Аналитика INGRAD за 1-й квартал: предложение в Москве снизилось на 3%, спрос — на 9%

Аналитический центр Группы компаний «Инград» подвел итоги рынка первичного жилья Москвы и Московской области (массовый сегмент и бизнес-класс в радиусе 20 км от МКАД) за 1-й квартал 2022 года.

Первый квартал текущего года был насыщен важными событиями в стране и в мире, которые оказали сильное влияние на рынок недвижимости. В феврале 2022 года ключевая ставка ЦБ РФ была поднята на 11,5 п. п. до 20%. В связи с резким скачком инфляции и разрывом логистических цепочек поставок стоимость строительных материалов значительно возросла, что грозит в дальнейшем увеличением себестоимости строительства. В рамках поддержки строительной отрасли в конце марта 2022 года было принято решение о повышении размера кредитного лимита по льготной ипотеке с 3 до 12 млн рублей со ставкой 12%. Кроме того, застройщики продолжают сами активно субсидировать ипотеку, которая является одним из главных драйверов рынка первичной недвижимости.

Предложение в Москве

В 1-м квартале 2022 года рынок пополнился 8 новыми проектами, в которых суммарно запроектировано 28 тысяч квартир площадью 1,89 млн кв. м. Стартовавшие проекты относятся к комфорт- и бизнес-классу. По количеству квартир в вышедших проектах превалирует массовый сегмент (82%).

После роста объема предложения во второй половине 2021 года в 1-м квартале 2022 года зафиксировано его небольшое снижение. Общий объем предложения на конец квартала составил 1,66 млн кв. м (229 проектов с 27,4 тыс. квартир), что на 3% ниже прошлого периода по количеству лотов и на 6% по общему объему экспозиции в квадратных метрах. В данный период девелоперы были осторожны с выводом новых проектов и корпусов. Вместе с тем в ряде комплексов были сняты с реализации лоты с отделкой, в некоторых проектах весь объем находился на переоценке. Особенно это заметно в бизнес-классе (-17% по количеству лотов к 4 кв. 2021 г.) и премиум-сегменте (-10% по количеству лотов к 4 кв. 2021 г.).

ЗАО удерживает свои позиции: в округе по-прежнему представлен наибольший объем предложения (22%). Основной объем предложения распределен между массовым сегментом (37%) и бизнес-классом (36%). На вторую позицию в анализируемом периоде вышел ЮВАО, прибавив 1 п.п. к прошлому кварталу (15%). Большинство квартир в данном округе представлено в проектах комфорт-класса (92%). За ЮВАО следует СЗАО, на который приходится 14% предложения. В этой локации объем также распределен между массовым сегментом (47%) и бизнес-классом (48%). Наименьший объем представлен в ВАО – 4%.

Спрос в Москве

Число зарегистрированных договоров в 1-м квартале 2022 года сократилось на 9% до 16,2 тыс. ДДУ в сравнении с предыдущим кварталом. В сравнении с аналогичным периодом 2021 года зафиксирован рост на 12%.

Ипотека по-прежнему остается важнейшим инструментом на рынке недвижимости. Девелоперы стараются формировать выгодные ипотечные предложения, доля ипотечных сделок в массовом сегменте увеличилась на 1 п.п. (67%), а в бизнес-классе сократилась на 8 п.п. (45%).

Цены в Москве

Средняя цена квадратного метра в 1-м квартале 2022 года выросла на 6% до 437 тыс. рублей за кв. м по сравнению с концом 2021 года. В разрезе классов наибольшая динамика отмечается в сегменте де-люкс +23%, где в большей степени на цену влияет курс валют и наличие импортных материалов.

Центральный административный округ Москвы по традиции остаётся самым «дорогим», как по цене квадратного метра, так и по среднему бюджету. Средняя цена однокомнатной квартиры (включая студийный формат) здесь составила 48,5 млн рублей. Самый доступный столичный округ по-прежнему ЮВАО, где средняя цена квадратного метра самая низкая по Москве – 283 тыс. руб./кв. м. И стандартную «однушку» можно приобрести в среднем за 9,7 млн руб.

Новая Москва

За 1-й квартал 2022 года новых проектов с квартирами на рынок локации не вышло.

По итогам 1-го квартала 2022 года объем предложения в Новой Москве продемонстрировал значительный рост на 22% до 566 тыс. кв. м за счет выхода в реализацию новых корпусов в масштабных проектах комплексного освоения территории в Новомосковском округе.

Средняя цена показала небольшой рост на 2,1% к прошлому кварталу до 217 тыс. рублей за кв. м, сдерживающим фактором для роста цены явился выход большого объема на низкой стадии строительной готовности.

Спрос на квартиры в Новой Москве по итогам 1 квартала 2022 года оказался сопоставим как с результатами прошлого квартала, так и с показателями аналогичного периода прошлого года. Число зарегистрированных договоров составило 6,5 тыс. ДДУ.

Московская область

В Московской области в радиусе 20 км от МКАД объем предложения за 1-й квартал снизился на 9,6% до 1,19 млн кв. м. Основное падение объема предложения произошло за счет удержания квартир застройщиками в связи с длительной переоценкой из-за изменения макроэкономической ситуации.

Всего в 1-м квартале 2022 года на рынок вышло 5 новых проектов с запланированной площадью квартир более 1 млн кв. м.

Число зарегистрированных договоров сопоставимо с результатами прошлого периода: 17,8 тыс. ДДУ (4 квартал 2021 года – 17,7 тыс. ДДУ).

Средняя цена предложения уверенно демонстрирует рост: 9,5% к 4 кв. 2021 года до 163 тыс. рублей за кв. м.

Наиболее дорогостоящим направлением остался север Московской области – средняя стоимость квартиры составляет 9,6 млн руб. (185,5 тыс. руб./кв. м). Минимальные цены по-прежнему на северо-востоке региона: средний бюджет покупки жилья 7,4 млн руб. (147,9 тыс. руб./кв. м).