Итоги 2013 года на рынке элитных квартир и апартаментов Москвы

Компания IntermarkSavills опубликовала итоговый отчет о состоянии рынка элитной жилой недвижимости Москвы в 2013 году. Ряд прогнозов, которые сделала компания в 2012 году, оправдались.

Рынок жилой недвижимости премиум-класса Москвы

Итоги 2013 года

Прогноз IntermarkSavills в декабре 2012 года

Прошедший год показал, что перспективы рынка, в целом, хорошие. Учитывая, что активность на строительных площадках растет, можно говорить и об увеличении будущего уровня спроса примерно на 15-30%.

Прогноз оправдался полностью. По итогам 2013 года среднемесячный темп продаж на первичном рынке городского жилья премиум-класса достиг 44 транзакций в месяц, что на 26% превышает показатель 2012 года.

Прогноз IntermarkSavills в декабре 2012 года

Повторения резкого роста цен на уровне 2-3% в месяц, как в период рыночного восстановления, не произойдет. Прирост средней цены будет нивелироваться выходом новых проектов и курсовым изменением. По итогам года можно говорить о вполне реальном приросте рублевых цен на 15% в проектах, которые на данный момент находятся на уровне котлована, в перспективе года. Конечно, будут дорожать и основные лидеры спроса на высокой стадии строительной готовности. Как правило, завершение внутренних отделочных работ часто означает прибавку к ценам до 2-10%.

Прогноз оправдался полностью. В новостройках-лидерах спроса, которые находились в стадии работ нулевого цикла, прирост рублевых цен к концу года составил от 8% до 18%. В проектах, где в 2013 году прошла государственная комиссия, прирост цен составил около 5%.

Прогноз IntermarkSavills в декабре 2012 года

Ожидается выход нескольких клубных домов: на Арбате, Остоженке и в Хамовниках. Вероятно, что откроются продажи еще в одном жилом комплексе в Хамовниках.
Прогноз оправдался полностью.

За весь 2013 год первичный рынок пополнился 8 новыми клубными домами (30-40 квартир в доме).

Прогноз IntermarkSavills в декабре 2012 года

Наибольшая активность покупателей будет приходиться на проекты в активной стадии строительства надземной части, где предполагаются более низкие риски и возможность купить пока еще выгодные предложения.

Прогноз оправдался полностью. Более половины всего спроса было сосредоточено в проектах, где велись каркасные и фасадные работы.

Общая характеристика рынка: уходящий год подарил рынку дюжину новых адресов

В 2013 году на первичный рынок городского жилья премиум-класса в продажу поступило 12 новых проектов – на 3 комплекса больше, чем в прошлом году. В совокупности в них предусмотрено около 95 тыс. кв.м жилья (более 800 квартир и апартаментов). Из 12 проектов 8 можно отнести к клубным домам. В них запроектировано не более 30-40 квартир.

Стоит отметить, что дебютанты уходящего года достаточно востребованы среди покупателей. Особого внимания заслуживает проект St. Nickolas на Никольской улице – за два месяца с начала реализации было распродано 75% апартаментов.

Таким образом, по состоянию на декабрь 2013 года первичные продажи имели место в 45 проектах премиум-класса совокупной площадью около 600 тысяч кв. метров или порядка 4,1 тысячи квартир и апартаментов.

За редким исключением почти во всех новых жилых комплексах предлагаются именно апартаменты. Рост рыночной доли апартаментов из года в год объясняется тем, что в центре Москвы площадь для строительства новых зданий ограничена, и единственный подходящий вариант для девелоперов – реконструкция домов исторического жилого фонда.

Около половины всех квадратных метров возводится в столичном районе Хамовники (включая Остоженку), который представлен такими крупными по меркам элитного сегмента проектами как Grand Deluxe на Плющихе, «Садовые кварталы», Barrin House, Knightsbridge Private Park и «Литератор» – суммарно около 270 тысяч кв. метров или чуть более трети запроектированного объема рынка.

Свои позиции на первичном рынке в уходящем году укрепил Арбат. На данный момент в реализации здесь находится шесть проектов, в трех из них покупателям предлагаются апартаменты. Напомним, в конце 2012 года на Арбате в первичной реализации находилось четыре проекта.

Большинство элитных жилых комплексов уже построено, либо их строительство находится на завершающей стадии. Однако ряду крупных проектов процедуру сдачи ГК предстоит пройти только в следующем году.

Проекты премиум-класса, вышедшие на рынок Москвы в 2013 году (на карте):

Turandot Residences (Арбат),
«Булгаков» (Патриаршие пруды),
Golden Mile Private Residences (Остоженка),
Grand Deluxe на Плющихе (Хамовники),
«У Патриарших» (Патриаршие пруды),
«Сады Пекина» (Тверской район),
«ПлотникоFF» (Арбат),
St. Nickolas (Китай-город),
«Кленовый DOM» (Остоженка),
Wine House (Замоскворечье),
Barkli Residence (Донской район),
Mon Cher (Якиманка).

В каждом четвертом проекте покупателям предлагаются апартаменты

Район Хамовники лидирует по количеству возводимых новостроек премиум-класса

Мнение девелопера

«В 2014 году мы анонсируем наш первый зарубежный проект – клубный дом премиум-класса VILLA VESPER на берегу Прибалтийского курорта Юрмала. Архитекторы проекта - известное британское бюро John McAslan + Partners, в портфеле которого премиальные жилые проекты по всему миру в том ч.исле в Лондоне, Милане, Москве и других городах, а также знаковые общественные проекты в столице Великобритании. Также в наших планах в конце года представить клубный проект на Золотой миле в Курсовом переулке...»

Наталья Шичанина, директор по продажам инвестиционной компании Vesper

Спрос: третий год подряд покупатели вкладывают в элитные новостройки Москвы более 1 млрд долларов США

Мнение эксперта

«2013 год оказался весьма позитивным как для застройщиков, так и для покупателей новостроек премиум-класса. Первым удалось продать на четверть больше квартир, чем год назад. Вторые практически весь год имели широкий выбор предложений при стабильной средней цене. Интерес к элитной недвижимости повысился после событий на Кипре и отзыва лицензий у нескольких российских банков. Частные инвесторы вновь ищут в премиальном жилье «тихую гавань», где можно сохранить и преумножить капитал, даже в условиях нестабильности в финансовом секторе...»

Дмитрий Халин, управляющий партнер IntermarkSavills

По оценкам IntermarkSavills в 2013 года денежная емкость первичного рынка городского жилья премиум-класса составила порядка $1,2 млрд. В количественном же выражении уровень спроса 2013 года превысил прошлогоднее значение почти на четверть – 520 сделок против 420 годом ранее.

Примечательно, что в 2013 году при большем количестве сделок денежный объем рынка составил почти ту же сумму, что и год назад. Объясняется это достаточно просто - в 2013 году появился ряд новостроек в начальной стадии строительной готовности c достаточно привлекательной для покупателей стартовой ценой. Продажи в них были весьма активны.
Уже несколько лет наиболее популярным среди покупателей строящейся элитной недвижимости остается район Хамовники (за пределами Садового Кольца). В минувшем году более трети покупателей выбрали квартиру именно здесь. Такая популярность объясняется обилием интересных проектов, а также широким диапазоном цен и метражей, предлагаемых к продаже. Средняя стоимость купленной элитной квартиры в Хамовниках в этом году составила около $2,3 млн.

На долю каждого из других топовых районов ЦАО Москвы – Остоженка, Арбат, Тверской, Замоскворечье в 2013 году пришлось от 7 до 12% заключенных сделок.

По сравнению с предыдущим годом доля сделок с элитными квартирами в районе Арбата и Замоскворечья практически удвоилась. Это связано с появлением здесь новых крупных проектов.

Если большинство сделок в районе Хамовники проходит в масштабных комплексах, то в районе Китай-города, Остоженки и Патриарших прудов основной спрос приходится на квартиры в небольших клубных домах. С начала 2013 года первичный рынок пополнился 8 клубными проектами. Причем один из них (St. Nickolas на Никольской улице) был практически полностью раскуплен буквально за пару недель.

В уходящем году покупателей элитных новостроек в одинаковой степени интересовали объекты практически во всех диапазонах площадей. Благодаря увеличению объемов предложения компактных по меркам элитного сегмента квартир и апартаментов (до 100 кв.м) существенно возросло количество желающих их приобрести (28% всех сделок 2013 года). Примерно треть сделок пришлась на квартиры площадью от 100 до 150 кв. метров, четверть – на площади 150-200 кв. метров Чуть более 12% спроса в 2013 году – сделки с квартирами площадью более 200 кв. метров. Это, чаще всего, пентхаусы на верхних этажах, а также купленные под объединение соседние квартиры меньшего метража.

В 2013 году в среднем в месяц заключалось 44 сделки с элитными новостройками

Хамовники сохраняют лидерство по числу заключенных первичных сделок

Рейтинг районов по средней стоимости купленной элитной квартиры

Каждый третий покупатель выбрал квартиру и апартаменты площадью от 100 до 150 кв. метров

Текущее предложение: в моде квартиры и апартаменты с отделкой

Мнение эксперта

«Первичный рынок элитного жилья Москвы продолжает развиваться по европейским стандартам. Так, одной из основных тенденций уходящего года можно считать увеличение рыночной доли квартир с отделкой и, что немаловажно, желание покупателей приобрести подобные предложения. Если в конце 2012 года рынок мог предложить единичные готовые для проживания варианты, то сейчас в открытой продаже застройщики предлагают более 200 квартир с отделкой...»

Анатолий Довгань, руководитель отдела анализа и мониторинга рынка IntermarkSavills

По оценкам IntermarkSavills, по состоянию на конец 2013 года объем первичного предложения жилья премиум-класса в Москве (без учета апартаментов в ММДЦ «Москва-Сити») составил около 1,3 тысячи квартир и апартаментов в домах-новостройках (примерно 200 тысяч кв. метров).

В территориальной структуре за счет открытия продаж в новых комплексах лидирует район Хамовники. В этом районе сконцентрировано более 40% продаваемых площадей. На втором месте Арбат – практически пятая часть предложения.

Мы отмечаем, что порядка 15% всех квартир и апартаментов предлагаются покупателям с отделкой. Знаковыми новостройками с такими предложениями являются Barkli Residence в Донском районе и «Новый Арбат, 32» на Арбате.

Текущая средняя площадь элитной квартиры на конец 2013 года составляет около 154 кв. метров. При этом наиболее широко представлены метражи от 100 до 150 кв. метров - 42% всех квартир и апартаментов соответственно. Это, в целом, отвечает текущим потребностям покупателей. Одинаковы объемы предложения жилья площадью менее 100 кв. метров и 150-200 кв. метров – по 20% соответственно.

Почти треть предлагаемых к первичной продаже квартир сосредоточена в районе Хамовники

В конце уходящего года объем предложения составил почти 200 тысяч кв. метров

Текущее предложение: в моде квартиры и апартаменты с отделкой

Примечательна разница в ценах в районе Хамовники и Остоженке, казалось бы, также входящей в состав Хамовников. Между тем, стоимость жилья на Остоженке более чем в два раза превышает среднюю стоимость квартиры в Хамовниках.

В отличие от предыдущего года, в 2013 году наиболее широко представлены квартиры и апартаменты стоимостью 1-2 млн долларов США - их число выросло на 17%. Количество наиболее распространенного в предыдущем году жилья стоимостью 2-3 млн долларов США, напротив, снизилось на 16%. Это объясняется выходом на рынок ряда новостроек со стартовыми ценами на период начала строительства. Среди них можно отметить Wine House, «Сады Пекина» и др. Как показывает практика рынка, возможность приобрести квартиру в новостройке с существенным дисконтом сохраняется недолго – до трех месяцев после старта продаж.

В 2013 году наиболее распространенная площадь квартир и апартаментов - 100-150 кв. метров

Самое дорогое жилье премиум-класса расположено в районе Остоженки – средний бюджет составляет 7,42 млн долларов США

Цены: на рынке практически не осталось предложений с ценой менее 10 000 $/кв. м

В течение всего уходящего года средневзвешенная цена предложения колебалась от 18 800 до 19 660 $/кв. м. К концу года среднерыночная цена зафиксировалась на уровне 19 400 $/кв. м.

Цены несколько снизили темп прироста по сравнению с прошлогодним – изменение за год на уровне 4%. Это связано с появлением нового предложения, цена в котором за счет строительной готовности еще не достигла уровня средней по рынку. Значительное влияние оказали и валютные колебания. Если оценить прирост средневзвешенной цены только по тем проектам, которые были в продаже на начало года, он составит 7%.

В лидерах спроса за последний год прирост цен достигал 18%, лучшие новостройки уже сданные ГК прибавили за год порядка 5%.

Из всех районов центра города только в Хамовниках и Тверском в уходящем году остались предложения с ценой до 10 000 $/кв. м – по сути, они единичны.

Среди ценовых лидеров стоит отметить Якиманку – максимальная цена района по сравнению с 2012 годом значительно выросла благодаря новому проекту Mon Cher от застройщика Capital Group. Ценовая «пальма первенства» среди максимальных цен по-прежнему принадлежит Остоженке, в то время как самые доступные предложения находятся в Замоскворечье и Тверском районе.

В течение 2013 года средневзвешенная цена совершала лишь небольшие колебания

Мнение девелоперов

«В наших текущих проектах, находящихся в активной стадии реализации, - клубный дом «Булгаков» на Патриарших прудах и апартаменты St.Nickolas на Никольской улице, мы предполагаем корректировку цен на оставшиеся лоты в сторону повышения в среднем на 5-10 % по факту завершения этапов строительства. Так же на рост цен может повлиять благоприятная конъюнктура
рынка»

Наталья Шичанина, директор по продажам компании Vesper

«Ключевым фактором для пересмотра цен в 2014 году станет динамика строительно-монтажных работ на наших площадках. Например, к концу года мы планируем, что квартиры в Barkli Residence подорожают на 20%. Данное повышение будет связано с тем, что в этот период в проекте будут завершены монолитные работы и начнется закрытие фасадов...»

Екатерина Фонарева, коммерческий директор корпорации «Баркли»

Прогноз на 2014 год

1. Рынок пополнится крупными проектами в Хамовниках, на Якиманке и Красной Пресне. Также ожидается появление и небольших камерных проектов на Арбате, Якиманке и Цветном бульваре.

2. Высокий уровень спроса сохранится, в том числе, и благодаря расширению предложения с интересным ценообразованием. Количество заключенных сделок в годовом исчислении повысится минимум до 600 (то есть до +15% к уровню 2013 года).

3. За счет пополнения рынка новыми проектами среднерыночная цена сохранит плавную повышательную динамику и не претерпит существенных изменений. Самые доступные варианты будут начинаться с 9 000 – 10 000 долл. США/кв. м.