Дом на Осипенко, 10 от Инком-Недвижимость: невнятный «бизнес-класс» по завышенной цене

Дом на ул. Полины Осипенко, 10 от компании «Инком-Недвижимость» на первый взгляд выглядит как классический, беспримесный московский бизнес-класс. В пользу такого позиционирования работают многие факторы. Во-первых, расположение – на северо-западе Москвы (т.е. юридически округ Северный, но по факту это северо-западная «фиолетовая» ветка метро, окрестности «Полежаевской»). Во-вторых, кондиции самого дома – высотный, весьма и весьма многоквартирный, с нежилыми первыми этажами. В-третьих, вполне «бизнесовыми» кажутся и квартиры – их минимальный размер составляет 45 кв. м, а максимум – 138 «квадратов». Правда, по мере более детального изучения выяснились детали, заставляющие усомниться в уровне проекта. Но – обо всем по порядку…

Официальное знакомство

Как и у многих прочих серьезных проектов, у этого дома есть собственный сайт. Посмотрим, что написано там. Дом «современный, многоэтажный кирпично-монолитный, повышенной комфортности». Построен «по индивидуальному проекту и оснащен всеми необходимыми инженерными системами». Все это звучит внушительно, но – по существу – не очень конкретно. И набор опций явно не уникальный, подобное можно сказать обо всех новых московских монолитах.

Идем дальше. Дом, уверяет сайт, расположен «в одном из самых экологически благоприятных районов столицы – Хорошевском». Ну, не знаю, что это за замечательная экология в тех местах. До упоминаемого продавцами парка «Березовая роща» (где можно «совершать неспешные прогулки по тенистым аллеям, насладиться ароматом цветов, полюбоваться на альпинарии и даже покормить белочек»), что называется, «три дня на оленях». Впрочем, возможность разобраться с этим вопросом у нас еще будет – впереди поездка на объект.

Далее – это мы возвращаемся к информации с сайта – долгожданная конкретика. Новостройка на Полины Осипенко, 10 «состоит из семи секций разной этажности 9-13-17-22-22-17-15 этажей. Все секции оборудованы лифтами: в 1, 2, 3, 6, 7 секциях – два лифта, в 4 и 5 секциях – три лифта. Проектом предусмотрены 1-2-3-4-комнатные квартиры свободной планировки с минимальным количеством несущих конструкций. На первых этажах расположены нежилые помещения. Проектом предусмотрены места для парковки гостевых автомобилей». Таким образом, дом получается такой «горкой» - начинается с невысокой секции в девять этажей, потом этажность увеличивается до 22, потом снова снижается. Должно быть, выглядит симпатично. Два лифта, три – все это также в высшей степени стандартно (и, между прочим, именно такое количество прописано ГОСТами). Настораживает фраза о местах для парковки гостевых автомобилей. А хозяевам, извините? Ответ находим чуть ниже: «в двух минутах ходьбы строится многоуровневая крытая автостоянка, а в 10 минутах есть возможность приобрести машиноместо в подземном паркинге». И это бизнес-класс (или, как изящно изъясняются авторы сайта, «повышенная комфортность»)? Странно…

Ценовые недоразумения

Помимо потребительских качеств (аспекта, конечно, очень важного и нужного), существует еще один вопрос, который чрезвычайно интересует потребителей – цена. На сайте изучаемой нами новостройки денежным проблемам посвящена отдельная страничка. Цифр много, пулеметные очереди нулей сбивают с толку – но максимальная цена, названная там, составляет 171200 руб. за кв. м. Запомним эту цифру.

Звоню в компанию «Инком», продающую объект. Любезная барышня на противоположном конце провода предлагает квартиру – 13-й этаж, 60,6 кв. м. Все действительно симпатично: метраж небольшой (т.е. объект ликвидный), хороший этаж с панорамным видом из окон (я не суеверен, поэтому 13-го этажа не боюсь совершенно). Но вот цена оказывается 11 млн. 69 тыс. 800 руб. Быстро посчитав на предусмотрительно запасенном калькуляторе, получаю цену квадратного метра в более чем 182 тысячи. «Как же так?», - интересуюсь. В ответ не очень внятное бормотание о том, что цены меняются, и на сайте их не всегда успевают «актуализировать»…

Справедливости ради заметим, что были мне предложены и другие варианты – и цены там оказались ниже. Скажем, квартира в 91 кв. м, цена которой 16,068 млн. руб., т.е. по 176,6 тыс. руб. за кв. м. Но это, во-первых, все равно больше названного на сайте максимума. А во-вторых, на втором этаже, который сегодня общепризнанно считается неликвидом. В общем, мораль простая – всю информацию о ценах надо перепроверять…

Несмотря на жестокий ценовой «удар», изображаю из себя восторженного покупателя и интересуюсь у барышни, как и когда квартиру можно посмотреть. Она отвечает, что на объекте дежурит микроавтобус с агентом. Ежедневно с 10.00 до 18.00 – правда, иногда агент берет отгулы, поэтому о дате приезда лучше договориться по телефону. Звоню на мобильный и действительно без проблем договариваюсь на следующий день.

Ближе, чем обещали

Сайт объекта обещал, что от ближайшей станции метро – «Полежаевской» - можно дойти пешком всего за 15 минут. Реальность оказалась даже лучше: я дошел за 12, и это не зная дороги. Не исключено, что, освоившись в районе, получится и за 10. Единственное, что удручало – путь пролегал по каким-то совсем безрадостным местам. Все дворы жилых домов – сначала пятиэтажек, потом более современных, но все равно «панелек». Для жителей помпезного бизнес-класса, озабоченных окружением, такое соседство вряд ли окажется привлекательным.

Вот я и возле самой новостройки. С одной стороны – все те же панельные многоэтажки. С другой – все еще круче: сначала полуразвалившиеся гаражи, далее колючая проволока какого-то минобороновского объекта. Выглядит уже сейчас не очень, а в перспективе, вероятно, эти гаражи будут снесены, и на их месте что-нибудь построят. Хорошо, если трехэтажный детский садик – а если такую же 22-этажную башню? И будут тогда жители двух домов «любоваться» в окна друг на друга… да и огороженной территории у дома нет, двор заставлен машинами.

Спешите приобрести!

Тетенька-агент в «Газели» встречает меня деланно-озабоченным выражением лица: торопитесь, покупатель, желающих много, квартиры разлетаются как горячие пирожки! Потом, правда, забывается и достает огромный полиэтиленовый пакет с ключами – вон сколько у нее квартир в продаже… Задаю «невинный» вопрос и получают ответ, что только в одном подъезде она показывает 14 (!) квартир. А еще, кроме нее, есть на объекте и другие агенты со своими объемами – например, от ГК «Докон». В общем, тезис о страшном покупательском ажиотаже пока не подтверждается.

По пути к подъезду задаю еще один вопрос – о документах. Выясняется, что здание построено еще в 2010 году, но собственность на квартиры не оформлена до сих пор, обещают ее в мае. Продолжают интересоваться («какие документы получают покупатели, если заплатят прямо сейчас?») и прямо-таки физически чувствую раздражение собеседницы: аргументация сводится к тому, что «мы крупная компания, и никого не обманываем!».

Квартиры – ну что о них сказать? Достаточно обычны для этой категории жилья – полное отсутствие отделки (нет даже стяжки на полах), электричество доведено «до счетчика», будущие санузлы и кухни помечены на полу дорожкой в два кирпича высотой. Это не то чтобы плохо – просто такие объекты потребуют еще огромных вложений в ремонт. Но такая картина – повторюсь – типична для московского бизнес-класса.

А вот действительно серьезный недостаток – так это то, что квартиры пребывают на разных стадиях. Много, как я уже сказал, непроданных. Немало тех, которые уже куплены, но собственники не начинают ремонт – то ли копят деньги, то ли мечтают перепродать. В остальных идет ремонт, и трудолюбивые Равшаны с Джамшутами таскают по лестничным клеткам мешки с цементом (щедро посыпая оным все вокруг), а также оглашая окрестности собственными гортанными криками и ревом перфораторов. А в некоторых квартирах люди уже сделали ремонты и живут – среди всего этого «великолепия»…

Moralite

Как уже догадался проницательный читатель, от этого варианта я не в восторге. У него, безусловно, есть свои преимущества. Близость к центру Москвы: «Полежаевская» - это всего третья от Кольца станция метро, а можно еще и от «Беговой» - правда, идти придется подольше. Есть объекты инфраструктуры – к примеру, Ледовый дворец. Но все они расположены на изрядном удалении… Наконец, даже отсутствие огороженной территории можно в определенной степени считать плюсом: не так дорого обходится содержание квартиры. Плата за «двушку» составляет около 4300 руб. в месяц.

Но минусов все же больше. Снова перечислять их не буду – они все есть выше. Скажу только, что думаю так, вероятно, не только я: и сегодня, спустя два года (!) после завершения строительства, объект так и не распродан, количество свободных квартир прямо-таки пугающее. Так что ставим этому дому твердую «тройку» - никак не больше.

Василий Андреев