Эскроу: гарантия надёжной покупки строящегося жилья

В 2018 году происходили изменения в главном законе долевого строительства ФЗ-214 для решения сложной задачи – строительства 120 млн квадратных метров жилья нового качества и усиления контроля за финансово-хозяйственной деятельностью застройщиков.

Весь прошлый год Брусника поддерживала эту ключевую инициативу государства по усилению контроля в сфере жилищного строительства: принимала активное участие в рабочих группах Минстроя РФ, НОЗы и других отраслевых институтов. В процессе работы таких групп выявлялись противоречия и предлагались инструменты их устранения, которые в последующем нашли отражение в поправках к Федеральному закону об участии в долевом строительстве
многоквартирных домов и иных объектов недвижимости № 214-ФЗ (далее – ФЗ-214) и подзаконных нормативных актах. Также была проделана внутренняя работа по адаптации бизнес-процессов компании под обновленные требования законодательства.

В апреле 2018 года совместно со стратегическим партнёром – Сбербанк РФ, Брусника первой в стране запустила механизм проектного финансирования и расчётов с дольщиками с использованием эскроу. Кредитная линия на 1,2 млрд рублей была открыта для строительства новой очереди квартала «Новин» в
Тюмени.

По новым правилам при покупке квартиры по договору долевого участия клиент открывает специальный счёт эскроу. Открыть такой счёт можно в банке, который предоставляет застройщику проектное финансирование – целевой кредит на строительство дома. Покупатель квартиры, застройщик и банк заключают трёхсторонний договор об открытии специального счёта эскроу. Покупатель вносит на этот счёт денежные средства в размере и в сроки, установленные договором. А застройщик может получить их от банка только после завершения строительства и подписания акта передачи квартиры с участником долевого строительства. При этом, если застройщик надлежащим образом исполняет свои обязательства перед участником долевого строительства и не нарушает ФЗ-214, покупатель не имеет права на односторонний отказ от исполнения договора.

В 2019 году все новые проекты в городах присутствия Брусники были запущены по эскроу: квартал с урбан-виллами на «Никитина» в Новосибирске, Дом 4 квартала «Новин» в Сургуте, Дом 2 в «Первом квартале» Московской области, «Северный квартал» и «Южные кварталы» в Екатеринбурге и другие. По состоянию на 1 июля 2019 года порядка 30% проектов Брусники переведены на эскроу. К концу года эта цифра составит 50% – это 45 объектов.

При финансировании с эскроу до 85% строительства осуществляется за счёт кредитных средств, остаток – за счёт собственных средств. На накладные расходы может быть направлено до 20% от проектной стоимости согласно 214-ФЗ. При этом, банк также имеет право лимитировать данные расходы в соответствии с бизнес-планом. На 1 июня 2019 года объём открытых кредитных линий Брусники в Сбербанк РФ, в том числе проектного финансирования, составил более 11 млрд рублей.

«Переход на эскроу обеспечит прозрачность и устойчивость рынка первичного жилья. Безусловно, это потребует роста отраслевой квалификации всех участников рынка: Минстрой, Росреестр, банки, застройщики. Издержки, которые понесут участники рынка на исполнение новых процедур, при квалифицированном финансовом менеджменте в девелоперских компаниях и банках не являются критичными для экономики проектов. При переходе на новую модель основным риском может стать скорость рассмотрения заявок на проектное финансирование от застройщиков, поскольку практически весь объём нагрузки по проектному финансированию с использованием эскроу ложится на один банк», – пояснили в компании Брусника.