Девелоперам необходимо позволить стать активными игроками на вторичном рынке

Рынку недвижимости необходим новый механизм, который позволит девелоперам стимулировать вторичный рынок жилья и таким образом расширить собственную воронку продаж. Об этом рассказал руководитель направления взаимодействия с финансовыми институтами ГК «А101» Анатолий Клинков на Финансовом форуме лидеров рынка недвижимости рейтингового агентства «Эксперт».

«Банки могли бы кредитовать девелоперов под покупку вторичного жилья по модели трейд-ин. После выкупа старой квартиры клиента он может выбрать новую в одном из проектов девелопера, а старую квартиру девелопер в дальнейшем сможет реализовать после отделки и при необходимости - юридической очистки. Создание такого механизма будет с юридической точки зрения непростым, но он позволит многим девелоперам самостоятельно стимулировать продажи на вторичном рынке», - пояснил Анатолий Клинков.

По его словам, ранее в столичном регионе до 30% покупателей квартир на первичном рынке использовали для этого средства, вырученные от продажи своей старой квартиры. Однако сейчас из-за ситуации на вторичном рынке жилья такой способ улучшить свои жилищные условия москвичи используют заметно реже.

«На вторичном рынке ставки по ипотеке в среднем составляют 10-12%, отсутствует господдержка, и в силу этого активность нельзя назвать высокой. Там сформирован «рынок покупателя», размер дисконта может достигать 10-15%. И при этом срок экспонирования все равно может достигать одного года и дольше. В результате часть продавцов соглашается на еще больший дисконт, но в основном люди предпочитают снять квартиру с продажи до изменения ситуации», - отметил Анатолий Клинков.

Эксперт ГК «А101» добавил, что в настоящее время порядка 45% представленных на первичном рынке лотов остаются нераспроданными, по сравнению с весной 2022 года доля выросла на 10%. Новые возможности для клиентов на вторичном рынке могут переменить текущую тенденцию.

«В части подтверждения моделей продаж банки адаптировались очень быстро, гибко подходят к ковенантам то темпам продаж и стоимости квадратного метра. Сейчас рынок функционирует нормально за счет государственных программ субсидирования ипотечного кредитования. Однако усиление тренда на сокращение спроса приведет к пересмотру финансовых моделей, росту ставок по проектному финансированию для девелоперов, а в отдельных случаях и к временной приостановке выборки кредитных линий на строительство. Поэтому любой способ стимулировать спрос сейчас будет ценным для отрасли», - подчеркнул Анатолий Клинков.

Другой эффективной мерой эксперт ГК «А101» назвал стимулирование инвестиционного спроса. В рыночной практике уже есть механизмы, которые позволяют конвертировать инвестиции не в покупку жилья, а в иные финансовые инструменты.

«Инвесторы, которые привыкли осуществлять инвестиции путем приобретения ДДУ, могли бы перейти на рынок капитала. Определенную заинтересованность в этом отметили другие участники рынка. Но все еще такой подход не получил значительного распространения среди инвесторов в недвижимость. Если же будут предложены определенные преференции в части налогообложения, аналогичные тем, что действуют для пользователей индивидуальных сберегательных счетов, то это может стимулировать реструктуризацию рынка. Эффективным может стать создание ЗПИФ, что позволит дифференцировать покупателей жилья и профессиональных инвесторов. Первые будут просто покупать жилье для улучшения своих жилищных условий или как непрофессиональные инвесторы - для сдачи в аренду, но покупаться будут именно квартиры. Инвесторы будут работать по схеме, знакомой им по финансовым рынкам», - резюмировал Анатолий Клинков.