26 июня 2014
оценка 7 из 10

ЖК Борисоглебское от СтройИнвестТопаз: самая дешевая новостройка в Новой Москве, но очень далеко

В 42 км от МКАД компания «СтройИнвестТопаз» возводит не просто жилой комплекс, а жилой экорайон из 219 трехэтажных домов. Все они появятся в четырех кварталах: «Кленовый», «Березовый», «Рябиновый» и «Сиреневый». Стройка выделяется на фоне остальных новостроек Новой Москвы не только масштабностью, но и стоимостью жилья. На сегодняшний день ЖК «Борисоглебское» является самой дешевой новостройкой на присоединенных территориях. Цены на квартиры здесь начинаются от 1,74 млн и неуклонно растут. По заданию редакции Novostroy-M.ru я решила проверить этот проект и во всем разобраться.

Что строят?

Экорайон «Борисоглебское» - один из самых крупных малоэтажных жилых проектов в Новой Москве сегодня. Район активно возводится. Так, сдача первого, «Кленового», квартала (81 дом, сейчас в продаже 32) запланирована на I квартал 2015 года, полная готовность района – ориентировочно 2017-2018 год. Помимо жилья проектом предусмотрены обширная инфраструктура, новомосковская прописка и железнодорожное сообщение со «старой» столицей.

Площадь застройки 120
Количество жилых кварталов 4
Удаленность от МКАД 42 км
Количество жилых домов 219
Высотность зданий 3 этажа
Цена квартиры от 1,74 млн рублей
Срок сдачи первой очереди 2015 год
Срок окончания строительства проекта 2017-2018 год
Инфраструктура 3 детских сада, 2 школы, торговый центр, спорткомплекс, несколько офисных центров и церковь

 

Кто строит?

Застройщиком проекта в документах названо некое ООО «Апрелевка С2». Очевидно, что это дочерняя компания, и создана она компанией «СтройИнвестТопаз» (или «СИТ»). Тем, кто сталкивался с темой коттеджных поселков, это название известно давно и очень хорошо. Компания построила и реализовала 15 поселков элитного и бизнес-класса с готовыми домами, а с 2012 года обратилась к эконом-классу.

Недалеко от «Борисоглебского» она продает участки под застройку в поселке «Зосимово», а само  «Борисоглебское» - первый проект многоквартирного строительства. Можно сказать, что опыта у «СИТ» нет, но тысячи построенных коттеджей все-таки нельзя стереть и забыть, так что застройщик имеет на рынке хорошую репутацию.

Надежность девелопера – 8 из 10 баллов

Генподрядчик – ООО «Юнити», тоже «дочка» девелопера. Забегая вперед, отмечу, что рабочих на стройке очень много, и они не сидят сложа руки.

Разведка в Интернете

Сайт о ЖК «Борисоглебское» выполнен без применения новомодных технологий, и поэтому понятен всем. Единственный момент, который стоит учесть: для подбора квартир лучше воспользоваться ссылкой в самом верху страницы, поскольку на генплане можно выбрать только конкретный дом и секцию, сравнивать так не очень удобно.

Сайт информативен, есть сведения о документах, ипотеке, фотографии стройки и схема проезда. Правда, есть некоторые неактуальные данные, о них чуть позже, но в целом все хорошо.

    

Квартиры в ЖК «Борисоглебское» продают три агентства недвижимости: «Метриум Групп», «Миэль-Новостройки» и VSN Realty, на сайте каждого есть раздел, посвященный «Борисоглебскому», и в принципе вся необходимая информация там есть.

Информационная доступность – 8 из 10 баллов

Мнения о «Борисоглебском» в Интернете различны. Кто-то ругает сэндвич-панели, кто-то обижается на дополнительные платежи (которых по факту не оказывается), но низкие цены и симпатичный внешний вид поселка привлекают многих. Жители ближайших к железной дороге домов будут, конечно, ощущать вибрацию, но и цены в них наверняка будут ниже.

Пути дороги

Чтобы добраться до «Борисоглебского» на машине, нужно проехать 38 км по Киевскому шоссе, повернуть направо в сторону Рассудова, через 1,5 километра еще раз направо, а еще через километр будет видна стройка. В общем, от МКАД 40-45 минут без пробок, а с ними – как повезет.

Без машины доехать сложнее. На маршрутке №309 от станции метро «Юго-Западная» или на электричке с Киевского вокзала (оба варианта занимают примерно час) вы доберетесь до ж/д станции «Рассудово». Оттуда застройщик предлагает ехать на местном автобусе №1038, не уточняя, что он ходит дважды в день. Однако «Миэль-Новостройки» и VSN Realty позаботились о бесплатных маршрутках, расписание которых лучше уточнить. Можно пройти и пешком - около 2 км.

Я поехала на электричке, с которой рассчитывала пересесть в маршрутку VSN Realty. Но по телефону, указанному на сайте, ответил человек, который в компании давно не работает. Тогда я позвонила менеджеру Андрею в «Миэль-Новостройки», и он сказал, что передаст другому менеджеру, чтобы меня встретили. Другой менеджер перезвонил, пока я ехала, и сказал позвонить ему, когда приеду. Я так и сделала – и тут выяснилось, что у него сломалась машина и придется идти пешком.

Это, конечно, не доставляет удовольствия, поскольку тротуара нет, обочина преимущественно песчаная, а машин не так уж мало, но выбора у меня уже не было. Поэтому на всякий случай рекомендую ехать на машине или выяснять детали встречи до приезда.

Транспортная доступность – 5 из 10 баллов

Транспортная доступность неплохая, на Киевском шоссе пробки бывают нечасто. Но все-таки 42 километра от МКАД – это не 3-5. И даже учитывая то, что внутри кольцевой переезды занимают не меньше времени, то деньги на 8-10 литров бензина или 210 рублей на электричку туда-обратно «светят» жителям в любом случае. Тем, кто планирует жить в «Борисоглеском» и работать в пределах «старой» Москвы, стоит помнить об этой статье расходов.

Визит в ЖК «Борисоглебское»

Дорога от станции обсажена соснами, поэтому идти по ней довольно приятно (за вычетом неудобной обочины). После поворота в сторону деревни Зверево лес заканчивается, и по правую руку начинаются поля, на которых в ближайшие годы вырастут дома «Борисоглебского».

Ближайшим к станции (и следующим в очереди строительства после «Кленового») будет «Сиреневый» квартал, затем «Березовый» и «Рябиновый». Кстати, названия в этом случае – не просто названия, а указания на то, какие деревья будут высажены в квартале. Поэтому аллергикам не стоит селиться в «Березовом» или «Сиреневом» кварталах.

Дома «Кленового» квартала видны впереди по левую руку. Напротив них расположены офисы продаж «Метриум Групп», «Миэль-Новостройки» и VSN, а также самого застройщика, но он еще не открылся. Поскольку два агентства продают одни и те же квартиры по одинаковой цене (VSN реализует долю генподрядчика по договору уступки в корпусах 139 и 142, но за примерно те же деньги), а менеджер Алексей уже ждал меня у дороги, я отправилась в «Миэль-Новостройки».

По словам Алексея, в эко-районе представлены три типа домов. Дома состоят из 1-4 секций, на каждом этаже расположено 3, 5 или 10 квартир. Там, где 3 квартиры, - монолит, где 5 – газобетон, где 10 – сэндвич-панели по канадской технологии. Впрочем, высота потолков везде одинаковая (2,8 метра) и площади тоже не сильно отличаются. По качеству строительства и теплу внутри особых различий также нет, разве что панели кому-то покажутся менее интересными.

По документам сдача первой очереди намечена на IV квартал 2015 года, но ожидается в первом. Не исключено, что будет принято решение о поэтапной сдаче, но возможно ли получить ключи в этом году, пока неизвестно.

    

Спросила я и про приставку «эко», которая фигурирует в описаниях новостройки в Интернете. Оказалось, что экологичность достигается прекрасной природой, окружающей проект, и удаленностью от городов, но экоматериалы в строительстве не применяются. Поговорив о других деталях проекта, мы отправились через дорогу на стройплощадку.

Сервис – 8 из 10 баллов

Общение с Алексеем оцениваю высоко, он компетентен, внимателен и рассказал мне все, о чем я его спрашивала.

Квартиры и цены

Большинство домов «Кленового» квартала уже имеют хотя бы стены, а некоторые – крышу и окна. Мы смотрели вариант с 5 квартирами на этаже. В доме как раз прокладывали трубы, поэтому можно было оценить ход строительства «в разрезе». Стены и полы в домах из газобетона достаточно ровные, стеклопакеты двухкамерные, проводка аккуратно упрятана в стены. Подъездные холлы небольшие, но это нормально: мы говорим о домах эконом-класса, а в трехэтажных, к тому же, нет смысла в консьержной и лифте.

Стоимость квартиры зависит от типа дома. В домах с 3 квартирами на этаже цена «квадрата» составляет 60-63 тысячи рублей в «однушке», 57 тысяч рублей в «двушке» и 52 тысячи рублей – в «трешке». В случае с 5 квартирами на этаже - 69 тысяч рублей в 1-комнатной, 59 тысяч рублей в «двушке» и 54 тысячи рублей в «трешке» вне зависимости от этажа и расположения дома относительно шоссе.

Площадка из 10 квартир (только 1- и 2-комнатные варианты) оценивается дешевле, плюс есть скидки за первый этаж и близость дороги. Квадратный метр стоит 50,5-57 тысяч рублей в «однушке» и 50-56 тысяч рублей в «двушке».

Сводная таблица метражей и цен в 32 корпусах, выпущенных в продажу (139-162 и 203-212), выглядит так:

Количество комнат Площадь (кв. м) Цена за кв. метр (рубли) Цена квартиры (рубли)
1 33,6 – 37,17 50 000 – 69 000 1 млн 740 000 – 2 млн 394 300
2 49,44 – 63,7 50 000 – 59 000 2 млн 555 000 – 3 млн 455 200
3 61,7 – 73,95 50 000 - 54 000 3 млн 356 000 – 3 млн 845 400

 

Новые корпуса появятся в продаже до конца года, в июле планируется повысить цены на 2- и 3-комнатные квартиры, «однушки» уже подорожали.

Цены – 7 из 10 баллов

В настоящее время действует акция – площадь лоджии не учитывается в общей площади и не оплачивается. Проект привлекателен в первую очередь ценами. Есть варианты и планировок, и расположения квартир.

Геометрия жилья

Планировки квартир стандартны, все межкомнатные стены возведены. Двухкомнатные квартиры могут иметь окна на одну или две стороны. Застекленные лоджии есть только в домах с 3 и 5 квартирами на этаже, в 10-квартирных – французские балконы на панорамных окнах. Во всех домах возможно объединение нескольких квартир, только несущие стены сносить нельзя, но можно делать в них проемы.

Отоплением и подогревом воды займутся индивидуальные двухконтурные котлы. Плиты тоже предполагаются газовые, поэтому тарифы на электричество будут выше, чем в домах без газоснабжения. Кстати, все тарифы будут городскими.

Квартиры сдаются с черновой отделкой (стяжка на полу, оштукатуренные стены, разводка электричества по квартире, котлы). Застройщик предлагает несколько вариантов отделки с разной стоимостью, средняя цена – 10 тысяч рублей за кв. метр. Возможен даже вариант с меблировкой.

Учитывая небольшую разницу в ценах на разные типы квартир, для себя выгодно брать 3-комнатную (или даже объединить ее с «двушкой» - все вместе встанет в 7 млн), а для сдачи или последующей продажи – две «однушки» по цене одной «трешки».

Соцкультбыт

Поблизости от нового эко-района расположены маленькие деревни Рассудово и Зверево, где есть магазины и кафе. На железнодорожной станции магазинов нет. Ближайшие более-менее крупные поселения (Селятино, Апрелевка, Киевский) расположены в 10-15 км, так что без собственной инфраструктуры делать в «Борисоглебском» нечего.

В самом районе планируется построить 3 детских сада, 2 школы, торговый центр, спорткомплекс, несколько офисных центров и церковь. Поскольку первые этажи домов – жилые, вся инфраструктура будет сосредоточена в торговом центре. В «Кленовом квартале», который сейчас строится и продается, запланированы только церковь и детский сад, но к моменту сдачи должны быть готовы некоторые инфраструктурные объекты в других кварталах.

    

Из «Рябинового» квартала в «Кленовый» (от торгового центра до церкви) будет вести пешеходный бульвар с велодорожками. Разумеется, предусмотрены спортивные и детские площадки.

Инфраструктура – 3 из 10 баллов

Паркинга в районе не будет, машины предлагается ставить возле дома, в малоэтажных новостройках это обычная практика. Опять же, меньше расходов для автовладельцев. Пока что не могу высоко оценить инфраструктуру – ее фактически нет, но в будущем, надеюсь, все изменится.

Как купить?

Квартиры продаются по договору долевого участия. После бронирования заключается отдельный договор на 2% от стоимости квартиры минус 10 тысяч рублей. Это стоимость услуг агентства, которая потом войдет в итоговую сумму (то есть, не является лишним платежом). Дополнительный расход – 50 тысяч рублей за регистрацию ДДУ и оформление в собственность, этим будет заниматься застройщик и на данный момент самостоятельно оформить ничего нельзя. В ДДУ странных моментов нет.

Рассрочка возможна на 3 месяца при оплате от 50%, тогда она бесплатная. Можно взять на полгода под 1% в месяц, тогда нужно заплатить минимум 30% стоимости квартиры.

Ипотеку на квартиры предоставляют 10 банков: «Сбербанк», ВТБ24, «Банк Москвы», «Возрождение», «Просвязьбанк», «Балтика», «Гранд Инвест Банк», «Рост Банк», «Транскапиталбанк», «Рублев».

Схема покупки – 7 из 10 баллов

К схеме покупки у меня нет претензий – все прозрачно и надежно, большой выбор банков, аккредитовавших новостройку, тоже говорят о надежности проекта.

Конкуренты

Пожалуй, самым очевидным соперником «Борисоглебского» можно назвать «Марьино Град», где 1-комнатная квартира стоит от 1,97 млн рублей, 2-комнатная около 3,8 млн рублей и «трешка» - 4,5 млн рублей. При этом он расположен почти на 30 км ближе к МКАД, хотя 8 из этих 12 километров дорога идет не по Киевскому шоссе, и среднее время проезда - 25 минут.

Если убрать привязку к локации, то еще один конкурент – ЖК «Валь д’Эмероль» в Лесном городке, 16 км от МКАД, и та же ветка электрички, что и «Борисоглебское». Цены повыше – от 2,8 млн рублей за 1-комнатную и 4 млн рублей за «двушку», а 3-комнатные имеют гораздо большую площадь и сравнивать их не совсем корректно. Но тут, помимо цен, играет роль и эстетический фактор: «Борисоглебское» имеет современную внешнюю отделку, а дома «Валь д’Эмероль» расписаны цветным кирпичом, что не всем нравится.

Других альтернатив с такими ценами в этом направлении нет. ЖК «Ново-Никольское» расположен в 23 км от МКАД, но там и «однушки» дороже 3 млн рублей. Если же рассматривать еще более удаленные проекты, то в эко-районе «Новом Ступино» (проверен Тайным покупателем) цены ниже, но это почти 90 км от кольцевой.

Резюме

Эко-район «Борисоглебское» - хороший аналог недорогой загородной даче, поскольку плотность застройки относительно невелика. В нем будет вполне комфортно жить родителям-пенсионерам или семьям с детьми, где хотя бы один родитель не ездит работать в Москву.

Молодежи тут будет скучновато, да и до развлечений далеко. Кроме того, это неплохой вариант для сдачи в аренду. Однако нужно учесть, что инфраструктура не всегда поспевает за появлением домов, поэтому иметь возможность ездить в соседние поселки за продуктами и необходимыми товарами.

Главный недостаток – удаленность от «старой» Москвы и отсутствие у застройщика опыта строительства многоквартирных домов. Поэтому «Борисоглебское» получает «7» баллов, а Тайный покупатель, конечно, будет следить за ходом строительства проекта и еще вернется сюда.

Виктория Зорина

7баллов

Эко-район «Борисоглебское» - обсуждение отчета тайного покупателя:

Другие материалы с тегом "инфраструктура"
Другие материалы с тегом "ипотека"
ЖК «Позитив» в Новой Москве: недорогие квартиры с минимумом инфраструктуры

Всего в 3-х км от МКАД компания Capital Group возводит жилой комплекс «Позитив». Технология строительства панельная, дома строят из современных панелей производства «ГВСУ «Центр». Продажи стартовали...

23 ноября
ЖК «Новокрасково»: квартиры с видом на воду, доехать до которых будет сложно

Новым заданием для Тайного покупателя от редакции Novostroy-M.ru стал ЖК «Новокрасково». Это масштабный проект, который компания «Тройка РЭД» возводит в поселке Красково. Жилой комплекс заинтересует тех, кто...

15 ноября
ЖК «Люберцы 2017»: квартиры на любой вкус, но инфраструктура сильно запаздывает

Новым заданием от редакции Novostroy-M.ru для Тайного покупателя стало «приобретение» квартиры в ЖК «Люберцы 2017», который компания «Самолёт Девелопмент» строит возле Люберец. Наш агент уже...

01 ноября