Изумрудные Холмы и Опалиха О3: сравниваем новостройки в Красногорске

Красногорск – один из популярных подмосковных городов, в котором представлен большой выбор самых разных новостроек. По заданию редакции Novostroy-M.ru в этой статье Тайный покупатель сравнит два масштабных жилых комплекса: ЖК «Опалиха О3» от Urban Group и ЖК «Изумрудные Холмы» от ГК «Эталон». Оба проекта строятся рядом друг с другом и ранее были проверены, поэтому мы решили сравнить все плюсы и минусы обеих новостроек.

Жилые комплексы

ЖК «Опалиха О3» - это новостройка комфорт-класса, строящаяся в 8 км от МКАД и включающая 20 монолитных домов переменной этажности высотой от 4 до 8 этажей с индивидуальным дизайном фасада, расцветками и планировками квартир (всего их около 40).

Планировка самого комплекса – «как в средневековом европейском городе», и действительно, между ними есть нечто общее. Подробнее о том, кто разрабатывал дизайнерскую концепцию проекта, а также о формате, в котором он возводится, можно прочитать в расследовании Тайного покупателя.

В продажу дома поступают по очереди, причем не целиком, а по секциям, поэтому выбор квартир есть всегда. Начало строительства ЖК «Опализа О3» – декабрь прошлого года, первые дома будут сданы в начале 2017 года, а в октябре 2018 планируется закончить весь проект.

ЖК «Изумрудные Холмы» возводится в 9 км от МКАД и тоже относится к комфорт-классу, комплекс состоит из 20 высотных монолитных домов высотой до 25 этажей, из которых 9 уже сданы и частично заселены. Корпуса 3 и 4 будут сданы в III квартале 2016 года, 1, 2, 14 и 15 – кварталом позже.

Сроки строительство остальных домов пока не установлены. Тайный покупатель уже дважды проверял, как возводится новостройка, поэтому процесс строительства можно узнать из первого и второго расследований. Пока же предварительные сроки полного окончания проекта заявлены на 2020 год.

Застройщики

Официальным застройщиком «Изумрудных Холмов» значится ЗАО «Затонское», принадлежащее «ЛенСпецСму» (48%), «Вандекс Инвестментс Лимитед» (32%) и ООО «Рассвет» (18%). Еще 2% где-то потерялись.

Генподрядчик «свежих» корпусов 14 и 15 (проектная декларация подписана в октябре 2014 года, в продаже их пока нет), а также 3 и 4 – некое ЗАО «Славянский строитель». Корпуса 1 и 2 возводит «Эталон-Строй».

Группа компаний «Эталон» хорошо известна своими новостройками в Северной столице, в Москве структура пока возводит только «Изумрудные холмы» и «Эталон-Сити» (проверен Тайным покупателем).

Оба проекта достаточно крупные, что характеризует строительные мощности компании. Также она анонсировала выход на рынок новостроек Москвы ЖК «Золотая Звезда», он появится вблизи станции метро «Шоссе Энтузиастов».

Если вспомнить историю «Холмов», когда задержка сдачи первых домов превосходила год, можно усомниться в нынешних сроках. Однако последние сданные корпуса «опоздали» всего на пару месяцев, а темпы строительства вполне соответствуют срокам в проектной декларации.

ЖК «Опалиха О3» строит Urban Group. Это тоже группа компаний, в которую входят и застройщик ООО «Хайгейт», и генподрядчик ООО «ГенСтрой», и производители строительных материалов. Поскольку дома в комплексе относительно невысокие, сроки сдачи с большой вероятностью совпадут с проектными.

До выдачи ключей дольщикам по договору может пройти до полугода, но наверняка срок будет меньше. Другие проекты застройщика – «Город набережных», «Опалиха О2», «Солнечная система». Все они были проверены Тайным покупателем, по итогам проверок надежность девелопера была оценена высоко.

Разведка в Интернете

У «Опалихи О3» два равнозначных сайта – собственный и страница на сайте девелопера. Информации там более чем достаточно, чтобы получить первое представление о новостройке. Потенциальный покупатель узнает все от календаря стройки до цен и подробных планировок квартир, имеющихся в наличии.

ЖК «Изумрудные Холмы» в интернете представлены одноименным сайтом. Информации на нем очень много, но не всегда есть детали. Например, цены на квартиры даны с указанием, что это при 100% оплате – а на сколько цена вырастет при рассрочке, непонятно, ведь беспроцентная рассрочка действует не на все корпуса.

Есть у новостройки и страница на сайте застройщика. Однако там представлен лишь минимум полезной информации: описание комплекса, проезда, карта с указанием стройки и перечисление корпусов.  

Несмотря на то, что ЖК «Опалиха О3» относительно молодой проект (строительство стартовало в конце прошлого года), на форумах его уже активно обсуждают. У новостройки есть официальная площадка для общения дольщиков с представителем девелопера, где он отвечает на вопросы будущих жильцов.

ЖК «Изумрудные Холмы» уже давно присутствует на рынке новостроек Подмосковья и успел «обрасти» обсуждениями на разных форумах. Людей волнуют многие вопросы: и договор паенакопления (ЖСК), и пробки на дорогах Красногорска, и нет ли проблем с подводом коммуникаций и т.д. Очень многие высказывают претензии к работе управляющей компании…в общем, отзывы жильцов вы можете прочитать в комментариях к предыдущим расследованиям. 

Соцкультбыт

ЖК «Опалиха О3» получит два детских сада, школу, подземные и надземные паркинги, а также два административно-торговых центра. На первых этажах некоторых домов и вдоль главного бульвара появятся магазины и предприятия сферы услуг. Все это вряд ли появится с первыми домами комплекса, и в этом плане «Опалиха О3» немного проигрывает «Холмам».

Однако рядом находится ЖК «Опалиха О2», соцобъекты в котором появятся раньше, т.к. и строиться он стал раньше своего «брата». Плюс ко всему Красногорск обладает развитой инфраструктурой, так что за развлечениями и в крупные магазины нужно будет ездить туда.

В жилом комплексе «Изумрудные Холмы» есть сад и школа, которые уже работают. Всего предполагается построить аж 7 детских садов и 5 школ, но некоторые сады будут находиться на первых этажах домов и представлять собой группы кратковременного пребывания.

Также в рамках проекта должны построить: медицинский центр, спортивно-развлекательный комплекс, подземные и надземные паркинги, магазины. Плюсом также идет приличная инфраструктура Красногорска.

Рядом с обоими комплексами расположен большой лес, так что со свежим воздухом здесь все в порядке.

Пути-дороги

До «Опалихи О3» удобнее всего ехать электричкой с Рижского вокзала, которая проходит в том числе мимо станции метро «Тушинская». От платформы «Опалиха» до нынешнего офиса продаж – метров триста, но в апреле-мае офис переедет в другой конец комплекса, недалеко от Новорижского шоссе.

Тогда идти от станции будет дольше, зато можно будет проехать на машине не только по Волоколамскому, как сейчас, но и по Новорижскому шоссе. Для этого застройщик создает специальную связующую дорогу, причем только для жителей комплекса. Есть также автобус №833, он ходит по Красногорску между станциями «Павшино» и «Опалиха», больше транспорта поблизости нет.

К «Изумрудным Холмам», напротив, ходит немало автобусов и маршруток, но в городе и на въезде в него случаются пробки, так что дорога от метро, например, «Митино» может занимать как 15 минут, так и целый час. От «Тушинской» туда идут автобус №372 и маршрутки №498 и №120 до остановки «Лесопаркхоз», от «Митино» - на маршрутке №492.

Или можно добраться на электричке до станции «Опалиха» и сесть на вышеупомянутый автобус №833. На машине – по Волоколамскому шоссе и далее по Красногорску до бульвара Космонавтов. Вообще, обе новостройки находятся буквально в двух километрах друг от друга, поэтому при желании можно посетить их в один день и сравнить, что называется, живьем.

Квартиры и цены

В «Опалихе О3» квартиры сдаются без отделки, но с возведенными стенами, в «Изумрудных Холмах» жилье владельцы получат под чистовую отделку, с уже разведенным электричеством, и тоже стенами, а в некоторых домах есть квартиры с полной чистовой отделкой. И в «Опалихе О3», и в «Холмах» стены можно переносить, если они не несущие.

Вариантов планировок в обоих комплексах достаточно. Например, в «Холмах» все двух- и трехкомнатные имеют по два санузла, а в угловых квартирах есть треугольные и пятиугольные помещения.

ЖК «Опалиха О3» отвечает на это небольшим количеством квартир с террасами и множеством вариантов планировок (всего их будет около 40). Правда, метраж квартир совсем небольшой – «трешки» всего по 60 «квадратов». Квартиры аналогичной комнатности в «Изумрудных холмах» достигают 106 кв. метров.

Кстати, теперь все цены в «Холмах» даны в рублях, а не по курсу в условных единицах, как было раньше. Цены, учитывая метраж, вполне сравнимы. Жилье в ЖК «Опалиха О3» обойдется на 5-10% дешевле, потому что проект еще в начальной стадии строительства, а вот «трешки» там стоят существенно меньше. Так что если метраж не очень важен, а финансы ограничены – это хороший вариант.

В «Опалихе О3» можно также докупить кладовое помещение для сезонных или нечасто используемых вещей. Сейчас в продаже корпус 7 в «Опалихе О3», в «Изумрудных Холмах» квартиры можно купить в корпусах 1, 2, 3, 4 и в готовых домах 7-13 (там остались в основном 2-комнатные).

ЖК «Опалиха О3»: 

ЖК «Изумрудные Холмы»:

Как купить?

В «Опалихе О3» невозможно купить квартиру в рассрочку и официально забронировать жилье (за исключением того времени, пока ожидается одобрение ипотеки). Зато принимается материнский капитал.

Приобрести квартиру в ипотеку в «Опалихе О3» можно у «Сбербанка» и ВТБ24, в варианте с господдержкой она имеет довольно приятный процент – 11,9% и 12% годовых соответственно.

На мой взгляд, участие двух крупнейших банков на начальном этапе строительства повышает доверие и к застройщику, и к проекту. Жилье в комплексе реализуется по ДДУ (214-ФЗ), договор оформляется бесплатно.

В ЖК «Изумрудные Холмы» есть несколько вариантов рассрочки. На момент написания статьи это беспроцентная рассрочка на квартиры в корпусах 1-4 до июня 2016 года и на квартиры с отделкой в домах 12 и 13 – до марта 2017 года. Первоначальный взнос – не менее 50%.

Также постоянно предлагаются различные дополнительные скидки. Например, в апреле – это дисконт 17% на первый взнос. Стоит учесть, однако, что при рассрочке стоимость «квадрата» несколько вырастает, хотя заявлено, что она беспроцентная.

Ипотеку предоставляют 10 банков: «Сбербанк», ВТБ24, «Абсолют», «Возрождение», «Открытие», «Ханты-Мансийский банк Открытие» (все с господдержкой и ставкой от 11,5% до 12,95% годовых), «Инвестторгбанк», «Транскапиталбанк», «Райффайзен», «Межрегиональная группа ипотеки и сервиса».

Раньше квартиры в ЖК «Изумрудные Холмы» продавались по договору пенакопления (ЖСК). Теперь в построенных домах купить квартиру можно по предварительному договору (у застройщика) или по договору уступки прав требования (у другого дольщика), а в строящихся по ДДУ.

Стоимость регистрации ДДУ – 1% от стоимости квартиры (в случае с однокомнатной – 40 тысяч рублей). По договору предусмотрены доплаты за метраж в обе стороны. Предварительный договор не проходит регистрацию в Регпалате, но риск для покупателя минимален – дом уже готов.

Резюме

При всех своих различиях, комплексы во многом похожи: не только расположением и лесным массивом рядом, но и хорошей инфраструктурой, вполне доступными ценами (учитывая, что до метро можно доехать за 15-20 минут, хоть и не всегда), интересной геометрией квартир, возможностью получить ипотечный кредит с господдержкой.

К недостаткам «Опалихи О3» можно отнести отсутствие возможность купить квартиру в рассрочку, небольшой выбор банков, дающих ипотеку, и неблизкие сроки сдачи. Хотя последнее объясняется «молодостью» проекта. К плюсам – дворы, закрытые для машин (это дополнительная безопасность), интересные планировки квартир, небольшое число ближайших соседей.

ЖК «Изумрудные Холмы» сдаются с опозданием относительно сроков в проектной декларации, имеют меньший инвестиционный потенциал и по большому счету требуют покупки паркинга, потому что дома высокие, людей здесь будет жить много, а места мало.

Кроме того, к новостройке нет гарантированного подъезда, обеспечиваемого электричками. Плюсы – наличие видовых квартир, квартир с отделкой, возможность купить готовую квартиру или посмотреть аналогичную в день приезда, а также пообщаться с уже заселившимися жителями и отправить ребенка в школу сразу после переезда.

Виктория Зорина