Что такое «пузырь» на рынке жилья, о котором все вокруг говорят, как он сформировался в Москве и что с ним будет в 2024 году – об этом Новострой-М рассказал Руслан Сырцов, управляющий директор компании «Метриум».
— Сначала определимся, что такое «пузырь» на рынке жилья, а затем попытаемся найти его в Москве. Обычно под «пузырем» понимают аномальный уровень цен, который был достигнут после их быстрого и (или) значительного увеличения. Самое главное в этом определении слово – «аномальность». В теории цены растут, если повышается спрос, и на практике это часто так и бывает. А спрос увеличивается, если у потребителей становится больше денег. Поэтому если устойчиво увеличиваются зарплаты, то и цены из-за потребительского спроса растут нормально. Но в реальности бывают ситуации, когда спрос повышается отчасти искусственно.
К примеру, в 2010-е годы большой спрос на недвижимость в Лондоне со стороны международных инвесторов привел к резкому росту цен, хотя доходы обычных лондонцев стагнировали. Образовался пузырь, ведь инвесторы строили больше дорогого жилья в надежде на иностранцев, а для основной массы их потенциальных клиентов (лондонцев) жилье становилось недоступным. В итоге с 2020 года лондонский пузырь недвижимости если не лопнул, то начал быстро сдуваться, но к этому мы еще вернемся.
Самая распространенная причина надувания пузыря (аномального роста цен) на рынке жилья всё же не международные покупатели, а кредитование. Точнее говоря, снижение ставок и облегчение условий выдачи ипотеки. Если доходы населения растут, то рост кредитования – это нормально. У людей меньше рисков потери денег, есть возможность откладывать сбережения на черный день, они чувствуют уверенность в дорогих покупках. В этом случае рост спроса и цен органичен, нормален.
Другое дело, если доходы стагнируют или даже снижаются, а кредит становится доступным. В этом случае спрос растёт искусственно – если бы не дешевая ипотека, люди не смогли бы покупать себе жилье с такой же скоростью и в таких же количествах.
Видя растущий спрос, застройщики чаще запускают стройки, получают больше кредитов и, как следствие, увеличивают цены. Подключаются еще и малые инвесторы, которые покупают жилье для перепродажи. Для застройщиков они такие же клиенты, как обычные покупатели, поэтому количество малых инвесторов тоже влияет на уверенность застройщиков в хороших перспективах продаж. Так надувается пузырь.
Если спрос растёт из-за оправданного повышения реальных доходов граждан, то пропасть в одночасье он не может.
Поведение покупателей определяется сотнями различных субъективных и объективных условий. Поэтому органичный рост спроса (и цен) пузырем не называют. У существования пузыря же одно условие – низкие ставки, или низкие первоначальные взносы по кредитам, или активность зарубежных покупателей и т. п. Чтобы пузырь лопнул, достаточно «выключить» лишь одно такое условие.
Теперь посмотрим, похоже ли то, что я описал выше, на ситуацию в московском рынке жилья. Сейчас квартира комфорт-класса в «старой» Москве у застройщиков в среднем стоит 14,7 млн рублей. В начале 2020 года (до введения субсидирования ипотеки) такая же квартира стоила 11,6 млн рублей. То есть почти за три года она подорожала на 27%. Поскольку в площади такое жилье уменьшилось (в среднем с 60 кв. м до 44,3 кв. м), то и цена квадратного метра возросла со 192 тыс. до 329 тыс. рублей – на 71%. Реальные доходы жителей Москвы между тем проделали такой зигзаг: в 2020 году увеличились на 0,2% к 2019 году, в 2021 году – выросли на 6,5%, а в 2022 году уменьшились на 1,8%. Даже если доходы москвичей в 2023 году выросли так же, как в целом по РФ, по данным Росстата, с начала 2023 года (на 3,9%), то этот показатель все равно не поспевал за ростом цен на жилье.
В 2021 году, когда пандемия уже не мешала совершать сделки, а новые «черные лебеди» еще не прилетели, в среднем каждый месяц в Москве заключали 8,2 тыс. договоров участия в долевом строительстве (ДДУ), а в 2023 году – 9 тыс. Субсидированные ставки в 2021 году составляли где-то 5-6% годовых, что и стимулировало спрос. Для сравнения: в 2019 году ипотеку в среднем выдавали под 9-10% годовых, и тогда в среднем каждый месяц заключалось около 6,3 тыс. ДДУ. То есть спрос на фоне снижения ставок повысился примерно на 30%. При этом доля сделок с заемщиками среди всех дольщиков в массовых новостройках Москвы выросла в 2020-2023 гг. с 59% до 79%.
Теперь представим, что было бы, если бы «черные лебеди» не прилетали, а власти не вводили бы субсидирование ипотеки. Для этого у нас есть ориентир – ипотечная ставка на вторичном рынке, которую государство не субсидировало. В 2020-2023 годы она колебалась на уровне 9-11% годовых. Это означало бы примерно 6-7 тыс. сделок в месяц, то есть уровень спроса 2018-2019 годов. В этой ситуации (стагнация спроса, ведь доходы не росли) цены с учетом инфляции в 2020-2023 году могли бы вырасти примерно на 15% (с начала 2018 к началу 2020 года они увеличились на 22%) и составили бы сейчас около 13,3 млн рублей за квартиру в новостройке комфорт-класса в «старой» Москве вместо 14,7 млн рублей. Этот лаг между фактической и потенциальной ценой в 1,4 млн рублей — и есть тот самый «пузырь», вернее, одно из его ценовых проявлений.
Лопнет ли этот пузырь? Его судьба в основном зависит от решения властей о программе субсидированной ипотеки. Если её «выключат», то есть не продлят летом 2024 года, действительно, спрос будет сокращаться и цены снизятся.
Но вероятность того, что правительство столь радикально поступит со строительной отраслью, низкая. Дело в том, что за последние три года на волне роста цен в строительство было инвестировано много денег как застройщиков, так и банков. Проекты застройки верстались с учетом высоких цен и активного спроса. Суммарный объем строящегося жилья в России вырос только за последние 12 месяцев со 100 млн до 106 млн кв. м. В целом для экономики строительство стало важным и одним из немногих внутренних источником роста. Поэтому летом 2024 года власти с высокой степенью вероятности придумают новое решение, которое поддержит спрос на новостройки. Даже если новые субсидированные ставки повысятся до 11-12% (при рыночных около 15-16%), спрос снизится, но все равно будет высоким.
Не все «пузыри» на рынке жилья лопаются. Скорее всего, не наступит то утро, когда мы увидим не 14,7 млн рублей за среднюю квартиру в массовой новостройке Москвы, а 13,3 млн или 11,6 млн или 9,6 млн.
Пузыри иногда сдуваются, причем очень медленно. И здесь я вернусь к примеру Лондона, где пузырь сдувается с 2020 года, когда началась пандемия. В 2021 году местный регулятор еще и повысил ключевую ставку, сделав кредит более дорогим. Но все это дало только 10-процентное снижение цен за три года, хотя в целом расценки по-прежнему на 60% выше, чем в 2010 году. Иными словами, откладывать покупку жилья в ожидании, что в относительно короткий промежуток времени цены на него обвалятся на 20-30%, не следует.
Нужно учитывать и особое положение рынка жилья Москвы. Даже если здесь слабеет местный спрос, найдутся покупатели с деньгами из других регионов России, а также инвесторы. Внутренняя миграция – это постоянный источник «воздуха» для столичного «пузыря» недвижимости.
Если вы готовы ждать удобных цен два-три года, то можно рассчитывать на «сдувание» пузыря (и то не полное, вряд ли мы когда-либо вновь увидим цены 2018-2019 гг.). Но в реальности жизненные обстоятельства 90% покупателей сильнее их терпения, поэтому спрос (а вместе с ним и цены) возобновят рост даже при менее выгодных льготных или рыночных условиях кредитования.
Читайте также:
Вниманию инвестора: топ-10 самых подорожавших новостроек за III квартал 2023 года
На перспективу: уже в 2024 году спрос на новостройки упадет до 40%
Дата публикации 29 ноября 2023
