11 августа 2015
оценка 6 из 10

ЖК «Новогорск Парк» в Химках: жилье с индивидуальным отоплением, до которого сложно добираться

В современном Новогорске идеально сочетаются черты дачного пригорода и столичного микрорайона. Рядом с лесным массивом в пригороде Химок сейчас возводится жилой комплекс комфорт-класса «Новогорск Парк». Проект малоэтажный, в квартирах большие окна и французские балконы, предусмотрена и инфраструктура. По заданию редакции Novostroy-M.ru я отправилась выяснить все нюансы покупки жилья в этой новостройке.

Что строят?

На территории более 70 га планируется строительство 31 жилого квартала на 3 600 квартир, каждый из которых будет иметь свою приватную территорию с инфраструктурой. Это и будет ЖК «Новогорск Парк». Проект возводится по принципу квартальной застройки, что позволит привнести камерность, несмотря на то, что жилой комплекс очень масштабный.

На сегодняшний день уже построены и сданы кварталы 7, 9, 10 и 11. Владельцы жилья получают ключи и заселяются. На разной стадии строительства находятся еще два квартала — 1 и 2.

В продаже есть квартиры в домах 7, 9, 10, 11, 1, 2 и 3. В ближайшее время в реализацию поступит жилье в кварталах 4 и 8. На третий квартал 2016 года планируется ввод корпусов 1А, 1Б, 2А, 2Б, 2В, 2Г. В четвертом квартале будут сданы дома 3Г, 3Д.

Дома в проекте возводятся по каркасно-монолитной технологии. Высота зданий — от 3 до 5 этажей. В квартирах предусмотрены большие окна и французские балконы, которые, кстати, можно не выделять в отдельное помещение, а оставить их частью комнаты. Про автомобилистов тоже не забыли, на территории появятся парковки для жителей и гостевые парковочные места.

Помимо жилья, запланированы 2 муниципальных детских сада и школа. Будет здесь и поликлиника, и физкультурно-оздоровительный центр. Откроются также магазины, аптеки, кафе, службы быта и сервиса.

Кто строит?

Инвестор проекта ЗАО «Капитал А», 100% долей принадлежат ЗАО «ДК «Конструктор». Генеральный подрядчик ООО «Строительная компания Стратегия», генеральный проектировщик ООО «Гражданпроект», технический заказчик ОАО «Энергетика и Инженерия».

Я поняла, что «ДК «Конструктор» - это девелопер проекта, надо проверять именно его надежность, и стала искать информацию о компании. Выяснилось, что на рынке недвижимости «ДК «Конструктор» известен по проектам в Железнодорожном — ЖК «Центр-2» и Домодедово - ЖК «ДОМодедово Парк».

Строительство домов в «Новогорск Парке» началось в 2012 году. По проектной декларации, которая есть на сайте новостройки, ввод первых домов планировался на 31.12.2013. Однако сданы они только в 4 квартале 2014 года. Я решила выяснить, почему так произошло, и обратилась с этим вопросом к продавцу («Миэль-Новостройки»).

 

Ирина была не очень любезна в разговоре и сильно удивилась, откуда у меня такие данные. По мнению менеджера, важно было то, что дома построены, покупатели получают ключи и уже начинают делать ремонты. Я же придерживалась иного мнения, и попросила все-таки объяснить причину задержки почти в год.

Как оказалось, первоначально продажи жилья велись по ЖСК. В это же время возникла некая заминка в строительстве, связанная, по словам Ирины, со сменой подрядчика (я же предполагаю, что причина была в отсутствии разрешительных документов, иначе вряд ли бы стали продавать по ЖСК).

После того, как проблема была решена, продажи в проекте переведены с ЖСК на ДДУ. По новым договорам сроки ввода в эксплуатацию соблюдены, т. е. с юридической точки зрения срыва сроков нет, но фактическая просрочка имеет место быть.

Надежность девелопера — 7 из 10 баллов

В общем, с точки зрения документов к «Конструктору» претензий нет, но по факту задержка все же была, за это и снижаю оценку.

Разведка в Интернете

Собственных сайтов у «Новогорск Парка» два. Оба принадлежат «ДК «Конструктор», информация на них дублируется, различия я увидела лишь в оформлении. В остальном — все одинаково (описание проекта, документация, наличие квартир в продаже, фотогалерея, условия покупки и ссылки на социальные сети.

Сообщества в сети жильцы создавать пока не спешат. Был единственный открытый форум, но владельцы квартир в «Новогорск Парке» решили перейти на приватное общение, подсмотреть, о чем ведутся беседы, мне не удалось. Предоставить номер ДДУ я не могу, а без него на форум меня не пустят.

Среди той информации, что осталась открытой, явно прослеживаются заказные сообщения от продавцов, поэтому доверять таким отзывам я бы не стала. Сайт девелоперской компании внешне простенький, но здесь я нашла всю информацию по проектам, которая меня интересовала.

Информационная доступность — 5 из 10 баллов

Общее представление о новостройке я составила, но за конкретикой пришлось ехать на стройплощадку.

Визит в офис продаж

По своей привычке в «Новогорск Парк» я отправилась без предварительного звонка. Изначально «покупать» квартиру я планировала у Est-a-Tet, но, поскольку менеджер беседовал с клиентом, я решила заглянуть к еще одному продавцу - «Миэль-Новостройки». Алексей был как раз свободен, чем я и воспользовалась.

После небольшого рассказа о комплексе, этапах строительства и сроках сдачи, мы перешли к выбору квартиры. Поскольку меня на этот раз интересовала «двушка», Алексей не поленился и указал прямо на распечатке поэтажного плана стоимость всех двухкомнатных квартир, прокомментировав преимущества каждой из них.

Обычно менеджеры ограничивались двумя-тремя наиболее подходящими вариантами. Во время нашего разговора Алексею позвонили клиенты, которые в отличие от меня, договорились о времени встречи заранее. Поэтому гулять по «Новогорск Парку» я отправилась одна.

Сервис — 7 из 10 баллов

Алексей был предельно вежлив и доброжелателен. Всю необходимую информацию о проекте я получила, квартиру выбрала, осталось только «купить». А вот Ирина, с которой я разговаривала по телефону, меня разочаровала. Мне показалось, что вопрос относительно переносов срока сдачи первой очереди вызвал явное недовольство, а мои дальнейшие расспросы лишь усиливали негативную реакцию.

Квартиры и цены

Несмотря на малую этажность (высота 3-5 этажей), все дома оснащены лифтами OTIS. При этом выйти из лифта можно как на уровне первых этажей, так и на уровне земли (да, уровни разные).

Отопление в квартирах осуществляется от индивидуальных газовых котлов. В цокольных этажах есть кладовки, где можно хранить личные вещи, не выкраивая место в квартире под подсобные помещения.

Высота окон в квартирах — 1,80 метра. Вроде бы и красиво, но я засомневалась, не будет ли холодно с такими окнами зимой. Первые этажи в домах — жилые, но высокие (на уровне 2,5 метров от земли), поэтому можно не бояться, что кто-то будет заглядывать в окна.

Цены в «Новогорск Парке» не могу назвать низкими. На данный момент пока можно позволить себе «покопаться в ассортименте». Выбор квартир действительно хороший и планировки разнообразные.

Площадь самой маленькой «однушки» - 29,7 кв. метра. Ее стоимость — 2 млн 673 тысяч рублей. За эти деньги можно получить комнату студийного типа 20 кв. м, совмещенный санузел 4,1 кв. м и прихожую в 5,6 кв. м. В однокомнатных квартирах большей площади кухня и комната выделены в отдельные зоны, несмотря на то, что перегородок в помещении нет.

В некоторых «двушках» и «трешках» предусмотрено по два санузла и есть место для обустройства гардеробной, если нет желания или средств приобретать кладовку.

Актуальные цены на сегодняшний день таковы:

Корпус Кол-во комнат Метраж (кв. м) Стоимость (рубли)
1 37,6 — 46,0 3 120 800 — 3 542 000
  2 67,7 — 67,7 5009800
  3 90,3 — 90,3 6140400
1 39,1 — 64,2 3 167 100 — 4 943 400
  2 52,8 — 53,9 4 171 200 — 4 258 100
  3 90,6 — 92,4 6 375 600 — 6 503 600
1 37,6 — 48,5 3 158 400 — 3 637 500
  3 92,8 — 92,8 6403200
1 39,5 — 64,9 3 199 500 — 4 997 300
  2 52,8 — 53,9 4 171 200 — 4 258 100
  3 91,8 — 92,6 6 389 400 — 6 588 800
1 38,0 — 38,0 3192000
  2 63,5 — 63,5 4826000
1 38,0 — 38,0 3 116000
  2 63,5 — 63,5 4826000
1 29,7 — 40,9 2 673 000 — 3 599 200
  2 55,4 — 71,4 4 404 300 — 5 604 900
  3 80,1 — 87,0 6 207 750 — 6 688 250
1 30,9 — 43,6 2 719 200 — 3 706 000
  2 61,3 — 68,2 4 597 500 — 5 319 600
2 75,8 — 87,5 7 049 400 — 8 312 500
  3 94,7 — 110,1 8 333 600 — 10 459 500
2 87,5 — 87,5 8312500
10 4 116,1 — 130,3 10 216 800 — 11 466 400
11 2 90,4 — 90,4 8136000
  3 112,3 — 113,3 9 882 400 - 9 970 400

 

Важный момент: при покупке квартиры в корпусах 3Г и 3Д идет в подарок подсобное помещение в цокольном этаже.

 

В самом Новогорске у жилого комплекса конкурентов нет. Все, что строится рядом, совсем иной сегмент с более высокими ценами за жилье.

Например, в относительной доступности от новостройки есть малоэтажный ЖК «Новый Эдем». Самую дешевую студию здесь можно купить за 4 млн 521 тыс. рублей.

В ЖК «Менделеев» «однушка» стоит 3 млн 250 тыс. рублей. Существенное отличие двух комплексов — в высотности домов и количестве квартир на этаже.

Еще один комплекс, который мог бы конкурировать с «Новогорск Парком» - ЖК «Авиатор». Стоимость «однушки» - 3 млн 862 тыс. рублей. Разница в цене вроде бы небольшая, но минусы очевидны: эконом-класс, высотные многоквартирные дома, близость Новосходненского шоссе с шумным транспортным потоком.

Поблизости есть еще ЖК «Аристово-Митино», включающий 29 домов высотой 5 и 6 этажей, но проект (стройка которого была непростой) уже полностью возведен и введен в эксплуатацию.

Цены — 7 из 10 баллов

Для Новогорска, который местными жителями давно считается элитной частью Химок, несмотря на все видимые минусы, такие цены — не редкость. Учитывая сегмент, в котором реализуется проект и разнообразие планировок, можно сказать, что цены на жилье в «Новогорск Парке» находятся «в рынке». Однако для загородного проекта такая стоимость квартир в кризис все же высоковата.

Как купить?

Продажи в строящихся домах ведутся по ДДУ (214-ФЗ). В уже построенных и сданных домах квартиру можно купить по предварительному договору купли-продажи (ПДКП). За регистрацию договора в Росреестре придется заплатить 30 тысяч рублей.

При 100%-ной оплате «Миэль-Новостройки» дает скидку в 3% от стоимости квартиры, при неподтвержденной ипотеке скидка составит 2%.

Есть вариант с рассрочкой: при 50% взносе также предоставляется скидка в 3%, а оставшиеся 50% необходимо внести до 06.2016 равными долями в месяц. Рассрочка в этом случае будет беспроцентной.

Условия рассрочки у Est-a-Tet немного иные. При первом взносе 30-50% рассрочка будет беспроцентной до 06.2016. Возможно договориться об оплате один раз в два месяца или один раз в квартал.

При свободном графике оплаты — рассрочка под 12%. Минимальный первый взнос — 40-50%. Период выплат — до 06.2016. На единовременную покупку блока квартир дается дополнительная скидка 5%.

Ипотеку, в том числе, с господдержкой дают 14 банков, включая «Сбербанк» и ВТБ24. Минимальная ставка — 11,5%, первый взнос — от 20%, срок кредита — до 30 лет.

Краткосрочное бронирование квартиры (2-3 дня) у компании «Миэль-Новостройки» осуществляется бесплатно. Если нужно поставить бронь на более длительный срок (от 5 дней), это обойдется в 1% от стоимости жилья. Сумма окажется невозвратной, если покупатель по своим причинам решает отказаться от сделки. В расчет не берется отказ банков в ипотечном кредитовании, в этом случае все деньги, внесенные по договору бронирования, будут возвращены полностью.

Est-a-Tet бесплатно бронирует квартиру максимум на 2 дня, это так называемая устная бронь. При длительном бронировании вносится аванс, сумма которого зависит от стоимости приобретаемого жилья. Дальнейшие условия аналогичны бронированию у «Миэль-Новостроек». Если будет отказ банка, деньги возвращаются полностью. При одностороннем расторжении договора бронирования возврата не будет, или он будет частичным.

Схема покупки — 6 из 10 баллов

Ситуации в жизни бывают разные, а распрощаться с деньгами в случае форс-мажора я не готова. Условия по рассрочке невыгодные, дороговато. Существенный плюс — лишь аккредитация 14 банками, и возможность взять ипотеку под низкий процент.

Управляющая компания и тарифы

По каким тарифам будет осуществляться обслуживание жилого комплекса жильцы пока не знают. Будут ли это стандартные областные тарифы, утвержденные администрацией г. Химки или же за воду и водоотведение жителям «Новогорск Парка» придется платить по ставкам пансионата «Новогорск» (в два раза выше), пока неизвестно.

Непонятна и ситуация с газом. В квартирах устанавливаются газовые котлы, за пуск газа Мособлгаз выставляет счет в 9 тысяч рублей. Без оплаты этой суммы подключения квартиры не будет. Помимо этого, в договоре с управляющей компанией есть цифры в 8444 руб. за обслуживание газового оборудования.

По мнению жильцов, эта сумма будет разбросана УК на 12 месяцев. Таким образом, техобслуживание обойдется в 700 рублей ежемесячно. Откуда взялись эти цифры, и почему эти деньги не уйдут напрямую в Мособлгаз, опять же пока непонятно.

Пути-дороги

От МКАД до Машкинского шоссе по Новокуркинскому минут 10 в пути, если успеть проскочить до часа пик. Оттуда до жилых кварталов «Новогорск Парка» еще около 7 минут. Дорога однополосная, с заселением всех строящихся жилых комплексов может возникнуть транспортный коллапс. Расширить ее обещают уже несколько лет, но пока ничего не изменилось.

Электрички идут от Ленинградского вокзала до станции «Химки». Здесь нужно сесть на автобус № 28 и выйти на остановке «Клиническая больница № 119». Первый автобус от станции отправляется в 7 утра, последний в 19:46, от больницы — в 7:34 и 20:20. Расписание, как видно, не очень удобное и в часы посещений родственниками пациентов больницы в автобус практически не протолкнуться.

Есть еще бесплатное маршрутное такси от метро «Сходненская» до офиса продаж. Микроавтобусы курсируют между Москвой и «Новогорск Парком» с 10 до 19 часов. Словом, с транспортным сообщением ситуация пока не очень.

Транспортная доступность — 6 из 10 баллов

На текущий момент добираться до Новогорска удобно разве что автомобилистам, да и то, пока поток машин не так велик. С общественным транспортом ситуация совсем плоха. Автобус один, ходит редко. Увеличится ли число маршруток после заселения комплекса, пока сказать сложно.

Особенности локации

Не в первый раз при проверке новостроек вижу, что застройщики возводят жилые комплексы  недалеко от кладбища и мусорных свалок. Так было, например, при проверке ЖК «Подрезково». ЖК «Новогорск Парк» не стал исключением. Кладбище расположено рядом со строительным забором, за которым будут возводиться последние дома проекта (на фото видно ограждение белого цвета).

За белым забором начинается кладбище, за зеленым - стройка ЖК «Новогорск Парк»

 

От домов первой очереди оно находится на значительном удалении, а вот жителям корпусов, строительство которых развернется в последнюю очередь, из окон его все же будет видно. Такое соседство лично меня бы не смутило, тем более что вокруг густой лес, и эта часть кладбища частично скрыта за деревьями. Однако, знаю, что для некоторых людей это стало бы препятствием.

Соцкультбыт

Инфраструктура в «Новогорск Парке» возводится одновременно со строительством жилья. Детские сады и школа будут муниципальными. Здесь же появится торговый центр, поликлиника, спорткомплекс, паркинги. Словом, все необходимое будет в шаговой доступности, что очень удобно.

Пока все это строится, жители могут пользоваться инфраструктурой Новогорска, где есть магазины, многочисленные спортивные базы, бассейн, гольф-клуб. Крупный торговый центр, поликлиника, детский сад и школа — в 2 километрах. Но опять же необходим личный автотранспорт, без которого выбраться куда-то будет сложно.

На территории кварталов обустроены детские и спортивные площадки, предусмотрены места для парковки машин. Вся территория уже сейчас находится под круглосуточной охраной, чужие на территорию не пройдут. Въезд для машин — через КПП.

Инфраструктура — 6 из 10 баллов

Все необходимое для жизни в комплексе предусмотрено, поэтому проблем с устройством в детский сад, школу, покупкой товаров первой необходимости, занятий спортом не будет. Но пока ничего из перечисленного в комплексе нет.

Резюме

Существенный плюс новостройки — ее расположение. Рядом лес, большое количество спортивных объектов, пансионатов, которыми при желании можно воспользоваться. Из минусов — близость кладбища, плохая транспортная доступность и отсутствие на данный момент развитой инфраструктуры в шаговой доступности.

И, наконец, цены. Для Новогорска стоимость жилья, особенно на трех- и четырехкомнатные квартиры завышена. Акционных предложений практически нет, рассрочка дорогая и невыгодная.

Однако не могу не отметить большое количество банков, предоставляющих ипотеку в проекте, и то, что продажи ведутся уже не по ЖСК, а по ДДУ, что более надежно для покупателя. ПДКП тоже уже не несет опасности, т.к. корпуса возведены, этот вид договора следует избегать лишь, когда продажи идут в строящихся домах.

Плюсом выглядит и индивидуальное отопление, жильцам не придется зависеть от центрального, комфортную температуру для отопления квартиры каждый сам сможет выставить, но ситуация с подключением и тарифами, пока представляет собой открытый вопрос.

В общем, с учетом всех перечисленных факторов могу оценить «Новогорск Парк» только в «6» баллов.

Мария Калашникова

6баллов

ЖК «Новогорск Парк» - обсуждение отчета тайного покупателя:

Другие материалы с тегом "ДДУ"
Другие материалы с тегом "дороги"
ЖК «Позитив» в Новой Москве: недорогие квартиры с минимумом инфраструктуры

Всего в 3-х км от МКАД компания Capital Group возводит жилой комплекс «Позитив». Технология строительства панельная, дома строят из современных панелей производства «ГВСУ «Центр». Продажи стартовали...

23 ноября
ЖК «Новокрасково»: квартиры с видом на воду, доехать до которых будет сложно

Новым заданием для Тайного покупателя от редакции Novostroy-M.ru стал ЖК «Новокрасково». Это масштабный проект, который компания «Тройка РЭД» возводит в поселке Красково. Жилой комплекс заинтересует тех, кто...

15 ноября
ЖК «Люберцы 2017»: квартиры на любой вкус, но инфраструктура сильно запаздывает

Новым заданием от редакции Novostroy-M.ru для Тайного покупателя стало «приобретение» квартиры в ЖК «Люберцы 2017», который компания «Самолёт Девелопмент» строит возле Люберец. Наш агент уже...

01 ноября