Новостройки Москвы премиум-класса: обзор новых проектов, районов и цен

В I полугодии 2013 года количество сделок на первичном рынке городского жилья премиум-класса выросло на 9% по сравнению с аналогичным периодом годом ранее, сообщает отдел аналитики компании IntermarkSavills.

Общая характеристика реализуемых проектов: рынок становится все более разнообразным

В течение первого полугодия 2013 года на первичный рынок городского жилья премиум-класса вышло семь новых проектов:

• Turandot Residences (Арбат, апартаменты);
• Булгаков (Патриаршие пруды, квартиры);
• Grand Deluxe на Плющихе (Хамовники, квартиры);
• У Патриарших (Патриаршие пруды, апартаменты);
• ПлотникоFF (Арбат, квартиры);
• Сады Пекина (Тверской район, апартаменты);
• Barkli Residence (Донской район, квартиры).

Однако помимо выхода в реализацию новых домов первичный рынок отметился появлением новых предложений в уже реализуемых новостройках – новые объемы квартир в «Садовых кварталах» и старт продаж квартир в Wine House.

Концепции, предлагаемые застройщиками в новых домах, очень разные. «Сады Пекина» от «Галс-Девелопмент» – это новый проект в формате апартаментов с гостиничным сервисом. Отличительной особенностью данного проекта является предложение компактных метражей (в среднем 93 кв. метров в текущем релизе предложения) по привлекательной для данного места цене (10 940 $/кв. м). «Дом ПлотникоFF» будет интересен тем, кто ищет просторную квартиру в центре города и минимум соседей – дом рассчитан на пять семей (в среднем предлагаемая площадь квартиры равна 185 кв. метров).

К наиболее точно определяющему понятие «элитное жилье» можно отнести дом «Булгаков» в районе Патриарших прудов: концепция, малоквартирность, место, качество и архитектура отвечают самым высоким стандартам.

В целом, по состоянию на конец июня первичные продажи имели место в 44 жилых и апартаментных комплексах (без учета апартаментов ММДЦ Москва-Сити). В совокупности в них запроектировано 4 тысячи квартир и апартаментов или более 594 тысяч кв. метров жилья.

Помимо традиционно застраиваемого района Хамовники старт продаж новых проектов состоялся на Арбате, Патриарших прудах и Тверском районе. Таким образом, по количеству возводимых новостроек элитного сегмента Тверской район опустился на третье место после Арбата и Хамовников.

По структуре застройки районы ЦАО г. Москвы достаточно контрастны. Хамовники характеризуется комплексной и крупномасштабной, по меркам премиального сегмента, застройкой, в то время как Патриаршие пруды продолжают оставаться местом средоточия небольших малоквартирных домов.

Предложение: свобода выбора растет

По оценкам IntermarkSavills, по состоянию на конец июня 2013 года объем первичного предложения городского жилья премиум-класса в Москве составил около 1350 квартир и апартаментов (суммарно 227 тысяч кв. метров) – прирост с начала года на 10%.

К концу первого полугодия объемы предложения практически достигли прошлогодних пиковых значений – в мае 2012 года на первичном рынке экспонировалось 239 тысяч кв. метров элитного жилья.

Продолжилась наметившаяся в начале года тенденция ослабления позиций Хамовников в территориальной структуре текущего предложения – сейчас в районе сконцентрировано чуть более половины рынка, а годом ранее продавалось около 2/3 всех площадей.

Позиции Тверского района остались без изменения за счет выхода в продажи апартаментов в проекте «Сады Пекина», в Замоскворечье мы наблюдаем  рост предложений за счет другого проекта «Галс-Девелопмент» – Wine House (концепция объединяет в себе как апартаменты, так и квартиры).

Зависимость количества экспонируемых проектов и их стадии готовности от запрашиваемой стоимости очевидна. Рейтинг самых дорогих районов возглавляет Остоженка (не более 6% от всех продаваемых площадей) – район, в котором в большинстве домов подходят к концу первичные продажи от застройщиков, а покупатели активно разбирают вторичные предложения.

Представленные ранее районы-лидеры (Хамовники, Арбат и Тверской) равно как и проекты в них на сегодняшний день предлагают самые демократичные бюджеты для покупки – до 3 млн долл. США.

К концу июня 2013 года на первичном рынке городского жилья премиум-класса сложилась достаточно редкая ситуация. Мы наблюдаем увеличение доли квартир площадью до 150 кв. метров по сравнению с июнем 2012 года. Текущий запас прочности (объем предложения, которого хватит покупателям) при сохранении среднемесячного темпа реализации равен 2,5-3 года. Таким образом, девелоперы пытаются обеспечить более высокие темпы реализации относительно конкурентного окружения за счет предложения относительно небольших бюджетов покупки.

Спрос: покупатели предпочитают западную часть ЦАО

За первое полугодие 2013 года по оценкам IntermarkSavills фактическая емкость первичного рынка городского жилья премиум-класса составила 234 заключенных сделки (34 тысячи кв. метров), что на 9% выше показателя аналогичного периода 2012 года. В денежном выражении это более 630 млн долл. США.

Таким образом, среднемесячный темп продаж в столичных новостройках премиум-класса по итогам первого полугодия 2013 года – 39 сделок в месяц, а денежная емкость рынка превышает 100 млн долл. США/месяц. На апартаменты (без учета ММДЦ Москва-Сити) пришлось не более 12% всех первичных сделок.

География спроса за последний год достаточно сильно изменилась. По итогам июня точно обозначились три группы районов ЦАО по востребованности первичных предложений. Безусловными лидерами являются Хамовники и Арбат (на эти два района приходится почти 80% всех первичных сделок), районы-середняки (Тверской, Мещанский и Замоскворечье) и оставшиеся центральные районы, чья доля на сегодняшний день не превышает 5%.

За счет концентрации сделок, в основном на западе ЦАО, средний бюджет покупки в первом полугодии на 17% выше показателя аналогичного периода прошлого года (2,7 млн долл. США против 2,3 млн долл. США).

В течение первого полугодия 2013 года на первичном рынке городского жилья премиум-класса снизилась доля покупок стоимостью от 1,5 до 2 млн долл. США, но это не означает желания покупателей тратить на приобретение жилой недвижимости больше или меньше этих сумм. В определенном смысле квартиры с таким бюджетом в 2013 году становятся дефицитным предложением. Как правило, речь идет об объектах площадью от 100 до 150 кв. метров. Еще в прошлом году такие квартиры можно было найти в проектах в стадии возведения каркаса. На данный момент большинство ликвидных и интересных предложений раскуплено, новые предложения появились только к началу этого лета, а стоимость качественных остатков вышла за пределы 1,5 млн долл. США вследствие повышения стадии готовности проектов.

Действительно, выбор покупателей квартир в первом полугодии текущего года в зависимости от стадии строительства имеет достаточно равномерное распределение. Наибольший интерес вызывают как уже построенные проекты, так и дома, где производятся каркасные и фасадные работы. Покупки в уже построенных домах приводят к росту числа высокобюджетных сделок (более 3 млн долл. США за объект), в том числе и сделок по покупке пентхаусов  – по итогам первого полугодия доля последних практически превышает четверть рыночного спроса.

Цены: рынок равняется на новые проекты

По состоянию на конец июня 2013 года средневзвешенная долларовая цена предложения на первичном рынке городского жилья премиум-класса достигла 19 180 долл. США/кв. м. Относительно начала года показатель прибавил 2,3%, относительно июня прошлого года – 5,4%.

Стабилизация цен, которая имела место во втором квартале 2013 года, обусловлена рядом факторов: укрепление курса доллара США и выход в реализацию новых предложений, в том числе апартаментов.

За счет концентрации сделок, в основном на западе ЦАО, средний бюджет покупки в первом полугодии на 17% выше показателя аналогичного периода прошлого года (2,7 млн долл. США против 2,3 млн долл. США).

Появление новых проектов не позволяет ценовой структуре рынка кардинально меняться (спрос замещается новым предложением) – плавное снижение доли квартир по цене до 15 тысяч долл. США/кв. м обусловлено позицией девелоперов сохранять получаемую маржу на приемлемом для себя уровне. Отсюда и инерционное повышение цен в пределах или на уровне инфляции для основного пула экспонируемых квартир и апартаментов, то есть достаточно консервативная позиция в проектном ценообразовании.

К концу июня на рынке была отмечена активность в проектах с рублевым ценообразованием, что при ослаблении курса российского рубля дает определенные преимущества покупателям с валютными сбережениями. Следствием произошедших изменений в валютной паре руб./долл. США явился достаточно нетрадиционный для первого летнего месяца рост числа первичных сделок – июньский уровень спроса соответствует показателю апреля.

Традиционно дорогими по цене кв. метра продолжают оставаться знаковые районы центра города – Остоженка, Патриаршие пруды и Арбат. В представленных районах находятся квартиры с заявленной ценой от 35 000 $/кв. м. Цена самой дорогой квартиры первичного рынка зафиксированная на уровне 63 000 $/кв. м, самой дешевой –
10 000 $/кв. м.

«Итоги первого полугодия 2013 года на первичном рынке городского жилья премиум-класса не могут не радовать. Так, денежный объем рынка превзошел прошлогодний показатель более чем на 20% и составил 630 млн долл. США. С учетом существующих индивидуальных условий для клиентов, акций от застройщиков и валютных изменений мы ожидаем, что покупателям этим летом будет намного проще и быстрее сделать правильный выбор будущей квартиры…» – комментирует Дмитрий Халин, управляющий партнер IntermarkSavills.