О том, каким стал 2023 год для девелоперов, что будет с ценами и спросом на новостройки в 2024 году, ждать ли рынку появления новых ярких проектов, Новострой-М рассказал Игорь Сибренков, коммерческий директор ГК «Основа».
– Заканчивается 2023 год. Каким он был для рынка недвижимости? Чем он запомнится, какие в нем были ключевые события?
– Как и все последние 3–5 лет, уходящий год был непростым, тенденции на рынке жилья были разнонаправленными, но результаты 2023 года уже можно назвать весьма успешными.
Несмотря на поступательный рост ключевой ставки и растущие вслед за ней ставки по ипотеке, существенные колебания курса рубля, в 2023 году спрос на новостройки в течение всего года был стабильно высоким. Об этом говорят и темпы продаж новостроек, и положительная ценовая динамика во всех сегментах жилья.
Так, по данным различных экспертов рынка, в столице с начала года стоимость первичной недвижимости в среднем выросла на 10–15%.
Да, одним из основных инструментов продаж стали ипотечные программы с субсидированными на государственном уровне ставками. Это и семейная ипотека, и ипотека с господдержкой, и IT-ипотека. Выгодные ставки на новостройки действуют и в рамках совместных программ девелоперов и банков.
Большая часть покупателей переориентировалась на первичный рынок, при этом часть клиентов пришли на рынок аренды, который также в 2023 году пережил несколько всплесков рекордной активности и зафиксировал рост арендных ставок во всех сегментах.
На рынке новостроек пик покупательской активности пришелся на август-сентябрь. Более того, продажи в столичных новостройках за первые 10 месяцев 2023 года в принципе побили рекорды. По данным Росстата, с января по октябрь в Москве было совершено более 131 тыс. сделок на первичном рынке недвижимости. Таким образом, объем продаж в новостройках увеличился на 29% по сравнению с 2022 годом и на 14% превысил результаты 2021 года.
Для ГК «Основа» уходящий год также стал весьма успешным: за первые восемь месяцев текущего года объем выручки компании превысил 14,3 млрд рублей, что практически сопоставимо с годовым объемом выручки на весь 2022 год. При этом с января по август 2023 года объем выручки превысил показатели аналогичного периода прошлого года на 31%.
Рост продемонстрировало каждое направление деятельности компании, включая девелопмент, управление коммерческой недвижимостью, гостиничный бизнес, семейные и развлекательные досуговые центры и инвестиционно-финансовая деятельность. Максимальный прирост в 2,5 раза показало направление семейных досуговых центров, в рамках которого компания развивает федеральную сеть семейных термальных комплексов «Термолэнд» и сеть квестов «Клаустрофобия».
В рамках девелопмента выручка за первые восемь месяцев 2023 года по сравнению с аналогичным периодом 2022 года у нас выросла на 34%, а объем реализованных площадей в комплексах компании вырос на 45%. По итогам третьего квартала мы вошли в топ-3 самых успешных девелоперов столицы по продажам апартаментов.
Что касается новых проектов, то в 2023 году мы вывели на рынок жилой квартал «VERY на Миклухо-Маклая» общей площадью 44,1 тыс. кв. метров, из которых под квартиры отдано 23,9 тыс. кв. метров. Кроме того, мы также вывели на рынок расположенный в «Большом Сити» комплекс Emotion с футуристическими фасадами – его площадь свыше 77,7 тыс. кв. метров.
Мы также не переставали создавать задел на будущие годы. Например, в мае этого года мы выиграли торги на право реализации крупного проекта КРТ на участке площадью 15 га бывшей промзоны «Вагонремонт» в Восточном Дегунино. Чуть ранее, в марте, мы приобрели три небольшие площадки рядом с Измайловским парком и парком «Сокольники», к реализации которых приступим уже в следующем году.
Помимо приобретения новых участков и вывода новых проектов, в декабре этого года с опережением на 3 месяца мы ввели в эксплуатацию ЖК «UNO.Старокоптевский» на севере Москвы – первый из нашей серии монодомов под брендом UNO.
– Какие тренды вы бы выделили сегодня на рынке новостроек Московского региона?
– По-прежнему развивается тенденция сокращения площадей реализуемых квартир и апартаментов, чему, в том числе, способствует и изменение требований покупателей. Если 10 лет назад хорошим спросом пользовались квартиры больших площадей, то сегодня покупателям намного важнее функциональность и удобство планировочных решений. Например, наличие мастер-спален, отсутствие узких и потому бесполезных коридоров и проч.
На первый план сегодня выходят евроформаты с объединенной зоной кухни и гостиной. Также важность имеют и качественные характеристики проектов. Сегодня у покупателей востребованы панорамные окна увеличенной площади, наличие в комплексе собственной разнообразной инфраструктуры, приватной и благоустроенной территории, дизайнерские общественные пространства, лобби и т.п.
Отвечая требованиям и запросам покупателей, девелоперы создают интересные проекты с яркой архитектурой, проектируют большие лобби, организуют просторные благоустроенные дворы с разнообразнейшими функциональными зонами. Мы, например, в ГК «Основа», помимо всех перечисленных факторов пошли дальше и стали проектировать двухуровневое благоустройство, а также приватные места для отдыха на высоких этажах. Например, в нашем проекте Nametkin Tower на юго-западе Москвы мы организуем Sky Patio площадью 2,5 тыс. кв. метров на уровне 25-го этажа со спортивной зоной, детскими игровыми площадками, коворкингом и залом для проведения мероприятий. Подобное решение мы внедрили в нашем ЖК «UNO.Головинские пруды» у каскада одноименных прудов на севере столицы.
– Что сейчас происходит с предложением нового жилья? Некоторые эксперты говорят о затоваривании рынка. Так ли это?
– О затоваривании говорить сегодня не совсем правильно. Те данные о нескольких десятках тысяч непроданных квадратных метров включают, в том числе, площади тех проектов, которые даже не выведены еще в реализацию, а лишь были заявлены девелоперами. Если оценивать тот объем, который реально реализуется на рынке, то картина будет абсолютно иная. Более того, мы по-прежнему не достигли целевых показателей по объему строительства жилья, и в ближайшие несколько лет их достижение под большим вопросом.
Мы видим хороший спрос на действительно продуманные, яркие проекты. Такие комплексы – с хорошей транспортной доступностью, адекватным соотношением цены-качества, грамотно организованной инфраструктурой и общественными пространствами – будут востребованы у покупателей всегда. Более того, одна из причин удорожания квадратного метра – как раз вымывание наиболее ликвидного предложения.
– Интересно узнать про спрос. Затаился ли покупатель в ожидании новогодних скидок и акций или нет? Какие скидки вы готовите или уже предлагаете?
– Как правило, в преддверии Нового года покупатели действительно могут ожидать специальных предложений от застройщиков. Однако намного большее влияние на решение о приобретении недвижимости играют другие факторы, такие как ожидаемый рост цен, инфляция и растущие ставки по ипотеке.
В некоторых наших проектах мы запустили новогодние акции. Например, в нашем введенном в эксплуатацию ЖК «UNO.Старокоптевский» сегодня действует скидка 7% на трехкомнатные квартиры при 100% оплате собственными средствами или в ипотеку.
Воспользоваться скидкой 7% можно также при покупке любых апартаментов в комплексе «ФизтехСити» на севере Москвы. А при покупке апартаментов из акционного пула в комплексе Emotion можно получить в подарок кладовое помещение.
Интересное предложение, не привязанное к новогодним акциям, действует для юридических лиц в сданном квартале MainStreet на Кутузовском проспекте. При покупке любых апартаментов здесь юрлица могут сэкономить 20% от их общей стоимости за счет возмещения НДС. Покупателям предоставляется полный пакет документов для получения вычета.
– Изменились ли как-то покупательские предпочтения за последнее время? Что, кроме цены, важно для потребителя? Как долго он принимает решение о покупке?
– Покупательские предпочтения меняются постоянно. И изменения происходят не только из-за трансформации потребностей, но и под влиянием внешних факторов. Например, что я имею в виду: основным инструментом покупки сегодня является ипотека. И, конечно, покупатель рассматривает каждое предложение с точки зрения того, есть ли у него возможность взять ипотечный кредит с приемлемой для себя ставкой – по программе господдержки, либо по программе с субсидированной ставкой от застройщика и банка.
Покупательские предпочтения также изменились с точки зрения качества самого продукта, будь то внешний вид комплекса, наполнение внутренних пространств, наличие инфраструктуры или удобство планировочных решений. При этом на первом месте для покупателей, конечно, будут стоять именно планировочные решения, а именно – наличие удобных ниш для хранения и гардеробных, мастер-спален, продуманная логистика и геометрия комнат.
Что касается сроков, то от момента встречи с менеджером до заключения сделки сегодня по-прежнему проходит от месяца до трех. Но это, как говорится, средняя температура по больнице – люди с одобренным кредитом на максимально выгодных условиях ищут вариант и входят в сделку быстрее, желая сохранить ипотечную ставку.
– Не можем не спросить об ипотеке, которую сильно «штормит» в последнее время. Какие программы востребованы у ваших клиентов? Какова доля ипотечных продаж в ваших проектах? Часто ли используется маткапитал? Говорят, рассрочка вернулась на рынок новостроек. Так ли это?
– Действительно, ипотечные программы сегодня – наиболее доступный и популярный у покупателей инструмент приобретения жилья. В среднем до 80% лотов в столице приобретаются именно с привлечением ипотечного кредитования.
При этом в зависимости от жизненной ситуации и финансовых возможностей покупателям могут подойти разные программы с разными условиями. Безусловные лидеры потребительских предпочтений – программы с господдержкой. А дальше – все дело в конкретных жизненных условиях и предпочтениях.
По нашему опыту, востребована у наших клиентов программа, по которой первоначальный внос можно внести в рассрочку, т.е. с отсрочкой оплаты на 3 месяца. Особенно это удобно тем, кто, например, хочет приобрести новую квартиру за счет продажи старой, или тем, кому требуется какое-то время, чтобы вывести средства из бизнеса или других инвестиций. Таким образом, клиент может оставить за собой понравившуюся квартиру, зафиксировать ее стоимость, не дожидаясь, пока у него на руках будет вся сумма для первоначального взноса.
Также некоторым нашим покупателям удобны программы, по которым на первый год или два ставка по ипотеке является минимальной – от 0,11% годовых. Как правило, это подходит тем, кто планирует закрыть ипотечный кредит в ближайшие два года после покупки недвижимости. Хорошей альтернативой также могут стать и программы рассрочки.
– По словам Эльвиры Набиуллиной, за последние три года новостройки в России подорожали на 90%. Как сильно выросли в цене ваши проекты в этом году? Что в целом будет с ценами в следующем году?
– Стоимость квартир и апартаментов действительно растет. И здесь нужно понимать, что этот рост обусловлен целым рядом факторов, включая удорожание строительных материалов, другие издержки, как, например, стоимость ВРИ, рост стоимости рабочей силы и многое другое. При этом затраты на стройматериалы, их доставку, оплату работы строителей, в том числе, зависят и от уровня инфляции, и от других экономических факторов. И в первую очередь от этого будет зависеть уровень цен в следующем году.
– Планируете ли вы выводить новые проекты в 2024 году? Какие, если не секрет?
– Как и говорил, у нас есть хороший задел в нашем девелоперском портфеле, и в следующем году мы планируем вывести на рынок сразу несколько объектов. Как и все наши проекты, это будут проекты в удачных локациях, с яркой архитектурой, богатой собственной инфраструктурой, интересным благоустройством и разнообразием планировочных решений. Подробности об этих проектах и о сроках их вывода на рынок мы сообщим позже.
– Какие у вас ожидания на будущий год? Что бы вы посоветовали человеку, который решает: покупать или подождать с приобретением жилья сейчас? В комментариях в нашем telegram-канале очень многие верят в «пузырь», который вот-вот лопнет и цены рухнут. Насколько реалистичны такие ожидания?
– Для оценки реалистичности подобных «прогнозов и ожиданий» надо понять один очень важный момент: последние несколько лет все проекты на рынке новостроек реализуются не за счет денег дольщиков, а за счет проектного финансирования, то есть стройку финансируют банки. И динамика на стройке никоим образом не зависит от темпов продаж в конкретный момент времени. Уже на стадии получения проектного финансирования девелопер разрабатывает и утверждает в банке финансовую модель каждого проекта. Таким образом, девелопер просто не сможет продавать жилья ниже тех показателей, которые есть в финансовой модели.
Второй момент заключается в том, что объемы жилого строительства в последние несколько лет не растут, а неудовлетворенная потребность в новом жилье остается на высоком уровне. Таким образом, объективных предпосылок для какого-то значительного снижения стоимости жилья нет. Да, на рынке есть акции и прямые скидки от застройщиков, но они носили и будут носить временный характер, и чаще всего это маркетинговый инструмент повышения продаж на конкретных объектах в конкретный период времени. Ну и по-прежнему, как и несколько последних лет, максимально выгодно приобретать жилье на начальных этапах строительства.
Читайте также:
Удивили дисконтом: в новостройках Москвы появились квартиры со скидками до 25%
Рост цен на 12%, рекордный спрос и еще 8 главных событий 2023 года на рынке новостроек Москвы
Дата публикации 21 декабря 2023
