Три способа покупки новостройки в кредит в условиях кризиса

В связи с ростом ставок по ипотеке и ужесточением условий кредитования, многие покупатели квартир в новостройках интересуются альтернативными способами оплаты. Специалисты «БЕСТ-Новострой» предлагают рассмотреть возможные варианты с учетом их плюсов и минусов.

Ипотека в текущих реалиях

Ипотека по-прежнему остается самым привычным и понятным инструментом для приобретения квартиры на первичном рынке. Доля ипотечных сделок на рынке первичного жилья сегодня составляет 15-20%.

Для покупки жилья в ипотеку необходим первоначальный взнос в размере 20-30% от стоимости покупки (ранее было достаточно 10-15%). Самый существенный плюс ипотеки – она выдается на срок до 30 лет (а иногда и до 50!). В качестве первоначального взноса можно использовать материнский капитал. Существует ряд льготных программ для различных социальных групп населения (врачи, учителя, военные, ученые) с процентной ставкой, субсидируемой государством. Кроме того, заемщик может уменьшить свой налогооблагаемый доход, получив вычет на сумму уплаченных банку процентов по ипотеке.

Среди минусов – жесткий андеррайтинг заемщика, более высокая ставка на период строительства, сокращение числа аккредитованных банками объектов на нулевом цикле строительства (то есть наиболее доступных по бюджету покупки). Кроме того, приобретаемая квартира на весь срок кредита остается в залоге у банка, а это значит, что ее нельзя, например, сдать в аренду без разрешения залогодателя.

Рассрочка заменит ипотеку?

Программы рассрочек сегодня предлагаются почти в 70% новостроек Московского региона. Неоспоримый плюс данного способа оплаты – отсутствие необходимости проходить процедуру андеррайтинга, то есть доказывать свою финансовую состоятельность документально. Поэтому рассрочка подходит тем, кто имеет «серый» доход, а также частным предпринимателям. Кроме того, рассрочки бывают и вовсе беспроцентными (такие программы разработаны, например, для покупателей квартир в ЖК «Высокие Жаворонки», ЖК «Фили Град»). Среди минусов – чаще всего, требуется значительный первоначальный взнос (50-70%), а также короткий срок действия данных программ (обычно до 2 лет).

Потребкредит как альтернатива

Потребительский кредит, как и рассрочка, подходит тем, у кого уже есть сбережения в размере 70-80% от стоимости квартиры. Плюсов у такого способа кредитования несколько: можно выбрать любую новостройку, а не только ту, что аккредитована данным банком; квартира не обременяется залогом; более длительный срок кредитования, чем при рассрочке. Серьезный минус: высокие процентные ставки (18-25% годовых).

На реальном примере

Все преимущества и недостатки ипотеки, рассрочки и потребкредита рассмотрим на реальном примере. Попробуем купить 1-комнатную квартиру в новостройке в Московской области за 3,5 млн рублей.

Для расчета ипотеки мы выбрали программы, предлагаемые ВТБ24 и Сбербанком, как самые выгодные по сравнению с предложениями остальных игроков ипотечного рынка. Первоначальный взнос – от 20%. То есть, чтобы претендовать на ипотеку, в нашем случае, нужно иметь при себе 700 тысяч рублей. Кредит будет выдан на сумму 2,8 млн рублей. Процентная ставка по ипотеке в Сбербанке на 5 лет, на общих условиях, составит 15,5%, ежемесячный платеж – 67 348,94 рублей. По кредиту на 20 лет ставка чуть выше – 15,75%, а ежемесячный платеж гораздо меньше – 38 430,94рублей. Сбербанк привлекателен еще и тем, что для получения кредита до 15 млн рублей, заемщику не надо подтверждать наличие трудового стажа и доходов. Ежемесячный платеж заемщика ВТБ-24 по кредиту на 5 и 20 лет при первоначальном взносе в 20%  составляет 68 016  и 38 850 руб.  соответственно. Ставка по кредиту не меняется – 15,95%. 

Максимальный размер потребкредита без дополнительного обеспечения (квартира, гараж, машина) составляет 3 млн рублей. Придется занимать 500 тысяч рублей у родственников и друзей или же снимать накопленные средства с депозита. Самые выгодные предложения – у Бинбанка – от 20% годовых и Банка Москвы – от 21,9%. Но размер выплат вряд ли порадует нашего покупателя. Ежемесячный платеж в Бинбанке – 87 419 рублей: чтобы претендовать на такой кредит надо иметь доход в размере 175 тысяч рублей в месяц. В Банке Москвы размер ежемесячного платежа ниже – 82 686 рублей, но и зарплатный порог вряд ли окажется меньше 150 тысяч рублей. Впрочем, если кредит берут супруги с доходом 70 тыс. руб. у каждого, эти условия могут оказаться вполне приемлемыми.

Сбербанк предлагает потребительский кредит на 5 лет, но только в размере 1,5 млн руб. под 20% годовых. Выбрав этот способ оплаты, заемщик должен будет выплачивать 47,5 тыс. руб. в месяц, если также решит приобрести квартиру за 3,5 млн руб. при наличии собственных средств в размере 1,5 млн руб.

Банк ВТБ24 предлагает максимальный потребкредит в размере 1 млн руб. на срок 5 лет, ставка на общих условиях составляет 26,5%. Размер ежемесячного платежа ​– 34 486 руб. при уровне заработной платы заемщика 120 тыс. руб.

В рассрочку двухкомнатную квартиру общей площадью 58,7 кв. м. за 3,5 млн рублей можно приобрести в ЖК «Высокие Жаворонки». Условия следующие: первоначальный взнос от 35% (минимум 1,22 млн руб.), рассрочка выдается на полгода без процентов. Таким образом, остаток платежа (2,275 млн руб.) разбивается на 6 месяцев, а ежемесячный платеж составит 379 тыс. руб.Такой вариант хорош лишь для тех, кому для получения недостающей суммы требуется небольшой период времени (например, для завершения продажи уже имеющейся вторичной квартиры).

А если в рассрочку на 1 год под 1,5% в месяц приобрести, к примеру, 1-комнатную квартиру в ЖК «Новые Островцы» за 2,8 млн руб., то ежемесячный платеж можно сократить до 94,6 тыс. руб.

«Ситуация в экономике остается напряженной, однако есть вопросы, которые необходимо решать здесь и сейчас. Очень многие не имеют возможности отложить покупку жилья до лучших времен, ситуации бывают разные. И в зависимости от ситуации, даже сегодня покупатель может выбрать один из наиболее подходящих способов приобретения квартиры с помощью заемных средств. С точки зрения размера ежемесячного платежа наиболее удобной остается ипотека, однако для заемщиков, которым сложно получить одобрение банка, выходом может стать рассрочка или потребкредит», – резюмирует Ирина Доброхотова, председатель совета директоров компании «БЕСТ-Новострой».