehau размером 2,8 на 2 метра.

Жилые помещения реализуются без отделки, разводку электричества и воды нужно делать самостоятельно, а вот система отопления будет полностью готова, включая установку радиаторов. При желании ее можно отключать (например, в целях экономии) с помощью регуляторов внутри каждой квартиры.

Чистовая отделка от застройщика стоит около 20 тыс. рублей за кв. метр. В офисе продаж недавно открылся шоу-рум, в котором можно ознакомиться с вариантами отделки, которые предлагает партнер девелопера – компания «СтройТехИнвест». Покупатели могут выбрать как универсальный вариант отделки «под ключ», так и подобрать индивидуальное решение.

Во всех корпусах поставят современные лифты OTIS с низким уровнем шума, в каждом подъезде будет зона для колясок. Застройщик обещает уделить особое внимание входным группам. Это будут современные помещения с высокими потолками, удобными lounge-зонами и многоуровневой подсветкой. В лобби установят стойки ресепшен, в зоне ожидания - мягкие диваны. В отделке подъездов используют натуральный мрамор. Стены будут светлых тонов, на них повесят картины, дизайнерские светильники и большие зеркала. Каждый подъезд оборудуют охранной системой и камерами видеонаблюдения. Остекление запроектировано антивандальное и звукоизоляционное.

Придомовую территорию благоустроят, на ней высадят деревья и кустарники, установят малые архитектурные формы. Во дворах оборудуют детские интерактивные площадки, зоны для отдыха и занятий спортом. Площадки разделят на три возрастные категории с соответствующим оборудованием, каждая из них будет оснащена шумоизоляционным прозрачным экраном. По информации от застройщика, на улице в зоне застройки запланирован кинотеатр под открытым небом для жителей комплекса.

Дворы будут свободны от машин, так как есть собственный подземный двухуровневый паркинг в стилобате под корпусами. Если мест не хватит (а скорее всего так и будет, т.к. соотношение парковочных мест к квартирам, к сожалению, не соответствует пропорции 1:1 – 1340 квартир на 992 м/м), жителям комплекса бизнес-класса придется парковаться у соседних домов.

Как добраться

ЖК Silver возводится в 10 минутах ходьбы от станций метро «Ботанический сад» и «Свиблово». Станция «Ботанический сад» имеет наземный переход на одноименную станцию Московского центрального кольца. Стоит упомянуть, что около метро проходит ночной автобусный маршрут Н6. Это очень удобно – можно допоздна остаться в центре города и не смотреть на часы, чтобы успеть к закрытию метро, а также избежать лишних трат на такси.

Что касается личного автотранспорта, проект имеет хорошую транспортную развязку. Доехать до центра можно, повернув с проезда Серебрякова, у которого и строится новый комплекс, на проспект Мира. Таким образом, до Красной площади на автомобиле можно добраться за полчаса без учета пробок.

С наземным общественным транспортом тоже все хорошо - около новостройки есть несколько остановок. Отсюда можно доехать до ж/д платформы «Лось» и до Холмогорский улицы, которая территориально расположена около МКАД с северной стороны. Также без пересадок можно доехать до южного входа ВДНХ, до Рижского вокзала, до платформы «Яуза» в Ростокино. Сложно перечислить все возможные маршруты - их очень много.

В 2018 году должно завершиться строительство новой дороги - Северо-Восточной хорды, которая соединит восток и запад столицы скоростным бессветофорным шоссе. Проходить она будет недалеко от жилого комплекса. С точки зрения транспортной доступности ситуация для автомобилистов улучшится, но есть и обратная сторона медали – транспортные потоки увеличатся, что отразится на экологии района.

Локация

В районе застройки ЖК Silver не было никаких вредных производств и свалок, только лишь пустырь последние пару десятков лет. На месте башни был разрытый котлован, который простоял несколько лет в воде. На форумах мне попадались комментарии с сомнениями по поводу гидроизоляции паркинга, поэтому я задал соответствующий вопрос менеджеру. Он рассказал мне, как строятся подземные этажи: в основание укладывается специальный слой водоотталкивающего изолятора черного цвета, поэтому соседние пруды и дожди не побеспокоят жителей.

К новостройке примыкает парк с Капустинским прудом. Конечно, видеть пруд в черте города очень здорово, но, на мой взгляд, уже пришло время почистить его от тины и провести реконструкцию прибрежных территорий. Тем не менее, место это приятное, здесь отдыхает много людей.

Около станции метро «Ботанический сад», в 15-20 минутах ходьбы от ЖК, расположены еще три прекрасные зеленые зоны – Главный Ботанический сад РАН, Леоновская роща и парк «Сад Будущего» с Леоновским прудом. В последнем я был, это приятное место для отдыха, йоги и релаксации. Леоновскую рощу и парк огибает река Яуза, в Ботаническом саду протекает река Лихоборка, есть множество прудов – как на территории сада, так и рядом с ним (Каменские пруды).

В 15 минутах ходьбы от новостройки расположена бывшая дворянская усадьба «Свиблово», на ее территории есть небольшая церковь, в самой усадьбе можно посетить музеи, прогуляться по территории бесплатно до 18:00. В получасе ходьбы находится ВДНХ – выставочная зона с постоянными тематическими выставками, праздниками, фестивалями и т.д.

Таким образом, из квартир на верхних этажах дома-башни ЖК Silver будут открываться панорамные виды на Ботанический сад и пойму реки Яуза, из окон других корпусов будут видны пруд и зеленая зона. Окна квартир нижних этажей будут выходить во двор, где также будет много зелени. Есть возможность купить квартиры, в которых окна выходят на несколько сторон света.

От менеджера продаж я узнал о планах девелопера по преображению местности около нового ЖК. Будет произведена реконструкция набережной реки Яузы около усадьбы «Свиблово». Гаражи, расположенные в непосредственной близости от новостройки, будут убирать. ЛЭП, которая проходит вдоль проезда, будет зарыта под землю.

Около южного вестибюля станции метро «Ботанический сад» идет строительство транспортно-пересадочного узла. В рамках ТПУ в единый комплекс объединят сразу несколько видов транспорта: МКЖД, метро, автобусы и автомобили. Также будут построены административно-деловой и коммерческий блоки: торговый и офисный центры, а также апарт-отель.

Из минусов локации можно отметить близость к крупным магистралям. Как известно, автотранспорт - один из главных загрязнителей воздуха в столице. Расстояние от корпусов ЖК до проезда Серебрякова примерно 60 метров, а до будущей Северо-Восточной хорды - 350 метров.

На юге и востоке от ЖК есть достаточно большое скопление промзон. В будущем планируется реновация территорий вдоль проезда Серебрякова, на которой сейчас находятся заброшенный паркинг, склады и пустующие зоны. Самое проблемное предприятие расположено на востоке от ЖК - это асфальтобетонный завод (ОАО АРСП). К счастью для будущих жителей ЖК Silver, ветер чаще всего дует с северо-запада, где нет вредных предприятий на близком расстоянии.

Инфраструктура

В ЖК Silver своих социальных объектов не запланировано, поэтому детей новоселов будут принимать близлежащие детские сады и школы. В пешей доступности (5-15 минут) от новостройки расположены восемь детских садов, три школы, гимназия и прогимназия.

Городская поликлиника №31 находится прямо за Капустинским прудом в 6 минутах пешком от ЖК. В 15 минутах ходьбы в 2020 году откроется новая поликлиника, она сможет принимать ежедневно до 750 человек (в том числе и 250 детей). В поликлинике разместятся как стандартные врачебные кабинеты, так и диагностические отделения с новейшим медицинским оборудованием.

Спортивная инфраструктура в районе представлена несколькими фитнес-центрами и специализированными школами, например, по карате и по самообороне. С торговлей тоже все хорошо – рядом есть сетевые продуктовые магазины, а в самой новостройке откроются небольшие магазинчики, предприятия сферы услуг. Множество различных магазинов, кафе и ресторанов работают на улице Снежная от проезда Серебрякова до станции метро «Свиблово».

В 500 метрах от ЖК Silver расположен один из самых крупных торговых центров в Москве - ТРЦ «Золотой Вавилон». Несколько этажей этого комплекса заняты всевозможными брендовыми магазинами одежды и обуви, есть здесь и гипермаркеты – «О’Кей», Castorama и Metro. Близость этого центра можно считать одним из преимуществ ЖК. В здании будущего ТПУ «Ботанический сад» также предусмотрен торгово-развлекательный комплекс. Если же хочется посетить в «Ашан» или «Леруа Мерлен», которые расположены за МКАД около развязки с Осташковским шоссе, то на машине до них можно добраться за 20 минут.

Разведка в Интернете

С официальным сайтом у ЖК Silver не все так просто. За время существования проекта менялись его названия, создавались новые порталы. Я нашел как минимум три сайта, которые обычные пользователи смогут принять за именные ресурсы, но, по словам менеджера продаж, официальный сайт у новостройки один.

Сайт выглядит современно, в нем есть выпадающее меню, с помощью которого можно перейти к любой интересующей теме. Я нашел всю документацию – проектную декларацию с изменениями, разрешение на строительство, типовые формы ДДУ (на квартиры и машино-места), красочные рендеры, ежемесячные фотоотчеты со стройплощадки, есть функция виртуального тура по ЖК, работает веб-камера, цены на все квартиры указаны – со скидкой и без. Отдельные страницы посвящены спецпредложениям и способам покупки. Раздел с ипотекой предоставляет список банков, сотрудничающих с девелопером, но какого-либо функционала по вычислению ежемесячного платежа нет.

Раздел с выбором квартиры реализован хорошо. На виртуальном плане можно выбрать корпус, секцию, этаж. Есть возможность отобрать несколько квартир и сравнить их. Для выбора есть необходимые фильтры: этаж, площадь, ценовой диапазон, однако нет разделения на количество комнат. Общее впечатление об официальном сайте осталось положительное.

Что касается присутствия ЖК в социальных сетях, то тут все печально. Единственная группа во «ВКонтакте» насчитывает 143 участника. Новости периодически публикуются, но активности со стороны пользователей нет. Страница на «Фейсбуке» отсутствует.

Проект вызывает интерес у пользователей, это заметно по площадкам, посвященным недвижимости. Обсуждают самые актуальные проблемы ЖК, такие как близость Северо-Западной хорды и маленький паркинг, но в целом отзывы положительные – пользователи отмечают адекватные цены, удачный район, активность стройки.

Офис продаж

Офис продаж жилого комплекса Silver находится на месте застройки, на пересечении проезда Нансена и Проектируемого проезда №3660. Точный адрес этого строения - проезд Серебрякова, 11. Работает офис каждый день с 9 до 21 часа.

Я приехал без предварительного звонка, в среду днем. Здание офиса - небольшое светлое двухэтажное с панорамными окнами. Вывеска видна издалека. Если вы приехали на машине, то проблем с парковкой не должно возникнуть – она прямо перед офисом. Когда я зашел, меня встретил работник у стойки приема. После привычной регистрации (имя, номер телефона) меня сразу направили к менеджеру, предложив горячие и холодные напитки.

В просторном холле у окон размещается несколько столов переговоров, есть мягкая мебель для ожидания своей очереди, также я увидел большой реалистичный макет новостройки за стеклянным коробом. Есть небольшой детский уголок, где ваш ребенок может порисовать или поиграть.

Из разговора с менеджером продаж я узнал о проекте, планах по благоустройству территории в рамках строительства, посмотрел журналы, задал свои вопросы. Специалист подробно ответил на них и сам провел устную презентацию объекта. Он оказался очень доброжелательным и дополнительно рассказал мне о том, как делаются некоторые виды ремонта, от чего зависит стоимость жилья и другие базовые моменты. В качестве примера я узнал стоимость двух вариантов квартир, которые мне подобрали по заданным параметрам (об этом смотрите в главе «Цены»).

Общение со специалистом оставило хорошее впечатление. Шоу-рума на территории проекта не было в момент моего визита, но совсем недавно он открылся, и там можно посмотреть варианты отделки и материалов. Обратной связи с компанией не было. Менеджер оставил свою визитку на случай, если возникнут дополнительные вопросы или я приму решение о покупке квартиры.

Планировки

В ЖК Silver можно приобрести одно-, двух-, трех- и четырехкомнатные квартиры (4-к. кв. сейчас доступна всего одна) евроформата площадью от 52,9 до 148 кв. метров. Основная масса доступных квартир - двух- и трехкомнатные. На официальном сайте можно ознакомиться со списком квартир первой очереди строительства, детально изучить каждую планировку и ее положение относительно всего жилого комплекса. В башне (корпус 1), по словам менеджера, планировки будут менее просторные, чем в корпусах 2 и 3.

Во всех квартирах есть балконы площадью 2,9-3,3 кв. метра, предусмотрено место под кондиционер. Отдельные зоны с кладовыми помещениями в корпусах не предусмотрены, но их можно сделать в некоторых планировках квартир.

Стены внутри своего жилья можно переносить как угодно. Планировки, предложенные девелопером, далеко не разнообразны, но с точки зрения проживания вполне комфортны, есть распашные варианты. Все комнаты изолированы, а их площадь начинается от 13,3 кв. метров, площадь кухни-гостиной достигает 34,8 кв. метров. Комнаты по форме квадратные либо прямоугольные, комнат-стаканов мало.

В однокомнатных санузел совмещенный площадью 4,6 кв. метра, в двух- и трехкомнатных квартирах есть гостевой санузел, часто встречается дополнительная комната, которую можно использовать как кладовку или гардеробную. Четырехкомнатных квартир, за исключением одной, в продаже нет. В доступной планировке есть возможность разместить два санузла, гардеробную либо кладовую.

Цены

На данный момент в продаже находятся корпуса первой очереди - 2 и 3. Когда начнутся продажи квартир в башне, пока не ясно, но одно известно точно - цены на квартиры в 1 корпусе будут выше.

По легенде я покупал двухкомнатную квартиру. Менеджер подобрал для меня два варианта - однокомнатную с рекомендациями по перепланировке и двухкомнатную. Первая площадью 54,8 кв. метра на 8 этаже стоит 9,5 млн рублей, двухкомнатная на 4 этаже площадью 79,5 кв. метра обошлась бы мне в 13,5 млн рублей. Дороговато, но стоит учитывать местоположение, класс застройки и метраж.

Привожу примерные цены на основные типы квартир в корпусах 2 и 3. Стоимость квартир без отделки:

Примерная стоимость квадратного метра отделки – около 20 тыс. рублей. Стоит учитывать, что средняя стоимость отделки от застройщика по Москве - 15 тыс. рублей за кв. метр включая стоимость материалов.

Машино-мест в продаже осталось очень мало, и все они на -2 этаже двухуровневого подземного паркинга. Есть три цены на ячейку в зависимости от месторасположения - 1,31 млн рублей, 1,42 млн рублей и 1,64 млн рублей.

Среди новостроек-конкурентов, которые возводятся в непосредственной близости от ЖК Silver, можно выделить ЖК «LIFE - Ботанический сад 2» и ЖК Green Park.

ЖК «LIFE – Ботанический сад» - это масштабный проект группы компаний «Пионер», который будет возводиться в несколько очередей. Дома монолитные, высотой до 24 этажей. В квартирах запроектированы просторные лоджии и открытые террасы, жилье сдается с базовой чистовой отделкой. Сдача очередных трех корпусов намечена на III и IV кварталы 2018 года.

ЖК Green Park («Грин Парк») – объект девелопера ГК «ПИК» на северо-востоке Москвы, он включает шесть монолитных домов-блоков высотой от 11 до 20 этажей. В комплексе комфорт-класса запроектированы квартиры от студий до четырехкомнатных свободной планировки. Квартиру можно купить как с отделкой, так и без нее. Один из домов проекта уже сдан, срок сдачи следующего корпуса – III квартал 2018 года.

Как купить

Варианты покупки в ЖК Silver стандартные - полная оплата стоимости, ипотека и рассрочка. Чтобы купить жилье в рассрочку, необходимо в качестве первоначального взноса внести половину стоимости квартиры. Однако менеджер сказал, что варианты с рассрочкой рассматриваются индивидуально, соответственно, первый взнос можно попытаться уменьшить.

Предложения по ипотеке можно изучить на официальном сайте проекта. Девелопер сотрудничает с 11 банками, самую низкую ставку – 9% – предлагают ВТБ, Газпромбанк, Россельхозбанк. При этом надо внести первоначальный взнос не меньше 15% стоимости жилья. Если важен именно этот параметр, то есть предложение от ТрансКапитал Банка: вы вносите лишь 5%, но ставка будет уже 11,5%. Частично погасить ипотеку можно с помощью материнского капитала. Некоторые банки предоставляют военную ипотеку, например Россельхозбанк.

Девелопер проводит акции, которые могут стимулировать продажи. Например, весь сентябрь действует 5%-я скидка на все квартиры. Сама процедура покупки квартиры стандартная. Бронирование квартиры бесплатное, оно дает возможность зарезервировать выбранный вариант и фиксирует цену на 2-3 недели. Оформление сделки идет по договору об участии в долевом строительстве в соответствии с 214-ФЗ. За оформление и регистрацию договора нужно будет заплатить 20 тыс. рублей.

Резюме

ЖК Silver обладает рядом преимуществ: две станции метро в шаговой доступности, развитая инфраструктура, зеленый район, просторные квартиры, необычный дизайн фасадов. Из минусов - есть нежелательные соседи в виде промзон, рядом несколько загруженных транспортных магистралей (а скоро добавится еще одна), цены начинаются с довольно высокой отметки из-за большой площади даже самых «маленьких» квартир. Своей детской инфраструктуры не будет, нагрузка ляжет на соседние детские сады и школы.

По сумме всех факторов жилой комплекс Silver в районе Свиблово на северо-востоке Москвы получает 8 баллов из 10.

Сергей Небоскребов