Обзор рынка новостроек бизнес-класса в Москве за III квартал 2013 года

В Москве выставлено на продажу 48 новостроек бизнес-класса в целом почти на 2 млн кв. метров жилья – квартир и апартаментов, сообщает компания IntermarkSavills.

Общая характеристика реализуемых проектов

К концу сентября 2013 года на первичном рынке городского жилья бизнес-класса продажи были открыты в 9 новых проектах:

• Соколиный форт (квартиры, 1-я Мясниковская ул., вл. 2),
• Petrovsky apart-house (апартаменты, Старопетровский пр-д., д. 1),
• Хороший дом (апартаменты, 2-й Хорошевский пр-д, 9К1),
• Loft Park (апартаменты, Михалковская ул., вл. 48),
• Фили Град (апартаменты и квартиры, Береговой пр-д., вл. 5),
• TriBeca Apartments (апартаменты, Нижняя Красносельская ул., д. 35, стр. 48/50),
• Loft River (апартаменты, Летная ул., 99),
• Наследие (квартиры, 1-я Бухвостова ул., 12/11),
• Loft Time (апартаменты, Часовая ул., 28).

На данный момент первичный рынок новостроек бизнес-класса представлен 48 проектами, из которых квартиры предлагаются к продаже в 29 комплексах, апартаменты – в 17, смешанный формат (квартиры и апартаменты) – в 2 новостройках. Суммарно в них запроектировано почти 2 млн кв. м жилья (почти 20 тыс. квартир и апартаментов).

В большинстве новых проектов представлены апартаменты бизнес-класса. На текущий момент доля данного формата составляет не менее 22% всего первичного рынка.

Более 40% новостроек уже сданы ГК, на остальных площадках застройщики демонстрируют высокие темпы возведения объектов, что обеспечивает неплохие темпы реализации и, как следствие, создает предпосылки для эффективного финансирования строительства.

Новостройки бизнес-класса г. Москвы представлены довольно широко – практически во всех округах столицы. Наибольшее представительство традиционно имеют западные районы – 1,1 млн кв.м (почти 60% всего рынка). В наименьшей степени представлен Юг Москвы, где в реализации находится всего одна новостройка бизнес-класса. Среди рекордсменов по наращиванию рыночной доли можно отметить север стоилцы, который, в настоящий момент насыщен предложением апартаментов бизнес-класса.

Спрос: смена лидеров спроса

С начала 2013 года по оценкам IntermarkSavills фактическая емкость первичного рынка городского жилья бизнес-класса составила около 1,7 тыс. заключенных сделок (164 тыс. кв.м), что на треть превышает аналогичный показатель конца III квартала прошлого года (тогда было реализовано 1,3 тыс. квартир и апартаментов). В денежном выражении объем рынка превысил 960 млн долл. США.

Порядка 26% всех первичных сделок заключались в апартаментных комплексах (годом ранее – 15% сделок). Среднемесячный уровень спроса по итогам первых девяти месяцев 2013 года составил 193 транзакции, в прошлом году – 146.

Объем рынка в денежном выражении вплотную подошел к отметке в 1 млрд долл. США (960 млн долл. США без учета покупок машиномест). Таким образом, за январь-сентябрь 2013 года объем вложенных покупателями в новостройки бизнес-класса средств практически достиг значения, зафиксированного по итогам всего прошлого года (1,1 млрд долл. США).

В плане стадий строительства распределение покупателей квартир бизнес-класса можно считать достаточно равномерным. Не более трети всех покупок были заключены в сданных ГК домах, в тоже время многие покупатели остановили свой выбор на предложениях в активной стадии возведения (27% сделок в домах в стадии отделки фасадов).

За счет появления новых крупных проектов в западных районах столицы доля первичных сделок в этом округе превышает четверть всего рынка. Фактически, за год произошло перемещение основного потока покупателей из восточных районов, где еще были в наличии в достаточном количестве ликвидные и практически безальтернативные предложения в новостройках бизнес-класса. На текущий момент вышедшие в этом году проекты, расположенные в восточных районах города, пока в полной мере не могут конкурировать за доминирующую долю в структуре спроса.

Предложение

По оценкам IntermarkSavills, по состоянию на конец сентября 2013 года объем первичного предложения городского жилья бизнес-класса в Москве составил около 5,7 тыс. квартир и апартаментов (суммарно 604 тыс. кв. м). Апартаменты занимают 18% от всего объема первичного предложения, находящегося в реализации.

Начиная с мая 2013 года, объем первичного предложения под давлением рыночного спроса продолжает постепенно снижаться. Тем не менее, по сравнению с началом года его текущий объем превышает показатель сентября 2012 года на 24%.

Наибольший прирост рыночной доли продемонстрировали Северо-Запад и Север Москвы. В настоящий момент в этих районах покупатель имеет возможность выбора среди 13 проектов бизнес-класса, в 8 из которых есть предложения апартаментов.

По причине старта продаж крупных проектов, в который представлены апартаменты, рынок новостроек бизнес-класса пополнился компактными метражами (до 80 кв. м). Средняя площадь апартаментов составляет всего 73 кв. м (минимальная площадь начинается с 22 кв.м). Для квартиры бизнес-класса данный показатель достигает 117 кв.м (минимальная площадь – 32 кв. м).

В рейтинге наиболее дорогих предложений в новостройках бизнес-класса квартиры в ЦАО по итогам сентября 2013 года были потеснены с первой строчки квартирами на Западе столицы – 1,4 млн долл. США против 1,3 млн долл. США. Наиболее доступными предложениями для покупателей остаются апартаменты САО – 321 тыс. долл. США, что объяснимо выходом в реализацию новых проектов в начальной стадии готовности.

Цены: отметка в 7 500 $/кв.м пройдена!

По состоянию на конец сентября 2013 года средневзвешенная долларовая цена предложения на первичном рынке городского жилья бизнес-класса достигла 7 590 $/кв.м (241 тыс. руб./кв.м). По предлагаемым для покупателей форматам жилья:

• средняя цена апартаментов – 5 700 $/кв.м (181 тыс. руб./кв.м);
• средняя цена квартир 8 090 $/кв.м (257 тыс. руб./кв.м).

Таким образом, средневзвешенная цена на апартаменты бизнес-класса на 30% уступает аналогичному показателю для квартир. Стоит отметить, что существующий разрыв, в целом, справедлив за счет различной географии предложений – большинство крупных квартирных новостроек расположено в традиционно престижных районах ЗАО, ЮЗАО и СЗАО Москвы и поэтому здесь предусмотрена дополнительная надбавка за локацию (это, по сути, сложившиеся жилые районы). В то время как апартаментные проекты – это по-прежнему в большинстве своем реконструируемые здания с достаточно понятным ценообразованием, обеспечивающим приемлемый для застройщиков темп реализации.

В целом, с выходом в реализацию новых апартаментных предложений ценовая картина рынка на протяжении практически всего 2013 года оставалась квазистабильной. Только в течение последнего квартала среднерыночная цена предложения апартаментов несколько возросла за счет изменения структуры предложения у застройщиков и укрепления курса российского рубля (отметим, что цены в большинстве апартаментных проектах номинированы в долларах США).

В целом наметившаяся тенденция к плавному росту средневзвешенной долларовой цены по всему рынку (включая квартиры и апартаменты) также объяснима валютным фактором. При существующих рекордных объемах первичного предложения инфляционный рост является своеобразным ориентиром для большинства застройщиков. Именно сложившаяся практика повышения цен на уровне инфляции с учетом существующего конкурентного окружения позволяет застройщикам фиксировать финансовый результат на приемлемом для себя уровне.