Микрорайон Опалиха, Дом на ул. Геологов: в срок, но без инфраструктуры

Микрорайон Опалиха, где находится ЖК «Дом на Геологов» – это активно развиваемая часть Красногорска. Помимо новостроек, в Опалихе есть и старые дома, которые сейчас сносят. Одной из компаний, занимающихся реновацией микрорайона, является застройщик «ИССИ-Инвест»: на месте снесенных ветхих строений она возводит современные многоэтажки, часть квартир в которых отдает жителям старых домов, а часть продает. ЖК «Дом на Геологов» – это как раз один из таких проектов.

Описание новостройки

Сайт застройщика достаточно удобен в обращении и информации там достаточно. Есть описание новостройки, из которого мы узнаем, что «Дом на Геологов» - это четырехсекционная десятиэтажка, реализующаяся в две очереди: первые две секции – первая очередь (уже построена, сдаваться будет в апреле-марте), соответственно вторые две секции – это вторая очередь, срок сдачи которой 4 квартал 2014 года.

Далее следует информация о хорошей экологии и наличии всей необходимой инфраструктуры, а также о близости Волоколамского шоссе и ж/д станции Опалиха, в чем можно убедиться с помощью имеющейся на сайте карты.

Имеется в наличии техническая информация, касающаяся проекта, поэтажные планы и планировки квартир. Цен нет, но это скорее правило, чем исключение. Есть форма для предварительного бронирования квартиры и контакты застройщика. Проектной декларации посвящен целый раздел, где можно увидеть все вносимые в нее изменения – правда, документы есть только на первую, уже отстроенную, очередь.

Биография застройщика

В разделе «О компании» можно узнать, что компания «ИССИ-Инвест» формально присутствует на рынке уже более 10 лет, так как дата ее регистрации с целью осуществления инвестиционной и строительной деятельности относится к 2002 году. Правда, нельзя сказать, чтобы эта деятельность была активной: среди завершенных проектов указан только один построенный и сданный дом. Однако и его, и первую очередь «Дома на Геологов» строители сдали вовремя, что внушает оптимизм.

Обсуждений этой компании в Интернете мало, поскольку нынешний проект небольшой. На одном форуме мне встретились вопросы от потенциальных жильцов о застройщике, на другом – жалобы жильцов первого построенного дома на шум при строительстве соседней многоэтажки.

В качестве генерального подрядчика «Дома на Геологов» выступает компания ООО «СтройАльянс». Это более известная фирма, прошедшая традиционный путь от подрядчика до инвестора и тоже сейчас ведущая коммерческую деятельность. У нее есть семь завершенных жилых проектов, среди которых числятся весьма крупные. На сайте есть сканы всех правоустанавливающих документов и документ, подтверждающий допуск к определенным видам работ.

Звонок: без документов, но с предоплатой

Решив, что знаю достаточно, я позвонила в офис. Сообщив сотруднице «ИССИ-Инвест» о своем желании «купить» трехкомнатную квартиру, я узнала, что мне могут предложить вариант на первом этаже в уже сданной очереди или на втором в следующей. Первый этаж меня никак не устраивал, поэтому менеджер стала рассказывать мне о второй очереди строительства. Выяснилось, что пока на ее месте стоит старый барак, а строительство начнется после переселения его обитателей в квартиры первой очереди. Проектной декларации на вторую очередь нет, она должна появиться после сноса барака. Единственный документ, с которым я могу ознакомиться сейчас, это проект планировки квартиры.

Продажа жилья во второй очереди идет по предварительным договорам участия в долевом строительстве – что неудивительно, учитывая отсутствие документов. Срок этого договора ориентировочно до мая, тогда будут перезаключаться основные договора долевого участия. Несмотря на это, за жилье во второй очереди необходимо вносить 100% предоплату, так же, как и в первой, где продажи идут в соответствии с 214 ФЗ. Вариантов с рассрочкой застройщик не предлагает.

Рассказать о том, сколько стоит регистрация ДДУ и права собственности в регпалате, менеджер мне не смогла – как и ответить на вопрос, оказывает ли фирма такие услуги вообще. На все мои уточняющие вопросы она упорно отвечала, что не понимает, о чем речь. Никакой информации я не смогла получить и по вопросу ипотеки, а ведь ее и на сайте нет.

Квартиры и цены

Трехкомнатная квартира, на которой я в итоге остановилась, находится на втором этаже, имеет площадь 70,16 кв. метров и стоит примерно 4,77 млн рублей. Стоимость квадратного метра в трешке во второй очереди составляет 68 тысяч рублей, в двухкомнатной – 70 тысяч рублей, в однокомнатной – 72 тысяч рублей. Сдается жилье готовым под чистовую отделку: в квартире установлены счетчики воды, сделана стяжка, выполнена разводка электричества.

В первой очереди предлагаются следующие варианты:

Во второй очереди (на основании проектов планировки квартир) варианты такие:

Можно сравнить цены с расположенным рядом популярным жилым комплексом «Опалиха О2» от компании Urban Group: там стоимость «квадрата» начинается от 69,4 тысяч рублей. Разница незначительная, но у «Опалихи О2» срок приемки госкомиссии на год раньше.

Визит на стройку

Добираясь в Красногорск, я имела возможность оценить внушительного размера пробку в сторону Москвы, которая более-менее начинает двигаться только в районе 12 часов дня. Владельцам личного автотранспорта не позавидуешь, зато до электрички всего 15 минут пешком.

Несмотря на то, что сотрудница застройщика ничего не рассказала мне о дороге на объект, стройку я нашла без труда. Так как сейчас там ведутся отделочные работы, снаружи активной деятельности не видно, однако дом выглядит полностью готовым и сомневаться в том, что сроки будут выдержаны, причин нет. Рядом находится и единственный завершенный объект застройщика – дом по улице Геологов, 2 «А».

Во время телефонного разговора менеджер «ИССИ-Инвест» предупредила меня, что офиса на стройке нет, поэтому, увидев сооружение контейнерного типа с вывеской «Офис продаж», я несколько удивилась. Оказалось, что это офис генерального подрядчика, компании «СтройАльянс», который продает часть квартир в «Доме на Геологов» по договору уступки прав. Цены у подрядчика несколько выше, но это компенсируется грамотностью персонала и значительно более мягкими условиями оплаты.

Выбранную мной квартиру предложили купить за 5,05 млн рублей, но с рассрочкой по одной из следующих схем: на полгода без процентов (первоначальный взнос – 30% стоимости жилья) либо на год с тем же первоначальным взносом, а остаток суммы под 15% годовых. Менеджеры ответили на все мои вопросы, рассказали об ипотеке (она есть всего от двух банков – Сбербанка и банка Возрождения). И даже вопрос о регистрации договора и права собственности не показался им сложным: оформление ДДУ стоит 15 тысяч рублей, права собственности – 30-40 тысяч рублей.

Инфраструктура

Обещанные на сайте «все необходимые социальные объекты» на поверку оказались собственной инфраструктурой упомянутого выше жилого комплекса «Опалиха О2». В старом микрорайоне, состоящем из частных домов и нескольких пятиэтажек, нет почти никаких учреждений – только детский сад возле станции и школа рядом с Волоколамским шоссе.

Таким образом, вся нагрузка упадет на детский сад, запланированный в «Опалихе О2». Как будут выходить из положения родители школьников, предполагать сложно.

Поездка в офис: предупреждать надо!

Когда я попала в офис и сказала, что хотела бы посмотреть документы и обсудить покупку квартиры, выяснилось, что разговаривать не с кем. Единственный человек, который мог бы что-то рассказать про дом, это начальник отдела продаж, а его нет на месте. Сообщив данную информацию, присутствующие сотрудники сделали мне замечание: хотите поговорить о покупке квартиры – договаривайтесь о встрече заранее!

Так что увидеть мне удалось только документы на новостройку: к счастью, их мог показать юрист. Разрешения на строительство второй очереди и документации на предназначенную для этого землю в папке не оказалось. Видимо, именно этим объясняется отсутствие проектной декларации. О стоимости процедур регистрации юрист также ничего не смог рассказать, зато он распечатал мне предварительный договор долевого участия.

Резюме

Очень неоднозначный проект, плюсов и минусов у которого примерно поровну, но общее впечатление скорее неприятное. Все хорошее, что можно о нем сказать, требует продолжения «да, но…». Красногорск сейчас находится на пике популярности у покупателей жилья в новостройках, да и локация рядом со станцией электрички удобна, однако про автомобили здесь лучше забыть, а электричка подходит не всем.

Цены в новостройке среднерыночные, но площади квартир небольшие, да и стадию готовности за те же деньги можно найти более высокую. Первую очередь отстроили вовремя, но на вторую нет никакой документации, а продажи уже открыты.

К «чистым» минусам можно отнести: неудобную схему оплаты (отсутствие рассрочки от застройщика, ипотека всего в двух банках), полное отсутствие инфраструктуры, некомпетентность персонала. Итоговая оценка – не больше «тройки».

Ольга Успенская