ЖК Вершинино от Ведис Групп: дорого, долго, но с отделкой и у метро

Компания «Ведис Групп», известная своими низкими ценами и четким соблюдением сроков строительства, после трехлетнего тайм-аута вывела на рынок московских новостроек ЖК «Вершинино». Проект произвел эффект разорвавшейся бомбы, ведь стоимость «квадрата» в нем оказалась около 200 тысяч рублей, что сопоставимо с предложениями на вторичном рынке, хотя официальный срок сдачи новостройки – аж II квартал 2015 года. Редакция Novostroy-M попросила меня проверить жилой комплекс и выяснить причину столь высоких цен.

Девелопер: немного истории

Компания «Ведис Групп» триумфально вышла на рынок новостроек Москвы в 2007 году, построив целый микрорайон «Марфино» в районе Останкино: 18 панельных корпусов для продажи и еще 4 - для расселения малоэтажек. Тогда многие отнеслись к этому предложению скептически: мол, всего 70 тысяч за «квадрат» - вряд ли эта неизвестная компания что-то достроит. Те, кто рискнули, получили квартиры вовремя, инвесторы продали их в 2,5 раза дороже… В общем, имя у «Ведиса» появилось быстро.

Вторым проектом стал ЖК «Алексеево» в двух минутах от почти одноименной станции метро. Цены оказались чуть-чуть выше, но сколько «трешек», купленных по 6,5-7 миллионов рублей, улетело потом по 17! Для себя квартиры тоже покупались, но этот комплекс, состоящий всего из двух домов, стал самым «инвесторским» из всех проектов застройщика.

Теперь за деятельностью «Ведиса» следили едва ли не все, кто хотел купить новостройку в инвестиционных целях. В 2009 году начались продажи «Нахимово» (6 домов). Проект возводился в промзоне, не рядом с метро (но в пешей доступности), со спорным окружением – однако разлетались квартиры на ура. Весной 2010 года ситуация с минимальными изменениями повторилась в ЖК «Юрлово» (4 дома).

Осенью застройщик почти одновременно начал продажи в «Головино» (4 дома) и «Мичурино» (11 домов). Цены немного подросли – до 90 и 100 тысяч рублей за «квадрат» в среднем по каждому комплексу, но никто другой новостроек аналогичной стоимости не предлагал. В «Головино», который был проверен Тайным покупателем, застройщик собирался возвести и монолит, однако не удалось. А еще были планы купить завод панелей и возводить дома по собственным проектам… Но и этого тоже не произошло.

Так или иначе, «Ведис Групп» отдыхала до этой весны, когда вышло разрешение на строительство ЖК «Нагорная» - рабочее название нового комплекса, отраженное в документах как синоним ЖК «Вершинино». Все предыдущие комплексы начинали продаваться со стадии «до котлована», когда на месте домов еще находились здания промзон, а до разрешения на строительство проходили месяцы, а то и целый год, в этом же случае девелопер подождал до первого этажа. Строить, как и раньше, взялся ДСК-1, известный своими типовыми панельными домами. Очень хорошего качества, надо сказать.
 

Разведка в Интернете

Информационная шумиха вокруг «Вершинино» началась год назад, а весной, когда было получено разрешение на строительство, Интернет запестрел обсуждениями. Больше всего людей интересовали цены, но и о локации новостройки говорилось немало. И не слишком-то хорошо!

Вот, например, пассаж некоего NewcomerMoscow на одном из форумов (орфография и пунктуация сохранены): «В непосредственной близости экологически чистая ровнина, котлованы засыпанны радиоактивным шлаком от Электролитного завода, рядом в 20метрах ЛЭП, отличное место для игры Ваших детей, они будут просматриваться на данной открытой площадке, как на ладони, и еще несравненный плюс, Вы будете бодряще просыпаться, и убаюкивающе засыпать, так как всего в 5 метрах от вашего дома проходит метро, и Вы уж точно будете знать в какую минуту вам нужно выйти чтобы сесть в следующий состав! Спешите, занимайте очередь, такого в Москве еще небыло, АКЦИЯ для первых 10 собственников стоимость метра от 200т.р., повышение цен ежемесячно на 10%. Не упустите свой шанс!».

В этом описании, как я выяснила, почти все – правда. Летом «Ведис Групп» начала рекламную кампанию, упоминая метро и горы (неподалеку находится горнолыжный комплекс «КАНТ»), а 3 сентября начались продажи.

На сайте «Ведиса» о ЖК «Вершинино» написано очень подробно. Есть и описание комплекса – это четыре 25-этажных дома по 4-3-4-2 подъезда, сад со школой начальных классов. Представлены 4 интересных варианта отделки, которые уже были «обкатаны» в ЖК «Мичурино» и ЖК «Головино». Можно ознакомиться на сайте и с подробными условиями покупки, включая ипотеку. Присутствует полная «шахматка» вышедшего в продажу первого корпуса: можно подробно рассмотреть планировку, узнать цену и оставить заявку прямо на сайте.

Что почем

Цены стали неприятным сюрпризом для тех, кто ждал начала продаж в «Вершинино». В сетевых обсуждениях прогнозы разнились от 110 тысяч рублей (с оглядкой на прошлые недорогие комплексы) до 200 тысяч рублей за квадратный метр, чтобы покупали не для инвестиций, а для проживания, несмотря на почти двухлетнее ожидание. Вторые оказались правы. Хотя, к слову, в ЖК «Мичурино» цены на первом этапе начинались от 98 тысяч рублей за «квадрат», в остальных еще дешевле.

Итак, на старте продаж, с 3 по 11 сентября, стоимость «квадрата» в 1-комнатной квартире равнялась 197,66 тысячи рублей, в «двушках» – 167-183,5 тысячи рублей, в «трешках» - от 165,4 до 172,4 тысяч рублей.

Каково же было мое удивление, когда 12 сентября цены выросли на 5 тысяч рублей за квадратный метр! Да-да, от тех нереально высоких к самой, так сказать, вершине. А в конце сентября квадратный метр снова подорожал на 6-7 тысяч рублей.

Я не поленилась и составила табличку, которая отражает динамику роста цен:

Было

Стало

Цена за квадратный метр зависит от этажа (плавное повышение от 2 до 24, 25-ый этаж чуть дешевле предыдущего). Компоновка этажей стандартна для домов серии П44Т: по одной 1-комнатной и 3-комнатной, две «двушки» - линейная (все окна на одну сторону) и распашная (окна на две или три стороны). Число сторон зависит от торца: в первом подъезде окно сбоку у «трешки», в последнем – у «двушки».

В 25-этажных домах площади «однушек» и линейных «двушек» чуть больше, чем в обычных П44Т. В ЖК «Вершинино» метраж отличается и в зависимости от секции (напомню, в продаже пока только квартиры в 4-подъездном первом корпусе). Итоговые площади могут немного отличаться от заявленных (в пределах 1,5 квадратных метров), но «Ведис» не компенсирует разницу со своей стороны и не требует дополнительной оплаты с покупателей.

Машиноместо – часть цены квартиры

Расположение недалеко от центра Москвы (15 минут до Кремля на метро - реклама не врет) требует обратить особое внимание на вопрос парковки. В предыдущих проектах «Ведиса» это был не вопрос, а большая проблема. Паркинги сдавали гораздо позже самих домов, машиноместа продавали отдельно от квартир (поначалу дорого, потом постепенно снижали цены), так что многие экономили и ставили машины возле домов, а также на газонах и тротуарах.

В «Вершинино» эта проблема, наконец-то, решена цивилизованным путем. Место в паркинге – не обязательный платеж сверху, а часть стоимости квартиры. Сроки действия этой акции пока неизвестны. Этим частично объясняются высокие цены на квартиры: самое дешевое машиноместо (для желающих докупить еще) стоит 350 тысяч рублей, что дает прибавку в почти 10 тысяч за квадратный метр в «однушке».

Конкуренты

Некоторые мнения в Интернете гласят, что кроме «Вершинино» в том районе ничего нет, только вторичка. Это так, к примеру, ЖК «Нахимово» находится всего на полторы станции метро дальше от кольца. При цене +10 тысяч за кв. метр вы получаете ключи и въезжаете в готовую квартиру в «усевшемся» доме. Квартира, замечу, почти не отличается от той, куда можно заселиться в 2015 году. Не менее интересное предложение и в «Мичурино», где сейчас действуют скидки на оставшиеся свободные квартиры. Метро здесь появится через 3 года в нескольких минутах пешком, а через 5 лет будет две станции.

В том же районе, что и «Вершинино», есть ЖК «Скай Форт» (проверен Тайным покупателем). 10 минут пешком от станции метро «Нагатинской», чуть дальше от «Нагорной» и «Коломенской» - расположение, считай, немногим хуже. Отделки в квартирах нет. Зато это, во-первых, монолит, а, во-вторых, идет заселение. В-третьих, цена за «квадрат» – от 135 тысяч рублей. Небольшая по их меркам 83-метровая «двушка» стоит от 12,5 млн рублей, «однушка» 56 кв. метров – 10,5 млн рублей, а ключи от 114-метровой «трешки» обойдутся в 15,6 млн рублей. Есть даже 4- и 5-комнатные квартиры площадью по 150-200 кв. метров, чего в «Вершинино» нет, и не будет (объединять квартиры в панелях нельзя, но прорубить дверь и укрепить стену в принципе можно, если не поймают).

Расположение у метро, конечно, основной козырь ЖК «Вершинино». Но, например, у будущей станции «Раменки» есть ЖК «Мосфильмовский» - опять же, монолит и бизнес-класс. «Двушка» метражом 80 метров – 16 миллионов рублей, «однушка» 46 метров – 10 млн рублей. Да, это несколько дороже. Но и район, скажем прямо, получше, и до центра те же 5-6 станций по продленной Калининско-Солнцевской линии.

Ориентация на местности

В отличие от многих других поездок, я не могу здесь написать целую главу о том, как добраться до новостройки. Нужно доехать до метро «Нагорная», подняться наверх – и вот он, забор, за которым растут 25-этажные панельные дома ЖК «Вершинино» серии П44Т-1/25Н1.

Эти места мне знакомы: много лет назад я недолгое время жила в нескольких минутах ходьбы и ежедневно обходила бетонный глухой забор, за которым была промзона. Через два года здесь обещается город-сад. «Ведису» не впервой осваивать промышленные территории: почти все предыдущие проекты построены как раз в таких местах и, надо признаться, они существенно улучшили облик своих районов.

Близость метро имеет и обратную сторону - поезда проходят очень близко к домам, буквально в нескольких метрах. Это нередко встречается в Москве, густо оплетенной сетью метро, но вибрация чувствуется не во всех домах. Здесь, похоже, без нее не обойтись: одним из субподрядчиков по документам значится ООО «Вибросейсмозащита», в чью компетенцию входит и изучение подобных проблем. Сильно ли будет ощущаться вибрация - сказать сложно, но она есть, ведь станция неглубокого залегания. Я прогулялась по Электролитному проезду вдоль будущих домов и почувствовала вибрацию от проходящих внизу поездов. С обратной стороны комплекса расположены гаражи и промышленные здания.

Я прошла вдоль забора, посмотрела на рекламные перетяжки, а потом застыла у свежего щита в исполнении «Студии Артемия Лебедева»: «Строим жилой дом. Окончание строительства – IV квартал 2016 года». Так-так, интересно, в документах стоит 2015 год! Будет, о чем спросить менеджера.

Инфраструктура: что вокруг

Инфраструктура в районе развита слабо, несмотря на приличное расположение всего в трех станциях от кольцевой линии метро. До ближайших продовольственных магазинов 5-7 минут ходьбы, до крупных («Пятерочка») – еще дальше. В районе, разумеется, есть больницы и поликлиники, но людей в них не меньше, чем в других.

Неподалеку расположены школа и детские сады, но об их заполненности мне ничего неизвестно. В самом комплексе обещают построить сад и начальную школу (они будут в одном здании). Правда, я бы не рассчитывала на открытие вместе с заселением: в ЖК «Мичурино» школу должны были открыть в сентябре 2012 года, сейчас говорят о ноябре этого, если вообще не после Нового года… Сад, школа и паркинг еще не сданы, хотя заселение началось в мае прошлого года.

Но вернемся к «Вершинино». Из полезных объектов поблизости – горнолыжный комплекс «КАНТ», с прокатом снаряжения, занятиями с инструктором и магазином. Для увлекающихся – большой плюс. Неподалеку расположен стадион «Труд» с хорошим спортивным комплексом и бассейном.

Говоря об окружении, не могу не упомянуть сомнительных соседей. Совсем недалеко от домов расположена линия электропередач. Чуть дальше – газовая заправка. Также поблизости есть станция по ремонту грузовых автомобилей, завод по производству фольги (правда, он уже закрыт) и пункт приема металлолома. Последнее выглядит особенно грустно, поскольку в новых домах всегда можно найти, что унести и сдать за небольшие, но деньги.

Визит в офис показов

На территории «Вершинино» находится офис показов, где можно получить подробную информацию и посмотреть на макет комплекса. Подписание документов происходит в главном офисе продаж, который расположен в ЖК «Мичурино».

Итак, я направилась в офис показов. Это небольшой одноэтажный домик в нескольких шагах от метро, декорированный рекламой новостройки. Внутри – общее помещение для двух менеджеров, в центре стоит подробный трехмерный план. Предыдущие клиенты как раз выходили, и один из менеджеров освободился. Он, правда, не представился, визитку не дал и мое имя не спросил, но на вопросы отвечал подробно.

Информацию об интересующих меня квартирах менеджер брал с сайта «Ведис Групп», то есть никакой отдельной базы с квартирами нет. Свои варианты агент не предлагал, только слушал меня. Зато выдал информацию об условиях покупки жилья в «Вершинино» и в изобилии одарил рекламными буклетами.

Я узнала, что заселение конкретно первого корпуса планируется на ноябрь 2014 года, а в декабре уже новоселы смогу оформить собственность. В прошлых проектах обещанный срок сдвигался на месяц-два, но даже с учетом этого получается январь 2015 года, а не его III квартал, учитывая сдачу во втором. Что ж, при таком раскладе цены уже не так пугают.

В принципе, ДСК-1 может строить по 1-2 этажа в неделю, то есть к Новому году коробка дома вполне может быть готова. На отделку нужно еще 3-4 месяца – так что срок выдачи ключей вполне реальный. Кстати, при их выдаче подписывается договор об обслуживании с конкретной УК («ВК Комфорт»), стоимость «коммуналки» будет равна городской или немного выше, точно пока не известно.

Другой интересующий меня вопрос – монолитные корпуса и сдача комплекса в 2016 году, как гласил щит. Действительно, два монолитных дома запланированы, возводить их начнут в следующем году, и этот отдаленный срок сдачи относится как раз к ним. О планировках, ценах и прочем - никакой информации пока нет. Будут ли в этом году продавать квартиры в других корпусах - неизвестно.

Спросила я и об инфраструктуре. Мне показали несколько торговых центров в паре километров («РИО» и «Капитолий» на Севастопольском) и уверили, что на первых этажах домов будут разнообразные магазины.

Как купить?

Реализация жилья в ЖК «Вершинино» ведется по договору долевого участия (214-ФЗ). Это первый опыт «Ведиса» с ДДУ - ранее квартиры продавали по предварительным договорам, а в ЖК «Мичурино» и ЖК «Головино» по схеме ЖСК.

Акция «машиноместо в подарок» реализована так: от стоимости квартиры отнимается 500 тысяч рублей и прибавляется стоимость желаемого машиноместа (от 350 тысяч рублей на верхнем этаже до огромного за 1,2 млн рублей на первом). Машиномест можно покупать сколько угодно.

После регистрации ДДУ оплачивается сначала машиноместо (отдельные реквизиты), потом квартира. Из дополнительных платежей – около 35 тысяч рублей придется отдать за оформление жилья в собственность, но это сделать можно и самостоятельно (госпошлина – 1 тысяча рублей).

Квартиры в ЖК «Вершинино» можно приобрести в ипотеку:

- «Сбербанк»: программа «12-12-12» (взнос от 12%, срок до 12 лет, ставка 12%) и менее привлекательные условия на более долгие сроки (ставка 13 – 15%),
- «ВТБ24»: взнос от 20%, до 30 лет, ставка 11,5 - 12,25% в зависимости от срока кредитования. Эти условия действуют при оформлении кредита до 31 декабря, есть еще две программы с менее привлекательными ставками (до 14,85%),
- «Промсвязьбанк»: взнос от 20%, до 25 лет, ставка 12,75%.

Есть и рассрочка, но ее условия показались мне невыгодными: первоначальный платеж 50%, срок до 3 месяцев, 14% годовых на остаток. Мне кажется, это предложение для тех, кому нужно продать другую недвижимость. Или подождать годовых бонусов.

От отделки отказываться бессмысленно - деньги не вернут, хотя раньше  отдавали около 5 тысяч рублей с «квадрата». При продаже квартиры до оформления права собственности (то есть по договору уступки прав собственности) застройщик взимает 15% от ее первоначальной цены в качестве оплаты переуступки. Желающие сэкономить на этом получали собственность через суд (это возможно после получения ключей, но результат не гарантирован). По опыту предыдущих проектов, задержка между получением ключей и собственностью составляет от пары месяцев до года.

А напоследок я скажу…

На стороне «Вершинино» - расположение прямо у метро, проверенный генподрядчик, который умеет возводить качественные панельные дома, неплохая базовая отделка, сдача в срок и машиноместо в комплекте.

Против – спорное с экологической и шумовой точек зрения окружение; запредельные цены для сдачи панельных домов через 1,5-2 года; некоторые сложности с транспортной доступностью (пробки на дорогах, загруженная линия метро); обязательство подписать контракт на обслуживание с конкретной УК; невыгодные условия рассрочки и неразвитая инфраструктура. В общем, ЖК «Вершинино» я оцениваю на данный момент в 7 баллов.

Ника Соколовская