11 ноября 2013

Малоэтажные новостройки в Новой Москве: ЖК Рутаун, Марьино Град и квартал Южный в Новых Ватутинках

Малоэтажное жилье становится все более популярным у покупателей квартир в новостройках. В связи с этим, разрабатывая масштабные проекты, девелоперы все чаще закладывают в них определенную долю невысоких новостроек. Например, в этот обзор попал жилой квартал «Южный», являющийся малоэтажной частью большого проекта «Новые Ватутинки». Также в этой статье мы рассмотрим и сравним еще две новостройки Новой Москвы: малоэтажный жилой комплекс «Рутаун» и «Марьино Град».

Тройка участников

Малоэтажных новостроек на рынке недвижимости намного меньше, чем высоток: такой формат подходит не всем, но спрос на него есть. Это убедительно доказывает ЖК «Рутаун» в деревне Марьино (15 км от МКАД по Киевскому шоссе и проселкам), где первые ключи от теперь уже 90 корпусов были выданы в 2011 году. Сданы, однако, еще не все дома, поэтому он и оказался в нашем обзоре. В стоимость квартиры включена отделка.

Совсем рядом с «Рутауном», буквально в 500 метрах, возводятся 22 четырехэтажных дома без чистовой отделки, входящих в ЖК «Марьино Град». Все они будут сданы одновременно во II квартале 2015 года. К слову, «Марьино Град», как и «Новые Ватутинки», имеет многоэтажную часть – ЖК «Спортивный квартал», который был недавно рассмотрен в аналогичном обзоре

    

На фотографиях ЖК «Рутаун»

 

  Квартал «Южный» ЖК «Марьино Град» ЖК «Рутаун»
Технические характеристики

Этажность: 3

Монолитно-каркасные

Пластиковое остекление окон, частично панорамное остекление;

Межкомнатные стены есть (частично отсутствуют в студиях)

Этажность: 4

Монолитно-кирпичные

Пластиковое остекление окон;

Межкомнатные стены есть (частично отсутствуют в студиях)

Этажность: 3

Газобетонные

Пластиковое остекление окон;

Межкомнатные стены есть.

Готовность (сдача)

Три очереди. Первая очередь (16 домов, корпуса 13-28) – IV квартал 2013 года.

Вторая очередь (33 дома, корпуса 29-32. 45-64, 79-87) – II квартал 2014 года.

Третья очередь (38 домов, корпуса 1-12, 33-44, 65-78) – I квартал 2015 года.

Одна очередь, сдача –II квартал 2015 года. 1 и 2 очереди сданы (2011-2013), 3 и 4 – сдача 2013-2014 гг.

 

И третий участник этой статьи – квартал «Южный». Комплекс расположен в 14 км от МКАД по Калужскому шоссе и состоит из 87 трехэтажных домов. Первые 16 (корпуса 13-28) готовятся к сдаче до конца 2013 года. В них будут квартиры как с отделкой (4 варианта), так и без – по желанию покупателя. В домах второй очереди выбор любого из двух вариантов отделки обязателен.

Соперники в Интернете

Прежде чем ехать на место стройки, многие покупатели изучают информацию в мировой паутине. Это общеизвестно, но не все застройщики об этом помнят. Например, на официальном сайте квартала «Южный» есть описание объекта, генплан, примеры отделок, документы… но нет ни планировок, ни цен. Отсутствуют они и на сайте застройщика – компании «Инвесттраст», а вот на сайте агентства «Бест-Новострой», продающего жилье в новостройке, все это можно найти.

Конечно, все можно узнать по телефону или прямо на объекте, но все же это лишние телодвижения. «Позиция руководства», сказали мне на это менеджеры. На мой взгляд, странная позиция – многоэтажная часть «Новых Ватутинок» - микрорайон «Центральный» на соседнем сайте не скрывает ничего.

Сайт «Марьино Града» дает потенциальному покупателю всю необходимую информацию. А на сайте «Рутауна» есть очень полезный раздел ипотеки из всех, что мне попадались. Во-первых, там подробно перечислены требования к заемщикам. Во-вторых, указаны прямые ссылки на программы банков. В-третьих, для каждого банка есть список файлов для скачивания – анкета, список документов, дополнительные сведения о программах или их презентация. Это даже лучше сравнительных таблиц, в которых часто бывают ошибки. Кстати, в расследовании, посвященном «Рутауну», сайт изрядно ругали, видимо, застройщик прислушался к критике и все исправил.

Как доехать?

Добраться до деревни Марьино, где расположены два из трех героев этого обзора, несложно: городской автобус №420 или маршрутка «в Марьино» (стоимость проезда 50 рублей) от станции метро «Юго-западная», а также маршрутка №894 от метро «Теплый стан». На машине можно доехать по Киевскому (быстрее) или Калужскому шоссе, по дороге стоит достаточно указателей, чтобы не заблудиться.

В самой деревне, если ехать по Киевскому через город Московский, нужно повернуть направо на указателе «Марьинская птицефабрика 0,8» - и вы попадете в «Рутаун». А если проехать прямо, то через 300 метров увидите красные 4-этажки «Марьино Града». По дороге от Калужского шоссе – все наоборот: сначала «Марьино Град», а налево по указателю – «Рутаун».

В отличие от этих новостроек, квартал «Южный» прекрасно просматривается с Калужского шоссе – до него всего 300 метров от дороги. Даже остановки транспорта на шоссе и его дублере через поселок Десна уже названы в честь строящегося квартала. Сюда ходит немало автобусов и маршруток (стоимость проезда 50 рублей) от станции метро «Теплый стан»: №508, №521, №531, а еще маршрутки №433 и №512. Все бы хорошо, да в пробках Калужское шоссе стоит с завидным постоянством: даже в тихое время с 11.00 до 16.00 часов можно легко простоять полчаса, особенно на отрезке от Сосенок до Газопровода по направлению к старой Москве. Зато уж если ехать – то по быстрому шоссе, а не петляя 7-8 километров по однополосным дорогам, как в Марьино. Там, кстати, еще и таунхаусы «Бремен» рядышком, наверное, весело будет выезжать, когда все заселятся.

Окружение соперников

В «Новых Ватутинках», возникших буквально в чистом поле (поселок Десна недалеко, но инфраструктура там не блещет разнообразием), появятся две школы и три детских сада. В квартале «Южный» будет только один детский сад, зато построят еще и торговый центр. А совсем рядом – спортивная база ЦСКА с многочисленными секциями, так что со спортом все будет в порядке. За медицинскими услугами, похоже, придется ездить в Троицк или Ватутинки, если только на месте что-нибудь не откроют.

    

На фотографиях жилой квартал «Южный»

В Марьино ситуация с инфраструктурой обстоит гораздо лучше. Например, в «Марьино Граде» на первых этажах новостроек разместятся банк, аптека, салоны красоты и т.д., а в «Спортивном квартале» появится школа олимпийского резерва. В «Рутауне» построят детский сад и торговый центр.

В деревне есть еще два сада, а также школа с большим числом свободных мест. Работают детская и взрослая амбулатории (в перспективе – станция скорой помощи в нескольких километрах), есть пара магазинов и кафе. За развлечениями, правда, придется выезжать, но со временем платежеспособной публике наверняка предложат что-нибудь интересное рядом с домом.

Кто строит?

ЖК «Марьино Град» возводит некое ООО «МарьиноСтрой». Генподрядчик – «СтройРемСтиль». Если брать шире, то это проект компании «Раст», известной также по незавершенным пока проектам «Эко Парк Нахабино» и «Аристово-Митино». Сложно делать выводы из таких исходных данных – коробки большинства домов «Марьино Града» уже возведены, так что можно если не рассчитывать, то всерьез надеяться на своевременную сдачу.

Строительством квартала «Южный» в «Новых Ватутинках» (и многоэтажного микрорайона «Центральный» через дорогу) занимается компания «Инвесттраст», известная как застройщик коттеджного поселка «Синергия». Первые ключи в многоэтажках начали выдавать раньше срока, а строительство малоэтажного квартала идет очень активно.

ЖК «Рутаун» возводится ООО «СтройЛюкс», известном как застройщик бизнес-центра «Pallau» и ЖК «Дипломат на Мичуринском» в Москве. Учитывая, что большинство домов комплекса уже сданы и заселены, а остальные усердно строятся - опасаться нечего. За полтора года с момента прошлого расследования в «Рутауне» вырос бизнес-квартал из 9 домов. Это отдельная закрытая территория с автостоянкой на 185 машиномест у березовой рощи.

Почти все остальные дома (не считая, конечно, давно заселенных) поставлены под крышу. Недостроенными стоят буквально несколько корпусов, но рядом работает техника, к весне, думаю, все будет завершено.

 

  Квартал «Южный» ЖК «Марьино Град» ЖК «Рутаун»
Количество комнат в квартирах и площадь (кв. м)

студия: 37,2 – 37,9

1-комнатная: 40,8 – 46,2

2-комнатная: 52,7 – 69

3-комнатная: 808 – 84,8

студия: 27,76 – 32,05

1-комнатная: 38,96 – 40,2

2-комнатная: 51,7 – 54,93

3-комнатная: 67,04 – 67,41

Обычные корпуса / бизнес-корпуса (36-44)

1-комнатная: 42,6-58,5 / 42,1 – 49,1

2-комнатная: 59,5 – 65,8 / 58,5 - 64

3-комнатная: 82,1 – 85 / 81,1

4-комнатная (только бизнес): 110,2

Отделка

1 очередь – 4 варианта отделки по желанию (+4 500 за метр);

2 очередь – 2 варианта, включена в стоимость квартиры

Без отделки С отделкой от застройщика, без выбора вариантов

 

Складывается интересная картина. Ни в одном проекте не принимают участие известные застройщики с десятками проектов в портфеле, но риски на всех трех объектах минимальны. Некоторые жители «Рутауна» жалуются на некачественную отделку, однако ремонт от застройщика априори не может быть сделан «под себя», согласитесь. Зато у них газовые плиты – редкость и довольно большая ценность в наше время.

Квартиры и цены

Самые маленькие и доступные по цене квартиры – в ЖК «Марьино Град». Он сдается позже всех и без отделки, поэтому «однушку» можно купить дешевле 2 млн рублей.

Квартира в «Рутауне» обойдется дороже, но там и площадь больше, и отделка есть. Еще одно преимущество этого ЖК – обжитость многих корпусов, ведь 1 и 2 очереди поселка сданы. Можно узнать мнение реальных жителей и оценить плюсы и минусы.

Стоимость въезда в квартал «Южный» выше на 500-800 тысяч рублей, и при покупке лучше сверяться с генпланом, чтобы не купить квартиру на первой линии от Калужского шоссе (корпуса 65-87) – там довольно шумно. Впрочем, к этому можно привыкнуть.

    

На фотографиях ЖК «Марьино Град»

 

  Квартал «Южный» ЖК «Марьино Град» ЖК «Рутаун»
Форма продажи Договор долевого участия (214-ФЗ) Договор долевого участия (214-ФЗ) Договор долевого участия (214-ФЗ)
Наличие услуги по регистрации прав и ее стоимость 1,5% от стоимости квартиры 1,5% от стоимости квартиры 15 000 рублей

Стоимость жилья, рубли

(минимальная и максимальная, без учета скидок, акций и пр.)

Вторая очередь с отделкой:

1-комнатная: 3 855 600 –4 319 700

2-комнатная: 4 532 200 –5 865 000

3-комнатная: 6 827 600 –7 165 600

Первая очередь без отделки:

Студия: 3 217 800 – 3 278 350

1-комнатная: 3 909 800 –3 973 200

3-комнатная: 6 558 750

1-комнатная студия: 1 886 320 – 2 374 905

1-комнатная: 2 427 300 –2 745 666

2-комнатная: 2 993 430 –3 510 027

3-комнатная: 3 620 160 –4 240 089

Обычные корпуса / бизнес-корпуса (36-44)

1-комнатная: 3 369 000 – 4 099 000 / 3 659 000 – 4 319 000

2-комнатная: 4 259 000 – 4 777 000 / 4 569 000 – 5 099 000

3-комнатная: 5 709 000 – 5 879 000 / 5 659 000 – 6 479 000

4-комнатная (только бизнес): 7 129 500 – 7 339 500

Ипотека, рассрочка

Рассрочка: на полгода под 1% на остаток, первоначальный платеж 30 (3-комнатная), 40 (2-комнатная) или 50% (1-комнатная)

Ипотека: «Сбербанк». «ВТБ 24», «Газпромбанк», «Уралсиб», «Банк Москвы», «Райффайзен», «СМП Банк», «Дельта Кредит». «Русский ипотечный банк»

Рассрочка: беспроцентная до 6 месяцев, первоначальный взнос – 50%;12% годовых на остаток – до 1 года, первоначальный взнос- 30%.

Ипотека: «Сбербанк», «Банк Москвы», «Банк МИА»

Рассрочка: беспроцентная рассрочка на 30 дней

Ипотека: Сбербанк». «ВТБ 24», «Газпромбанк», «Райффайзен», «Банк МИА», «Связьбанк»

 

В «Рутауне» есть интересные планировки квартир, обозначенные как «1к+1» - с лишним окном в комнате. При желании из такой квартиры можно сделать «двушку». В домах бизнес-квартала есть 4-комнатные варианты по 110 кв. метров, но благодаря невысокой стоимости «квадрата» их цена вполне приемлема (7,1-7,3 млн рублей).

В двух остальных новостройках зато есть квартиры-студии – формат, который в наших краях пока не очень распространен, но довольно удобен.

Резюме

Я бы сказала, что «Рутаун» и квартал «Южный», идут, что называется, ноздря в ноздрю. Они оба неплохо расположены, и с учетом петляний по деревням от Киевского к первому и пробок по Калужскому шоссе по дороге ко второму – путь получается примерно одинаковый. Марьино – старый обжитый поселок, да и сам «Рутаун» заселен более чем наполовину. Зато рядом с кварталом «Южный» находится лес, недалеко река Десна и никаких деревенских домов поблизости.

На их фоне «Марьино Град» выглядит скромно, и ждать заселения в нем придется дольше. Но меньше 4 млн за трехкомнатную квартиру – очень привлекательно как для жизни, так и для инвестиций. Этот потенциал в малоэтажной застройке пока недостаточно изучен: тренд «жить ближе к земле» возник совсем недавно. Однако очевидно, что запас роста стоимости с 4 миллионов рублей гораздо выше, чем с 6-7.

Виктория Зорина

ЖК «Марьино Град» - обсуждение отчета тайного покупателя:

Другие материалы с тегом "Инвесттраст"
Другие материалы с тегом "инфраструктура"
ЖК «Позитив» в Новой Москве: недорогие квартиры с минимумом инфраструктуры

Всего в 3-х км от МКАД компания Capital Group возводит жилой комплекс «Позитив». Технология строительства панельная, дома строят из современных панелей производства «ГВСУ «Центр». Продажи стартовали...

23 ноября
ЖК «Новокрасково»: квартиры с видом на воду, доехать до которых будет сложно

Новым заданием для Тайного покупателя от редакции Novostroy-M.ru стал ЖК «Новокрасково». Это масштабный проект, который компания «Тройка РЭД» возводит в поселке Красково. Жилой комплекс заинтересует тех, кто...

15 ноября
ЖК «Люберцы 2017»: квартиры на любой вкус, но инфраструктура сильно запаздывает

Новым заданием от редакции Novostroy-M.ru для Тайного покупателя стало «приобретение» квартиры в ЖК «Люберцы 2017», который компания «Самолёт Девелопмент» строит возле Люберец. Наш агент уже...

01 ноября