ЖК «Приозерный» в Железнодорожном: дома у озера, но без инфраструктуры

Владеть квартирой с видом на воду – особая привилегия, даже если это небольшое озеро. Моим новым заданием от редакции Novostroy-M.ru стал ЖК «Приозерный» в Железнодорожном. В рамках проекта компания «Веста-2001» собирается построить 18 монолитно-кирпичных домов, цены на квартиры в которых начинаются от 4 млн рублей. Я отправилась «купить» квартиру в этой новостройке и выяснить все ее плюсы и минусы.

Что строят?

В 12 км от МКАД по Носовихинскому шоссе и всего в 700 метрах от ж/д станции «Железнодорожная» на огороженной, охраняемой территории по индивидуальному проекту возводится ЖК «Приозерный». Комплекс будет состоять из 2-этажных домов и таунхасов.

В первую очередь планируется построить 14 монолитно-кирпичных многоквартирных домов (№№ 1-8, 14-19). Изначально их собирались сдать в IV квартале 2015 года, но позже сроки были перенесены на II квартал 2016 года (по словам представителя застройщика, в июне 2016 года сдадут). 

Многоквартирные дома представляют собой односекционные 2-этажные корпуса, рассчитанные на 8 двухкомнатных квартир каждый, соответственно, в ближайшее время 112 семей получат жилье. Вторая очередь будет включать еще 4 многоквартирных дома и 4 таунхауса. Таким образом весь проект – это 18 домов и 4 таунхауса, полностью который компания планирует завершить в конце 2016 года.

Кто строит?

Застройщиком ЖК «Приозёрный» выступает «Веста-2001» (входит в ГК «Веста»). Компания реализует несколько объектов в Подмосковье: в Щелково, Ногинске, Электрогорске, Павловском Посаде. На сайте застройщика сказано, что компания образована в 1990 году и приведён список из полутора десятков завершённых объектов.

Это преимущественно жилые дома (в основном 9- и 17-этажные), а также детский сад, торговый центр. Уточняется, что поскольку «Веста» - это группа компаний, то весь спектр работ структура выполняет сама, не привлекая субподрядчиков. Судя по адресам некоторых построенных ЖК, у меня сложилось ощущение, что все имеющиеся сейчас здания на Лесопарковой улице в Балашихе построила «Веста-2001».

Согласно информации, приведённой в проектной декларации, до сих пор компания не допускала просрочек в строительстве. Правда, в данном случае мы наблюдаем перенос сроков: в первой версии документации срок стоял IV квартал 2015, в последней версии – I квартал 2016 года.

В ДДУ, который мне прислали, фигурирует II квартал 2016 года, менеджеры говорят, что сдача первой очереди случится вот-вот, в июне. Судя по готовности домов, это действительно произойдет вскоре, к тому же, действие продленного разрешения на строительство закончится 30 июня 2016 года.

В сети на удивление мало отзывов о ЖК «Приозерный», об объектах, построенных ранее, а также самом застройщике. Мне попалось сообщение, что строительство комплекса заморожено из-за тяжбы с администрацией Железнодорожного, но выглядит эта информация, скорее, как сплетня. Полугодовая задержка произошла, но строительство явно продолжается.

Правда, качество его оценить сложно, как и уже построенных объектов, так как все они носили характер точечной застройки, поэтому полноценного форума с жильцами найти невозможно. Однако то, что я увидела своими глазами на стройке, мне понравилось. В целом же, у меня сложилось ощущение, что компания работает по старинке, без привлечения рекламы, поэтому в сети название застройщика не на слуху.

Разведка в Интернете

В сети я без труда нашла и сайт застройщика, и страницу, посвященную ЖК «Приозерный». На сайте застройщика, помимо описания деятельности компании приведено несколько изображений будущего жилого комплекса, опубликована разрешительная документация. Страница комплекса практически не содержит информацию, а сразу отправляет на именной сайт.

Сайт ЖК «Приозерный» на первый взгляд кажется более информативным, но на деле оказывается, что это просто лэндинг. Его главная задача получить контакты потенциального покупателя. Под каждым блоком информации (точнее, рекламных слоганов, её имитирующих) располагается жёлтая кнопка «Подробнее», при нажатии на которую потенциальному покупателю предлагается оставить свой номер телефона.

Правда, необходимый минимум информации на сайте «Приозерного» все же есть: указаны цены и площадь продающихся квартир (но нет планировок). Однако самые свежие фото строительства датированы 2015 годом (месяц съемки не отмечен, похоже на лето), фотоотчет, датированный 216 годом, у меня так и не открылся. По поводу сроков сдачи ГК есть расхождения с документацией: на сайте написано, что сдача первой очереди в I квартале 2016 года, который уже давно закончился.  

В общем, сотрудники застройщика явно не балуют сайт вниманием. Многие мои вопросы так и остались без ответа, но я ожидала, что менеджер по продажам лучше сориентирует меня. Но не тут-то было.

В субботу вечером я написала свой телефон в окошко «Запишитесь на консультацию и просмотр квартиры», и звонок от менеджера последовал по нему только в понедельник к обеду (кризис кризисом, а выходные по расписанию). Чуть позже я расскажу о работе менеджера более подробно, но сейчас могу сказать, что на официальном сайте застройщика информации о проекте минимум.

В соцсетях я нашла пару форумов «Приозерного», но «Вконтакте» группа насчитывает всего 6 человек и полна рекламных постов. На другом форуме кто-то следил за строительством и выкладывал время от времени фотографии комплекса, однако последний фотоотчет датирован мартом этого года. Есть небольшое обсуждение цен на квартиры и локации: люди обсуждали, действительно ли комплекс строится вблизи озера или это рекламный ход.

Соцкультбыт

К сожалению, на территории жилого комплекса объекты инфраструктуры не запланированы, разве что вокруг небольшого озера (наверное, в честь него комплекс и получил своё название) будет обустроена зона отдыха, а возле домов наземные  бесплатные парковки. Точное количество машино-мест менеджер мне так и не смог назвать, но обещал, что помимо плоскостных парковок у домов, будет еще один общий паркинг. 

С трёх сторон жилой комплекс «Приозерный» окружён лесопарковой зоной, в глубине которой находится дачный посёлок, но в нём никаких объектов инфраструктуры мною не было обнаружено (я прогулялась туда). Ближайшие социально-бытовые объекты распложены у железнодорожной станции: там есть торговый центр (кстати, построенный этим же застройщиком), стоматологическая поликлиника, аптека, чуть дальше частный детский сад. В торговом центре работает сетевой супермаркет, парикмахерская и несколько магазинов.

Также жители будут пользоваться инфраструктурой Железнодорожного и Балашихи, поскольку «Приозерный» находится прямо посередине между этих городов (хотя до первого ближе). Правда, чтобы дойти, например, до ближайшей школы, поликлиники или отделении я банка придётся пройти сначала до станции, затем по мосту над путями, а потом ещё немного по городу. Идти до перечисленных объектов ориентировочно 1,5 – 2 км. И, если честно, я ужасом представляю себе этот путь с малышом в коляске.

Экология

В сети я обнаружила несколько отзывов о неблагоприятной экологической обстановке в Железнодорожном. Местные жители утверждают, что ощущают запах от местных промышленных предприятий (там производят минвату).

Справедливости ради надо сказать, что большинство негативных отзывов датировано 2012-2013 годами, в последние год-два жалобы в основном на свалку или запах гари от горящих торфяных болот. Возможно, дело в розе ветров или погоде, но на стройку я ездила дважды и никаких посторонних запахов не почувствовала.

Думаю, на экологическую обстановку рассматриваемого объекта решающее воздействие оказывает окружающий её Кучинский лесопарк. Проходящая поблизости железная дорога влияет чуть меньше, но соседство неприятное, шум от неё, конечно, доставляет неудобства.

Представитель застройщика утверждает, что после окончания строительства пути будут огорожены шумопоглощающими экранами. Это действительно необходимо, т.к. электричка проходит совсем рядом, ее хорошо слышно. Никаких вредных производств или кладбищ по соседству с комплексом карта мне не показала, вокруг только лес, а чуть дальше на север есть еще одно большое озеро с пристанью и несколькими пляжами.

Пути-дороги

Железнодорожная станция – это и плюс, и минус новостройки. С одной стороны, пассажирам удобно: от станции до «Приозерного» идти не больше 10 минут. Электрички от станции Железнодорожная до Курского вокзала ходят часто (но с перерывом с 11.00 до 13.00), время в пути составляет 33-37 минут, проезд стоит 61,5 руб.

Чуть дешевле и меньше по времени ехать до нескольких предыдущих станций – Серп и Молот (у станции метро «Римская» и «Площадь Ильича») или платформы Новогиреево, она находится в 1 км от одноименной станции метро. В случае с «Новогиреево» стоимость проезда составляет 20 рублей, а время в пути 16 минут.

До новостройки также можно добраться на маршрутном такси №100 или №142, на автобусе №142 от станции метро «Новокосино». Стоимость проезда составляет 45 рублей, но ехать придётся по Носовихинскому шоссе, которое, по отзывам местных жителей, довольно загруженное. 

Мне не довелось доехать на маршрутке из Железнодорожного до метро, я вышла, не доезжая приблизительно полпути. Но могу смело утверждать, что дорога от станции Железнодорожная до станции Кучино довольно узкая (по 1 полосе в каждую сторону), а в районе Салтыковки к тому же ещё и весьма извилистая, так что не удивительно, что пробки в этом месте – это частое явление.

Визит на стройку

Как я уже говорила, чтобы посмотреть своими глазами на строительство ЖК «Приозерный», я оставила свои контакты в специальной форме на сайте в субботу в конце дня. Ехать на стройку в выходной, по-моему, вполне логично для работающего человека. В воскресенье звонка от менеджеров не последовало, и я стала звонить сама.

Не дозвонившись, я приехала на стройку без звонка, надеясь застать там кого-то из менеджеров (у подавляющего большинства застройщиков на стройке есть представитель). Однако на стройке были только строители и сторож. Через огромный пролом в заборе можно было наблюдать благоустройство придомовой территории. Бригада асфальтоукладчиков активно обустраивала площадку перед домами – въезд на территорию комплекса и наземный паркинг уже были готовы.

Не особенно надеясь на успех, я снова позвонила застройщику, и на моё счастье, на этот раз трубку сняли. Оказалось, что, несмотря на сложность связи, без предварительной договорённости посмотреть квартиру нельзя. Мы решили встретиться во вторник. После чего в понедельник мне снова позвонили - на этот раз сработала форма на сайте.

Итак, во вторник, я снова поехала в «Приозерный». Представитель застройщика позвонил за полчаса до назначенной встречи, уточнил всё ли в силе. В целом же к работе Риваза (менеджера) у меня претензий нет: он показал мне несколько квартир, ответил на все вопросы, сам рассказал о комплексе, мне разрешили снимать и снаружи и внутри – ничего не скрывали.

Оказавшись на стройке второй раз, я также увидела работающих строителей. Большинство из них возводили дома второй очереди (таунхаусы и нескольких оставшихся многоквартирных домов). Велись работы вокруг небольшого озера, расположенного на территории жилого комплекса, там, по словам Риваза, появится пляж и прогулочные зоны.

Осмотрев все на стройке, в офис застройщика, он находится в двух километрах от новостройки, мы уже не пошли, т.к. ДДУ и прайс на квартиры Риваз пообещал мне прислать по электронной почте (что и сделал в тот же день).

Геометрия жилья

ЖК «Приозёрный» - уникальный в своём роде проект. В нём продаются только двухкомнатные квартиры и только двух видов площадей: 65,45 кв. метра или 77,3 кв. метра. Видимо, чтобы не рисковать, застройщик решил сделать ставку на усредненный вариант жилья, который придется по вкусу среднестатистическому покупателю: не очень маленькие, но и не очень большие квартиры.

Выбирать приходится этаж (первый или второй), вид из окна (на озеро или на соседний дом). Выбор, прямо сказать, не велик. Отделочные работы в квартирах не производятся, межкомнатные перегородки не возводятся, обозначаются трассировкой в 1 кирпич.

Застройщик устанавливает входные двери, стеклопакеты, отопительные приборы, подводит электричество к квартирному щитку и воду до установленных им же счётчиков. На объекте я отметила, что оба предлагаемых типа квартир выглядят очень просторными, возможно, из-за относительно высоких потолков (2,8 метра). На плане форма квартир прямоугольная.

Если следовать замыслу архитектора (что необязательно), то в обоих вариантах в квартирах можно устроить кухню 12,4 кв. метра, раздельный санузел. В просторном коридоре найдётся место и для вместительного шкафа, и для мебели.

Во всех квартирах предусмотрены балконы с панорамным остеклением (в пол), благодаря чему в квартирах много света. В квартире метражом 65,45 кв. метров комнаты небольшие (14,6 +17,55 кв. м), а в квартире общей площадью 77,3 кв. м, соответственно, побольше: 18,10 и 20,35 кв. м.

В целом мне очень понравилось то, что я увидела. Никаких кривых стен, торчащей арматуры или заляпанных раствором батарей. Все очень аккуратно, ровно и визуально качественно.

Что почем

На данный момент 2-комнатные квартиры в первой очереди строительства продаются по цене от 3,9 до 5,3 млн рублей в зависимости от дома, этажа и площади квартиры. Таким образом, цена за квадратный метр колеблется между  51 000 и 69 000 рублей.

В радиусе 2-3 км от новостройки расположено ещё несколько объектов, недостатка в конкурентах в этой локации нет, если считать многоквартирные дома (малоэтажных проектов здесь немного).

1.   Мкр. «МАРЗ» - это 5 каркасно-кирпичных домов у ж/д станции «Чёрное». Три корпуса уже сданы в эксплуатацию и реализованы, а полностью проект планируется завершить к концу 2016 года. Цена квадратного метра в двухкомнатных квартирах микрорайона – от 52 900 до 59 500, а полная стоимость при 100% оплате составит от 3 до 3,7 млн рублей.

2.   На другой стороне от железной дороги расположен мкр. «Ольгино», а в нём  сданный в эксплуатацию ЖК «Чайка» от компании «Скопа». Это 4 монолитно-кирпичных корпуса высотой 17-18 этажей. Двухкомнатные квартиры здесь продаются, конечно, дороже: кв. метр стоит 73 – 85 тыс. рублей в зависимости от этажа и площади квартиры.

3.   Также поблизости находится ЖК «Центр+» от компании «КомСтрин». Это 6 монолитно-кирпичных домов высотой 15-22 этажа. Два корпуса уже сданы в эксплуатацию, реализованы и заселяются, квартиры преимущественно продаются в корпусах со сроком сдачи IV квартал 2017 и II квартал 2018 годов. Цена 2-комнатных квартир 77 –80 тыс. рублей за квадратный метр.

4.   Компания «Главмосстрой-недвижимость» по соседству строит 17-этажные корпуса ЖК «Столичный». В монолитно-кирпичных зданиях, сдающихся в эксплуатацию в I квартале 2017 года, продаются квартиры с отделкой. Цена 2-комнатных квартир  62 460 - 67 840 рублей за кв. метр.

5.   Ещё один конкурент по цене в локации – ЖК «Леоновский парк». Комплекс включает 12 многоквартирных домов и социальные объекты. Здесь, как и в «Приозёрном», можно купить 2-комнатную квартиру за 3,9 млн рублей при цене квадратного метра от 62 до 73 тыс. рублей. При этом дома жилого комплекса уже сданы в эксплуатацию и находятся на одну станцию ближе к Москве (у ж/д платформы Кучино).

Как купить?

Продажи квартир ведутся по 214-ФЗ с заключением договоров долевого участия в строительстве, принимается материнский капитал. Как я уже упоминала, на сайте указано, что «возможно содействие в оформлении ипотеки в банках: Сбербанк, ВТБ24, «ДельтаКредит». На деле означает, что застройщик (по словам его представителя) «готов предоставить банку любые документы на объект для оформления ипотечного кредита». И хотя менеджер по продажам называет перечисленные банки партнёрами, фактически ни один из них новостройку не аккредитовал. 

При заключении ДДУ заключается ещё 2 договора: на оформление права собственности и на регистрацию ДДУ. Расходы по этим договорам составляют 50 000 рублей, не считая расходов на нотариусов, которые покупатель несёт самостоятельно (еще около 5 тысяч рублей).

Вторая очередь строительства, старт продаж которой произойдет со дня на день, сейчас проходит аккредитацию в Сбербанке. Квартиры в строящихся домах (вторая очередь) можно будет купить в рассрочку на срок до конца 2016 года, при минимальном взносе 30% ставка составит 2,5% в месяц на остаток, а при взносе 50% - 1,5%.

Также застройщик выбирает страховую компанию для договоров долевого участия второй очереди. Несмотря на то, что дома первой очереди все еще продаются по ДДУ, договоры не страхуются. Не найдя страховой в договоре, я еще раз позвонила менеджеру, и он подтвердил, что ДДУ не страхуются, т.к. дома почти построены. Однако согласно 214-ФЗ договоры долевого участия не могут быть зарегистрированы без страховки.

Сам ДДУ совершенно стандартный, никаких «лазеек» не содержит. Рекомендую только покупателям обратить внимание на пункт 1.5., согласно которому, за лишние квадратные метры (по результатам обмера БТИ) собственнику придется доплатить в течение 3-х дней после уведомления. Поскольку дома возводятся по монолитной технологии, то площадь может «гулять» от 1,5 до 3 «квадратов».    

Резюме

Подведем итоги. К плюсам «Приозерного» можно отнести симпатичные домики, живописное озеро, лес вокруг, ж/д станцию в пешей доступности, относительно невысокие цены на квартиры с панорамными лоджиями, высокую степень готовности домов.

Но при всём при этом – электрички в часы-пик переполнены, автомобилисты столкнутся с пробками, шум от железной дороги хорошо слышен в квартирах комплекса, на территории полностью отсутствует инфраструктура, а до городских соцобъектов надо идти, но главное - ипотечный кредит оформлять намного сложнее, чем новостройках-конкурентах.

Отсутствие инфраструктуры в шаговой доступности делает комплекс неудобным для семей с детьми. По-моему, квартиры здесь подойдут бездетным семьям, работающим удалённо. Также это неплохой вариант для пожилых людей, любящих долгие прогулки по лесу. По сумме факторов ЖК «Приозерный» получает «6» баллов.

Валентина Ша