В компании Plus Development рассказали, как трансформировался рынок новостроек после отмены льготной ипотеки, и в каких аспектах его участники оказались в выигрыше.

Главными событиями года на жилищном рынке стали, конечно, отмена льготный ипотеки в пару с мощным ростом ключевой ставки. Как итог — теперь ипотека стала недоступной для большинства россиян.

Этот факт должен был ввергнуть отрасль в глубокий кризис — особенно с учетом того, что в конце весны – начале лета количество ипотечных сделок на масс-маркете порой превышало 90%. Никого не удивило, что в третьем
квартале случилось резкое падение продаж. И пока никто не ждет, что количество сделок в ближайшее время вернется на прежний уровень.

Но оборотная сторона любого кризиса — возможности. И в уходящем году «катастрофа по плану» принесла сектору новостроек и его участникам целый ряд позитивных моментов, включая общее оздоровление рынка.

Ажиотажный спрос
Ожидание завершения программы льготной ипотеки принесло застройщикам сразу две волны спроса. Первая случилась в мае-июне, когда люди пытались «впрыгнуть в последний вагон». Практически все, кто был готов приобрести квартиру, постарались сделать это до наступления «часа Х». Дополнительным стимулом для принятия решения о покупке стали рост цен на недвижимость, «взлет» ключевой ставки и инфляция.

Если в другой ситуации люди были готовы подождать и подумать полгода-год, то сейчас предпочли поторопиться.

«В итоге до отмены льготной программы были месяцы, когда с ипотекой совершали более 90% сделок. Например, в июне мы увидели 93,3% в Новой Москве: это был бум во всех смыслах. Поэтому надо учитывать, что
снижение числа сделок с новостройками более чем в 2,7 раза в августе, которое фиксировали специалисты, отсчитывалось от очень высокой базы.

И после “сверхпродаж” в третьем квартале казалось, что все обрушилось», — говорит Елена Тарасова, коммерческий директор компании Plus Development.

Выход на рынок покупателей с собственными средствами
Вторая волна спроса возникла осенью. Активизировались две группы покупателей: семьи на фоне окончания лимитов по семейной льготной ипотеке и те, кто приобретал квартиры за собственные средства. Эти
целевые группы в первой половине года заняли выжидательную позицию по двум причинам. Во-первых, они не хотели совершать покупку на волне ажиотажного спроса перед 1 июля. Во-вторых, надеялись, что после 1 июля
на рынке случится обвал цен или хотя бы некоторое их снижение. Ценовые ожидания не оправдались, а отложенный спрос требовал реализации.

«В итоге, например, в Plus Development продажи в октябре выросли почти на 40% относительно сентября, а ноябрь показал рост еще на 20%. И во многом — благодаря тем, кто был готов покупать без использования
долгосрочных жилищных кредитов, больше ориентируясь на рассрочку и траншевые программы. При этом во всей Новой Москве в октябре без ипотеки провели уже 46% сделок, а в сентябре — 31%. Для сравнения, еще
в январе 24-го года таких сделок было всего 13%», — отмечает ЕленаТарасова.

Бонусы и скидки от застройщиков
Теперь девелоперы вынуждены искать способы, чтобы повысить доступность покупки жилья «за свои». Поэтому на рынке появилось множество рассрочек, совместных программ с банками за счет компенсации части стоимости кредита самим застройщиком, а также скидки на квартиры в 5-10 и более процентов.

Понятно, что в данной ситуации застройщики «принимают удар на себя», снижая собственную маржинальность. Тем не менее, это лучше, чем снижение цен.

Развитие трейд-ин
Трейд-ин — обмен старых квартир на новые — в последние годы терял свою популярность. Что, в общем, понятно: люди предпочитали взять ипотеку под 6%, внести 10-15% в качестве первоначального взноса, а после
переселения в новую квартиру продавать старую и досрочно закрывать ипотеку. Это было выгоднее, чем оплачивать новостройку деньгами от продажи своего жилья и весь период строительства снимать квартиру.

«Но после взлета ипотечных ставок до уровня заградительных схема трейд-ин стала резко набирать популярность. Например, в Plus Development доля таких сделок уже в октябре 2024 года оказалась на 30% выше, чем в
январе. Ежемесячно 15% встреч в офисе продаж проходят с клиентами, которым, чтобы войти в сделку, надо продать имеющуюся недвижимость», — говорит Елена Тарасова.

Траншевая ипотека и рассрочка
Траншевая ипотека, которую начали выводить в качестве альтернативы «субсидированной околонулевой ипотеки от застройщика», и беспроцентная рассрочка с рыночным первоначальным взносом получили бурное развитие как альтернатива льготной ипотеке. Это «запасной парашют», давший рынку временную поддержку.

Во-первых, сниженные на время строительства платежи позволили снизить нагрузку на покупателей, который вынуждены жить в арендном жилье. Во-вторых, есть надежда, что через 2-3 года, когда придет пора платить по
полной ставке, ключевая пойдет вниз, а вслед за ней — и ипотечная.

Появится возможность рефинансироваться.
Правда, стоит заметить, что данный вид ипотеки по-настоящему выгоден лишь при покупке на ранней стадии строительства.