22 марта
оценка 8 из 10

ЖК «Сколковский» в Одинцовском районе: интересный проект, но инфраструктура запаздывает

Тайный покупатель уже проверял «Up! Квартал «Сколковский», который ФСК «Лидер» строит всего в 4 км от МКАД в Одинцовском районе. Однако за прошедший с момента проверки год интерес покупателей к новостройке не уменьшился, скорее наоборот. Поэтому по заданию редакции Novostroy-M.ru наш агент снова отправился «купить» квартиру в ЖК, а заодно выяснить, как изменился проект.  

Что строят?

В рамках ЖК «Сколковский» на огороженной, охраняемой территории площадью 25 га появится 13 монолитных жилых домов высотой от 17 до 25 этажей, школа для 1350 учеников, 2 детских сада (по 200 мест каждый). Также в проекте заявлены торговые помещения, паркинги и спортивные площадки, однако по этим объектам конкретики пока нет. Из детской инфраструктуры появятся 2 детских сада и школа.

Первая очередь строительства – это 17-этажные дома №3 и №4 (3 и 6 секций соответственно). Их строительство в данный момент подходит к концу, ведутся работы по отделке фасадов. Окончание должно произойти в I квартале 2016 года, а ключи дольщики получат в июне текущего года. На сайте ФСК «Лидер», правда, был указан срок сдачи первой очереди – IV квартал 2015 г., видимо, планировалось сдать ее немного раньше, но не получилось.

Вторая очередь строительства включает 10-секционный дом №8 высотой 22-25 этажей. Его возведение планируется завершить в начале 2017 года, а ключи обещают выдавать покупателям в марте 2017 года, хотя в проектной декларации указано, что «предполагаемые срок ввода в эксплуатацию не позднее 31 марта 2017 года».

Что такое «Up! Квартал»

Некоторые застройщики, строящие много, объединяют схожие по свойствам жилые комплексы в фирменные линейки. Так, например, часть объектов ГК «Мортон» называются «Мортонграды», у «Сити-XXI» есть «Миниполисы», а ФСК «Лидер» строит не только жилые комплексы, но и «Up! Кварталы».

«Up! Квартал» – это жилье комфорт-класса, но с некоторыми улучшенными характеристиками, предъявляются повышенные требования к технологиям строительства, планировкам, собственной инфраструктуре объекта и местоположению новостройки.

Согласно концепции все «Up! Кварталы» должны возводиться рядом с Москвой. Дома кварталов строятся по монолитной технологии с использованием вентилируемых фасадов и облицовкой керамогранитом, также присутствуют витражное и панорамное остекление. В квартирах свободные планировки, а в квартирах с отделкой – индивидуальный дизайн-проект.

В стильных входных группах работает консьерж-сервис, а на огороженной и охраняемой территории создана вся необходимая инфраструктура. То есть на территории должны быть детские учреждения, торговые организации, медицинские центры, а также досуговые объекты – велодорожки, беседки, спортивные площадки.

Соцкультбыт

Раз уж речь зашла об инфраструктуре, то я плавно к ней перейду. В планах застройщика создать квартал, независимый от городской среды окружающего района Одинцово – Трёхгорки. Правда, объекты инфраструктуры появятся не в первую и даже не во вторую очередь, т.к. у домов №3, №4 (первая очередь) и №8 (вторая) первые этажи – жилые.

К моменту ввода в эксплуатацию второй очереди строительства, максимум, что будет на территории квартала – это офис управляющей компании. О медицинском центре, магазинах и т.д. упоминается в описании жилого комплекса, но на генплане я их не нашла. Менеджер по телефону сказала мне, что «медцентры есть во всех «Up! Кварталах» и в «Сколковском» будет тоже, но точной информации пока нет».

По словам менеджеров по продажам, школа (на 1350 мест) и детские сады (на 400 воспитанников) ориентировочно начнут работать с 2018 года. Уже известно, что они не будут муниципальными. Однако застройщик планирует субсидировать часть оплаты жителям, на сайте указаны приблизительный размер оплаты: 12 тысяч рублей в месяц за обучение в школе и 15 тысяч рублей в месяц будет стоить детский сад.  

Юным новосёлам первой и второй очереди «Сколковского» придётся посещать детские учреждения за границами квартала – в пешей доступности от места строительства с 2005 года функционирует школа № 16 на 550 учеников, а также 2 детских сада, детская поликлиника.

Нет недостатка и в торговых организациях: в микрорайоне есть несколько крупных торговых центров, сетевые магазины. Любителям активного отдыха можно посоветовать обратить внимание на рекреационный комплекс Подушкинский лес – он находится по соседству.

К слову, экологическая обстановка в этом районе довольно благоприятная (западу Московской области в этом смысле повезло, можно сказать), самый крупный источник загрязнения – автотрасса. Автобусные остановки городского и междугороднего транспорта сейчас расположены в 300 метрах, путь в другие части города не займёт много времени.

Инфраструктура - 6 из 10 баллов

На данный момент внутренней инфраструктуры в ЖК нет, и появится она нескоро. Хорошо, что застройщик планирует создать полноценную инфраструктуру в ЖК «Сколковский», но не очень хорошо, что сад и школа будут частными – за это, я собственно и снижаю оценку. Новосёлам первой и второй очередей строительства придется пользоваться инфраструктурой Трёхгорки и Одинцова. И, несмотря на то, что и сады, и школа есть рядом, ситуация с заполняемостью детьми в них неизвестна.

Кто строит?

Как я уже упоминала, строит жилой комплекс ФСК «Лидер». Пришло время рассказать о ней подробней. Компания реализует несколько объектов в Московском регионе, а также в Санкт-Петербурге, Калуге и других городах. На счету корпорации несколько сданных объектов, например, ЖК «Зодиак», M-House, заселены первые очереди строительства в ЖК «Новое Измайлово» и UP квартала «Новое Тушино».

 

В срыве сроков сдачи застройщик замечен практически не был. Практически, потому что я нашла только один случай с полугодовой задержкой в ЖК «Западное Кунцево». Полгода – это не критичный срок, но для полноты картины не могу не отметить это.

Также, справедливости ради, должна сказать, что ЖК «Новое Измайлово» ФСК «Лидер» достраивал за компанией «Балашиха-Сити», которая не смогла выполнить свои обязательства перед покупателями квартир. Проще говоря, власти Балашихи поручили ФСК «Лидер» достроить комплекс за застройщиком-банкротом.

Что касается качества строительства, то, как это обычно и бывает – есть довольные, а есть и недовольные. Например, комментарий на одном из форумов ЖК «Западное Кунцево» о том, что «протекают крыши на мансардных этажах» набрал уже около полусотни плюсов.

В ЖК «Новое Измайлово» несколько жильцов жалуются на промерзание стен. По версии одного из форумчан, это может быть связано с тем, что стена между лестничной клеткой и квартирой слишком тонкая.

Надежность застройщика – 8 из 10 баллов

Застройщик не первый год работает на рынке, сроки сдачи корпусов соблюдаются. К тому же, достройку проблемного ЖК в Балашихе местные власти не поручили бы ненадежному девелоперу. Однако качество строительства не всегда стабильно.

Разведка в Интернете

Все объекты компании «Лидер» хорошо представлены в Интернете. На официальном сайте ФСК «Лидер» есть своеобразная «витрина» проекта, содержащая всю необходимую для принятия решения о покупке информацию. Помимо цен на квартиры, разрешительной документации, фотографий хода строительства и камеры со стройки, есть ссылка на именной сайт объекта.

Персональный сайт объекта оформлен интереснее, чем страница-витрина на сайте застройщика. Информация на «фирменном» сайте практически дублирует ту, что собрана на сайте застройщика – здесь также есть сведения об акциях, новостях, можно ознакомиться с проектной декларацией. Фото со стройки обновляются раз в неделю. Правда, почему-то кнопки «видео» и «web-камера». Но в целом, на обоих сайтах удобная навигация.

Форумы будущих жильцов Up квартала «Сколковский» также было найти нетрудно – они довольно «живые». Обсуждают ЛЭП, проходящую по территории строительства, объекты инфраструктуры, переносы сроков ввода в эксплуатацию первой очереди строительства, а также неожиданные расходы на коммунальные услуги, которые придётся понести в период между вводом в эксплуатацию и получением ключей.

Информационная доступность - 9 из 10 баллов

И страница объекта на сайте застройщика, и именной сайт весьма информативны для первого, сетевого, знакомства. Советую потенциальным покупателям чтением форумов тоже не пренебрегать.

Пути-дороги

Есть 2 варианта того, как доехать на общественном транспорте до ЖК «Сколковский». Один из них – до железнодорожной платформы Трёхгорка Киевского направления. От станции метро «Фили», например, этот путь занял 15 минут, ещё 10 минут отняла дорога до офиса продаж. Правда, он находится на расстоянии 1 км от строящихся в данный момент домов.

Впоследствии, когда строительство будет завершено, до домов будет действительно 10 минут ходьбы от платформы. Сейчас дорога до дальнего конца стройплощадки неудобна, но представители застройщика возят покупателей на автомобилях и микроавтобусах.

Во втором случае до ЖК «Сколковский» можно добраться на автобусах и маршрутных такси № 139, 477 от метро «Славянский бульвар», автобусная остановка находится в 300 метрах. Без пробок поездка на автобусе займёт 30-35 минут, однако на Минском шоссе далеко не всегда свободно.

Например, в рабочий день в 10 утра, проанализировав маршрут на «Яндекс пробках», ехать на автобусе я не рискнула. В аналогичной ситуации находятся автовладельцы. С одной стороны, удобная дорога до «Сколковского» есть, ведь расстояние от МКАД всего 4 км, но движение по Минскому и Можайскому шоссе может быть очень затруднено.

Транспортная доступность – 7 из 10 баллов

Пассажиры общественного транспорта имеют возможность выбора маршрута, пешая доступность железнодорожной платформы – это безусловный плюс. Автомобилистам как повезет: если будут пробки на обоих шоссе (а они тут нередкость), то путь до ЖК может растянуться до бесконечности.

Визит в офис продаж

Личная встреча с представителем застройщика не задалась с самого начала. Изучив информацию на сайте, я нашла телефон, обозначенный как «записаться на просмотр». Позвонив по нему, я поговорила с секретарём, которая передала мои контакты менеджерам, так как в тот момент все они были заняты.

Прождав час, я снова позвонила, чтобы записаться, и когда секретарь снова попросила разрешения записать мой телефон. По словам секретарей, менеджеры действительно очень заняты, но я могу приехать и без предварительной записи. В итоге менеджер Екатерина перезвонила аж через 4 часа после моей второй попытки!

Хочется верить, что дела у ФСК «Лидер» настолько хороши, что покупатели в их офисе стоят в очереди по 4 часа, но чувствовала я себя несколько обделённой. Конечно, покупай я квартиру на самом деле, я бы не отказалась от сделки только по причине пренебрежения мною менеджерами, но как говорится, «осадочек остался».

Сам офис продаж на стройке – новое, красивое и стильное здание. В просторной входной зоне вас встречает приветливый секретарь, есть там и макет будущего квартала. Конечно, менеджера, с трудом выбравшего время для звонка, на месте не было, вместо Екатерины я общалась с Вячеславом. Подробная информация на сайте и «смена менеджера» сыграли со мной злую шутку – Вячеслав, полагаясь на Екатерину, был уверен, что я уже всё знаю про объект и инициативы в разговоре не проявлял.

Я попросила документы – получила, без комментариев и пояснений, изъявила желание посетить стройку – пожалуйста, едем, но и беседу мне приходилось заводить самой. С одной стороны, такой стиль продаж мне импонирует – маркетинг не агрессивный, но и ощущения, что передо мной компетентный специалист тоже не возникало.

Поездка на стройку была довольно любопытной. Мы имели возможность посмотреть и на ЛЭП, и на строящиеся дома. ЛЭП действительно переводится под землю – часть опор на участке, ближе к офису продаж, ещё стоит, но работа по их демонтажу ведётся. Также мы могли наблюдать финальную стадию строительства корпусов № 3 и № 4, работы на корпусе № 8. Надо сказать, что на стройке довольно оживлённо: много занятых рабочих, техники, работа кипит.  

«Покупала» я двухкомнатную квартиру, выбор их в готовых корпусах невелик, Вячеслав продемонстрировал имеющуюся в продаже планировку, но рекомендовал рассмотреть варианты в строящемся корпусе второй очереди – в доме № 8. Правда, ничего конкретного не предлагал, ссылался на сайт, аргументов – зачем мне ждать лишний год сдачи дома, тоже не приводил.

Сервис - 6 из 10 баллов

Сервис, что называется, ненавязчивый. Секретари с менеджерами не соединяют, а менеджеры не спешат перезванивать. При встрече менеджер Вячеслав на вопросы отвечал, но инициативу не проявлял, полагая, что на сайте есть вся необходимая информация. Это, в общем-то, так, но я не почувствовала себя клиентом, в котором компания заинтересована.

Планировочные решения

Сейчас в продаже квартиры в корпусах №3, №4 и №8. В первой очереди строительства (корпусах №3, №4) квартир осталось очень мало. Единственное, что ещё можно выбрать – однокомнатные квартиры площадью 45,08 кв. метра. Большая однокомнатная квартира  имеет прямоугольную конфигурацию, кухню 10,4 кв. м, застеклённый балкон, совмещённый санузел и просторный коридор, позволяющий обустроить вместительный шкаф.

Представленные в первой очереди строительства 2-комнатные квартиры также имеют прямоугольные комнаты, по 2 санузла, метраж кухонь 14 кв. м, 2 балкона на 2 стороны. Оставшиеся в продаже «трёшки» находятся преимущественно в угловых секциях, поэтому одна из их комнат (метражом 20 кв. метров) имеет оригинальную пятиугольную форму. По проекту в квартирах по 2 санузла, площадь кухни 17-18 кв. метров. Именно в этих квартирах проводятся отделочные работы.

В корпусе №8 выбор квартир пока ещё есть, можно подобрать как квартиры традиционной формы, так и более интересные в угловых секциях. Так, например, в секции 2 можно выбрать однокомнатные квартиры метражом 36,8 кв. метра с пятиугольной  жилой комнатой, совмещённым санузлом, балконом и кухней 11,7 кв. м.

Остальные 1-комнатные квартиры мало отличаются друг от друга: у них такие же санузлы, кухни площадью по 11-12 кв. метров, остеклённые балконы. Проектом предусмотрена прямоугольная жилая комната метражом 17-19 кв. м и хороший «тупичок» в коридоре, размер которого позволяет устроить не только встроенный шкаф, но и небольшую кладовку. На сегодняшний момент в продаже есть 2 квартиры-студии площадью 25,2 кв. м.

 

Двухкомнатные квартиры корпуса №8 различаются: есть как прямоугольные, так и «распашные» планировки. В секции 2 представлены квартиры оригинальной конфигурации с непрямоугольной гостиной. Во всех «двушках» по 2 санузла. «Распашонки» - квартиры, одна из комнат в которой находится напротив другой (площадь 59,9 или 60,1 кв. м), оснащены двумя балконами, выходящими на разные стороны, имеют небольшие коридоры.

В «двушках» секции 2 по одному балкону, но есть возможность устроить просторные кладовые помещения. Почти абсолютный прямоугольник площадью 66,4 кв. м позволяет варьировать размер комнат и кухни, но имеет, на мой взгляд, несколько бестолковый узкий и длинный коридор – подсобных помещений и встроенных шкафов там не устроить.

Трёхкомнатные квартиры, которые сейчас продаются в корпусе №8, в большинстве своём имеют длинный коридор, заканчивающийся санузлом, одна комната находится на противоположной стороне от двух других и кухни. Пятая секция корпуса №8 – угловая, «трёшки» здесь сложной формы, одна из комнат сделана в форме неправильного пятиугольника. Конфигурация предполагает коридор замысловатой формы, усложняющий его меблировку. Во всех трёхкомнатных квартирах по 2 санузла, владельцы «трёшек» сложной формы могут располагать двумя балконами.

Планировки - 8 из 10 баллов

В целом планировки хорошие. Правда, много квартир необычной конфигурации. Судя по тому, что в продаже их еще достаточно, они не особенно пользуются популярностью.

Что почём

Тип квартиры Площадь, кв. м Цена, руб.
1-я очередь строительства (дома 3, 4)
1-комнатная квартира 45.08 – 45.19 4 995 755 – 5 143 628
2-комнатная квартира 71.01 5 866 846
3-комнатная квартира 92.17 – 92.74 7 719 678 – 9 266 772
2-я очередь строительства (дом 8)
Студия 25.20 2 897 800 – 3 099 400
1-комнатная квартира 36.40 – 46.70 3 532 800 – 4 906 200
2-комнатная квартира 59.90 – 68.80 4 995 610 – 6 980 250
3-комнатная квартира 84.50 – 88.80 6 416 930 – 7 367 752

 

Некоторые однокомнатные и двухкомнатные квартиры продаются с отделкой – можно выбрать классический стиль, арт-деко или авангард. Однако таких предложений не очень много: одна секция дома №8 и пара секций в корпусе №4. Разница в цене с квартирами без отделки примерно 11-14 тысяч рублей за кв. метр (в «двушках» она может достигать 700 тысяч - 1 млн рублей)

При первой проверке новостройки Тайный покупатель отметил, что цены не кажутся особенно заманчивыми. Должна согласиться с этим и сейчас. Одинцовский район сегодня активно застраивается, у покупателей есть большой выбор жилья на любой вкус и кошелек.

Например, находящийся по соседству с ЖК «Сколковский» жилой дом бизнес-класса «На Баковке» будет сдан в конце 2016 года. Цены в нём сопоставимы с ценами на квартиры в домах первой очереди строительства.

Другой ближайший сосед «Сколковского» - ЖК «Рублевский» (был проверен Тайным покупателем). Квартиры этого малоэтажного проекта стоят почти столько же, сколько квартиры в доме №8, при том что «Рублевский» уже введён в эксплуатацию.

Ближе к Одинцово возводится ЖК «Одинцовский парк», тоже крупный жилой комплекс с многосекционными высотными корпусами. В проекте есть сданные корпуса. Он ближе к инфраструктуре города, а цены в нем начинаются от 4,2 млн рублей.

Цены - 6 из 10 баллов

Цены определенно немного завышены. Судите сами: за те же деньги, которые просят за квартиры в «Сколковском», можно приобрести сопоставимое по площади жильё в готовых домах ближайших жилых комплексов. За это снижаю оценку.

Как купить?

Продажи квартир в ЖК «Сколковский» осуществляются в рамках 214-ФЗ, договоры долевого участия должным образом регистрируются и страхуются. Жилье можно купить, не только оплатив полностью, но и в ипотеку: на официальной странице проекта можно ознакомиться с условиями почти двух десятков банков.

Действует в проекте ипотека с господдержкой. Минимальный первоначальный взнос по ипотеке составляет 10%, а ставка - 8% (условие от банка «Открытие»). Правда, такую ставку банк предоставляет лишь на первый год кредитования, потом она вырастет до 11,95%, но все равно это хорошая возможность сэкономить. Работает в проекте и военная ипотека: «Связь-Банк» дает 11% на покупку квартир военнослужащим.

На квартиры в строящихся домах предоставляется беспроцентная рассрочка платежа до окончания строительства при взносе 70%. Это, конечно, не очень выгодно – слишком велик первый взнос. В марте застройщик предоставляет дисконт от 6 до 10% на ограниченный объём квартир (и с отделкой, и без), при условии, что жилье приобретается по 100% оплате или в ипотеку.

Схема покупки - 8 из 10 баллов

Перечислю плюсы: продажи по ДДУ, много вариантов ипотеки от различных банков, действует льготная и военная ипотека, а также акция. Теперь минусы: рассрочка предполагает очень большой первоначальный взнос, что делает ее совершенно невыгодной.

Выводы

Репутация застройщика и местоположение объекта делают «Up!-квартал «Сколковский» привлекательным. Мне понравились архитектура и яркие фасады строящихся домов, окружение квартала. Возможность пешком дойти до железнодорожной платформы - тоже существенное преимущество, на мой взгляд, а вот автовладельцам с дорогой как повезет. Если пробок не будет, то долетят до Москвы с ветерком, если же будут, то придется постоять.  

Однако не могу не снизить общую оценку комплексу за отсутствие инфраструктуры, новоселам первых двух очередей, как ни крути, а придется пользоваться соцобъектами поблизости.  

Высоковаты и цены на квартиры, в округе достаточно проектов-конкурентов, где за примерно ту же стоимость можно купить квартиру в уже готовом корпусе и не ждать заселения.  

С сожалением вынуждена констатировать, что стандарты «Up! Квартала», заявленные застройщиком, в проекте «Сколковский» соблюдены не в полной мере. Близость к Москве и технологии строительства соответствуют концепции, покупателям предлагаются квартиры свободных планировок, а также квартиры с интересными вариантами отделки. Однако инфраструктура появится лишь в третьей очереди строительства, и часть ее будет платной. По сумме факторов ЖК «Сколковский» получает «8» баллов.

Валентина Ша 

8баллов

UP-квартал «Сколковский» - обсуждение отчета тайного покупателя:

Другие материалы с тегом "214-ФЗ"
Другие материалы с тегом "ДДУ"
ЖК «Позитив» в Новой Москве: недорогие квартиры с минимумом инфраструктуры

Всего в 3-х км от МКАД компания Capital Group возводит жилой комплекс «Позитив». Технология строительства панельная, дома строят из современных панелей производства «ГВСУ «Центр». Продажи стартовали...

23 ноября
ЖК «Новокрасково»: квартиры с видом на воду, доехать до которых будет сложно

Новым заданием для Тайного покупателя от редакции Novostroy-M.ru стал ЖК «Новокрасково». Это масштабный проект, который компания «Тройка РЭД» возводит в поселке Красково. Жилой комплекс заинтересует тех, кто...

15 ноября
ЖК «Люберцы 2017»: квартиры на любой вкус, но инфраструктура сильно запаздывает

Новым заданием от редакции Novostroy-M.ru для Тайного покупателя стало «приобретение» квартиры в ЖК «Люберцы 2017», который компания «Самолёт Девелопмент» строит возле Люберец. Наш агент уже...

01 ноября