Новостройки в Подмосковья становятся все более популярными у покупателей

Среди тенденций уходящего 2012 года на рынке недвижимости Московского региона одну можно выделить особо. Она наметилась несколько лет назад, но за последнее время обозначилась очень ярко – это смещение спроса в ближайшее Подмосковье. Люди «голосуют рублем» за Мытищи, Химки, Красногорск и другие города-сателлиты, отказываясь от «центрального» проживания. Причем приобретают они качественные подмосковные новостройки, продавая столичные вторичные квартиры, устаревшие морально и физически.

Новое vs старое

Новая квартира всегда лучше, чем старая. Жить в недавно построенном доме гораздо приятнее, чем в разваливающемся от старости, даже если он расположен в самом что ни на есть историческом центре (не говоря уже о спальных панельных районах, постройки 70-х годов). Постоянные коммунальные проблемы, неудобные планировки, посторонние запахи и отсутствие современной инженерной и социальной инфраструктуры – все это, к сожалению, атрибуты большинства домов вторичного жилого фонда столицы.

Естественно, что в этой ситуации довольно заметное число горожан не прочь переехать в новые комфортные дома. И с каждым годом число решившихся на это возрастает. По аналитическим данным компании «Желдорипотека», объем предложения на вторичном рынке Москвы за год увеличился примерно на треть: только за 3 квартал 2012 года этот показатель вырос на 5-6%.

Но приобрести качественную новостройку в Москве на средства от продажи вторичного жилья, да еще и с увеличением площади получится вряд ли. Дело в том, что вторичное жилье в Москве, в среднем, не намного дороже, чем предложения застройщиков. Так, цена квадратного метра в сентябре составила около 190 тысяч рублей (без учета ЦАО). Что касается новостроек, то средняя стоимость квадратного метра по итогам третьего квартала составила примерно 150 тысяч рублей.

Согласитесь, эта разница не настолько ощутима, чтобы кардинально улучшить жилищные условия. Например, продав однокомнатную квартиру на вторичном рынке, москвич не сможет купить «двушку» в новом доме по соседству. Приобрести новое жилье большей площади он сможет только в Подмосковье, где новостройки стоят примерно на 40% дешевле.

Невыполнимая задача

Москвичи, которые всегда слегка свысока поглядывали на жителей Подмосковья, спешат переехать в благоустроенные подмосковные города, не дожидаясь пока цена квадратного метра здесь вырастет до московского уровня. И действительно, дешевого жилья эконом-класса в Москве практически больше не строят.

Так, по данным инвестиционно-риелторской компании Est-a-Tet, в 2012 году рынок новостроек в ценовом сегменте от 100 до 130 тысяч рублей за «квадрат» по столице составил всего 140 тысяч кв. м. При этом данное предложение касается стандартных «панелек», расположенных в удаленных от метро районах. То есть найти в Москве жилье дешевле 100 тысяч рублей за кв. м - невыполнимая задача.

Картину несколько скрашивает класс «стандарт», который совсем недавно появился в столице. Для этого жилья характерно наличие подземной парковки, удачное расположение, развитая инфраструктура. С начала года на московский рынок вышло 8 проектов в этом сегменте. Их общая площадь составляет менее 300 тысяч кв. м, а цены находятся на уровне 185 тысяч рублей за кв. метр, что приближает их к бизнес-классу.

Что касается подмосковных новостроек, то среди них уровень цен заметно меньше – около 85 тысяч рублей за «квадрат». Но наблюдается постепенный рост – по данным Blackwood, за первые 6 месяцев года цены выросли на 7% и желающим приобрести качественное жилье дешево стоит поторопиться.

Кстати, жилье вполне сопоставимого качества в Москве и области может различаться в цене в разы. Например, в ЖК «Орион» в подмосковных Мытищах, строящемся по монолитно-кирпичной технологии и расположенном в 700 метрах от Пироговского лесопарка, трехкомнатную квартиру площадью более 100 кв. м можно купить за 7,3 млн рублей. А в ЖК «Холмогоры», который строится в Северном Медведково всего в 4 км от «Ориона» и обладает сходными характеристиками, но располагается в черте города, трехкомнатная квартира площадью около 95 кв. м стоит уже 12,8 млн руб. И стоимость однокомнатной квартиры в ЖК «Холмогоры» вполне сопоставима со стоимостью трехкомнатной в ЖК «Орион».

Стоит отметить, что и предложение новостроек за МКАД гораздо богаче, чем в столице. По словам Германа Елянюшкина, министра строительного комплекса и жилищно-коммунального хозяйства Подмосковья, в области на данный момент реализуется 143 проекта комплексной застройки общим объемом 56,1 млн кв. м. При этом на рынке выставлена на продажу примерно четверть этих площадей - 12-14 млн кв. м. Это строящиеся (или построенные) проекты, по которым были получены все согласования, а часть квартир в них продана. На фоне московского запрета на строительство в центре и пересмотра предыдущих инвестконтрактов подмосковные перспективы представляются более радужными.

Лучше дальше, да лучше

Не только доступные цены и богатое предложение заставляет москвичей отказаться от мифа о второсортности областного проживания и приобретать квартиры в подмосковных новостройках. Качество строительства в подмосковных городах часто оказывается выше, а архитектура интереснее, нежели в границах города.

На вторичном рынке Москвы по итогам 3 квартала 2012 года преобладали квартиры в панельных домах – 42,8%, доля квартир в монолитных домах составила 29,5%, самая низкая же в кирпичных домах - 27,7%. При этом в Московской области (с учетом территории «Новой Москвы») впервые за посткризисный период монолитные новостройки класса «эконом» существенно улучшили свои позиции: из 588 объектов по монолитной технологии строится 369 - то есть 60% рынка Подмосковья. Стоит напомнить, что данные технологии гораздо современнее, а значит качество жилья в них намного выше.

Кроме того, не стоит забывать и о хорошо развитой инфраструктуре, которая стала атрибутом не только столицы, но и подмосковных районов. Здесь есть все, что нужно для комфортной жизни: современные торговые центры, развлекательные и учебные учреждения и многое другое.

Неоспоримым плюсом подмосковного жилья является хорошая экология, а по сравнению с Москвой – можно сказать даже отличная. В Москве в экологически чистых районах давно уже возводится только высококлассное дорогостоящее жилье, а в подмосковных городах дышать чистым воздухом дают всем.

Самая главная претензия, которая есть у жителей Москвы к жилью за МКАД – транспортная доступность. Из-за этого фактора покупатели зачастую вынуждены оценивать не преимущества квартиры, а время, ежедневно проводимое в пути до работы. Но не все так плохо, как кажется на первый взгляд. При покупке квартиры в Подмосковье стоит обратить внимание на целый ряд программ по улучшению транспортной доступности, которые анонсированы московскими и областными властями.

Так, до 2015 года закончится реконструкция 12 вылетных магистралей, а через пять лет - всех 19. К 2020 году протяженность линий московского метрополитена должна увеличиться в 1,5 раза - метро активно выходит за МКАД. Планируется развивать скоростные трамваи, а также уменьшить интервалы в движении электричек. Так что транспортный вопрос с годами будет все менее и менее острым, а цена подмосковных новостроек все более приближенной к столичным. Это значит, что есть смысл поторопиться.

Стоит напомнить, что транспортная доступность напрямую влияет на стоимость жилья. Например, недвижимость в городе Реутове после открытия станции метро «Новокосино» за несколько месяцев успела подорожать уже на 15-20%.

В общем и целом можно констатировать, что на фоне московского дефицита качественного жилья и его дороговизны хорошие квартиры за приемлемые деньги в Подмосковье выглядят очень привлекательно. А именно о таком жилье мечтают многие горожане, для которых улучшение жилищных условий – насущная необходимость.

Источники: Blackwood, «Желдорипотека».