Перепланировка в новой квартире: обсуждаем нюансы и выслушиваем мнение экспертов

Novostroy-M продолжает рассказывать о дизайне квартир в новостройках. В этой статье речь идет о таком, важном элементе дизайна, как перепланировка. Первую часть статьи, можно прочитать тут.

Свойственное человеку желание доводить до совершенства окружающее пространство, стремление жить в комфорте становятся движущим фактором преобразований привычного пространства – собственной квартиры. Если пару десятилетий назад россияне мало что могли изменить в типичной планировке, то сегодня фантазии покупателей столичных квадратных метров есть где разгуляться. Переоборудование квартиры может быть минимальным (когда ее владелец ограничивается, например, сносом кладовки или антресолей), а может быть тотальным, с перемещением стен, обустройством арок, «наращиванием» площади комнат за счет лоджий. Помимо специалистов по перепланировке, способных осуществить масштабные работы, к «преобразованию» квартиры нередко привлекаются дизайнеры.

Самые популярные работы по перепланировке

Есть ряд причин, по которым люди принимают решение о перепланировке квартиры. Это, прежде всего, неудобное (на взгляд владельцев) расположение комнат, нерационально маленькие или, наоборот, слишком большие помещения. Ну и, разумеется, неприятие стандартных, типичных решений. По мнению экспертов, привычные, стереотипные планировки сегодня уже мало кого привлекают. Самыми популярными вариантами перепланировки были и остаются устранение стены между кухней и комнатой, увеличение площади санузла путем объединения ванной комнаты и туалета, расширение комнат за счет балкона.

Объединить кухню и гостиную, как и ванную с туалетом, технически возможно почти во всех типах домов, за исключением кирпичных постройки середины 90-х, где стена между кухней и комнатой, как правило, является несущей. В панельных высотках нет никаких препятствий для совмещения комнаты с балконом. В домах «сталинской» и «хрущевской» постройки, а также в панельных многоэтажках более позднего периода можно сносить стены в коридорах. В хрущевских пятиэтажках демонтаж стены в коридоре позволяет освободить до 30% площади квартиры. «Сталинки» вообще считаются благодатным полем для дизайнерских экспериментов: именно в этих домах можно беспрепятственно сносить стены и обустраивать просторные студии.

Новостройки: мнения экспертов

Что же касается новостроек, то здесь с перепланировкой не все так просто. Прежде всего потому что, согласно нормам российского законодательства, обязательным условием для осуществления перепланировки является наличие свидетельства о праве собственности. По словам адвоката Олега Сухова («Юридический центр адвоката Олега Сухова»), заявки на проведение переустройства жилой площади, на которую отсутствуют правоустанавливающие документы, не принимаются. Эксперт объясняет: «Для проведения перепланировки жилого помещения собственник или уполномоченное им лицо обращается в орган, осуществляющий согласование, по месту нахождения переустраиваемого жилого помещения, и предоставляет правоустанавливающие документы на помещение (подлинники или засвидетельствованные в нотариальном порядке копии)».

А Сергей Лядов, пресс-секретарь девелоперской компании «Сити-XXI век», говорит: «По сложившейся практике покупатель может начинать ремонт в квартире после подписания акта приема-передачи квартиры и получения ключей – до оформления прав собственности на нее». Директор «НДВ Проект Концепт» Борис Леонтьев уточняет: «Практика проведения перепланировки до получения свидетельства о праве собственности существует, на усмотрение Управляющей компании. Покупатель квартиры в новостройке должен уведомить о своих планах Управляющую компанию, согласовать с ней все необходимые документы (по требованию УК) и оформить допуск на ремонт». Борис Леонтьев пояснил и некоторые моменты, связанные с покупкой квартиры с отделкой (об этом мы рассказывали в предыдущем материале). «У покупателя, заказавшего отделку, нет возможности заодно выполнить перепланировку – объяснил эксперт. – Эту возможность данная опция не предусматривает».

О том, что запрещено

Как известно, существует ряд работ по перепланировке, которые находятся под запретом. Это, прежде всего, работы, последствия которых могут угрожать жизни и здоровью людей в силу того, что они ухудшают эксплуатационные характеристики дома. Сергей Лядов говорит: «Важно, чтобы перепланировка не нарушала законные интересы соседей, в частности, не затрагивала несущие конструкции здания. В противном случае в результате незаконных перепланировок могут возникать аварийные ситуации, которые, как  правило, влекут значительные убытки не только для собственника перепланированной квартиры, но и других собственников  помещений в здании». «Демонтаж несущих стен и конструкций (не только полный, но даже частичный)  может привести к появлению трещин на стенах, а в некоторых случаях и к их обрушению, – объясняет Олег Сухов. – При перепланировке кухни с объединением кухни и комнаты в гостиную жилищная инспекция откажет в согласовании данных работ, если на кухне установлена не электрическая, а газовая плита». Борис Леонтьев продолжает тему: «Запрещены при перепланировке перенос кухни в жилую комнату и увеличение санузла за счет кухни или жилой комнаты».

Кроме того, нельзя проводить перепланировку, если в результате будет затруднен доступ к общедомовым коммуникациям. Запрещено изменять функциональное назначение ванной или кухни. Олег Сухов уточняет: «Перепланировка с переносом кухни или ванной комнаты возможна только при соблюдении определенных, довольно строгих условий, например, если квартира расположена на первом этаже жилого дома, а под будущей кухней не будет расположено жилых помещений соседей. Во всех остальных случаях перенос кухни относится к тому, что запрещено при перепланировке, и получить разрешения на работы не удастся». Нельзя в процессе перепланировки объединять балкон с комнатой без возможности установить раздвижные перегородки; запрещено демонтировать и переносить вентиляционные короба. К слову, если дом относится к так называемому «ветхому» фонду или в нем не проводился в установленные сроки капитальный ремонт, в перепланировке собственнику, скорее всего, также откажут.

С чего начинать?

Для выполнения перепланировки, по словам Сергея Лядова, необходимо получить разрешение органа местного самоуправления на проведение работ. «Такое решение выдается заявителю в течение 45 дней, исчисляемых от даты предоставления полного пакета документов, в который входят заявление на перепланировку по установленной форме, правоустанавливающие документы на квартиру, технический паспорт БТИ, подготовленный и согласованный в установленном порядке проект перепланировки, согласие всех членов семьи нанимателя, и согласие Росохранкультуры в том случае, если квартира находится в доме, который относится к объекту культурного наследия».

Предложения от застройщика

В компании «Сити-XXI век» оригинальным планировочным решениям уделяют пристальное внимание. Так, в миниполисе «Самоцветы» в Люберцах к продаже предлагаются квартиры формата «евро», с объединенными кухнями и комнатами. «Основной предлагаемый вариант при этом «евродвушка», – рассказывает Сергей Лядов. – Стандартная «евродвушка» включает просторную кухню-гостиную (более 23 кв. м), комнату-спальню (13 кв. м), санузел (4,7 кв.м), лоджию (3,2 кв.м), коридор с гардеробной (6,4 кв.м + 2,1 кв.м). В результате получается квартира с двумя полноценными жилыми помещениями площадью более 50 м. При желании можно использовать декоративные перегородки, которые позволят превратить квартиру в двухкомнатную, с изолированными комнатами и отдельной кухней. Такая квартира дешевле классической двушки, но при этом больше и функциональнее однокомнатной квартиры. Именно эти параметры обеспечивают повышенный спрос со стороны покупателей».

А вот в процессе реализации другого проекта – жилого комплекса «Янтарный город» – покупателям предложили несколько вариантов перепланировок. «Покупатель может использовать их по своему усмотрению: в дальнейшем согласовать понравившийся вариант и сделать его официальным, либо использовать как основу для дальнейшей разработки собственного дизайн-проекта либо оставить изначальный вариант проекта», – говорит Сергей Лядов.   

В адвокатской практике Олега Сухова встречались случаи, когда перепланировка становилась причиной судебных разбирательств. «Санкции за незаконные переустройства предусмотрены, начиная от штрафов и вплоть до конфискации квартиры и ее продажи с публичных торгов, – говорит адвокат. – Впрочем, практика ограничивается штрафами и предписаниями либо вернуть все в прежнее состояние, либо согласовать по закону».