Клубные дома Москвы теряют в цене

По оценкам экспертов «НДВ-Супермаркет Недвижимости», на рынке новостроек Москвы клубные дома элит-класса стали заметно уступать место более дешевым сегментам.

«Изначально клубные дома появились в элит-классе. Согласно концепции, это были дорогие малоэтажные жилые здания на 20-30 квартир, построенные или отреставрированные по эксклюзивному проекту в престижном благоустроенном районе для узкого круга единомышленников, с наличием внутренней инфраструктуры, например, каминного зала, бассейна, сауны, курительной комнаты, фитнес-зала, бильярдной, но без коммерческих помещений. На каждую квартиру предусматривалось не менее 2-3 машино-мест. От обычных жилых комплексов клубный дом должен был отличаться тщательным отбором жильцов, которые имеют сходный социальный статус и жизненную философию», – рассказывает Сергей Ковров, руководитель отдела аналитики и консалтинга «НДВ-Супермаркет Недвижимости».

Более того, на рынке элитной недвижимости клубные дома долгое время были единственным форматом жилья. Однако на конец 2019 года их доля составила всего 40%. При этом по количеству проектов элитное клубное жильё среди других сегментов продолжает держать первенство – 58%. Всего на данном рынке в 2019 году экспонировался 21 проект, из них только 5 вышло в указанный период – ЖК Trend, ЖК Долгоруковская 25, ЖК Artisan, ЖК Stoleshnikov 7 и ЖК TURGENEV. Масштаб комплексов также представлен в широком диапазоне – от 326-квартирного ЖК I'M Тверская до камерного ЖК Stoleshnikov 7 на 12 квартир. В отличие от бизнес-класса, среди элитного жилья преобладают апартаменты – 90% всех предложений.

«Вместе с тем идея клубного жилья перекочевала и в другие сегменты, прежде всего в бизнес-класс, прочно заняв соответствующую нишу, которая постепенно растёт. На руку сыграло ограничение по высотности и площади объектов в результате ужесточения политики застройки города и сужения пригодных для строительства территорий в пределах «старой» Москвы. Целевой аудиторией стали семьи с доходами выше среднего», – отмечает Сергей Ковров.

В настоящее время клубные дома бизнес-класса занимают 13% рынка, но пользуются стабильным спросом и наращивают свои качественные характеристики, нагоняя по наполнению и проработанности проекты элитарного уровня, при этом будучи более доступными по цене. Сейчас в Москве реализуется 14 клубных ЖК бизнес-класса. Среди них ЖК Vitality, ЖК Счастье на Ломоносовском, ЖК Исток, ЖК Композиция № 24, ЖК 11 и ЖК Река.

В общей сложности они рассчитаны на 2341 квартиру и апартаменты. При этом на текущий момент половина лотов уже нашли своих покупателей – в свободной продаже находятся всего 1094 единицы. Большую долю составляют квартиры – 61%, апартаменты – 38%. При этом в отличие от элитного сегмента, где все клубные дома тяготеют к центру, предложение в бизнес-классе в пределах МКАД разбросано по различным округам, за исключением ЮЗАО.

Эксперты НДВ отмечают тенденцию по увеличению этажности и общего числа квартир клубных домов, что прямо противоречит изначальной концепции. Строительство клубного дома обойдется застройщику на 40-50% дороже, чем дома на 400-500 квартир. Поэтому вместо разреженного проживания предлагается набор услуг на первых этажах, которые сэкономят время молодым и активным деловым людям. Все чаще на рынок выходят комплексы на 100, 200 и даже 300 квартир. В то время, как в классических вариантах их количество не превышает 90, при относительно небольшой плотности населения, приватности жилого пространства и атмосферы добрососедства.

Наконец, понятие клубных домов стало использоваться девелоперами и при строительстве объектов комфорт-класса, пока представленных в единичных экземплярах. В данном случае даже наличие 500 квартир и более не мешает представлять дом в клубном формате, хотя в данном случае это мало чем подкрепляется.

«Критерием клубности здесь становится не наличие внутренней инфраструктуры и других достоинств, а широкое распространение коммерческих помещений на первых этажах, что прямо противоречит изначальной идее, когда ставилась задача максимально отгородиться от внешних посетителей, и инфраструктура предназначалась только для жителей дома. Количество машино-мест также в лучшем случае равно числу квартир, а зачастую намного уступает ему. Тем не менее, все это не мешает застройщикам позиционировать данные проекты, по сути, массового жилья как клубные, особенно на фоне масштабного развития районов комплексной застройки, где идёт счёт на тысячи квартир», – резюмирует Сергей Ковров.