30 марта 2015
оценка 8 из 10

ЖК Опалиха О3 от Urban Group: интересное жилье по приемлемым ценам

В 8 км от МКАД, в Красногорском районе, компания Urban Group строит новый жилой комплекс «Опалиха О3». Он и стал моим новым заданием от редакции Novostroy-M.ru. Новостройка будет включать 20 монолитно-кирпичных домов переменной этажности  высотой от 4 до 8 этажей. Девелопер планирует полностью завершить проект в 2018 году. На рынке новостроек Подмосковья этот комплекс выделяется приемлемыми ценами и наличием около 40 планировочных решений.

Что будет?

ЖК «Опалиха О3» разместится по соседству с другим жилым комплексом Urban Group -  ЖК «Опалиха О2» (проверен Тайным покупателем). Все проекты девелопер возводит в рамках концепции «Города для жизни», среди ключевых факторов которой: доступные цены, внутренняя инфраструктура, культура дворов (они закрыты от транспорта), эстетика среды (привлекаются архитектурные бюро) и т.д.

Стоит отметить, что Urban Group строит дома самостоятельно, и даже материалы производят дочерние структуры, входящие в группу компаний. Это одна из причин, по которой девелоперу удается продавать квартиры в симпатичных монолитно-кирпичных домах по адекватным ценам. Качество строительства уже готовых комплексов высокое.

Что касается «Опалихи О3», то комплекс весьма масштабный, но предполагается, что для уменьшения неудобств жителей дома будут строиться и сдаваться рядом. То есть, получив ключи от своей квартиры, покупатель не будет еще два года слушать шум строительных работ, рядом будет уже построенный, но еще не заселенный дом. На данный момент в продаже находятся корпуса 5 и 7, есть проектная декларация на 6 корпус.

Планировка «Опалихи О3», по словам девелопера, создана по образцу средневековых европейских городов. Относиться к этому можно по-разному, но все действительно хорошо продумано. Есть центральный бульвар, вдоль которого стоят дома, во дворы машины не пускают, расстановка домов комфортная для того, чтобы не жить «окна в окна».

Кто строит?

По документам возведением домов в «Опалихе О3» занимается ООО «Хайгейт» - одна из дочерних структур Urban Group. Генеральный подрядчик ООО «ГенСтрой» (как и проектировщик, и поставщик стройматериалов) тоже входит в эту группу компаний. В общем, «все свои».

Тайный покупатель уже проверял различные проекты Urban Group, один из последних – о ЖК «Солнечная система», которую сейчас компания строит в Химках. Также в портфеле девелопера успешно реализованные и строящиеся проекты: ЖК «Город набережных», «Опалиха О2», «Новосходненский», поселок таунхаусов «Ивакино-Покровское». Проверяя ЖК «Пятницкие кварталы», Тайный покупатель писал, что Urban Group принимала участие в строительстве этой новостройки, но позже вышла из проекта.

Надежность застройщика – 9 из 10 баллов

В общем, компания обладает достаточно серьезными строительными мощностями.

Разведка в Интернете

У ЖК «Опалиха О3» целых два сайта в сети, по большому счету дублирующих друг друга. Информации на них предостаточно: описание комплекса и инфраструктуры, этапы строительства, документы, ипотека, цены и планировки квартир. В общем, для первого, сетевого, знакомства с новостройкой – «портрет» комплекса вырисовывается хорошо.

Интересно, что на странице с планировкой конкретной квартиры есть не только ее расположение на схеме дома, но и обведены зеленым другие свободные квартиры на этом этаже, а при наведении на них курсора можно увидеть краткое описание.

На форумах отзывы о новостройке в целом положительные, хотя люди волнуются, что район становится густонаселенным, что чревато пробками в скором будущем. Многие пишут, что даже в электричку утром сесть проблематично.

Есть у «Опалихи О3» и свой официальный форум, на котором не только общаются потенциальные покупатели и дольщики, но и можно задать вопрос представителю Urban Group. Людей интересуют очень многие вопросы: будет ли поликлиника в рамках комплекса, и передадут ли ее администрации Красногорского района (ответ «будет»), сколько примерно будет стоить «коммуналка» (39,33 рубля за «квадрат»), очень многие спрашивают об организации подъезда к Новорижскому шоссе и т.д.   

Информационная доступность – 9 из 10 баллов

Оба сайта просты в использовании, информация распределена логично. Также советую почитать форумы будущим покупателям, чтобы составить максимально полную «картину» о новостройке.

Пути-дороги

На своих двоих до ЖК «Опалиха О3» доехать несложно: Рижское направление электричек, станция «Опалиха», перейти железную дорогу, 100 метров прямо, 200 – налево, а там и указатель к офису продаж. От Рижского вокзала ехать 35-40 минут, есть удобные пересадки на станции метро «Дмитровская», «Войковская», «Тушинская» и чуть менее удобная (2 остановки на автобусе) – «Волоколамская».

Проезд стоит 38-76 рублей в зависимости от станции посадки. Стоит учесть, что с 11.30 до 13.30 электрички в обе стороны не ходят, тогда поможет наземный транспорт, пробок в это время почти нет.

Жителям Красногорска можно воспользоваться автобусом №833, который ходит между платформой «Опалиха» и станцией «Павшино». На машине схема проезда такая же: по Волоколамскому шоссе до платформы «Опалиха», дальше параллельно пешему пути.

ЖК «Опалиха О3» от Urban GroupЖК «Опалиха О3» от Urban GroupЖК «Опалиха О3» от Urban GroupЖК «Опалиха О3» от Urban GroupЖК «Опалиха О3» от Urban Group

 

Стоит учесть, однако, что ориентировочно в апреле офис продаж переедет на противоположный конец комплекса, ближе к Новорижскому шоссе, где откроется дорога к этой трассе, созданная застройщиком для жителей «Опалихи О3». Тогда пеший путь будет проходить вдоль стройки, а на машине можно будет проехать или так же, или от Новой Риги.

Транспортная доступность – 7 из 10 баллов

Но дата открытия связующей дороги пока неизвестна, поэтому перед посещением офиса продаж стоит позвонить и уточнить, где они сейчас и как доехать.

Визит в офис продаж

Сейчас офис продаж находится в одноэтажном домике, а после переезда у них будет большой офис со смотровой площадкой. В день, когда я приехала в ЖК «Опалиха О3», в офисе продаж не было света и на доске мелом было написано грустное высказывание о том, как им холодно и голодно. Правда, почему-то захотелось улыбнуться. Не очень понятно, почему не попросили на стройке генератор – хоть компьютеры бы запустили, но, может, перебой был внезапным и лишнего просто не нашлось.

В офисе мне понравилась одна деталь: стена, увешанная фотографиями домов из других комплексов застройщика с указаниями вроде «Пятый месяц строительства», «Восьмой месяц строительства» и т.д. В наше непростое время такая подача информации говорит об ответственности застройщика больше, чем рекламные фразы «строим быстро – сдаем вовремя». 

Ввиду отсутствия света рассказывать мне об «Опалихе О3» менеджеру по имени Максим пришлось буквально на пальцах. Он достал огромный бумажный план комплекса, показал, где расположены корпуса 5 и 7, с которых начали строительство, сейчас в них можно купить квартиры.

Оказалось, что в наличии есть не весь объем квартир в доме, а лишь часть, и новые «порции» жилья появляются по мере продажи. То есть, если вам приглянулся, например, угловой подъезд, а в продаже его нет – возможно, вы не опоздали, а рано пришли.

Соцкультбыт

ЖК «Опалиха О3» получит очень развитую инфраструктуру. Это школа со стадионом, два детских сада, детский развивающий центр, торговые галереи на центральном бульваре, магазины на первых этажах домов, а также торговый комплекс вблизи станции электричек. Разумеется, будет достаточно детских и спортивных площадок.

Для машин построят надземные и подземные паркинги (под некоторыми корпусами и торговой галереей на бульваре). Стоимость машиномест пока неизвестна, но можно ориентироваться на цены в других комплексах Urban Group: например, в «Солнечной системе» место в подземном паркинге стоит от 599 тысяч рублей. Предусмотрено некоторое количество гостевых парковок.

Выезд на Новорижское шоссе будет открыт только для жителей ЖК «Опалиха О3», сквозного проезда по территории не будет. Рядом с комплексом находится огромный Опалиховский лес, и нет вредных производств и промзоны. Поэтому можно рассчитывать на достаточно чистый для Подмосковья воздух.

Неподалеку расположен комплекс «Опалиха О2» со своими инфраструктурными объектами, чуть подальше развлечения и магазины Красногорска, а также строительный и продовольственный гипермаркеты.

Инфраструктура – 8 из 10 баллов

Стоит учесть, что сады и школа откроются не вместе с первыми домами, а несколько позже, но в перспективе жизнь тут будет комфортной.

Квартиры и цены

Дома будут разных цветов, но в общей серо-коричневой гамме. Над внешним видом комплекса работал российский архитектор Максим Атаянц, а над некоторыми фасадами – итальянец Этторе Мария Маццола, крупный специалист в своей области. Словом, Urban Group по-прежнему уделяет много внимания эстетически приятному облику своих жилых комплексов.

Для квартир разработано более 40 различных планировок. Самих квартир 6 типов: обычные 1-, 2- и 3-комнатные, а также их студийные варианты. В отличие от евроквартир (так они называются на сайте) в «Солнечной системе», в «Опалихе О3» не пожертвовали окном: студия отличается от обычной квартиры отсутствием перегородки между кухней и гостиной. В остальных квартирах все перегородки возведены, ненесущие можно будет убрать. Отделка в квартирах не выполняется.

Есть однокомнатные квартиры с окнами на две стороны (но большинство все же линейных), двух- и трехкомнатные в домах в продаже – только такие, распашные. 7-й корпус единственный, где есть некоторое количество квартир с трапециевидными комнатами – за счет небольшого радиуса в центральной части дома.

Особый интерес представляет небольшое число квартир с открытыми террасами, они расположены на последних этажах. Как правило, это двухкомнатные евроквартиры, на момент написания материала в продаже была одна такая. Они же и самые дорогие, поскольку терраса не входит в официальную площадь, но и предоставлять ее бесплатно девелоперу невыгодно.

Помимо квартиры, можно приобрести кладовую на нижнем этаже. Стоимость и размеры пока неизвестны, в «Солнечной системе» - около 150 тысяч рублей за 3 с небольшим квадратных метра.

Высота потолков – 2,8 метра, и на данный момент квартир с более высокими потолками (как, например, в «Солнечной системе») не запланировано. Но домов будет много, документы пока есть только на корпуса 5, 6 и 7, так что все возможно.

Как я уже упоминала, примерная стоимость обслуживания – 39,33 рубля за «квадрат», что сравнимо с обычными красногорскими тарифами. Будет ли включена в эту ставку зарплата консьержей, которых компания планирует посадить в подъезды, пока неизвестно.

ЖК «Опалиха О3» относится к комфорт-классу, квартиры в нем имеют относительно небольшую площадь, за счет чего и стоимость жилья получается не «кусачей». Цены, впрочем, растут достаточно быстро, и сейчас, на начальном этапе, они наиболее привлекательны.

Тип квартиры Площадь (кв. м) Стоимость (рубли)
Студия 27,8 – 31,2 2 419 367 - 2 822 664
1 31,7 – 36,1 2 709 120 – 3 286 800
2 45 – 49,1 3 548 250 - 4 096 548
3 61,8 5 026 812
2-комн. евро 42,8 – 56,4 3 453 879 - 6 600 492
3-комн. евро 54,8 4 366 464

 

Цены и планировки – 9 из 10 баллов

Из таблицы видно, что обзавестись квартирой можно, имея меньше 2,5 миллионов рублей (или еще меньше плюс ипотека). 5 миллионов рублей за «трешку» - тоже совсем недорого, учитывая хорошее расположение и окружение комплекса. Поскольку продающиеся корпуса находятся довольно далеко от станции (более километра), лучше иметь машину и пользоваться специальным выездом на Новорижское шоссе.

Как купить?

Квартиры в «Опалихе О3» продаются в рамках 214-ФЗ по договору долевого участия. Он в целом стандартен, предусмотрены доплаты в обе стороны за изменение реальной площади квартиры более чем на 1 квадратный метр (обычная практика). Также при приеме квартиры хозяин обязан заключить договор с управляющей компанией, оплатить вывоз крупногабаритного мусора и коммунальные услуги за 3 месяца вперед.

ЖК «Опалиха О3» от Urban GroupЖК «Опалиха О3» от Urban GroupЖК «Опалиха О3» от Urban GroupЖК «Опалиха О3» от Urban GroupЖК «Опалиха О3» от Urban Group

 

По договору сдача, например, 5 корпуса произойдет не позже 28 февраля 2017 года, а ключи выдадут до конца августа. На самом деле могут и пораньше – нет смысла «отстаивать» дома и платить за их обслуживание.

Бронирования квартир нет, просто подписывается договор, отправляется на регистрацию, по ее окончании полная стоимость квартиры в течение 5 рабочих дней переводится на счет застройщика. При ипотеке учитываются условия ипотечного договора. В общем, все стандартно.

Ипотеку на квартиры в этом комплексе дают только два банка, зато крупнейших: «Сбербанк» и ВТБ24. Обычно «Сбербанк» не кредитует котлованы, но в случае с привилегированным партнером – может. Условия почти одинаковые (кредит с господдержкой): 12% у ВТБ24, 11,9% у «Сбербанка», первоначальный взнос от 20%, срок до 30 лет.

Рассрочка на объекте не предусмотрена. Зато принимается материнский капитал, причем до 31 марта при его использовании застройщик предлагает еще и скидку в размере такого же капитала (более 450 тысяч рублей). Правда, это предложение распространяется только на квартиры площадью больше 55 кв. метров и подпадают под него только «трешки» и «двушки» с террасой, а таких на данный момент в продаже только две.

Схема покупки – 7 из 10 баллов

Банков для выбора все же маловато, отсутствие рассрочки делает неудобной покупку новой квартиры при продаже старой.

Резюме

ЖК «Опалиха О3» - интересный проект для жизни. Здесь хорошая инфраструктура, чистый воздух, приличная транспортная доступность (бессветофорное движение по Новой Риге и такое же – на электричке, попасть в которую, правда, по утрам и вечерам бывает сложно), красивые среднеэтажные дома, квартиры с разнообразными планировками и вполне доступными ценами.

Вроде и опасно вкладываться в котлован в нестабильное время, но ипотеку выдают крупные банки, и приличный портфель готовых проектов у девелопера говорят в пользу проекта.

К недостаткам можно отнести нескорый срок сдачи, запаздывание инфраструктуры, отсутствие планировок с высокими потолками (к хорошему быстро привыкаешь!) и поликлиники в шаговой доступности. Кроме того, можно встать в пробку на Волоколамском шоссе.

Для инвестиций комплекс тоже довольно интересен, но ждать возврата денег придется довольно долго: многие предпочтут купить дешевле и подождать, ведь выбор квартир будет доступен еще долго. Но купить, например, квартиру для подросшего ребенка или пожилых родителей – хорошая идея, а если не понадобится, можно будет выгодно продать. В общем, ЖК «Опалиха О3» получает от меня «8» баллов.

Виктория Зорина

8баллов

ЖК «Опалиха О3» - обсуждение отчета тайного покупателя:

Другие материалы с тегом "Urban Group"
Другие материалы с тегом "ВТБ24"
ЖК «Позитив» в Новой Москве: недорогие квартиры с минимумом инфраструктуры

Всего в 3-х км от МКАД компания Capital Group возводит жилой комплекс «Позитив». Технология строительства панельная, дома строят из современных панелей производства «ГВСУ «Центр». Продажи стартовали...

23 ноября
ЖК «Новокрасково»: квартиры с видом на воду, доехать до которых будет сложно

Новым заданием для Тайного покупателя от редакции Novostroy-M.ru стал ЖК «Новокрасково». Это масштабный проект, который компания «Тройка РЭД» возводит в поселке Красково. Жилой комплекс заинтересует тех, кто...

15 ноября
ЖК «Люберцы 2017»: квартиры на любой вкус, но инфраструктура сильно запаздывает

Новым заданием от редакции Novostroy-M.ru для Тайного покупателя стало «приобретение» квартиры в ЖК «Люберцы 2017», который компания «Самолёт Девелопмент» строит возле Люберец. Наш агент уже...

01 ноября