Троицкий АО лидирует по доли малоэтажного жилья в общем объеме предложения

В России малоэтажными считаются как отдельно стоящие, так и многоквартирные дома, которые имеют непосредственную связь с прилежащим земельным участком. Высотность таких зданий не должна превышать 3-х этажей. Понятие малоэтажного жилья регламентируется несколькими нормативными документами, например, Градостроительным Кодексом РФ (ст.48, 49).

Но на практике к малоэтажному жилью относят и все типы загородного жилья (таунхаус, квадрекс, дуплекс, коттедж и т.д.), а также многоквартирные дома до 9-ти этажей. Аналитики ГК «МИГ-Недвижимость» в своем исследовании рассматривают выборку малоэтажного жилья  от 3 до 6 этажей, включая мультиформатные комплексы, имеющие в своем составе таунхаусы. Рассмотрено предложение малоэтажного жилья в Московской области в поясе до 25 км от МКАД по количественным характеристикам по состоянию на июль-август 2014 г.

Исходя из результатов последних социологических опросов, образ комфортной жизни у современного потребителя связан с проживанием за городом в небольшом доме с маленьким количеством соседей.

Социологические опросы показывают, что современный российский потребитель ориентирован на приобретение индивидуального дома: около 13% хотели бы приобрести квартиру в малоэтажном доме, из них в таунхаусе - 8,5%, часть дома в дуплексе - 5,1%, более половины опрошенных считают оптимальной для проживания площадь дома от 80 до 120 кв. м.  Около 29,5% хотели бы иметь участок от 4 до 8 соток, 24,3% - участок площадью 2-4 сотки. Оптимальной высотой дома большинство считает 2/3 этажа, наличие цокольного этажа или подвала для размещения спортзала, мастерской и т.д. Практически 100% потребителей предпочитают хранить машину в гараже: 48,1% респондентов хотят иметь гараж в доме, а 39,8% - отдельно стоящий гараж.

По структуре спроса на первом месте находятся 2-комн. квартиры от 45 до 64 кв.м со свободной планировкой, на долю которых приходится около 46%, на втором месте – 1-комн. квартиры от 35 до 54 кв.м (32,5%), на долю 3-комн. квартир площадью от 74 кв.м. приходится 15,7% и порядка 6% составляет спрос на многокомнатные квартиры.

Если для многоэтажных домов в Подмосковье характерно преобладание спроса на небольшие квартиры – 1- и 2-комнатные, в совокупности покрывающие 82% от спроса, то для малоэтажных комплексов характерно более равномерное распределение спроса по типам квартир, с большим упором на середину – 2- и 3-комнатные квартиры (в совокупности 72% от спроса). При этом,  в малоэтажных комплексах по сравнению с многоквартирными домами площади квартир одного типа на 10-30% больше: например, средняя площадь двухкомнатной квартиры в многоквартирном доме составляет 55-65 кв. м, а в малоэтажном комплексе 75-90 кв. м.

По стадиям строительной готовности на долю проектов в состоянии возведения приходится 46%, на стадии построен/внутренние работы - 25%, на стадии заселения и оформления собственности находятся 15% объектов и на стадии котлована - 4% (Диаграмма 1). За последние 2-3 месяца на
рынке появилось не более 4 новых малоэтажных проектов.

Диаграмма 1. Распределение предложения малоэтажного жилья по стадиям строительной готовности (по состоянию на 08.2014 г.)

По доли малоэтажного жилья в общем объеме предложения лидирует Троицкий АО, в котором из 18 объектов в реализации 9 проектов относятся к малоэтажному жилью. Долю малоэтажного жилья от 20,4% до 29,4% имеют в своем активе 7 районов.

Диаграмма 2. Распределение малоэтажного жилья по районам МО,%.

По состоянию на август 2014 г. диапазон средней стоимости 1 кв.м составляет от 45,3 тыс. до 113,6 тыс. руб. Наибольшее значение принадлежит Мытищинскому р-ну в связи с высокой степенью строительной готовности объектов.

В Одинцовском районе средняя стоимость  1 кв.м составляет  110 тыс. руб. в силу наличия 3 проектов бизнес-класса и высокой степени строительной готовности. В большинстве районов Подмосковья до 25 км от МКАД средняя стоимость 1 кв.м находится в диапазоне от 77,9 до 90,5 тыс. руб. 

Диаграмма 3. Средняя стоимость 1 кв.м. в малоэтажных жилых комплексах, тыс. руб.

Диапазон среднего бюджета покупки квартиры в малоэтажных проектах составляет от 2,5 до 11,5 млн руб. Наибольшая средняя стоимость квартиры в августе 2014 г. наблюдалась в Одинцовском районе в силу большой средней площади квартиры в размере 95,2 кв.м. (за счет проектов бизнес-класса «Усадьба Сколково» и апарт-комплексов «Кавалькада»  и «Русский Авангард») и высокой степени строительной готовности. В большинстве малоэтажных проектов Московской области диапазон средней стоимости квартиры находится в пределах от 5,7 до 8,6  млн руб. в силу широкого разброса средней стоимости квартиры в рамках одного проекта, что особенно касается мультиформатных  комплексов.

Диаграмма 4. Средняя стоимость квартиры в малоэтажных жилых комплексах, тыс. руб.

Диаграмма 5. Распределение предложения в малоэтажных жилых комплексах МО (до 25 км от МКАД) по минимальному бюджету.

Минимальная граница бюджета приходится в большинстве малоэтажных жилых комплексах на 3,1-4 млн руб. или 20,6% от общего количества предложения.  Далее с небольшим отставанием идет минимальный бюджет в 4,1-5 млн руб., и на бюджет от 2,6 до 3 млн руб. приходится 14,7%.

Диаграмма 6. Распределение предложения в малоэтажных жилых комплексах МО (до 25 км от МКАД) по среднему бюджету.

По среднему бюджету на первом  месте  находится бюджет в 4,1-5 млн, на долю которого приходится 25%, далее следуют бюджеты в 5,1-6 млн и свыше 10 млн руб., что особенно характерно для мультиформтаных поселков.

Наибольшее количество малоэтажного жилья - 50,7% от общего количества - возводится в поясе до 10 км от МКАД, на расстоянии от 10 до 20 км от МКАД возводится - 34,3% и 14,9% от общего количества малоэтажных проектов строится от 20 до 25 км от МКАД.

При этом наибольшее количество мультиформатных поселков, в которых сочетаются малоэтажные многоквартирные дома, таунхаусы и апартаменты (в разном сочетании) возводится до 10 км от МКАД, и на их долю приходится 45,5% всего предложения малоэтажного жилья.

Наиболее распространенным сочетанием в строительстве мультиформатных поселков является малоэтажное многоквартирное жилье и таунхаусы, на долю которого приходится 83,3% от общего количества. На долю многоквартирного жилья и апартаментов приходится 16,7%. При этом, средняя площадь таунхаусов в последнее время неуклонно снижается, и на сегодняшний день она вполне сопоставима по средней площади с аналогичной квартирой в многоквартирном доме - от 67 до 160 кв.м для 2- и 3-комн. таунхаусов, и от 120 до 250 кв.м для 4- и 5-комнатн. таунхаусов.

Формат таунхасов не  получает пока должного внимания и правильного позиционирования на рынке, поэтому потребитель в массе своей воспринимает его как загородное,  а не основное жилье. В данном контексте поселки с таунхаусами не рассматриваются, как малоэтажное строительство, а взяты только в купе с малоэтажными многоквартирными строениями.

Мониторинг спроса на рынке малоэтажного жилья показывает, что среднестатистическая семья с большей вероятностью сможет приобрести квартиру площадью 45-65 кв. м, чем таунхаус или коттедж. В результате строительства такого вида жилья спектр спроса расширяется на порядок.

По количеству возводимого малоэтажного жилья места лидеров традиционно принадлежат  Минскому, Калужскому, Киевскому,  Пятницкому и Симферопольскому шоссе.

Таблица 1. Распределение малоэтажного жилья по направлениям.

Если до 2012 г. Пятницкое шоссе не входило в пятерку ведущих, то после запуска станций метро «Митино» и «Пятницкое шоссе» данное направление начало активно развиваться. Так, на сегодняшний день в этой локации насчитывается порядка 5 малоэтажных жилых комплексов от эконом- до бизнес-класса, и 3 поселка таунхаусов комфорт-класса. Диапазон средней стоимости 1 кв.м находится в пределах от 57,5 до 150 тыс. руб. при средней стоимости квартиры от 1,8 до 19,7 млн руб. и средней площади 89,7 кв.м. Основной тенденцией в развитии малоэтажного строительства в данной локации является активное строительство интересных, уникальных в своем роде,  мультиформатных комплексов. Например, ЖК «Пятницкие кварталы», ЖК «Этюд Фэмили клаб» и ЖК «Отрада».