Итоги 2013 года на рынке новостроек эконом-класса в Москве и прогнозы на 2014 год

Аналитики компании «Метриум Групп» подвели итоги года на рынке новостроек Москвы эконом- и комфорт-классов.

Общая характеристика рынка жилья

По итогам 2013 г. планируется ввести в эксплуатацию более 3 млн кв. м жилой недвижимости, включая 1,1 млн кв.м недвижимости на территории Троицкого и Новомосковского административных округов.

По данным Росстата, за три квартала текущего года объем ввода жилья в Москве составил 2,044 млн кв.м, что на 59,5% больше показателя аналогичного периода 2012 г.

Восстановление темпов строительства началось с 2010 г., с тех пор динамика ввода жилья остается примерно на одном и том же уровне.

В то же время с 2010 года наблюдается тенденция повышения спроса на жилую недвижимость. В прошлом году в Москве было заключено рекордное количество договоров купли-продажи за последние десять лет - 96 656 единиц.

Динамика ввода жилья

Динамика количества сделок купли-продажи жилья и средней цены квадратного метра

Эконом- и комфорт-класс в цифрах

В 2013 г. объем предложения эконом- и комфорт-класса вырос на 11,5% и составил около 5 800 квартир в 79 корпусах (24 проекта).

Всего вышло 9 новых проектов.

Доля сегмента массового жилья в общей структуре предложения рынка новостроек Москвы (в старых границах) составляет 45,1%, что меньше, чем в 2012 г. на 2,6%. Причем на комфорт-класс приходится 31,7% квартир, на эконом-класс – 13,4%.

Проекты массового сегмента жилья, вышедшие на рынок в 2013 г.

Структура предложения по классам

Средневзвешенная цена квадратного метра в сегменте массового жилья достигла к концу года 133 000 руб. За год рост составил 3,2%.

Если же разделить массовый сегмент на эконом- и комфорт-класс, то в новостройках эконом-класса средне-взвешенная цена квадратного метра составила 107 500 руб., комфорт-класса – 143 800 руб. За год рост составил 4,4% и 4,8% соответственно.

В определенные месяцы наблюдалось снижение средневзвешенной цены квадратного метра, связанное с увеличением предложения самых бюджетных проектов. В частности, наибольшее влияние оказал выход новых корпусов в мкр «Некрасовка-Парк» и открытие продаж в ЖК «Некрасовка» и мкр «Царицыно-2».

Динамика цены квадратного метра массового сегмента жилья

Эконом- и комфорт-класс. Тенденции

Эконом-класс «прописался» за МКАД. В сегменте эконом-класса в настоящее время реализуется порядка 1 700 квартир, что составляет 30% от общего предложения массового сегмента жилья. Из них преобладающая доля (около 83%) приходится на район Некрасовка, расположенный за кольцевой дорогой. То есть сегодня люди вынуждены приобретать доступное жилье либо в московских районах за МКАД, либо в области.

Комфорт-класс растет. Комфорт-класс, появившийся на рынке жилья в 2008-2009 гг., как следствие кризисного периода, занимает в настоящее время 70% предложения нижнего ценового сегмента. То есть качественные объекты в массовом сегменте превалируют.

Характеристики новостроек улучшаются. Вследствие увеличивающейся конкуренции и повышения покупательских запросов девелоперы стремятся выделить свой проект. В результате на рынке массового жилья стали появляться жилые комплексы с авторской архитектурой, более качественной отделкой общественных зон, благоустройством территории.

Покупатель молодеет. Если раньше ядром целевой группы были покупатели в возрасте 40 – 45 лет, то сейчас основное количество сделок совершается людьми в возрасте 30-35 лет.

Требования повышаются. У молодых покупателей – более современные требования к жилью. Помимо стандартных критериев выбора новостроек (качество строительства, наличие социальной инфраструктуры и т.д.) современный покупатель обращает большее внимание на благоустройство прилегающей территории, наличие благоприятного окружения (лес, парк, водоем), отделку общественных зон и пр.

Локализация объема предложения. Основная доля квартир массового сегмента жилья сосредоточена всего в двух округах: ЮАО и ЮВАО. Суммарно на них приходится 78,5% предложения.

Формирование и развитие в нижнем ценовом сегменте рынка апартаментов. В предыдущие годы рынок апартаментов  был представлен преимущественно проектами бизнес- и премиум-класса. В 2013 г. продажи открылись в четырех комплексах комфорт-класса («Фили Град», «Водный», Just M, YE’S) и одном комплексе эконом-класса («Царицыно-2»).

Увеличение числа проектов, в которых реализуются квартиры / апартаменты с отделкой. Осенью вышло несколько комплексов эконом- и комфорт-класса с отделкой, в т.ч. в формате апартаментов: «Вершинино», Just M, YE’S.

Жизнь заставляет девелоперов снизить маржу, но увеличить обороты. Низкая маржа не дает девелоперам права на ошибку. Чтобы проект сегодня был успешным, над ним нужно думать заранее.

Основные события 2013 года

Обязательное страхование ответственности застройщиков. ФЗ от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" дополнен статьей 15.2. «Страхование гражданской ответственности застройщика». (ФЗ «О вступлении изменений в отдельные законодательные акты РФ» принят Государственной Думой 21 декабря 2012 г., подписан президентом РФ 30.12.2012 г.). Статья вступает в силу с 01.01.2014 г.

Повышение кадастровой стоимости земли. С 1 января 2013 г. вступило в силу Постановление Правительства Москвы № 670-ПП от 27 ноября 2012 г. «Об утверждении результатов государственной кадастровой оценки земель города Москвы».

Завершение срока на выкуп земельных участков по льготным ценам. 01.07.2012 г. истек установленный ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса» от 25.10.2001 г. срок выкупа цены земельных участков занятых зданиями, строениями, сооружениями, по льготным ценам.

Снижение объема предложения и повышение цен. Введение обременений для застройщиков скажется на уменьшении объема предложения, увеличении себестоимости проектов и, как следствие, росте цен.

Продолжение текущих тенденций  развития рынка в 2014 г., в т.ч. смещение эконом-класса в Подмосковье. Высокая себестоимость проекта в Москве, уменьшение числа свободных площадок под строительство продолжают стимулировать уход девелоперов в область.

Увеличение интереса к Новой Москве. С момента присоединения новых территорий в столице  выдано более 250 разрешений на строительство недвижимости. Всего на развитие Новой Москвы с 1 июля привлечено инвестиций на сумму 140 млрд руб., в 2014 г. планируется получение 170 млрд руб., в 2015 г. – 210 млрд руб.

Рост конкуренции с 2015 г., когда на рынок начнут выходить проекты в рамках реконцепции промзон. Всего на территории Москвы планируется полностью реорганизовать 4 тыс. га промышленных зон. В настоящее время разработаны градостроительные планы земельных участков на строительство более 4 млн кв.м недвижимости.