Григорий Алтухов, коммерческий директор ФСК «Лидер», рассказал порталу Novostroy-M.ru о том, почему девелоперов сегодня очень интересуют промзоны Москвы, может ли промзона занижать класс жилья и как покупатели относятся к новостройкам на территории бывших промзон.
Григорий, власти Москвы большие надежды возлагают на промзоны, видя в них большой потенциал для жилой застройки в том числе. А девелоперам эти территории тоже настолько интересны или что называется на безрыбье и рак рыба?
Реорганизация промзон и появление на их месте новых жилых кварталов, торговых и бизнес-центров, скверов и площадок для отдыха интересны и городским властям, и застройщикам и, в конечном счете, самому городу.
Даже беглого просмотра карты Москвы достаточно, чтобы отметить «лоскутный» принцип формирования ткани города – жилые кварталы у нас щедро перемежаются промышленными, коммунальными и складскими территориями, территориями автотранспортных предприятий, научных институтов и научно-производственных объединений.
В большинстве случаев подобный подход к градостроительному проектированию стал причиной полной изоляции соседних, по сути районов, рваной, прерывистой сети улиц, а вид из окон квартиры на ТЭЦ или трубы завода стал в Москве настолько привычным, что многие просто не обращают на него внимания.
Запуск программы по реорганизации промзон дал надежду на изменение ситуации. При нашем ритме жизни ошибочно считать город статичной, неизменяемой и монолитной структурой. Он живет и развивается вместе с нами, и чтобы обеспечить своим жителям комфортную, современную, безопасную и доступную жилую среду без реорганизации промзон не обойтись.
Сегодня именно промзоны являются основным земельным ресурсом Москвы, а учитывая, что ряд производств в их составе не только морально устарели, но и в принципе бездействует, задача вдохнуть в эти территории новую жизнь с явной пользой для города становится вдвойне актуальной.
Девелоперам площадки промзон интересны в первую очередь тем, что позволяют вести комплексную застройку и предлагать покупателю продукт в упаковке из той самой комфортной и современной жилой среды.
Промзона промзоне рознь. Какие из них больше всего подходят для жилой застройки, а за какую промзону девелоперам точно не стоит браться?
В соответствии с действующей в Москве программой по реорганизации промзон, реновации планируется подвергнуть 4,3 тыс. га из общих более чем 18 тыс. га промышленных земель столицы.
Таким образом, первичная «фильтрация» промышленных территорий проведена еще на этапе принятия программы. В выборку не попали площадки с важными для города инфраструктурными объектами, которые необходимо сохранить, где проходят важные для жизнеобеспечения города коммуникации без возможности переноса или же где строительство жилья в принципе невозможно в силу бывшего назначения площадки.
Среди тех промзон, реорганизация которых программой заложена, для жилой застройки в первую очередь подходят площадки бывших складских территорий, автобаз, пищевых производств. Подготовка таких площадок требует минимальных временных и финансовых затрат.
Застройка земель бывших заводов и крупных производств также возможна и подобные примеры в Москве уже есть. Другое дело, что в таких случаях девелопер берет на себя бóльшую по объемам и затратам работу, куда входит демонтаж старых цехов, административных зданий, ревизия всех находящихся на участке коммуникаций и обременений, обязательные работы по рекультивации освобожденного грунта.
Может ли сам факт, что территория была промзоной, влиять на класс возводимого жилья?
Если подразумевается, что расположение жилья на месте бывшей промзоны должно класс понижать, то нет, такой закономерности нет. Сегодня практически все новое строительство Москвы – речь, конечно в первую очередь о «старой» Москве в границах до 2012 года – ведется на месте бывших промзон, и с этой точки зрения новые проекты имеют относительно равные вводные.
Класс жилого комплекса зависит от его расположения и окружения, а также от готовности девелопера вкладываться в создание высококачественного продукта. И если два первых критерия удачны, а застройщик готов работать над качественной стороной проекта, то промышленное прошлое не станет препятствием для появления жилья бизнес-класса или даже элитного.
Вы анонсировали новый проект, который как раз будет на месте промзоны. Почему решили заняться редевелопментом?
Несмотря на то, что до недавнего времени все основные крупные объекты ФСК «Лидер» были расположены в ближайшем Подмосковье, рынок Москвы всегда был нам интересен. Ежедневно мы отсматриваем сразу по несколько участков под перспективную застройку, и у площадки, на которой сейчас идет активное строительство жилого комплекса «Поколение», мы увидели хороший потенциал развития. На выбор участка повлияла его локация с точки зрения транспортной ситуации и окружения, соседство с действующей станцией метро «Владыкино» и ТПУ, который откроется в 2017 году после запуска станции «Окружная» Малого кольца Московской железной дороги. К 2019 году, когда будет завершен весь проект, окончатся работы по строительству Северо-восточной и Северо-западной хорд, это улучшит ситуацию для тех жителей, кто передвигается по Москве на автомобиле.
В Москве уже есть успешные и, наверное, не очень успешные проекты редевелопмента. Вы их изучали? Будете учиться на чужих ошибках? Вообще, какие ошибки часто встречаются?
При нынешних темпах развития рынка новостроек вариться в собственном соку без оглядки на внешние изменения на наш взгляд и недальновидно, и непрофессионально. Руку на пульсе надо держать круглосуточно – конкуренция на рынке высокая и, чтобы предложить покупателям действительно качественный и интересный проект, работать надо не догоняя, а опережая.
Мы в своей работе много общаемся с потенциальными покупателями, учитываем их пожелания, и, конечно, анализируем проекты конкурентов на предмет сильных и слабых сторон.
Например, сейчас многие застройщики активно предлагают покупателям квартиры-студии. Как ответ на рыночную ситуацию решение вполне логичное и востребованное, но без ущерба проекту оно правильно лишь в том случае, если между полноценными квартирам и квартирами-студиями выдерживаются правильные пропорции. Наш опыт и опыт других компаний показывает, что без ущерба проекту доля квартир студий в нем не должна превышать 15%.
В противном случае любой ЖК рискует перейти в категорию неликвидных, и чем больше доля студий в проекте, тем больше у него шансов превратиться не в комфортный для жизни район – с чего, собственно, разговор и начинался, а в безликий квартал-общежитие, где жильцы и арендаторы меняются со скоростью московского прогноза погоды.
Расскажите о вашей площадке, что там находилось раньше, в каком состоянии она сейчас?
Территория жилого комплекса «Поколение» занимает чуть более 6 га и расположена она в границах промзоны №50 «Алтуфьевское шоссе». Адрес проекта – СВАО, район Отрадное, Сигнальный проезд, шаговая доступность метро «Владыкино».
В составе промзоны на нашем участке находилась автобаза №7. По факту в том виде, в котором мы получили участок, это была забетонированная и заасфальтированная площадка без каких-либо крупных строений и конструкций. Работы по подготовке площадки заключались в снятии 10 сантиметров асфальта и 30 сантиметров бетона, которые надежно защищали почвы от проникновения любых возможных вредных веществ.
Сейчас на территории ЖК ведутся работы по бетонированию фундаментной плиты и установке башенного крана, а также производится вынос инженерных сетей и перекладка коммуникаций.
Что будет представлять собой ваш проект? На кого он рассчитан?
ЖК «Поколение» – это первый проект комплексной застройки в рамках реорганизации промзоны. Здесь будет не только жилье, но и вся необходимая в повседневной жизни инфраструктура. Для жителей комплекса будет построена школа на 350 учащихся, детский сад на 150 малышей, в каждом доме будет собственный паркинг. Корпуса «Поколения» возводятся по монолитной технологии, отделка фасадов будет имитировать натуральные материалы – древесину и камень. Для сегмента комфорт-класса это нестандартное и еще не распространенное решение, хотя по факту вся качественная составляющая проекта позволяет отнести его не к типичному комфорт-классу, а к уровню «комфорт+».
Сегодня покупатели особенно тщательно изучают планировки будущей квартиры и преследуют они две главные цели – подобрать оптимальный для семьи вариант и не переплачивать за лишние квадратные метры.
В «Поколении» более 40 уникальных планировок площадью от 31,7 до 117,3 кв. м, включая редкие и эксклюзивные для рынка Москвы квартиры со вторым светом, квартиры с увеличенной кухней до 21 кв. м, 1-комнатные квартиры с двусторонней ориентацией окон. Даже в 1-комнатных квартирах минимальной площади предусмотрен раздельный санузел с местом под стиральную машину. Во всех квартирах в прихожих предусмотрены места для хранения и запроектированы либо просторная лоджия, либо французский балкон.
На названии «Поколение» мы остановились после того, как провели детальное изучение местоположения, конкурентов и потенциальной целевой аудитории. По нашим прогнозам, географически более половины спроса – это жители этого же направления, привыкшие в принципе к северу, у которых здесь живут родственники, настроена логистика передвижений. Но в то же время у них есть потребность и желание переехать в дом с более высокими качественными характеристиками, в локацию, в рамках направления, из которой быстрее ехать до центра или других районов Москвы.
Анализ целевой аудитории показал, что в этом районе живут люди, которым важны традиционные ценности, которые привязаны к своему району, родителям, живущим рядом. Такие консерваторы в хорошем смысле слова. Для них особенно важна идея преемственности поколений, которую мы и подчеркнули в названии.
На ваш взгляд, есть ли среди покупателей заведомо негативное отношение к проектам на территории промзон? Как вы намерены создавать благоприятное впечатление о площадке?
Если такое отношение и было, то наиболее активно оно проявлялось несколько лет назад, когда первые проекты на месте промзон только появлялись. Сегодня ситуация выравнивается и даже на форумах резких или негативных высказываний гораздо меньше. Связано это и с тем, что подобные проекты на рынке уже не редкость, не исключение, а скорее правило, и с работой застройщиков в этом направлении, разъяснением всех этапов, которые ведутся при подготовке таких площадок.
В нашем случае благоприятное впечатление площадка создает сама – на ней не располагалось никаких вредных производств, по большому счету эта даже не промзона, а ее коммунальные территории, которые абсолютно пригодны для жилого строительства. По участку получено положительное заключение экспертизы, которая подтвердила, что все показатели на участке в пределах нормы, а грунты могут использоваться в строительстве без ограничений.
Читайте также:
Редевелопмент промзон вдохнет новую жизнь в рынок новостроек Москвы
Дата публикации 17 июня 2016
