ЖК «Две столицы» от «АМ Девелопмент»

Недалеко от Химкинского леса, рядом с Ленинградским шоссе компания «АМ Девелопмент» продолжает реализацию новостройки «Две столицы». Первая очередь комплекса, выполненная в стиле «неоклассицизм», уже сдана. В строящейся второй очереди можно приобрести квартиры с готовым ремонтом. Обо всех плюсах и минусах проекта читайте в расследовании Новострой-М.

Кто строит

«Две столицы» – проект группы компаний «АМ Девелопмент». Как сообщается на официальном сайте ГК, это независимая девелоперская структура, которая специализируется на строительстве жилых, коммерческих и многофункциональных объектов в Московской области. На рынке компания присутствует с 2005 года.

Реализованные проекты «АМ Девелопмент» – малоэтажный жилой квартал RiverStreet в Химках и коттеджный поселок «Славич» в Солнечногорском районе. Сейчас компания возводит малоэтажный городской квартал Barton в поселке Нагорное (г.о. Мытищи) и ЖК «Две столицы». Согласно проектной декларации, застройщиком «Двух столиц» является ЗАО «Аксон», которое входит в ГК «АМ Девелопмент». 4 корпуса первой очереди застройщик сдал вовремя, сдача еще одного дома была задержана на 1 квартал.

Что строят

Жилой комплекс «Две столицы» – новостройка комфорт-класса, которая включает в себя 9 монолитных корпусов высотой 14–17 этажей. В домах запроектировано более 3,5 тыс. квартир – от студий до 3-комнатных классических и европланировок. Класс энергоэффективности зданий – В+ (высокий).

Уже сданная первая очередь проекта – «Санкт-Петербург» – состоит из 5 разноэтажных домов, двух детских садов и наземного многоуровневого паркинга. Квартиры здесь почти все распроданы. Вторая очередь – «Москва», это будут четыре 17-этажных дома-башни, в которых можно купить квартиры с предчистовой и готовой дизайнерской отделкой.

Корпуса второй очереди стоят на стилобате, где запланирована торговая галерея с магазинами, кафе, ресторанами, различными сервисами. Архитектура зданий второго этапа уже более минималистичная и практичная. Квартиры в «Москве» позиционируются как жилье для молодых профессионалов – здесь запроектировано много студий и 1-комнатных лотов.

Строящийся корпус 17.1 на две башни включает в себя 537 квартир, корпус 17.2 также на две башни вмещает 561 квартиру, в каждом корпусе в подвале разместятся 64 кладовки. Вторую очередь проекта планируется сдать в IV квартале 2019 года.

Дворы комплекса будут свободны от машин и благоустроены: предусмотрены детские и спортивные площадки, озеленение – создание газонов, высадка деревьев и кустарников.

Где строят?

ЖК «Две столицы» расположен в городе Химки Московской области, в 4 км от МКАД по Ленинградскому шоссе. Дома второй очереди от шоссе отделяет менее 300 метров, в 100 метрах от новостройки проходят железнодорожные пути. Остановки общественного транспорта находятся в двух минутах пешком от территории ЖК. Согласно Яндекс.Картам, железнодорожная станция Планерная расположена минимум в получасе ходьбы, при этом идти нужно в сторону от центра.

Ж/д станция Химки, которая находится в противоположной стороне, тоже неблизко – до нее идти около 50 минут, на автомобиле дорога займет 10 минут без пробок, на общественном транспорте – не менее 35 минут. До станции метро «Беломорская» Замоскворецкой линии на машине можно доехать за 15 минут без пробок, а вот на общественном транспорте до подземки придется ехать около часа. До аэропорта Шереметьево – всего 12 минут на авто без пробок, на общественном транспорте потребуется 1 пересадка и около часа времени.

Ленинградское шоссе в этой локации в часы пик простаивает в пробках, также сильно затруднено движение на примыкающих к шоссе улицах и развязках. Согласно данным из Википедии, федеральная трасса М-10 «Россия» сейчас является наиболее загруженной магистралью в Российской Федерации – через нее проходит 135 тыс. автомобилей в сутки при максимально разрешенной пропускной способности в 40 тыс. машин. В итоге средняя скорость движения по М-10 на подъезде к Москве падает до 10 км в час. Поэтому добираться до метро, в центр и даже до ж/д станции жители новостройки будут небыстро.

До 2022 года рядом с жилым комплексом планируется построить ж/д станцию Химки-2 в составе одноименного ТПУ. Благодаря новой станции транспортная доступность ЖК «Две столицы» сильно улучшится – как обещает застройщик, жители смогут добираться до центра Москвы всего за 15 минут.

Экология

Новостройка находится недалеко от Химкинского леса – зеленая зона начинается в 15 минутах пешком от «Двух столиц». Территория леса составляет около 1 тыс. га. Ближайший парк им. Л. Н. Толстого расположен около ж/д станции Химки.

В настоящий момент через Химкинский лес прокладывают новую платную скоростную автомагистраль Москва – Санкт-Петербург. По замыслу властей, она должна разгрузить Ленинградское шоссе в районе центральной части города Химки, где проходит большой поток машин, и улучшить экологическую обстановку в локации. На экологию района застройки также отрицательно влияет близость ЛЭП, ж/д путей и больших промышленных территорий.

Инфраструктура

В ЖК «Две столицы» предусмотрены свои социальные объекты – два детских сада на 80 мест каждый, но их ожидаемо не хватает на всех желающих (напомним, в комплексе запроектировано более 3,5 тыс. квартир). Как сообщила одна из жительниц новостройки в соцсети «ВКонтакте», «мы встали на очередь 23 апреля, передо мной 114 человек! Ребенок ходит теперь в платный детский сад».

Еще два садика есть в соседнем ЖК «Солнечная система», но этот проект еще больше «Двух столиц», поэтому устроить туда ребенка будет вряд ли возможно. Много детских садов – частных и муниципальных есть по ту сторону Ленинградского шоссе, но до них нужно добираться через железнодорожные пути. По данным Яндекс.Карт, идти до ближайшего учреждения около 20 минут.

В 2019 году в «Солнечной системе» должна заработать школа на 1,1 тыс. мест. Однако в группе «Двух столиц» «ВКонтакте» есть информация, что на собрании дольщиков ЖК «Солнечная система» от 04.10.18 представителями Минстрой МО было объявлено, что школу физически не успеют доделать до конца 2019 года. Некоторые жители жалуются, что дети ездят в школу на переполненных автобусах. Ближайшие образовательные учреждения также находятся по ту сторону Ленинградского шоссе.

Медицинских учреждений в шаговой доступности от ЖК «Две столицы» нет. Они все расположены через дорогу и ж/д пути, идти до ближайшей детской поликлиники минимум полчаса, до взрослой еще дальше.

Что касается торговли, то рядом уже действуют продуктовые магазины и сетевые супермаркеты, в самом комплексе также заработают торговые ряды.

Через дорогу находится крупный ТЦ «Мега» с множеством магазинов и развлечений («Ашан», IKEA, «Синема Парк», строительный «Оби» и т.д.).

Цены в ЖК «Две столицы», срок сдачи IV кв. 2019 г., с отделкой

Продажи в новостройке ведутся с использованием эскроу-счетов, уполномоченным банком является ПАО Сбербанк.

Конкуренты

В данной локации по обе стороны Ленинградского шоссе новостройки уже сданы и заселены. Наиболее адекватным сравнение будет с соседней «Солнечной системой», которую начинала возводить обанкротившаяся девелоперская компания Urban Group, а достраивал Фонд защиты прав дольщиков. Кстати, 24 мая 2019 года дольщики этого проекта наконец-то начнут получать ключи от своих квартир (дома 5 и 6).

В частных объявлениях в Сети я нашла одну квартиру в строящемся доме «Солнечной системы», сроком сдачи которого указан IV квартал 2019 года. 1-комнатная 38 кв. метров без отделки выставлена по цене 3,5 млн рублей, это 92,1 тыс. руб. за кв. метр. Стоимость квартир в сданных домах варьируется от 77,6 тыс. руб./кв. м за «трешку» до 171,7 тыс. руб./кв. м за «однушку».

Резюме

Плюсы ЖК «Две столицы»:

- застройщик сдает дома вовремя;

- два детских сада;

- квартиры с отделкой;

- в шаговой доступности крупный ТЦ;

- недалеко Химкинский лес.

Минусы проекта – плохая экология из-за загруженного Ленинградского шоссе, рядом находятся железная дорога и ЛЭП, в локации много промзон. Семьям с детьми жить в комплексе будет сложно: поликлиник поблизости нет, детские сады переполнены, школа в соседнем ЖК еще не заработала, вся инфраструктура сосредоточена по другую сторону шоссе и железной дороги. Дорога на работу и домой будет сопровождаться пробками, какой бы транспорт жильцы ни выбрали. Однако ситуация может улучшиться с постройкой ж/д станции «Химки-2» рядом с новостройкой.

Комментирует Денис Бобков, генеральный директор аналитической и консалтинговой компании «Недвижимость-Профи»

Название проекта соответствует местоположению – Ленинградское шоссе действительно соединяет Москву с Северной Пальмирой. По крайней мере, это более логичное название, чем у соседнего ЖК «Солнечная система». Однако по остальным параметрам «сосед» затмевал «Две столицы» - по концепции, архитектуре, более удачному местоположению, продвижению и известности бренда. И всё бы хорошо, но… «сосед» обанкротился (в лице Urban Group), а вот «Две столицы» вполне себе успешный проект. Немало им помогла и агрессивная реклама Urban Group – выставив цены пониже, можно было спокойно «бросать сеть» в проплывающий мимо поток клиентов «Солнечной системы».

Про экологию на вечно забитой Ленинградке в Химках, наверно, лучше не говорить. Однако в 15 минутах пешком находится Химкинский лес, где смогут отдыхать будущие жители комплекса.

Сами же два комплекса являются этакими анклавами жилья в окружении промзон.

Доступность общественным транспортом пока достаточно средняя – до центра Москвы – 0-го километра у Воскресенских ворот можно добраться примерно за 1 час с небольшим посредством маршрутки с последующей пересадкой на метро. Ранее планировалось строительство новой станции «Химки-2» с транспортно-пересадочным узлом, что позволит сократить время в пути до центра. Однако в настоящее время судьба проекта неизвестна, хотя сама станция отмечена на схеме МЦД-3.

Сам проект ЖК, как уже выше описывалось, по своим характеристикам невыдающийся (по сравнению с «Солнечной системой»), однако вполне удачный. Например, дома на первой линии от Ленинградского шоссе посажены торцом к дороге, чтобы минимизировать шум от дороги в квартирах. Дворы закрыты стилобатом, в котором разместилась коммерческая инфраструктура. В комплексе даже предусмотрены свои детские сады (правда, всего на 160 мест при 3,5 тысячах квартир!).

Планировочные решения некоторых квартир оставляют желать лучшего. Архитекторы – люди творческие и в погоне за необычной формой здания иногда забывают о том, что квартиры в таком здании тоже могут получиться необычными, например, с комнатами без прямых углов. Как отделывать и меблировать эти комнаты – это становится уже проблемой дизайнеров и будущих жителей. Другой момент в планировках, на который следует обратить внимание – это неудачное зонирование некоторых квартир, когда нет ярко выраженного деления на гостевую и приватную зоны, или одна из спален находится прямо у входа. В общем, будьте внимательны при выборе квартиры. При этом представлены и популярные европланировки, и традиционные классические квартиры с выделенной кухней.

Говорить об инвестиционной составляющей в уже сданном комплексе не следует. Средняя цена около 110 тыс. руб./кв.м практически не менялась на протяжении последнего года. При этом есть предпосылки для инвестиций – если будет построена станция МЦД-3 «Химки-2», однако к тому времени в комплексе попросту не останется квартир. Рассматривать в его нынешнем виде можно в первую очередь для собственного проживания – если не пугает окружение, близость Ленинградки и железной дороги, а детей есть куда пристроить, помимо детских садов в составе ЖК.