Своими глазами: плюсы и минусы новостроек в ЖК «Томилино Парк»

Независимый эксперт рынка недвижимости Андрей Смирнов посетил ЖК «Томилино Парк», чтобы изучить этот проект в мельчайших деталях. 

Для большинства семей в России – и Московский регион не исключение – бюджет покупки квартиры остается важнейшим фактором при выборе нового жилья. В столичной агломерации наиболее доступные варианты традиционно предлагаются на юго-востоке. Поэтому на этот раз я решил исследовать ЖК «Томилино Парк» от крупнейшего застройщика страны – Группы «Самолет».

Главное о проекте

ЖК «Томилино Парк» строится в поселке Мирный городского округа Люберцы. Расстояние до МКАД по Новорязанскому шоссе – около 9 км. До Люберец – около 5 км.

Изучил проектные декларации по строящимся домам и информацию в открытых источниках об этом проекте и вот что удалось узнать.

Строительство ведется на землях бывшей птицефабрики «Мирная» (не работает с 2017 года). Участок, на котором возводятся дома, окружен многополосными дорогами: Лыткаринским и Новорязанским шоссе, а недавно вблизи домов проложили еще один участок перспективной трассы ЮЛА (Южно-Лыткаринская автодорога). Когда трассу достроят, по ней можно будет доехать до Бутово или выехать на МСД в районе Некрасовки.

Транспортная доступность

Мне показалось логичным добираться в ЖК «Томилино Парк» от станции МЦД-3 Люберцы. Неподалеку от станции расположена остановка автобуса №22, который пришел точно по расписанию, но ехал он около 25 минут, а от ближайшего к ЖК остановочного пункта пришлось идти еще около 7 минут. Есть еще маршрутка, которая ходит до станции от дальних корпусов ЖК, но время в пути не менее 35 минут. Не самый удобный вариант.

До станции МЦД Томилино (несмотря на «родственное» название ЖК) транспорта и вовсе нет.

Обратная дорога показала, что намного легче и быстрее добираться до метро «Котельники»: в выходной день дорога заняла всего 10 минут, а маршрутки ходят очень часто. Вероятно, в будни в час пик ситуация осложняется, но в целом расположение новостройки ужасным не выглядит. Хотя отсутствие возможности быстро добраться до МЦД – однозначный минус.

Кстати, доезжать на своем авто до МЦД или метро – тоже не вариант, около платформ нет перехватывающих парковок. Так что или ехать за рулем сразу до места назначения, или пользоваться общественным транспортом.

Оценка транспортной доступности: 3,5.

Архитектурный облик

Сегодня «Томилино Парк» состоит из 22 уже построенных и заселенных 17-этажных корпусов и двух строящихся.

Единого визуального стиля у комплекса нет. Большинство домов облицованы кирпичом/плиткой под кирпич, однако есть и фасады, в которых сочетаются кирпич со штукатуркой. Наиболее гармонично выглядит сочетание темно-шоколадного и молочного цветов. Встречаются также дома с цветными пластиковыми вставками на лоджиях/балконах. Но проект относится к стандарт-классу и на оригинальность не претендует. Внешне все выглядит достаточно аккуратно.

Все корпуса одной высоты – 17-этажные. С одной стороны, это хорошо – нет высотной застройки и «доминант». С другой стороны, отсутствие переменной этажности – признак не самого современного подхода к проектированию жилой застройки. При этом здания отличаются высоким для стандартных проектов классом энергоэффективности – А.

Оценка архитектурного решения: 4.

Инфраструктура проекта

На первый – беглый – взгляд в ЖК есть все необходимое. Уже работают детские сады (два муниципальных, два частных), две школы (еще одна строится, срок ввода – III кв. 2026 года), спортшкола. Собственная поликлиника пока только строится.

Нет недостатка в магазинах и сервисах на первых этажах домов. Тут представлены крупные «сетевики», есть кафе, суши-бары, аптеки, ПВЗ, салоны красоты, три фитнес-клуба, частные клиники и стоматология. Банкоматы, правда, удалось обнаружить только от двух банков.

Чтобы увидеть объекты, нажмите на соответствующую кнопку внизу карты.

Нет МФЦ и отделения почты – за этими благами надо ехать в соседний поселок Октябрьский. Ближайшая районная поликлиника также расположена только там, как и несколько торговых центров. Чтобы сходить в кинотеатр – придется ехать в Люберцы или Лыткарино.

Парковок на придомовой территории явно не хватает всем желающим. На территории организованы платные наземные парковки под открытым небом – но, например, самую крупную автостоянку на ул. Свободы облюбовали большегрузы, и она выглядит как отстойник служебного транспорта логистических и курьерских компаний. В отзывах люди жалуются не недоступность и дороговизну парковок, а также на то, что автомобилям там не гарантируется сохранность. Справедливости ради, в ЖК идет строительство крытого паркинга. Но и его будет недостаточно всем, не говоря уже о рыночной стоимости таких машино-мест.

Кстати, самый большой пустырь, часть которого сегодня занимает парковка, согласно публичной кадастровой карте Московской области, имеет категорию «Земли населенных пунктов» и вид разрешенного использования «Жилищное строительство». Так что не исключено, что и там скоро появятся новые дома.

Оценка инфраструктуры: 3.

Планировки и цены

В начале октября 2025 года в продаже можно найти квартиры как в уже сданных домах с ключами, так и в строящихся корпусах. Больше всего в экспозиции «однушек». Меньше всего – двух- и трехкомнатных вариантов.

Цены начинаются от 4,46 млн руб. за студию со сроком ввода конец 2028 года и без отделки. Если доплатить 1 млн рублей – можно купить студию с ключами и предчистовой отделкой, но готовых вариантов в продаже не много. Площади студий варьируются от 21,3 до 25,9 кв. м.

Стоимость «однушек» стартует с 5,8 млн руб. за вариант без отделки площадью 36 кв. м. Лот с балконом можно приобрести от 6,19 млн рублей. Варианты с готовой отделкой и мебелью – от 7,4 млн рублей при метраже в 34 кв. м.

Двухкомнатные квартиры имеют площадь от 50,9 до 59,9 кв. м. Здесь уже можно выбирать и угловые планировки, и, при желании, распашные. Санузлы раздельные, в самых просторных лотах появляются гардеробные либо сочетания: совмещенный санузел и постирочная.

Площади «трешек» в продаже – от 69 до 82 кв. м. Все они распашного или углового типа, но варианты с двумя балконами единичны. Кроме того, в них нет мастер-спален (вход в ванную подразумевается только из коридора). Возможно, при желании можно сделать перепланировку и организовать мастер-спальню, однако дополнительный санузел слишком компактный (1,5-2 кв. м), и в него не поместится даже душевая кабина. 

Оценка планировок: 3.

Отзывы и резюме

В целом не стоит предъявлять проекту стандарт-класса какие-то завышенные требования. Однако покупатель, который тратит миллионы и влезает в ипотеку на долгие годы, все же имеет право понимать, что в ЖК есть серьезные недочеты.

Это касается ситуации с парковками, сообщения с МЦД, планировок и инфраструктуры. Если инфраструктура со временем частично улучшится (как минимум, появятся поликлиника и еще одна школа), то дефицит парковок будет лишь усугубляться. Кроме того, жители жалуются на поломки лифтов, нередкие отключения света и воды.

Среди плюсов ЖК «Томилино Парк» – возможность купить квартиру сразу с отделкой или в готовом доме и сразу переехать; наличие детских садов, школ, магазинов; соседство с лесопарком. Цены здесь ниже, чем у ближайших конкурентов, однако решать, «стоит ли экономия выделки» – только самому покупателю.