09 сентября 2015
оценка 7 из 10

ЖК «Солнечная система»: красивое и качественное жилье, но сложно добираться

Несмотря на то, что живу недалеко от Химок, в промзоне рядом с Коммунальным и Транспортным проездами я не была ни разу и сильно удивилась, когда узнала, что здесь возводится жилой комплекс. Да еще какой! С «хайфлетами» и «хобби-квартирами». По просьбе редакции Novostroy-M.ru я отправилась с проверкой в ЖК «Солнечная система». Не скрою, мне самой стало очень любопытно узнать все нюансы продажи жилья в такой необычной новостройке.

Что строят?

ЖК «Солнечная система» - это 14 кирпично-монолитных жилых домов высотой 5-17 этажей, которые будут построены в Химках к 2017 году. На сегодняшний день на разной стадии строительства находятся 7 из них (№1-7).

Первыми будут сдаваться дома №2 и №3. Ввод в эксплуатацию планируется на конец 2015 года. Следующими — дома №7 корп. 1 и корп. 2 (конец 2016 г.). Дом №1 будет сдан в I квартале 2017 года. Дома №4 и 5 — во II квартале 2017 г., дом №6 — в 3 квартале 2017 года.

На первых этажах домов откроются магазины, салоны красоты, аптеки, отделения банков, кафе. Запланированы также 5 детских садов, школа с собственным стадионом, 7 подземных и наземных паркингов.

Архитектура

Еще не успев в деталях рассмотреть дома, для себя я отметила некоторое сходство с ЖК «Рассказово», который проверяла недавно. Внешне дома напоминают «сталинки». Те же высокие потолки, большие окна. В центре — круглый дом-солнце, от него лучами расходятся улицы с домами-планетами. Очень красиво.

Фасады последних этажей оформлены в кирпиче, в середине — штукатурка в пастельных тонах, на первых этажах тоже штукатурка, но уже в сочном терракотовом или золотисто-желтом оттенках.

Помимо традиционного жилья, в «Солнечной системе» есть и редкие для российского рынка недвижимости варианты, например, «хобби-квартиры» и «хайфлэты». В «хобби-квартирах» предусмотрено дополнительное нежилое помещение, которое можно использовать по своему желанию. Застройщик предлагает здесь обустроить мастерскую, студию, тренажерный зал и даже сауну.

Отличие «хайфлэтов» от обычных квартир заключается только в высоте потолков (3,2 метра). Метраж не меньше и не больше стандартных квартир. Высота потолков в стандартных квартирах - 2,8 метра. Самые высокие потолки — в лофтах (3,6 метра). В таких квартирах окна будут панорамными. Однако учитывая близость жилого комплекса к промзоне, пейзажи за окном будут поистине урбанистическими.

Дворы между собой объединят пешеходными мостами, а проезжую часть отделят от пешеходной. На нижнем уровне, под дворами обустроят парковку. Детские площадки, бульвары, прогулочные зоны расположатся на один или два уровня выше. Для проезда спецтранспорта предусмотрены специальные пандусы.

Коммуникации

Водоснабжение в «Солнечной системе» будет централизованным, от проектируемого внутриквартального водопровода. Электросетями дома обеспечит ОАО «ЦИТЭО». Тепло в квартиры будет подаваться от специально построенной газовой котельной, которая расположена в 1 км от жилого комплекса в сторону Вашутинского шоссе.

 

В каждой из квартир установлены двухкамерные стеклопакеты с энергосберегающим стеклом. Балконы и лоджии остеклят. Для каждой комнаты и кухни предусмотрена индивидуальная система вентиляции.

Чтобы не портить фасады разномастными кондиционерами, часть из них будет устанавливаться на пол открытых балконов. Если таких балконов нет, повесить кондиционер можно на фасад, но в декоративной решетке.

Кто строит?

Застройщиком проекта по документам, которые есть на сайте жилого комплекса, значится ЗАО «Континент проект». Генеральный подрядчик — ООО «ТопСтрой». О вертикальной интеграции компании мне рассказала Ольга — менеджер отдела продаж компании Urban Group.

Это означает, что этапы строительства, начиная от производства стройматериалов, до ввода в эксплуатацию находятся внутри компании. Из этого можно сделать вывод, что застройщик — дочерняя компания Urban Group, новостройки которой уже не раз попадали в поле зрения Тайного покупателя (читайте расследование о ЖК «Опалиха О3»).

Если коротко охарактеризовать компанию, то жилье она сдает без задержек. Претензии по качеству строительства у дольщиков есть, но незначительные. Не будем забывать, что недовольные есть везде.

Надежность девелопера — 9 из 10 баллов

С момента предыдущей проверки комплекса Тайным покупателем ничего не изменилось. Ставлю оценку балл выше предыдущей, т.к. дома строятся по плану.

Разведка в Интернете

На форумах, которые создали будущие жители «Солнечной системы», я, честно говоря, заблудилась. Такого количества сообществ у еще не заселенной новостройки я раньше не видела. Мое внимание привлек один из них, где представители Urban Group общаются с дольщиками. Эту ветку я изучила с большим интересом.

Основные вопросы, которые волнуют будущих жителей: что будет с промышленными предприятиями и складами, которые расположены на расстоянии вытянутой руки от домов, когда появится обещанный ТПУ, будет ли он вообще, и что с транспортной доступностью, которая сейчас вообще отсутствует. Ответы на эти вопросы интересовали и меня, поэтому я задала их менеджеру при встрече, о чем расскажу позже.

В том, что касается сайта проекта, то мне он показался перенасыщенным информацией, но при этом здесь нет актуальных цен. Максимум, что можно узнать, это — нижняя планка стоимости жилья. О точной цифре по каждой из квартир остается лишь догадываться. То же самое с кладовыми помещениями и машиноместами, есть только планировки и метраж.

Информационная доступность — 8 из 10 баллов

В принципе, почти все, что могло меня заинтересовать на начальном этапе (проектные декларации, наличие квартир, планировки), я нашла на сайте. Стоимость конкретных квартир, машиномест и кладовых уточнила уже при встрече с менеджером. А обсуждений на форумах оказалось достаточно для того, чтобы еще до визита на стройку, понять, как обстоят дела с инфраструктурой и транспортной доступностью.

Пути-дороги

Варианты подъезда к «Солнечной системе» подробно расписаны в предыдущем расследовании Тайного покупателя. Все они, так или иначе, ведут через промзону, мимо складов и различных предприятий. Оставшиеся метров 300-400 приходится ехать по разбитой дороге, что для автовладельца всегда неприятно, поскольку чревато скорым ремонтом.

 

Застройщик, правда, обещает отремонтировать этот участок, но пока все работы бессмысленны, поскольку здесь же курсируют большегрузы со стройматериалами. Пыль, кстати, стоит столбом!

Я категорически не согласна с оценкой этого параметра предыдущего Тайного покупателя, она ехала на маршрутке Urban Group, я же - автовладелец, у меня трое детей, я оцениваю подъезд к дому и время, которое придется провести в пути до ближайшей поликлиники, гораздо более строго.

Брендированную маршрутку Urban Group я тоже видела. За те несколько часов, что я провела на стройплощадке, мимо меня их проехало не меньше четырех. Убирать маршрут до того, как появится приемлемое транспортное сообщение с Химками и Москвой, не будут. Но, поскольку сроки строительства ТПУ писаны вилами на воде, предположу, что микроавтобусы будут единственным транспортным средством, связывающим жилой комплекс с метро.

Транспортная доступность — 4 из 10 баллов

С транспортом пока все плохо, поскольку его нет совсем. До ближайшей автобусной остановки идти почти километр. Вашутинское шоссе однополосное, и в часы пик пробки здесь неизбежны. Альтернативные варианты проезда тоже не очень удобны. Транспортные заторы неминуемы на ул. Маяковского и Юбилейном проспекте.

Офис продаж

Не увидеть двухэтажное здание Urban Group сложно. Находится офис продаж рядом со стройплощадкой. Секретарь на ресепшн поинтересовалась целью моего визита и пригласила менеджера.

Полчаса нашего общения с Ольгой оказались и приятными, и информативными. Для себя я выбрала несколько подходящих квартир и оценила масштабы строительства со смотровой площадки, она находится в том же здании на втором этаже. Виды отсюда открываются неплохие, часть промышленных объектов остается с другой стороны.

Признаюсь честно, если еще на подъезде к «Солнечной системе» я сочувствовала будущим жителям комплекса, которым достанутся такие виды из окна, то, находясь на этой площадке, я подумала, что, если купить квартиру с видом во двор или на последнем этаже, жизнь тут окажется не так уж и плоха.

На все интересовавшие меня вопросы в части отсутствия транспорта, скопления большого количества складов и иных предприятий в окрестностях Ольга дала развернутые ответы. От нее я узнала о грядущем строительстве ТПУ в нескольких шагах от жилого комплекса, о строительстве дороги до торговых центров на другой стороне Ленинградского шоссе, и отправилась изучать окрестности.

Любопытно, что первое, что мне бросилось в глаза при выходе из офиса, это большая рекламная растяжка ЖК «Две столицы», который соседствует с «Солнечной системой». Надпись на рекламе дословно гласит: «Выбирайте сравнивая!» В конкурентной борьбе, что называется, все способы хороши.

Сервис — 10 из 10 баллов

Благодаря квалифицированной консультации в голове сложилась окончательная картинка, осталось лишь определиться с выбором квартиры и успеть ее «купить».

Планировки и цены

Планировки квартир в «Солнечной системе» самые разнообразные. Есть выбор от небольших студий (28,1 кв. м) до пятикомнатных «евро-квартир» (100 кв. м).

Наиболее удачными вариантами мне показались квартиры редкого формата - «хайфлэт», «хобби-квартиры», лофты и «евро-квартиры». В лофтах, несмотря на небольшую, в целом, площадь (59,6 кв. м), за счет высоких потолков можно надстроить второй этаж и обустроить здесь спальню для гостей, уютный кабинет или библиотеку.

«Хобби-квартиры» хороши тем, что есть дополнительное место, где можно сделать, например, мастерскую. Такой возможностью я бы обязательно воспользовалась, поскольку сейчас мольберт, кисти, краски дочери вынуждена переставлять и перекладывать с места на место, чтобы не мешались.

 

В обычных квартирах тоже все очень неплохо. Несущих стен не так много, поэтому можно сделать перепланировку. Площади прихожих хватает для того, чтобы установить шкаф-купе, и все редко используемые вещи хранить именно там, если нет желания или средств покупать кладовку в цокольном этаже.

Кстати, такие помещения предусмотрены в каждом доме. Здесь можно установить стеллажи, на которых разместятся все нужные в хозяйстве вещи. На стенах самое место для креплений под велосипеды.

Исходя из личного опыта, в кладовке площадью 2,7 кв. метра оптимально размещается комплект зимней резины для авто, 5 велосипедов, 2 снегоката, 3 самоката, два скейтборда и стеллаж, забитый доверху ящиками с инструментами и различными мелочами.

Словом, кладовки — вещь отличная и в хозяйстве очень нужная. В «Солнечной системе» кладовое помещение площадью 3 кв. м обойдется в 130 тысяч рублей.

В том, что касается цен, на сегодняшний день они таковы:

Тип квартиры Площадь (кв. м) Полная стоимость (рубли) Цена по акции (рубли)
студия 28,5—33.5 От 2,81 млн От 2,53 млн
однокомнатная 31,6 —37.6 От 2,93 млн От 2,64 млн
двухкомнатная 44.1—58.6 От 3,84 млн От 3,46 млн
трехкомнатная 58,4 — 75,7 От 5,52 млн От 4,97 млн
четырехкомнатная 90,8 От 8,25 млн От 7,43 млн
пятикомнатная 100.0—108.3 От 9,09 млн От 8,18 млн
1-комнатный лофт 28,1 — 34,8 От 3,31 млн От 2,98 млн
2-комнатный лофт 41,6 — 46,4 От 4,56 млн От 4,11 млн
3-комнатный лофт 58.4—59.6 м2 От 6,71 млн От 6,03 млн
1-комнатный хайфлэт 31.6 —37.5 м2 От 3,38 млн От 3,05 млн
2-комнатный хайфлэт 41.3—55.8 м2 От 4,12 млн От 3,71 млн
3-комнатный хайфлэт 56,5 — 71,6 От 5,95 млн От 5,35 млн
2-комнатная евро-квартира 41.3—46.4 м2 От 3,56 млн От 3,20 млн
3-комнатная евро-квартира 54,1 — 96,8 От 5,33 млн От 4,80 млн

 

Сравнивая актуальные цены на жилье с цифрами по прошлому году, могу сказать, что квартиры незначительно, но подорожали. Например, самая дешевая «трешка» в июне 2014 года стоила 4 млн 860 тыс. рублей, в этом году — 5 млн 520 тыс. рублей.

Стоимость отделки, которую предлагает застройщик в качестве дополнительной опции, также выросла. Если раньше речь шла о 8 тысячах рублей за «квадрат», то сейчас базовая отделка обойдется в 9 900 рублей.

Конкуренция в этой части Химок не так высока. В ближайшем, уже упомянутом, ЖК «Две столицы» самая дешевая «однушка» стоит 3 млн 270 тыс. рублей. За эти же деньги в «Солнечной системе» можно купить однокомнатный лофт, обычную «двушку» или, чуть добавив, взять уже 2-комнатный «хайфлэт».

Кроме того, ЖК «Две столицы» находится в непосредственной близости к железной дороге, «Солнечная система» тоже рядом с «железкой», но все же чуть подальше.

В ЖК «Маяковский», который строится еще дальше от промзоны, в мкр. «Лобаново», в наличии осталось не так много квартир, да и стоимость их высока — 4 млн 654 тыс. рублей. Правда, это цена уже за квартиру с отделкой.

Цены и планировки — 10 из 10 баллов

Выбор планировок хороший, если покопаться, можно подобрать оптимальный для своих нужд вариант. Стоимость жилья, учитывая локацию, приемлемая. Существенный плюс — возможность купить кладовку в том же доме. Стоят они тоже не очень дорого.

Как купить?

Все квартиры в «Солнечной системе» продаются по договору долевого участия (214-ФЗ). Оплата ДДУ производится после его регистрации, которая бесплатна для покупателя. На этом этапе оплатить придется только стоимость услуг нотариуса при подготовке документов для сделки.

Вариантов оформления в собственность три. Первый — самостоятельно и бесплатно, второй — силами застройщика (стоимость услуги — 30 тыс. рублей) и третий — силами застройщика, но уже бесплатно по акции «приведи друга».

Акционных предложений несколько. Если квартира покупается по субсидированной ипотеке от «Сбербанка» или ВТБ24, дополнительно будет предоставлена скидка в 10%. При 100%-ной оплате скидка окажется чуть меньше — 8%. По акции «Легкий старт» скидка на квартиру составит 4% и отделка класса «Стандарт» будет в подарок.

 

Для семей с детьми есть отдельные предложения. Если детей двое и более, то по социальной программе застройщика, стоимость квартиры может быть снижена эквивалентно сумме субсидии от государства. Для этого понадобится предъявить сертификат на материнский капитал.

Военнослужащим, купившим квартиры по военной ипотеке, отделка класса «Стандарт» предоставляется в подарок. Если нужно машиноместо в подземном паркинге или кладовая, на них можно получить скидку в 30% при бронировании квартиры.

Не менее приятно, что полис страховой ответственности застройщика сейчас оформляется бесплатно. Ипотеку с господдержкой дают 4 банка: ВТБ24 (11,75%), «Сбербанк» (11,9%), «Банк Москвы» (12%), «Дельтакредит» (11,5%).

Если нет достаточной суммы на покупку, но есть другая квартира (загородный дом или таунхаус), можно воспользоваться системой «трейд-ин». В этом случае имеющееся жилье будет продано с помощью Urban Realty.

Выбранная квартира в «Солнечной системе» будет забронирована на период продажи (не более 30 дней). Вариант, в целом, неплохой, если надо срочно продать одну недвижимость и купить взамен другую. Рассрочка в компании не предусмотрена.

Схема покупки — 8 из 10 баллов

Условия довольно неплохие. Есть выгодная ипотека, много акционных предложений. Существенный плюс — бесплатная регистрация ДДУ. Но нет единственного — рассрочки, что в нынешних условиях странно.

Соцкультбыт

Вместе с первой очередью строительства будет сдан детский сад. Ориентировочно это должно произойти в I квартале 2016 года. К этому же году будет введена в эксплуатацию школа на 875 учащихся, строительство которой начнется в январе 2015 года.

Магазины, под которые отведены первые этажи домов, также откроются к моменту заселения первой очереди. То есть ребенок будет пристроен, а молока с хлебом тоже будет, где купить. Однако за более крупными покупками и широким ассортиментом придется ехать в Химки.

Припарковать машину можно будет на специально отведенных для парковки местах или купить машиноместо в подземном паркинге. На сегодняшний день по акции его можно приобрести в среднем за 500 тыс. рублей, полная стоимость составит около 700 тыс. рублей. Кстати, машиноместа будут оформляться в собственность на основании ДДУ и кадастрового паспорта.

Вся детская инфраструктура (детсады, школа) будут муниципальными. Посещать их смогут не только дети «Солнечной системы», но и другие жители Химок, если будут свободные места.

Инфраструктура — 5 из 10 баллов

Сегодня из готовой инфраструктуры в окрестностях нет ничего, но и в комплексе еще никто не живет. Однако, когда заселятся люди из первой очереди, им придется пользоваться только внутренними соцобъектами, т.к. до ближайших крупных магазинов и аптеки пешком не дойти, транспорт мимо жилого комплекса не ходит. Ситуация должна измениться, когда новостройка начнет массово заселяться, а инфраструктура (запланированная) развиваться, но на первых порах будут трудности.

Экология

Говорить об экологии жилого комплекса, расположенного в самом сердце промзоны, сложно. Рядом проходит ЛЭП, которую, вероятно, не будут переносить. Застройщик обещает, что к 2017 году все склады и промышленные предприятия, расположенные в округе, ликвидируют, а на их месте появится ТПУ, переход к «Меге», другая инфраструктура, а сам район станет едва ли не оазисом, но сейчас, скажу честно, все выглядит довольно мрачно.

Немного сглаживает ситуацию Химкинский лесопарк, расстояние до него порядка 2-3 километров. Из окон некоторых домов «Солнечной системы» он будет хорошо виден. Часть леса сейчас огорожена, рядом ведется строительство ЖК «Мишино», с другой стороны — частный сектор, так что погулять там не удастся.

Резюме

Если бы не расположение и инфраструктура, которой нет, жилому комплексу можно было бы поставить максимальный балл. Планировки разнообразные, высота потолков позволяет реализовать любые дизайнерские задумки, панорамные окна хороши при любом раскладе.

Цены на жилье адекватные, акционных предложений много и все выгодные, надежный застройщик и схема оплаты - это все плюсы проекта, но при этом есть существенные минусы, которые сводят покупку практически на «нет».

Уверена, что «Солнечная система» найдет своих покупателей и в будущем станет действительно приятным местом для жизни, но пока я не могу поставить оценку выше «7» баллов.

Мария Калашникова

7баллов

ЖК «Солнечная система» - обсуждение отчета тайного покупателя:

Другие материалы с тегом "Urban Group"
Другие материалы с тегом "ВТБ24"
ЖК «Позитив» в Новой Москве: недорогие квартиры с минимумом инфраструктуры

Всего в 3-х км от МКАД компания Capital Group возводит жилой комплекс «Позитив». Технология строительства панельная, дома строят из современных панелей производства «ГВСУ «Центр». Продажи стартовали...

23 ноября
ЖК «Новокрасково»: квартиры с видом на воду, доехать до которых будет сложно

Новым заданием для Тайного покупателя от редакции Novostroy-M.ru стал ЖК «Новокрасково». Это масштабный проект, который компания «Тройка РЭД» возводит в поселке Красково. Жилой комплекс заинтересует тех, кто...

15 ноября
ЖК «Люберцы 2017»: квартиры на любой вкус, но инфраструктура сильно запаздывает

Новым заданием от редакции Novostroy-M.ru для Тайного покупателя стало «приобретение» квартиры в ЖК «Люберцы 2017», который компания «Самолёт Девелопмент» строит возле Люберец. Наш агент уже...

01 ноября