17 июля 2015
оценка 7 из 10

Микрорайон «Северный» от ГК «Мортон»: по-прежнему низкие цены и договор ЖСК

Микрорайон «Северный», который компания «Мортон» строит на Дмитровском шоссе, в СВАО, уже был проверен Тайным покупателем около полугода назад. Однако благодаря низким ценам проект по-прежнему очень востребован, поэтому редакция Novostroy-M.ru попросила меня проверить новостройку повторно. Тем более, что покупательский интерес к квартирам в жилом комплексе только вырос.

Что будет и кто строит?

Застройщик проекта, как выше упомянуто, остался прежним — это ГК «Мортон». Согласно планам, в рамках микрорайона «Северный» (читайте первое расследование Тайного покупателя) будут возведены 8 жилых монолитных домов повышенной комфортности высотой 8-16 этажей и инфраструктура (2 детсада, школа, спортивный центр, МФЦ, храм, паркинг). Общая площадь застройки — 140 тыс. кв. метров.

На сегодняшний день в продаже находятся два корпуса — 7 и 8. Завершить строительство этих домов «Мортон» планирует во II квартале 2017 года. К IV кварталу 2017 года предполагается сдача корпусов 9 и 10, а ко II кварталу 2018 года будут построены корпуса 1, 2, 5, 6. Таким образом, комплекс с инфраструктурой полностью будет сдан к 2018 году.

Надежность девелопера — 9 из 10 баллов

Никакой негативной информации о застройщике за прошедшее время не появилось. Новостройки возводятся, двойных продаж не зафиксировано. Надежность «Мортона», по-прежнему, могу оценить высоко.

Разведка в Интернете

Отдельного промо-сайта у «Северного» нет, что, впрочем, привычно для застройщика. Узнать о том, когда будет сдана вторая и третья очереди новостройки, можно только от менеджеров отдела продаж, на сайте «Мортона» такой информации нет.

База данных по наличию квартир обновляется, судя по всему, регулярно, что мне кажется очень удобным. Можно предварительно выяснить, вписываешься ли в границы своего бюджета до того, как позвонить в офис продаж.

Прежде, чем «купить» квартиру в «Северном», я решила выяснить, как обстоят дела у покупателей жилья в других новостройках «Мортона». У каждого комплекса есть свой форум, жизнь на нем кипит, но куда более активной оказалась официальная группа застройщика в сети «Вконтакте». Здесь я нашла ветки по всем новостройкам компании и с большим интересом их изучила.

Основная часть претензий покупателей сводится к «срыву» сроков выдачи ключей, которые фактически таковыми не являются. Практически в каждом из обсуждений есть такие сообщения. Вникнув в суть дела, я поняла, что в этом есть некоторая вина «Мортона».

Схема реализации жилья у компании такова: по окончании строительства дома идет проверка, ее выполняет инспекция государственного архитектурно-строительного надзора (ИГАСН). После этого готовится заключение о соответствии (ЗОС), следом идет разрешение на ввод дома в эксплуатацию (РВ). Далее корпус передается на баланс управляющей компании, формируется очередь из будущих собственников жилья, и только после этого открывается запись на выдачу ключей.

В договоре долевого участия застройщик упоминает, что заселение (получение ключей) происходит в течение 3-6 месяцев с момента выдачи разрешения на ввод дома в эксплуатацию. Учитывая, что такое разрешение «Мортон» получает зачастую раньше планируемых сроков, жители новостроек предполагают и ключи получить пораньше.

Так произошло, например, с мкр. «Путилково», «Бутово Парк» и рядом других новостроек компании. Такие несовпадения в датах порождают негативные обсуждения. Чтобы не нервничать понапрасну и рассчитать свои силы, такие нюансы стоит уточнять при переводе договора ЖСК в ДДУ, о чем я расскажу позже.

В части переноса срока сдачи домов, такая проблема была и есть в мкр. «Катюшки-2». В договоре паенакопления у покупателей, которые приобрели жилье в 2012 году, указан срок сдачи IV квартал 2014 года, заключение госэкспертизы выдано в октябре 2013 года, однако сроки ввода дома неоднократно изменялись и очередная сдача корпусов 17, 21, 22 намечена уже на 2016 год, что подтверждается проектной декларацией, опубликованной на сайте «Мортона».

 

В том, что касается форума «Северного», то я нашла их как минимум три. Обсуждение на одном из них более активно, нежели на остальных. Будущие собственники жилья в «Северном», как и положено новоселам, обеспокоены вопросами инфраструктуры, транспортной доступности, соседством с «Северной Слободой».

Обсуждается, на удивление, даже предстоящий ремонт, хотя до него еще примерно два года. Словом, ничего, чему можно было уделить особое внимание, на форумах пока нет.

Информационная доступность — 10 из 10 баллов

Для того, чтобы найти нужную информацию о «Северном», мне не пришлось тратить время и силы на поиск. Все необходимое для первого знакомства с проектом нашлось на официальном сайте «Мортона», о деталях строительства можно узнать из обсуждения на форумах новостройки, а окончательное представление о том, с чем придется столкнуться, можно составить после тщательного изучения социальных сетей.

Пути-дороги

На машине подъездов к «Северному», по-прежнему, два — по Дмитровскому и Челобитьевскому шоссе. Учитывая летний трафик и середину рабочего дня, расстояние по Дмитровскому шоссе от МКАД до поворота на офис продаж я преодолела за 10 минут.

С Челобитьевского шоссе можно доехать до строящихся корпусов 7 и 8. Пока часть дороги после съезда от частного сектора выложена плитами, но в будущем здесь положат асфальт, а дорога станет основным въездом в «Северный».

На 2016-2020 годы обещают 3 новые станции метро: «Селигерская», «Улица 800-летия Москвы» и «Дмитровское шоссе». Сейчас на общественном транспорте можно добраться до новостройки от метро «Алтуфьево» и «Петровско-Разумовская». Об этом уже упоминалось в предыдущем расследовании Тайного покупателя.

Транспортная доступность — 8 из 10 баллов

В целом, добраться из центра Москвы до «Северного» можно достаточно быстро, но пока еще идут ремонтные работы на Дмитровском шоссе, да и после МКАД бывают заторы. Строительство новых станций метро — в перспективе, но и на сегодняшний день транспортная ситуация в целом неплохая.

Соцкультбыт

На территории «Северного» планируют построить 2 детсада, школу, спортивный центр, МФЦ парковку и храм. К сдаче первой очереди комплекса (II кв. 2017 г.) будет готов детский сад, к IV кв. 2017 года — паркинг МФЦ, школа и спортивный центр, ко II кварталу 2018 года появится еще один детский сад.

Вся остальная инфраструктура — по другую сторону Дмитровского шоссе. Здесь есть и магазины, и аптечные пункты, и другие необходимые для жизни объекты.

Инфраструктура — 9 из 10 баллов

Все необходимое хоть и находится практически «под рукой», но придется потратить какое-то время, чтобы перейти через Дмитровское шоссе или доехать до разворота на машине. В непосредственной близости к комплексу инфраструктуры нет, за это минус балл.

Визит в офис продаж

В офис продаж на стройплощадке «Северного» я приехала без предварительного звонка и договоренностей, хотя для большего удобства можно было созвониться заранее и выбрать удобное для встречи время, чтобы не ждать, пока Константин (а в момент моего визита других менеджеров не оказалось) закончит беседу с другими покупателями.

Парковки как таковой рядом с офисом продаж нет, находится она рядом с одним из въездов на территорию «Северной Слободы». Машину можно оставить тут же.

Задавать наводящие вопросы Константину мне не пришлось. Все, что необходимо знать покупателю о новостройке, он рассказал мне самостоятельно. Прервать монолог понадобилось лишь для того, чтобы уточнить детали по схеме продаж и дополнительным платежам.

После того, как квартира была «выбрана», Константин предложил посмотреть на строящиеся дома. Каску «Мортон» не выдает, экскурсии по стройке не водит, предупреждает, что фото- и видеосъемка на объекте запрещена, хотя уже во время ознакомительной поездки выяснилось, что к домам есть свободный подъезд с Челобитьевского шоссе и можно спокойно поснимать происходящее на стройплощадке.

Кстати, удивило и упоминание Константина в процессе инструктажа о том, что «приставать к рабочим нельзя». Признаться, я с трудом сдержала улыбку и расписалась в журнале посещений, подтвердив свое намерение прилично себя вести во время экскурсии.

По стройке «Мортон» возит на обычной газели. От офиса продаж путь лежит через уже частично заселенную «Северную Слободу», мимо 7 корпуса к 8-му. Работа на объекте кипит. На день проверки Тайным покупателем возведены по три этажа в каждом из корпусов.

Сервис — 10 из 10 баллов

Придраться не к чему. Константин оказался профессионалом в своей области.

Квартиры и цены

С марта 2015 года цены на жилье в «Северном» практически не изменились. Самую дешевую «однушку»-студию площадью 30,3 кв. метра можно купить за 3 287 550 рублей. Это единственное жилье по такой цене, и квартира на данный момент уже забронирована. Чуть дороже обойдется студия площадью 30,7 кв. метра — 3 330 950 рублей. Полноценная однокомнатная квартира хорошей планировки стоит уже от 4,2 млн рублей.

 

Планировки квартир в «Северном» более чем удачные. Кухни просторные, комнаты светлые, в «трешках» предусмотрены два санузла, что для семей с детьми — большой плюс. Выбор квартир пока неплохой. Жителям 8 корпуса можно выбрать вид из окон на лес, детсад и школу или на частный сектор.

7 корпус расположен более удачно. По соседству с домом — малоэтажная «Северная Слобода», а напротив — частный сектор и с другой стороны лес. Вид «окна в окна» получается лишь у секций 8 и 9, а также угловой 7-ой, они смотрят на соседний, 8 корпус.

Конкурентом по цене микрорайону можно назвать лишь ЖК «Московские Водники» (дальше по Дмитровскому шоссе). «Однушка» в проекте стоит от 3 181 550 рублей (33,49 кв. м). Дома сдаются уже в 2015 году. Однако, это — Долгопрудный, а значит - отсутствие московской прописки и областная инфраструктура.

На сегодняшний день в микрорайоне «Северный» цены на квартиры таковы:

7 корпус

Количество комнат Площадь (кв. м) Цена квартиры (рубли)
студия 30,8 — 30,9 От 3 341 800
1 37,7 — 56,1 От 4 037 000
2 66,7 — 72,4 От 6 136 400
3 74,1 — 88,2 От 6 780 150

 

8 корпус

Количество комнат Площадь (кв. м) Цена квартиры (рубли)
студия 30,3 — 36,5 От 3 331 000
1 38,5 — 65,1 От 3 797 000
2 62,2 — 73,3 От 5 784 600
3 84,3 — 85,6 От 7 587 000

 

Цены и планировки — 10 баллов из 10

Цены, с учетом того, что это московское жилье, доступные. Планировки отличные, выбор шикарный.

Как купить?

Договор, по которому продается жилье в микрорайоне — ЖСК, что привычно для новостроек «Мортона». Через определенное время договор паенакопления ЖСК перезаключается на договор долевого участия (ДДУ). Когда это произойдет в случае с «Северным» предсказать сложно, поскольку неизвестна дата получения разрешения на строительство, а именно на этом этапе и переводились договора на ДДУ в других новостройках застройщика. По словам Константина, документы на строительство должны быть получены «Мортоном» в ближайшее время.

Видимо, это действительно случится скоро, т.к. 13.07.15 я получила sms о том, что банк ВТБ24 аккредитовал новостройку. Условия такие: первый год ставка составит 12%, со второго - 14%. Минимальный взнос - от 20%, максимальный срок кредита - 30 лет.

Это не льготная ипотека, поскольку она действует только на объектах, реализующихся по ДДУ, а ставка там не может превышать 12%. Но все-таки хорошо, что купить квартиру в ипотеку тут в принципе возможно теперь.

Также приобрести квартиру в мкр. «Северный» можно в рассрочку, но и она действует лишь на квартиры площадью от 42 «квадратов».
Примерная схема рассрочки такова:

30% - первоначальный взнос, остаток на 1-6 месяцев + 1,5% ежемесячно; на 7-18 месяцев + 2% ежемесячно;

50% - первоначальный взнос, остаток на 1-6 месяцев + 1% ежемесячно, на 7-18 месяцев + 1,5% ежемесячно.

Видов бронирования квартиры два — бесплатное (краткосрочное) на 1 сутки и платное:

10 тыс. рублей/месяц — однокомнатная квартира;

15 тыс. рублей/месяц — двухкомнатная квартира;

20 тыс. рублей/месяц — трехкомнатная квартира.

Возможно бронирование на 2 недели. Тогда в случае, например, с «однушкой» придется заплатить 5 тысяч рублей.

 

Сумма бронирования не входит в стоимость квартиры, цена жилья при этом не фиксируется, а уплаченную сумму вернуть в случае отказа от покупки нельзя, поскольку она не возвращается. Единственное, что можно получить при бронировании — гарантию, что выбранная квартира будет зарезервирована за покупателем на период брони.

При покупке жилья за оформление «Мортон» берет аванс в размере 2,5% от стоимости квартиры. После чего заключается договор. Остаток суммы по договору необходимо внести через 4-5 дней, которые требуются на подготовку документов, т. е. договора ЖСК. В момент перевода из ЖСК в ДДУ понадобится заплатить еще 15 тысяч рублей за регистрацию договора.

Схема покупки — 5 из 10 баллов

Во-первых, схема продажи — ЖСК. В договоре паенакоплений все прописывается примерно, сроки сдачи дома могут переноситься, площадь квартир изменяться, а исключить из ЖСК можно простым уведомлением члена кооператива, за которым числятся просрочки или иные нарушения договора. Очень рискованная схема, несмотря на то, что застройщик - «Мортон», и для компании продажи по ЖСК — привычное дело. Кроме того, дополнительные 2,5% за услугу оформления и сопровождения сделки — большая сумма. Особенно это касается трехкомнатных квартир. Отсутствие разрешения на строительство — дополнительный минус.

Резюме

Конкурентов у «Северного» по Дмитровскому направлению как таковых на данный момент нет ни по цене, ни по инфраструктуре. Строительство двух корпусов ведется хорошими темпами, по срокам вполне должны успеть.

Расположение относительно внутримкадной Москвы удобное, с подъездом к домам проблем нет. Цены и планировки привлекательные, смущает только договор ЖСК.

Если нет желания рисковать, можно подождать разрешения на строительство и перехода на продажи по ДДУ, но вот останется ли что-то из хороших планировок в продаже и будут ли столь привлекательны цены — большой вопрос. В общем, на данный момент, микрорайон «Северный» получает «7» баллов.

Мария Калашникова

7баллов

мкр. «Северный» (Москва) - обсуждение отчета тайного покупателя:

Другие материалы с тегом "ДДУ"
Другие материалы с тегом "дороги"
ЖК «Позитив» в Новой Москве: недорогие квартиры с минимумом инфраструктуры

Всего в 3-х км от МКАД компания Capital Group возводит жилой комплекс «Позитив». Технология строительства панельная, дома строят из современных панелей производства «ГВСУ «Центр». Продажи стартовали...

23 ноября
ЖК «Новокрасково»: квартиры с видом на воду, доехать до которых будет сложно

Новым заданием для Тайного покупателя от редакции Novostroy-M.ru стал ЖК «Новокрасково». Это масштабный проект, который компания «Тройка РЭД» возводит в поселке Красково. Жилой комплекс заинтересует тех, кто...

15 ноября
ЖК «Люберцы 2017»: квартиры на любой вкус, но инфраструктура сильно запаздывает

Новым заданием от редакции Novostroy-M.ru для Тайного покупателя стало «приобретение» квартиры в ЖК «Люберцы 2017», который компания «Самолёт Девелопмент» строит возле Люберец. Наш агент уже...

01 ноября