ЖК Доминион от Интеко: в хорошем месте, но по завышенным ценам

Жилой комплекс бизнес-класса «Доминион» расположен в Раменках на пересечении Ломоносовского проспекта и проспекта Вернадского, рядом со станцией метро «Университет» и Московским Государственным Университетом. Проект почти достроен – сейчас в стадии возведения находится последний, четвертый, комплекс. Подкупает и разнообразная инфраструктура: школа, сад, кафе, большая спортивная зона. Я решил разобраться, так ли все замечательно на самом деле.

«Доминион» - гармония стихий  

Строго говоря, «Доминион» - это даже не жилой комплекс, а жилой квартал. Именно так он фигурирует в описании на сайте компании «Магистрат», которая является эксклюзивным продавцом этого проекта и по совместительству дочерней структурой застройщика - ЗАО «Интеко». «Жилой квартал, располагающийся на территории 15 га, представляет собой четыре корпуса переменной этажности — от 9 до 19, с первыми нежилыми этажами и подземными автостоянками. Открыты продажи в корпусах №1, №2, №3, №4. Корпус №1, Корпус №2 и Корпус №3 — сданы. Корпус №4 планируется сдать в IV кв. 2013 году». Именно на него я и нацелился.

В сети «Доминион» представлен на двух сайтах: один именной, второй – страница на сайте «Магистрата». Оба, судя по всему, созданы застройщиком и содержат примерно одну и ту же информацию. Ее, надо сказать, немного: из полезного только генеральный план и проекты планировок этажей. Какой либо документации нет: ни проектной декларации, ни разрешения на строительство. Отсутствуют данные о доступных квартирах и ценах. В разделе «новости» сказано о плановом повышении цен с 1.10.12, но на сколько – ничего не говорится.

Зато много красивых слов о том, что «Доминион» - это гармония стихий. Дизайн первого корпуса – «Стихия воздуха», второго – «Стихия огня», третьего – «Стихия земли», четвертого – «Стихия воды». Заманчиво и необычно, конечно, но меня больше порадовали бы актуальные цены и сканы разрешительной документации.

Однокомнатных квартир в четвертом корпусе «Доминиона» нет, поэтому я решил «купить» двушку стоимостью до 30 млн рублей. К слову, минимальная цена квартиры в этом проекте около 22 млн рублей, но учитывая, что машиноместо придется купить вместе с квартирой – и это обязательно, цена покупки возрастает до 25-26 млн рублей.

Помимо подземного паркинга в «Доминионе» «возводится школа на 350 мест, детский сад на 245 мест, а также лицей МГУ для одаренных детей на 300 мест». На территории квартала, есть и общественно-досуговый центр, в котором находятся кафе, детский развивающий центр, салон красоты, wellness-центр и т.д. На генеральном плане обозначена спортивная зона, где можно играть в теннис, футбол, хоккей, и, конечно, просто бегать или кататься на велосипедах. Для жильцов, у которых есть домашние животные, создано специальное место для выгула питомцев. В общем, что и говорить - действительно продуманная инфраструктура.

Проверка форумов

Поиск в сети выдал несколько форумов жильцов, которые весьма недовольны управляющей компанией. Вот, к примеру, что пишет некий Roman (орфография и пунктуация сохранены): «В этой связи неплохо бы проверить, не завышены ли расценки в нашем доме. На мой взгляд, ЮС не отрабатывает наши деньги и на половину. Вот и было бы неплохо снизить цену техобслуживания в 2 раза. У меня друзья живут в доме также с подземной парковкой, круглосутоно охраняемой территорией и консьержем, и платят за ТО 30 руб/мес за метр, а мы, на минутку, за тот же набор услуг - почти 75 рублей. Хотя могу поспорить, что мы НЕ получаем услуг в 2.5 раза больше и в 2.5 раза лучшего качества. Как максимум - столько же. Ну так проявится хоть один юрист в Доминионе, который на общественных началах озаботится правильным оформлением накопившичся к Юнисервису вопросов???»

Традиционно для объектов «Интеко», управляющей компанией назначается «Юнисервис» - «дочка» застройщика. Не могу сказать, что ее исключительно ругают на форумах. С одной стороны, жесткий техконтроль за проведением ремонтных работ в квартирах и требование соблюдения СНиП, вызывают одобрение жильцов. С другой стороны - целый ряд претензий, кстати, повторяющих и на других управляемых «Юнисервис» объектах:

- высокая стоимость обслуживания (около 75 рублей/кв. м в месяц), что выше рекомендованной правительством Москвы в несколько раз;

- нежелание идти на компромисс и реагировать на пожелания жильцов, замалчивание проблем;

- завышенные цены на отопление;

- нерешенные и нерешаемые проблемы с пропускным режимом, парковками, внутренним трафиком;

- высокие цены у единственного провайдера интернет и кабельного телевидения на фоне немотивированного отказа пускать в жилой комплекс других провайдеров;

- любые вопросы по строительству и отделке решаются за счет заказчика. И суммы в результате получаются немаленькие. Например, ввод в квартиру трехфазного электропитания, смена остекления на более качественное и т.д. В некоторых случаях удается заставить сотрудников УК устранять строительные проблемы быстро и за их счет, но путем скандала или давления.

В общем, на формах то и дело мелькает фраза «надо создавать ТСЖ».

Еще я обнаружил там жалобы покупателей на то, что перерасчет площади квартиры производится странными, вызывающими подозрения способами. В нарушение действующих норм застройщик зачастую настаивает на учете площади балконов и лоджий с коэффициентом 1, хотя по закону – 0,3 и 0,5. Причем у некоторых покупателей это прописано в договоре, другим навязывают допсоглашение, третьим почему-то сразу предлагают правильные коэффициенты. Были сообщения, что использование административного ресурса помогает решить этот вопрос. Многие же покупатели просто платят, чтобы не тянуть время.

Встретились мне жалобы и на некачественную теплоизоляцию наружных стен первых двух корпусов, из-за чего в квартирах прошлой зимой было очень холодно. «Юнисервис» совместно с «Интеко» были вынуждены снять и повторно установить внешнюю теплоизоляцию.

Визит в «Доминион»

Поскольку единственный офис продаж расположен в самом жилом комплексе, я поехал туда, чтобы оценить все своими глазами. «Доминион» сложно не заметить и легко найти - он расположился всего в 50 метрах от вестибюля станции метро «Университет». Сюда удобно подъезжать и на машине – жилой комплекс находится на перекрестке Вернадского и Ломоносовского проспектов. Однако я не мог не отметить, что на улице достаточно шумно, и это не удивительно - рядом с ЖК «Доминион» очень интенсивное автомобильное движение. Через проспект были видны корпуса МГУ и шпиль главного здания.

Несмотря на то, что территория жилого комплекса охраняется, меня не просили предъявить никаких документов, охранник показал, как пройти к офису «Магистрата», который я без труда нашел во втором корпусе. Территория встретила меня качественными тротуарами и красивыми зелеными посадками. В первом и во втором корпусах уже жили люди, а жильцы третьего корпуса были заняты ремонтом. В общем, я шел одновременно по жилому и строящемуся кварталу.

Девушки на ресепшен сразу задали вопрос: «Вас интересует покупка от застройщика или вторичный рынок?» Несмотря на то, что большая часть «Доминиона» уже построена и сдана, приобрести квартиру в этих корпусах все же можно по договору уступки прав требования у частных лиц, а можно - у застройщика в строящемся четвертом корпусе. Инвесторы (те самые частные лица) меня не интересовали, мне было важно понять, как приобрести квартиру от застройщика.

Пока я ждал менеджера Эдуарда, а это заняло не более 5 минут, я отметил стильное оформление офиса, увидел макеты всех жилых комплексов «Интеко», включая и «Доминион». Прямо у макета начался наш с менеджером разговор, а потом мы перешли в переговорную комнату.

Схема покупки

Итак, Эдуард рассказал мне, что «Магистрат» действует от лица ЗАО «Интеко», которое является собственником квартир, о чем прописано в документах.

Порядок действий такой:

1. Между покупателем и «Магистратом» заключается договор бронирования квартиры. Согласно ему «Магистрат» берет на себя все работы по оформлению документации на продажу, ипотеку, если таковая задействована, и т.д. Стоят эти услуги – 1,5% от цены квартиры в случае оплаты без ипотеки, и от 2% до 3,5% - с ипотекой. Конкретный процент зависит от кредитной ситуации покупателя. Этот договор действует на период подготовки следующего договора и принятия решения об ипотеке, то есть несколько недель.
2. Следующий договор – «Предварительный договор купли-продажи». Он действует от подписания до передачи квартиры в собственность. То есть полтора-два года. Заключается этот договор между покупателем и «Интеко» с участием «Магистрата» как представителя застройщика.
   В этом договоре описываются обязательства сторон, сама квартира, и намерение заключить договор купли продажи после окончания строительства. В нем же указан график платежей (если квартира приобретается в рассрочку), обозначен пересчет стоимости по результатам замеров БТИ (коэффициент 1 к фиксированной стоимости 1 кв. м). И в качестве приложения приведена форма будущего основного договора.
3. Основной договор продажи будет заключен после сдачи корпуса. Он очень прост, т.к. предполагает одномоментную сделку, ведь покупатель должен был внести деньги еще на этапе «Предварительного договора».
4. Отдельно заключается договор на машиноместо. Он так же проходит этап бронирования, предварительного и основного договоров. Отличие лишь в том, что в ипотеку место в паркинге приобрести нельзя.

Помимо фактической части, не могу не упомянуть эмоциональную. Я был очень неприятно поражен незаинтересованностью менеджеров в клиенте. «Вас много, а квартир мало, не нравится – не покупайте» - вот лейтмотив их действий. «Цены высокие – ну да, а что вы хотели», «у нас показ с 12.00 до 14.00», «других ипотек нет, и не будет». Все эти цитаты принадлежат менеджеру Эдуарду, и хотя мне не в чем его упрекнуть – он держался со мной подчеркнуто ровно, такое отношение, прямо скажем, не располагает к тому, чтобы скорее купить здесь квартиру.

Тексты договоров нельзя выносить из офиса до их подписания. «Разрешение на застройку, также как и остальная строительная документация, существуют. И могут быть показаны». Но сказано это было таким тоном, что желания попросить принести и показать у меня не возникло. Такое ощущение, что сотрудники «Магистрата» работают по принципу «не напрягаться - клиенты сами придут». Не могу сказать, что персонал некомпетентен или негативно настроен, совсем нет. Но все же будь я не Тайным, а настоящим покупателем, пять раз подумал бы - стоит ли и дальше общаться с этими людьми или нет.

Показ квартиры

После беседы в офисе в сопровождении менеджера Романа я пошел осмотреть одну из доступных двушек на 12-ом этаже. У Романа был откровенно замученный вид, и такое же настроение, поэтому общался он со мной очень неохотно. Подходя к четвертому корпусу, я отметил, что это угловое здание, состоящее из двенадцати секций и имеющее переменную этажность от 17 до 19 жилых этажей.

На момент моего визита монолитные конструкции здания были полностью готовы, велись внутренние и внешние монтажные и отделочные работы. На территории стройки везде был песок, по которому мы и шли. Ботинки моментально потеряли лоск, но позже в офисе как раз на этот случай обнаружилась машинка для чистки обуви. Лифты в стоящемся здании отсутствуют, поэтому на 12 этаж Роман повел меня пешком.

Выбранная мной квартира особо ничем не поразила. Ее общая площадь 97 кв. м, жилая 47 кв. м. Все окна, в которых, по словам Романа, появятся двухкамерные стеклопакеты, выходили на одну сторону. Незатейливая планировка: по бокам две комнаты и кухня в середине. В квартире я нашел две лоджии, в которых будет установлено холодное алюминиевое остекление, а в одной из комнат эркер.

Выяснилось, что межквартирные перегородки будут из керамзитобетонных блоков толщиной 20 см. В середине квартиры проходят несущие конструкции дома – вертикальные опоры, убрать их нельзя, что в определенной степени затруднит ремонт. Позже, когда я ненадолго заглянул посмотреть соседнюю квартиру, я обнаружил там подготовленные к монтажу окна. Это были красивые композитные деревянные рамы из массива дуба, а в них двухкамерные стеклопакеты.

Вид из окна заслуживает отдельного рассказа, ведь я не случайно выбрал двенадцатый этаж. В четвертом корпусе окна выходят либо на проспект Вернадского (подъезды 1-6), либо на торговый комплекс «Капитолий» (подъезды 6-9). Квартира, которую я осматривал, находилась в восьмом подъезде, и окна находились как раз на уровне верхнего этажа торгового комплекса. Тем не менее, общий вид был достаточно привлекательным. Я увидел городские пейзажи, жилые кварталы, высотки на проспекте Вернадского. Кстати, каждый из корпусов представляет собой разомкнутое кольцо, но небольшие размеры внутреннего пространства приводят к заметной затемненности квартир с окнами, «смотрящими» во двор.

В конце экскурсии мы с Романом зашли в холл, который оказался совсем небольшим. Отвечая на мой вопрос об отделке входных групп, менеджер предложил мне посетить третий корпус, который уже полностью готов. Я отметил, что холл выглядит весьма презентабельно, была видна «дизайнерская рука». Да и когда мы вышли во двор, я не мог не отметить приятную глазу территорию корпуса - в центре располагалась детская площадка, кругом высажены парковые растения. Вообще, во дворах «Доминиона» очень зелено - всюду клумбы, газоны и другие элементы ландшафтного дизайна.

Цены, рассрочка, ипотека

Информацию о наличии квартир и ценах на них можно получить только у менеджеров, позвонив или посетив офис. В четвертом корпусе представлено такое жилье:

- Двухкомнатные квартиры площадью 88-100-100 кв. м.

- Трехкомнатные квартиры площадью 120-150 кв. м.

- Четырехкомнатные квартиры площадью 150-200 кв. м.

А также пентхаусы площадью 350-450 кв. м. Фактически это двухуровневые квартиры, эксплуатируемую кровлю там можно превратить в смотровую площадку.

Что касается цен, то двушки площадью 100 кв. м стоят в пределах 27 млн рублей. Цена меняется в зависимости от этажа: выше – дороже. К примеру, на 3-м этаже такая квартира будет стоить 24 400 тысяч рублей, на 4-м этаже – 26 000 тысяч рублей, а на 12-м этаже 28 100 тысяч рублей. Это цены на двушки, расположенные одна над другой в 8-ой секции.

«Магистрат» предлагает покупателям несколько вариантов приобретения квартиры. Можно заплатить сразу всю сумму, можно внести 50% и получить рассрочку на 6 месяцев под 12% годовых; есть и ипотека от Газпромбанка, Русского земельного банка и ВТБ24, условия по которой достаточно стандартные.

Я мельком увидел в руках у менеджера схему, согласно которой, на момент моего визита в продаже оставалось меньше половины квартир всего жилого комплекса. Роман также отметил, что жилье с наиболее удачными планировками и видами уже куплено. Это, впрочем, неудивительно.

Подводя итоги

Очевидно, что «Доминион» - привлекательное предложение на рынке новостроек сегодня. И расположение, и транспортная доступность, и инфраструктура – а Раменки давно обжитый район – все говорит о том, что «надо брать». С другой стороны, застройщиком заявлено строительство детского сада в рамках проекта. А он так и не был возведен, и непонятно, появится ли вообще. Жильцы на форуме справедливо опасаются, что та же самая ситуация коснется школы и лицея.

По каким-то причинам в определенных подъездах «Доминиона» нельзя спуститься на лифте прямо в паркинг, тогда как в других – можно. Для компенсации неудобства застройщик построил отдельные лифты «поверхность-паркинг», так что путь жильцов «неудачных» подъездов непрост и затейлив: нужно спуститься на первый этаж, выйти на улицу, дождаться лифта в парковку, и только тогда туда попасть.

Но все же, в целом, я оцениваю «Доминион» на «4» балла. К очевидным минусам я бы добавил не очень дружественную позицию «Магистрата» по отношению к покупателям – дорогое жилье так не продают. Несмотря на то, что строительство идет в хорошем темпе, и у меня нет сомнений в том, что жилой комплекс будет достроен и сдан, цены в «Доминионе» я считаю сильно завышенными.

Игорь Волков