23 августа
оценка 8 из 10

Мкр. «Жемчужина Зеленограда»: масштабно, экологично и далеко

Зеленоград активно застраивается, несмотря на то, что находится в 40 км от центра Москвы и в 17 км от МКАД. Сегодня здесь представлен большой выбор новостроек на любой вкус и кошелек, они могут составить достойную конкуренцию строящимся жилым комплексам столицы. По заданию редакции Novostroy-M.ru Тайный покупатель отправился в ЗелАО, чтобы «приобрести» квартиру в ЖК «Жемчужина Зеленограда» от ГК «Мортон», а заодно узнать все минусы и плюсы этой столичной новостройки.

Что строят?

Мкр. «Жемчужина Зеленограда» – проект комплексного развития территории. На участке 48,25 га будет построено 254 тысячи кв. метров жилья. В микрорайоне 17 Зеленоградского АО, на месте которого и возводится мкр. «Жемчужина Зеленограда», появится 11 многоквартирных корпусов высотой 10-18 этажей и объекты инфраструктуры. 

Мкр. «Жемчужина Зеленограда» в цифрах  
Количество домов 11
Площадь участка застройки 48,25 га
Технология строительства новая панель, монолит
Срок сдачи первой очереди II квартал 2017 года
Детская инфраструктура 2 детских садика, школа
Количество машино-мест 5400

Дома первой очереди (корпуса №1,2 и 3) планируется сдать в эксплуатацию во II квартале 2017 года. Еще 3-6 месяцев застройщик отводит на передачу ключей и квартир дольщикам. В настоящее время строятся и продаются корпуса 1-3, 8.

Корпус №1 – это 6-секционное П-образное здание высотой 17-18 этажей. Он будет построен по монолитной технологии. Корпус №2 тоже монолитный П-образной формы, у него 10 секций и переменная высота – 11-12-14-16 этажей.

Корпус №3 панельный. Он возводится по так называемой технологии «новая панель» – это продукт собственного домостроительного комбината ГК «Мортон», тип «Град-1м». На плане дом изображен С-образной формы (закрывает двор с 4 сторон, иначе называется «разомкнутый квадрат»), высота секций 12-15-17 этажей.

Пару месяцев назад в мкр «Жемчужина Зеленограда» вышел в продажу еще один корпус – №8. Это монолитное здание с девятью секциями высотой от 7 до 17 этажей. Он планируется к сдаче в I квартале 2018 года.

Квартиры продаются без отделки, застройщик устанавливает радиаторы, монтирует счетчики, разводка электрики до щитка. Коммуникации (горячее водоснабжение, отопление) в комплексе зеленоградские, централизованные, плиты в квартирах установят электрические. Проходящая вдоль участка ЛЭП будет отделена от жилых домов парковками.

Соцкультбыт

Согласно проекту в «Жемчужине Зеленограда» планируется впечатляющий список объектов инфраструктуры, поэтому мне хотелось рассказать об этом сразу, чтоб дополнить «портрет» будущего микрорайона. Здесь появятся не только социальные объекты первой необходимости, но и, например, православный храм.

Детских садов в микрорайоне запланировано 2 на 220 и 250 мест. Отмечу, что первый детский сад будет сдан в эксплуатацию в середине 2017 года – одновременно с этим происходит выдача ключей в домах первой очереди строительства.

Также здесь появятся: общеобразовательная школа для 1100 учеников (сдача в конце 2017 года), многофункциональный торговый центр, парковки для 5400 автомобилей (в том числе на крытом многоуровневом паркинге). Дополнительно в мкр. «Жемчужина Зеленограда» планируется построить физкультурно-оздоровительный комплекс с бассейном, культурно-просветительский центр, лыжную базу и офисно-деловой центр.

Первые этажи домов предназначены для объектов малого бизнеса. Проще говоря, там откроются магазины товаров первой необходимости, сервисные организации, службы быта. Несмотря на то, что мкр. «Жемчужина Зеленограда» строится на окраине Зеленограда и практически в чистом поле, в соседнем 16-м микрорайоне уже сейчас есть все необходимое: там работают супермаркет (я видела «Пятерочку»), есть школы и садики.

Но вернемся к «Жемчужине». В общей сложности, на территории микрорайона будут созданы рабочие места для 2000 человек. Учитывая, что по соседству строится технопарк, где смогут работать еще 17 000 человек – перспективы трудоустройства возле дома весьма радужные.

Инфраструктура 10 из 10 баллов

Все необходимое для комфортной жизни в Зеленограде есть уже сейчас. В будущем ситуация только улучшится, когда в рамках проекта появится собственная инфраструктура.

Экология

С двух сторон строящийся микрорайон окружен зелеными массивами (Крюковское и Сходненское лесничество), с третьей – небольшая лесополоса. На территории «Жемчужины Зеленограда» сохранятся пруды (нижний, средний и верхний Кукуевский), куда и сегодня уже ходят купаться жители окрестных районов.

Единственное, что портит экологическую ситуацию сегодня – это ЛЭП, проходящая вдоль строящегося комплекса. Но, как я уже упоминала, она будет отделена от корпусов паркингами.

С четвертой стороны к микрорайону 17 примыкает соседний – 16-тый микрорайон. В нем нет промышленности, а на разделяющем микрорайон Георгиевском шоссе, несмотря на конечную остановку автобусов, трафик небольшой.

Относительно оживленное Кутузовское шоссе (въезд в город из Москвы) проходит в двух километрах от строящихся домов. Никаких свалок или чего-то подобного карта мне не показала, поэтому в целом экологию района можно охарактеризовать как благоприятную.

 

Кто строит?

Девелопером проекта является известная ГК «Мортон». Ее объекты уже неоднократно проверялись Тайным покупателем, т.к. ГК «Мортон» – один из крупнейших застройщиков в Московском регионе. Например, не так давно был проверен ЖК «Петр I».

ГК «Мортон» строит масштабные объекты в Москве и области, в основном, это проекты комплексного освоения территории. Фирменная линейка продукции компании называется «Мортонград» (намек на то, что возводится не только жилье, но и необходимая инфраструктура – город целиком).

Просрочек при строительстве у компании не бывает, а вот скандалы периодически случаются. Один из последних связан со строительством ЖК «Новорижские кварталы» –  жители против стройки, которая, по их мнению, усложнит им жизнь. По словам людей, живущих в этой локации, если пойменные земли верхней Москвы-реки застроят, может произойти экологическая катастрофа («мы все рискуем задохнуться в большом каменном мешке»).

Однако вернемся к ЖК «Жемчужина Зеленограда». По документам застройщиком проекта выступает компания «ПрометейСити», с частным лицом в качестве учредителя, впоследствии замененным в проектной декларации на ООО «Подмосковные застройщики». Хотя в договоре долевого участия, который выдали мне на руки для изучения, до сих пор фигурирует ООО «ПрометейСити». Именно неизвестность этой компании и настораживает многих потенциальных покупателей, судя по форумам.

По словам менеджера по продажам, ООО «ПрометейСити» входит в ГК «Мортон», и действительно связь между ГК «Мортон» и «ПрометейСити» отследить можно: учредителем ООО «Подмосковные застройщики» выступает АО «Мортонстройград».

Также, когда я искала застройщика, в сети была найдена информация о том, что в Лефортовском суде разбирался спор между дольщиком и застройщиком «ПрометейСити», совместно с которым ответчиком также был представитель «Мортон Инвест».

Суть спора заключалась в том, что дольщик, оплатив «оформительские» договоры (договор по регистрации ДДУ и оформление права собственности) решил отказаться от сделки и вернуть свои деньги. Застройщику это, конечно, не понравилось, поэтому дольщику пришлось пойти в суд.

Суд счел права потребителя нарушенными и не только обязал застройщика вернуть уплаченные деньги за неисполненный договор, но и компенсировал дольщику моральный вред. Отмечу также, что суд не увидел ничего предосудительного в работе застройщика, хотя дольщика напугал именно предварительный договор. С тех пор порядок сделки изменился, но факт имеет место.

Надежность застройщика 8 из 10 баллов

ООО «Подмосковные застройщики» входит в ГК «Мортон». Однако, чтобы найти юридическое родство этих структур – надо сильно постараться, т.к. из проектной декларации это совершенно не очевидно. За это я и снимаю пару баллов. В целом же, ГК «Мортон» сегодня – это крупная и надежная компания.

Разведка в Интернете

У ГК «Мортон» есть сайт, на котором содержится полная информация о ее проектах. Там можно узнать цены на квартиры (они актуальны), посмотреть наличие жилья в продаже, разрешительную документацию, рендеры объектов.

Также для ЖК «Жемчужина Зеленограда» создан свой собственный сайт (ссылка на него есть на странице объекта на сайте девелопера). Там также представлена вся необходимая информация, но есть фото хода строительства, новости. Правда, они немного запаздывают – на сайте девелопера этот раздел пополняется более оперативно. А вот web-камеру, которая показывала бы стройку, я не нашла ни на одном из сайтов.

Больше всего на форумах, посвященных проекту, пишут о темпах строительства новостройки. Эта тема особенно беспокоит потенциальных покупателей. Отмотав обсуждения на год назад, я поняла, почему. Судя по сообщения дольщиков, потенциальных и состоявшихся, в то время у них были большие опасения, что строительство затянется. Как показало время, опасения были напрасными.

Однако тогда люди публиковали фотографии пустующей стройплощадки, обсуждали перспективы появления долгостроя. Особенно смущало форумчан то, что в ДДУ застройщиком указан не «Мортон», а «ПрометейСити», родство которого с девелопером, как я уже писала выше, проследить не так уж и просто.

Информационная доступность  8 из 10 баллов

Информации для принятия решения о покупке в сети вполне достаточно. Однако я согласна с пользователями на форумах, что самое простое решение от переживаний – web-камеры, на которых было бы видно строительство ЖК. Именно их нет ни на странице девелопера, ни на именном сайте.

 

Пути-дороги

Доехать до ЖК «Жемчужина Зеленограда» из других районов Москвы можно на автобусе. От станции метро «Тушинская» курсирует городской автобус № 400 (проезд по проездному билету, льготы для пенсионеров и пр.) По пути этот автобус минует станции метро «Митино» и «Пятницкое шоссе», время в пути от «Тушинской» составляет не менее 50 минут.

Также автобус №400 проезжает железнодорожную станцию Крюково Ленинградского направления, до нее можно доехать, например, от платформы Петровско-Разумовская за 61,5 руб. и 40 минут.

Из центра Москвы, от станции метро «Комсомольская» (Ленинградский вокзал) можно до Крюково доехать на «Ласточке» (скоростной поезд) – время в пути займет около получаса, билет стоит 170 рублей. Правда, экспресс останавливается не на всех ж/д платформах, поэтому-то это самый быстрый путь из Москвы в Зеленоград. Дорога на обычной электричке от Ленинградского вокзала до ж/д станции Крюково займет почти час, стоимость проезда 102,5 рубля.

От Крюково до 17 квартала, где строятся жилые дома, можно добраться на автобусах №5, 17, 20, поездка стоит от 26 до 50 рублей в зависимости от проездного. Время в пути 20-25 минут. Пешком от ж/д станции идти очень далеко, я даже не пыталась.

Что касается поездки на личном автомобиле, то на сайте новостройки написано, что существует 2 пути: по Пятницкому шоссе или по Ленинградскому, через Сходню. Маршрут автобуса №400 проходит по Пятницкому шоссе, в выходные я могла наблюдать там не слишком оживленное движение.

Судя по «Яндекс-пробкам», этот маршрут и в будни относительно благополучен – есть небольшие пробки в районе Аристово, при выезде на МКАД. Ленинградка в этом смысле выглядит хуже. По словам застройщика, компания занимается реконструкцией Пятницкого шоссе, это со временем улучшит транспортное обеспечение района.

Транспортная доступность 7 из 10 баллов

В целом, с транспортной доступностью все неплохо, хотя прямого сообщения у новостройки со столицей нет (до ж/д станции надо добираться). Зеленоград хоть и столичный округ, но по факту – это область. Моя поездка из Москвы к ЖК заняла час. Также снижаю оценку за пробки, в которых вынуждены стоять те, кто едет в Зеленоград в будни.

Офис продаж

У компании «Мортон» несколько офисов продаж, один из них находится непосредственно на стройке жилого комплекса «Жемчужина Зеленограда». Это небольшое 2-этажное здание, щедро украшенное фирменной символикой, отлично видно с остановки общественного транспорта.

У входа демонстрируется небольшой кусок стены ЖК, можно посмотреть, пощупать «новую панель», из которой возводится жилой комплекс. Часы работы офиса вполне дружелюбны: с 9 до 21 часа в будни и с 9 до 20 по выходным. Даже в будни после работы можно успеть на консультацию, но не на просмотр стройки. Об это ниже. 

Напротив рецепции я обратила внимание на список «квартир дня» (они написаны маркером на доске) – буквально несколько очень заманчивых предложений, одно из которых менеджер озвучил в ходе разговора. Детского уголка нет, но я бы и не посоветовала час сюда с ребенком ехать из Москвы – это очень тяжело, а вот парковка для тех, кто приедет на личном автомобиле, есть.

Мой визит не был запланирован, однако, несмотря на выходной день, посетителей в офисе было немного: кроме меня еще 2 пары покупателей консультировались по ипотеке. Буквально 2 минуты ожидания, и менеджер Денис начал презентацию. В офисе есть макет будущего комплекса, у которого и начался рассказ о ЖК.

В дальнейшем Денис оперировал буклетом: делал там отметки, записывал наиболее важные моменты, цены и другие данные. Менеджер был инициативным, отвечал на поставленные вопросы, но, как выяснилось позже, немного ошибался в фактах. Например, на вопрос о застройщике, мне было предложено съездить в Путилково и Бутово, взглянуть на Мортонграды. Денис имел в виду девелопера, тогда как меня интересовал опыт строительства именно ООО «Подмосковные застройщики» или ООО «ПрометейСити».

Между делом выяснилось, что Денис не вполне менеджер по продажам, настоящие менеджеры работают на втором этаже здания – они консультируют тех, кто уже принял решение о покупке или обсуждают сложные вопросы, на которые не могут ответить специалисты с первого этажа. Также в ходе беседы я узнала, что визит на стройку осуществляется только в обеденный перерыв строителей – с 13:00 до 13:30 ежедневно, в тот день, когда я приехала, посетить стройку уже было нельзя (поздно).

Если бы, приглашая меня на просмотр, Денис заранее предупредил меня, что на стройке фотографировать или снимать на камеру нельзя, мой второй визит в офис вряд ли бы состоялся. Но так вышло, что через неделю я снова поехала в офис продаж, на этот раз с намерением увидеть и отснять стройку.

Каково же было мое разочарование, когда я поняла, что сфотографировать ничего не удастся. Такая скрытность удивляет, конечно, ведь очень многим покупателям надо посоветоваться с семьей, чтобы принять решение о покупке. И намного проще это делать, совместно разглядывая фотографии «своего» будущего микрорайона. Также от таких запретов сразу возникает ощущение, что застройщику есть что скрывать.

Но вернемся в тот выходной день, к назначенному времени собралось народа чуть больше – 3 «компании» покупателей могут одновременно сесть в микроавтобус, а нас в офисе было на тот момент 4. К счастью, рейс не единственный, две пары клиентов вернулись со стройки на наших глазах, еще одна осталась ждать следующей машины.

Так совпало, что на стройку нас вез все тот же Денис, с которым я беседовала неделю назад. Он был и за рулем, и экскурсоводом. Менеджер проводил нас в третий корпус – этот панельный дом уже выглядел вполне построенным, поэтому у нас была возможность оценить размеры комнат, балконов, посмотреть толщину и ровность стен, планировки.

Дом изнутри мне показался вполне достойным. Также, при выходе на неогороженные пока балконы можно было посмотреть на будущий двор. Он тоже выглядел неплохо, я отметила, что окна соседнего здания находились на достаточном расстоянии.

Сервис – 7 из 10 баллов

Специалисты «Мортон-Инвест» грамотно работают с потенциальными покупателями: о комплексе рассказывают информативно, у них есть необходимые материалы для работы при себе. Мне понравилось, как быстро менеджер прислал мне образец ДДУ на электронную почту. Баллы снижаю за путаницу с застройщиком и девелопером – это важно, и за излишнее приукрашивание репутации последнего в ходе беседы.

 

Геометрия жилья

Квартиры-студии в ЖК «Жемчужина Зеленограда» сейчас продаются в монолитном корпусе 8. Покупателям на выбор предлагается около 300 квартир, площадью 19,76 – 26,88 кв. метра. Варианты различаются незначительно: все они в плане представляют собой прямоугольник, близкий к квадрату.

Проектом предусмотрен совмещенный санузел площадью около 3 кв. метров, прямоугольный застекленный балкон метражом 4,5-4,7 кв. м. При желании, у входной двери возможно выгородить прямоугольную прихожую 3,2-3,8 кв. м – в этом также почти квадратном помещении вполне уместится встроенный шкаф.

Здесь же, в корпусе 8, и новинка июля – квартиры формата «скайфлэт». Это квартиры-студии с высокими потолками, которые позволяют создать жилые антресоли.

Вариантов 1-комнатных квартир тоже немало. Они также почти квадратные по конфигурации, но отличаются от студий выгороженными кухнями площадью от 9 до 11,5 кв. м. В некоторых вариантах (у большинства) балконы отсутствуют, а есть, напротив, варианты с длинным балконом метражом 7,5 кв. м. Коридоры в большинстве случаев почти квадратные, небольшие, только чтобы открывать двери, вряд ли в них удастся установить какую-нибудь вместительную мебель.

Двухкомнатные квартиры в проекте представлены двумя типами: традиционные «двушки» и в формате «евро». Площадь кухонь в традиционных «двушках» 8-12 метров, в большинстве – раздельный санузел (хотя есть варианты со совмещенным, площадью около 3 кв. м). Также почти у половины 2-комнатных квартир есть балконы, площадь которых варьируется от совсем небольших размеров (2,2 метра) до средних (3,6 метра).

Среди 2-комнатных квартир много «распашных», когда одна из комнат находится напротив другой, а в узком коридоре – раздельный санузел. Также застройщик предлагает несколько вариантов прямоугольных «двушек»: все комнаты выстроены в ряд. В этих квартирах гардеробные, кладовки и встроенные шкафы придется обустраивать на «жилой территории» – очень уж узкие коридоры.

«Евродвушки» – это квартиры с увеличенной площадью кухни и одной изолированной комнатой. Такое жилье продается только в 5 и 7 секциях корпуса 8. Кухня-ниша метражом 3-5 кв. метра совмещена с комнатой площадью 13-15 кв. м. У квартир в секции 5 к этой комнате примыкает балкон площадью 4,1 кв. м. Квартиры с совмещенным санузлом имеют, наверное, за счет этого довольно просторный коридор – если не гардеробная, то шкаф-купе там поместятся точно.

Трехкомнатные квартиры есть в продаже во всех корпусах, но самый большой выбор в панельном корпусе 3. Сразу за входной дверью располагается длинный коридор, заканчивающийся ванной и туалетом, с одной стороны от коридора – две комнаты и кухня, еще одна комната в конце коридора, напротив кухни. В отличие от «старых» панелей, в квартирах корпуса 3 – санузел граничит с кухней, тогда как в квартире, где я выросла, они были максимально удалены друг от друга.

В современных реалиях такое решение, наверное, продиктовано экономией на счетчиках: 2 стояка – 2 комплекта счетчиков и, соответственно, больше показаний. Метраж кухонь в «трешках» корпуса 3 варьируется от 10,88 до 11,96 кв. м, санузлы раздельные, площадь балконов 3,5-3,9 м.

Коридор имеет одну «глухую» стену (без дверей), где отлично монтируется длинный, но не очень широкий встроенный шкаф. В корпусе 2 конфигурация «трешек» аналогична, но коридор имеет хороший изгиб, в котором предусмотрена небольшая кладовая площадью 2,7-3,5 кв. м.

Планировки – 8 из 10 баллов

Выбор планировок в проекте есть, представлены как квартиры студийного типа, так и традиционные, весьма интересны и «скайфлэты». Из всех типов квартир геометрия «двушек» мне показалась не очень удачной, даже студии выглядят как-то продуманней и удобней, хотя у них совсем маленькие площади.

Что почем

Тип квартиры Площадь, кв. м Полная стоимость, руб. Цена за кв. метр, руб.
Студия 19,76 – 26,88 1 700 000 – 2 795 520 77 437 – 113 498
1-квартира 26,99 – 47,5 2 553 254 – 4 118 250 75 607 – 109 700
2-комнатная «евро» 32,71 – 52,32 3 149 973 – 4 473 643 87 300 – 97 550
2-комнатная 39,11 – 68,13 3 512 340 – 5 695 668 75 000 – 107 218
3-комнатная «евро» 66,60 – 67,12 4 497 040 – 5 414 580 69 500 – 81 300
3-комнатная 75,54 – 87,65 5 282 344 – 8 326 750 69 500 – 95 000

Как я уже говорила выше, локация активно застраивается, поэтому у ЖК «Жемчужина Зеленограда» немало конкурентов. Например, жилые дома в Зеленограде без названия представляют собой 3 монолитных дома. Они уже введены в эксплуатацию, в квартирах выполнена отделка. Правда, осталось всего несколько 1-комнатных вариантов по цене 104 тыс. рублей за кв. метр, а также 4-комнатная квартира стоимостью 98 тыс. рублей за кв. метр. В общем, имея 4 млн рублей, можно купить готовую «однушку» с ремонтом или 1-2-комнатную квартиру в ЖК «Жемчужина Зеленограда», но ее придется подождать.

Реализация квартир в мкр. «Зеленый бор» также подходит к концу. В продаже у застройщика осталось жилье в сданных монолитных домах на первом-втором этаже и небольшой выбор 1-2-3-комнатных квартир в корпусе 2309 микрорайона №23. Всего в проекте 14 монолитных домов (17-этажные и переменной этажности 7-11 этажей). Цена квадратного метра здесь колеблется от 96 000 до 118 00 рублей, то есть 1-комнатная квартира площадью 41,5-42 кв. м обойдется примерно в 4,6-4,9 млн рублей, а «трешка» метражом 79-82 кв. мот 8,6 до 9,6 млн рублей.

Остальные «соседи» ЖК «Жемчужина Зеленограда», строго говоря, расположены в другой локации, формально они не относятся к Зеленоградскому округу Москвы и прописка в них подмосковная, Солнечногорского района. Так, например, ЖК «Зеленоградский» расположен в Андреевке. В этом жилом комплексе планируется построить 32 корпуса высотой от 17 до 25 этажей, первая очередь введена в эксплуатацию, квартиры комфорт-класса в готовых домах в июле продаются по цене от 50 тыс. рублей за квадратный метр. Однокомнатные квартиры площадью от 41,7 до 53,2 кв. м можно приобрести по цене от 2,6 до 3,4 млн рублей.

По соседству с ЖК «Зеленоградский» – ЖК «Андреевский квартал». Два панельных дома этого жилого комплекса введены в эксплуатацию. Судя по сайту застройщика, в продаже осталось всего две квартиры – 2-комнатная по цене 4, 5 млн рублей (площадью 73,2 кв. м, это около 62 тыс. за кв. метр) и 3-комнатная площадью 85,10 кв. м по цене 5, 5 млн рублей (63,5 тыс. за кв. метр).

Также в Андреевке строится одноименный жилой комплекс, состоящий из четырех монолитных домов комфорт-класса. Корпус №1 ЖК «Андреевка» сдается во II квартале 2017 года, квартиры здесь продаются по цене от 52 тыс. рублей за квадратный метр, то есть «трешку» можно купить по цене от 4 до 5 млн рублей, а минимальная стоимость квартиры-студии – 1,5 млн рублей.

ЖК «Андреевская ривьера» возводится в 200 метрах от границы Зеленоградского округа. В настоящее время ведется реализация третьей очереди строительства этого комплекса. Проект включает 15-17-этажные панельно-кирпичные дома. В готовом доме первой очереди строительства 1-комнатную квартиру можно купить за 2,7 млн рублей.

ЖК «Новый Зеленоград» – еще один серьезный конкурент «Жемчужины». Жилой комплекс, состоящий из 18 монолитных домов переменной этажности, строится на границе Зеленоградского АО, на 4-5 км ближе к Москве. Первый из корпусов, в котором сейчас продаются квартиры, будет сдан в IV квартале 2016 года. Однокомнатная квартира без отделки здесь стоит 78 580 – 82 760 за кв. метр, то есть 2,4-2,9 млн рублей. «Двушку» можно купить за 2,8-3,7 млн (62 432 – 69 500 рублей за «квадрат»), а 3-комнатная квартира обойдется в 3,4-5,9 млн рублей (58 600 – 76 500 за квадратный метр).

ЖК «Мелодия леса» – это восемь 12-этажных монолитно-кирпичных домов, сдающихся в эксплуатацию в конце 2016 года. Минимальная стоимость «квадрата» в этом комплексе – 58 300 рублей. В корпусе №7, продажи в котором стартовали в конце июня этого года, 1-комнатная квартира стоит от 2,3 до 2,9 млн рублей (60-70,5 тыс. за кв. метр), 2-комнатные можно купить за 3,7-4 млн рублей (59 500 за кв. метр).

ЖК «Зеленоградский»ЖК «Новый Зеленоград»ЖК «Мелодия леса»мкр. «Зеленый бор»ЖК «Андреевская ривьера»

 

Цены 6 из 10 баллов

Как видите, квартиры в ЖК «Жемчужина Зеленограда» далеко не самые дешевые. Можно уже сегодня купить квартиру аналогичной площади в ЖК с более ранним сроком сдачи и даже готовом доме, есть предложения и с отделкой.

Как купить?

Квартиры в жилом комплексе «Жемчужина Зеленограда» продаются в соответствии с 214-ФЗ, с покупателями заключается договор долевого участия. ДДУ страхуется аккредитованной в Центробанке некоммерческой организацией «Потребительское общество взаимного страхования гражданской ответственности застройщиков».

В ДДУ есть пункт (4.5) о доплате, в случае, если квартира окажется больше, чем запланировано. Если площадь жилья окажется меньше, то «взаиморасчеты между сторонами не производятся», что неприятно. Процитирую его полностью: «В случае увеличения площади Объекта долевого строительства, указанной в техническом описании Дома, с учетом балконов и лоджий, выданным органами кадастрового учета (включая площади помещений вспомогательного назначения) по отношению к площади, указанной в п. 4.2 Договора, после окончания строительства Жилого дома, Участник долевого строительства в течение 7 (семи) рабочих дней с момента его письменного уведомления обязан внести дополнительную «Долю участия» путем внесения денежных средств на расчетный счет Застройщика, исходя из полной Инвестиционной стоимости 1 (Одного) кв. м. и разницы между проектной площадью и площадью Объекта долевого строительства, указанной в техническом плане Жилого дома, включая площади помещений вспомогательного назначения (балконы, лоджии). В случае уменьшения площади квартиры по данным обмеров органов кадастрового учета по сравнению с проектной площадью, указанной в п. 1.2 настоящего Договора, взаиморасчеты между Сторонами не производятся».

Редакция Novostroy-M.ru попросила ведущего юриста юридической фирмы Via lege Дениса Артемова прокомментировать этот пункт:

ФЗ «Об участии в долевом строительстве…» никак не регулирует вопрос с доплатой или возвратом денежных средств в случае изменения пощади квартиры по результатам кадастрового учета. Возможно, поэтому в некоторых ДДУ появляются условия о том, что в случае увеличения площади квартиры следует доплата, а при уменьшении застройщик ничего дольщику не возвращает.

Законно ли это? Когда этот вопрос доходит до суда, застройщик апеллирует к ст. 421 Гражданского кодекса РФ, предусматривающей свободу условий договора в случае, если та или иная ситуация прямо не урегулирована в законе. Представляется, что в случае уменьшения метража по результатам кадастрового учета применима ст. 1102 Гражданского кодекса РФ о неосновательном обогащении: «лицо, которое без установленных законом оснований приобрело или сберегло имущество за счет другого лица, обязано возвратить последнему неосновательно приобретенное или сбереженное имущество».

Совершенно очевидно, что ситуация «игры в одни ворота» ущемляет права дольщика по сравнению с застройщиком. Согласно п. 9 ст. 4 ФЗ «Об участии в долевом строительстве…» к отношениям застройщик-дольщик (гражданин) в части, не урегулированной ФЗ «Об участии в долевом строительстве…», применяется законодательство о защите прав потребителей.

В соответствии со ст. 16 Закона РФ «О защите прав потребителей» условия договора, ущемляющие права потребителя по сравнению с правилами, установленными законами или иными правовыми актами РФ, признаются недействительными. Следовательно, даже если в ДДУ написано обратное, можно и нужно в случае уменьшения площади квартиры требовать от застройщика сумму переплаты как неосновательное обогащение.

Важно помнить, что согласно п. 2 ст. 1107 Гражданского кодекса РФ, если застройщик не возвращает неосновательное обогащение, на эту сумму подлежат уплате проценты по ст. 395 Гражданского кодекса РФ, сейчас они составляют 10,5% годовых. Данные проценты начисляются с того дня, когда застройщик получил кадастровый паспорт квартиры? то есть узнал об уменьшении площади квартиры.

 

Также из малоприятного – после подписания акта приёма-передачи квартиры, покупатель обязуется внести авансовый платёж за коммунальные услуги минимум за 3 месяца (пункт 3.3.7).

Вызывает недоумение стоимость оформления документов (регистрация ДДУ и оформление права собственности): она составляет 2,5% от стоимости +15 000 рублей. Мой вопрос: «Неужели оформить квартиру-студию стоит дешевле, чем «трёшку»?» – так и повис в воздухе.

В настоящее время порядок оформления сделки такой: приняв решение о покупке со 100% оплатой или в рассрочку, покупатель заключает договоры на оформление квартиры в собственность и регистрацию ДДУ, в этот же момент фиксируется стоимость квартиры. Специалисты «Мортон-Инвест» готовят ДДУ (на это уходит около 2-х рабочих дней). После того, как ДДУ вернется с регистрации, покупатель в течение 3-х дней должен внести деньги на расчетный счет застройщика. Если сделка совершается с привлечением ипотечных средств, то процедура покупки начинается с бронирования квартиры и получения одобрения банка.

Квартиру можно бесплатно забронировать на сутки, но это не гарантирует, что она не подорожает за это время. За 10 тыс. рублей жилье можно забронировать на 2 недели (эта сумма зачтется при внесении оплаты), а за 20 тыс. рублей бронь ставится на месяц, но в стоимость входит только 2-недельное бронирование.

Застройщик предлагает рассрочку:

– при взносе 50% она будет беспроцентная сроком до 12 месяцев;

– при взносе 30% рассрочка возможна до 18 месяцев с начислением 1% на остаток.

Квартиры в ЖК «Жемчужина Зеленограда» продаются в ипотеку, возможно оформление военной ипотеки, принимается материнский капитал. В настоящее время на квартиры в 3 корпусе предлагается специальная акционная цена (скидка в размере 2,5%).

Льготную ипотеку на сегодняшний день предлагают 12 банков: Сбербанк, ВТБ24, ВТБ Банк Москвы, Металлинвестбанк, Райффайзенбанк, банк «Возрождение», Связь-банк, Газпромбанк, Транскапиталбанк, Абсолют банк, Россельхозбанк, Глобэкс.

Самая маленькая ставка у Райффазенбанка, в первый год она составляет всего 7,5%. Также, если первый взнос от 50 до 90%, можно получить кредит на остаток под 8,1% в Связь-банке. У Газпромбанка минимальная ставка – 9,2%, у банка «Возрождение» и Металлинвестбанка можно получить заем, располагая только 10% стоимости квартиры.

Схема покупки 7 из 10 баллов

Балл снижаю за пункт 4.5 в ДДУ, согласно которому дольщик должен заплатить за увеличение площади квартиры, а застройщик за обратное – нет. На мой взгляд, это несправедливо, обычно застройщики тоже возвращают деньги. Еще минус балл за неоправданно большую сумму, которую надо отдать за «оформительские» договоры. И минус балл за бронирование, которое не фиксирует цену.

Резюме

В целом комплекс мне понравился. Перечислю плюсы: просторные, светлые квартиры с высокими потолками и в целом удачными планировками, продажи по ДДУ, опытный и известный девелопер, большое количество банков, аккредитовавших новостройку, хорошая собственная инфраструктура проекта, пруды и лесопарки в пешей доступности.

Пока, по-моему, рано паниковать из-за темпов строительства – времени у застройщика достаточно. Но вот путаницу между застройщиком по документам и девелопером по факту, конечно, представители ГК «Мортон» на форумах могли бы и объяснить. Тем более, в разрешительной документации других проектов все было понятно.

Еще из недостатков отмечу неоправданно большие расходы за регистрационные договоры: 2,5% за оформление, никого возврата денег при уменьшении площади, 10 тысяч рублей за бронирование на месяц застройщик берет себе. По сумме факторов ставлю ЖК «Жемчужина Зеленограда» «8» баллов.

Валентина Ша

 

 

8баллов

мкр. «Жемчужина Зеленограда» - обсуждение отчета тайного покупателя:

Другие материалы с тегом "Via lege"
Другие материалы с тегом "Денис Артемов"
ЖК «Позитив» в Новой Москве: недорогие квартиры с минимумом инфраструктуры

Всего в 3-х км от МКАД компания Capital Group возводит жилой комплекс «Позитив». Технология строительства панельная, дома строят из современных панелей производства «ГВСУ «Центр». Продажи стартовали...

23 ноября
ЖК «Новокрасково»: квартиры с видом на воду, доехать до которых будет сложно

Новым заданием для Тайного покупателя от редакции Novostroy-M.ru стал ЖК «Новокрасково». Это масштабный проект, который компания «Тройка РЭД» возводит в поселке Красково. Жилой комплекс заинтересует тех, кто...

15 ноября
ЖК «Люберцы 2017»: квартиры на любой вкус, но инфраструктура сильно запаздывает

Новым заданием от редакции Novostroy-M.ru для Тайного покупателя стало «приобретение» квартиры в ЖК «Люберцы 2017», который компания «Самолёт Девелопмент» строит возле Люберец. Наш агент уже...

01 ноября