20 января 2015
оценка 6 из 10

ЖК Рублевский в Одинцовском районе: недорого, но рядом с железной дорогой

ЖК «Рублевский» строится в 1,5 км от МКАД, между поселками Немчиновка и Трехгорка в Одинцовском районе. Комплекс представляет собой 13 четырехэтажных домов, в каждом из которых по два подъезда. В конце 2014 года были сданы первые 4 дома (корпуса 1-8). Остальные 9 домов (корпуса 9-25) планируются к сдаче в конце 2015 года. Редакция Novostroy-M.ru попросила меня проверить этот проект, ведь цены на квартиры здесь очень привлекательные, а в перспективе совсем рядом с новостройкой появится станция метро.

Участники проекта

За «Рублевским» не стоит застройщика с громким именем. В документах в этом качестве выступает некое ООО «Бозиева», полностью которым владеет Бозиева Лязимат Абдуллаевна.

Строительными работами в жилом комплексе занимаются предприятия с забавными названиями - ООО «ПКТТ Каббалкоргтехстрой» и ООО «Трудострой», не замеченные Интернетом в особых заслугах. Земля под комплексом принадлежит застройщику по праву долгосрочной аренды, это стандартная практика.

Надежность застройщика – 7 из 10 баллов

Еще год назад надежность застройщика вряд ли можно было оценить больше, чем в «3» балла. Однако сейчас комплекс построен более чем на две трети, первая очередь сдана, есть вся разрешительная документация и ТУ для коммуникаций.

Интернет-разведка

Официальный сайт ЖК «Рублевский» летом претерпел полный редизайн, в результате чего на нем стало больше информации и меньше потерявших актуальность новостей. Фотографии со стройки делают нечасто - самые свежие созданы в октябре, до того - в марте.

Есть данные о стоимости квартир, покупке жилья в ипотеку и преимуществах комплекса, среди которых указано метро инновационного центра «Сколково» с узнаваемым логотипом. Я выяснила, что под метро понимается параллельная ветка электричек (еще ближе к жилому комплексу), где платформа «Инновационный центр» будет аж на 200 метров ближе к «Рублевскому», чем «Трехгорка».

По другим данным - это будет легкое метро, как в Бутово. В любом случае, на данный момент с этой станцией метро непонятно ничего, что изрядно нервирует менеджеров объекта, ведь в рекламе ЖК «Рублевский» сделан акцент на улучшение транспортной доступности.

Информационная доступность – 7 из 10 баллов

В обсуждениях комплекса на форумах говорят о неизвестном застройщике, неинтересных планировках «формата общежития», но есть и достаточное число покупателей, для которых плюсы перевесили минусы. На некоторых форумах представитель застройщика дает вполне адекватные консультации.

Пути-дороги

ЖК «Рублевский» находится в 1,5 км от МКАД по Минскому шоссе. Но чтобы доехать до новых домов, нужно свернуть с шоссе направо на МКАД, через километр повернуть налево и прокатиться по Немчиновке, выбирая дорогу, где нет шлагбаумов и ограждений (а закрыты для сквозного проезда почти все дороги).

В офис продаж нужно ехать по-другому: по Минскому шоссе около 3 км до развилки с Можайским, далее направо на эстакаду и около километра по направлению к Москве. От офиса продаж до стройки есть дорога, но там стоят ворота, и проезд возможен только с разрешения менеджеров.

Без машины дорога немного проще – автобус №139 или маршрутка от станции метро «Славянский бульвар», можно добраться на автобусе №442 от станции метро «Парк Победы», а также все варианты пути до остановки «Немчиновка-1». Если нужно в офис продаж, то на этой же остановке придется пересесть в автобус №477 или остаться в маршрутке №139.

 

Однако стоит иметь в виду, что до домов «Рублевского» идти около километра по Немчиновке, а до офиса - около полутора со стороны Трехгорки. Если гулять не хочется, можно позвонить в офис продаж, и вас заберут от гипермаркета «Лента» рядом со станцией «Трехгорка».

Сейчас самый быстрый способ проезда – на электричке Белорусского направления до Немчиновки (дома) или Трехгорки (офис продаж). До этих платформ всего 6-12 минут от станции «Кунцево», а от нее – 5 минут пешком до станции метро «Кунцевская».

Транспортная доступность – 5 из 10 баллов

В общем, это тот самый случай, когда вариантов проезда достаточно, но удобным ни один не назовешь.

Осмотр на местности

Волею судеб на объекте я побывала дважды - в сентябре 2014 года и в январе 2015 года. В первый раз, желая осмотреть стройку без привлечения внимания, я сверилась с картами и поняла, что ехать стоит до Немчиновки. Выбор электрички обусловлен немалыми пробками на дороге в час пик, а в обычное время – часто затрудненным движением. У автомобилистов есть возможность поехать по платной трассе, поэтому они будут добираться быстрее.

На платформе «Немчиновка» шел масштабный ремонт, и высадка пассажиров из Москвы осуществлялась на временную деревянную платформу, расположенную ближе к столице, чем ее аналог обратного направления. Я пошла по тропинке вдоль стройки, с трудом нашла лаз в заборе (надо было взять правее) и попала на Октябрьский проспект.

Удалившись от ж/д путей метров на 300, я нашла свободный проход параллельно им – где-то впереди, в километре, шла стройка «Рублевского». Проход только для пешеходов. С одной стороны, это узкая дорожка, с другой – приваренное ограждение с калиткой. Постепенно я вышла из Трехгорки и попала в поселок Выбор. Пейзаж не изменился – коттеджи с обеих сторон. Вдруг между домами показались дома «Рублевского»: от строящихся к построенным.

Работа на площадке кипела, охранник ради моей же безопасности не разрешил подойти поближе, пришлось получать максимум информации из того, что есть. Проделав тот же путь в обратном направлении и приметив пару продовольственных магазинов, я села в электричку и проехала до Трехгорки, чтобы получить представление о расположении домов относительно железнодорожных путей.

Корпуса находятся всего в 50 метрах от них, и обращенная к ним короткая стена – глухая. Тем не менее, слышимость, увы, отменная. После окончания строительства появится высокий шумозащитный забор.

Визит в офис продаж

В мой первый визит охранник любезно объяснил мне, что никого из менеджеров нет, все «там» (махнул рукой в сторону офиса продаж), а проехать туда в сентябре можно было только вокруг через МКАД. Он даже попробовал связаться с офисом продаж по рации, но ответа не поступило. Словом, пришлось заменить личный визит телефонным звонком.

Во второй раз, в январе этого года, я без проблем попала в офис продаж (и была там одна), где менеджер Ирина подробно рассказала мне о комплексе и о планах его строительства. Поскольку первая очередь «Рублевского» была сдана в конце 2014 года, то ориентировочно в феврале 2015 года жители первых четырех домов получат ключи от квартир.

На IV квартал этого года запланирована сдача оставшихся 9 домов. На территории началось благоустройство, но завершить его можно будет, когда все будет сдано. А теперь самое интересное. Дома планировались трехэтажными, но на фотографиях и видео можно рассмотреть, что этажей - 4.

Дело в том, что застройщик получил разрешение на достройку еще одного этажа, причем потолки в нем высокие - аж до 5 метров. Квартиры на привилегированном этаже поступают в продажу понемногу, цены на них немного выше обычных.

Сервис – 8 из 10 баллов

К менеджеру Ирине – никаких претензий. Она была любезна и рассказала мне обо всем, что меня интересовало.

Соцкультбыт

Итак, жилой комплекс «Рублевский» расположен на краю поселка Выбор на Рублевском проезде, вл. 20-29. В нем предполагается построить детский сад и начальную школу. Сдача обоих детских учреждений запланирована на IV квартал 2015 года, но, скорее всего, они будут сданы в начале 2016 года.

На первом этаже некоторых корпусов расположатся магазины, салоны красоты и прочие полезные объекты малого бизнеса. Для размещения машин предназначен подземный паркинг (более 1000 мест, цены пока неизвестны), а также гостевые стоянки наверху.

Вдоль боковых фасадов домов поставят беседки, если верить визуализации на сайте. Но учитывая, что почти все дома расположены близко к существующей коттеджной застройке, сомневаюсь, что таких беседок удастся поставить много. Места в комплексе мало, а людей проживать будет много, это тоже стоит учитывать.

 

Вблизи комплекса, за железнодорожными путями, находится огромный мебельный центр, а недалеко от него – две средних школы. Практически напротив «Рублевского», рядом с автобусной остановкой, есть торговый центр и супермаркет, в радиусе нескольких километров гипермаркеты.

Инфраструктура – 7 из 10 баллов

В самой Немчиновке можно найти различные магазины, аптеку и бытовые службы, но их не всегда легко обнаружить, и застройщику стоило бы подумать о подробной карте для будущих жильцов. В принципе, для жителей, имеющих машины, особых проблем с закупками не будет, без машины тут все-таки очень неудобно.

Квартиры и цены

После общения в офисе мы отправились на стройку. Просмотры разрешены в сданных домах, поэтому мы заглянули в несколько квартир в 4-м корпусе. Подъезды пока не отделаны, но обещают все закончить в кратчайшие сроки. Перегородок в квартирах нет, межквартирные стены выложены из блоков, наружные - из кирпича.

Разводка газа стандартная, отопление также разведено, на окнах стеклопакеты. Квартиры на этажах выше первого могут иметь открытый кованый балкон. В принципе, качество строительства нормальное, в доме было довольно тепло (учитывая отсутствие входных дверей в квартиры), стены и пол визуально достаточно ровные.

Дома в «Рублевском» монолитно-кирпичные, внутренних перегородок нет (кроме несущих элементов). Высота потолков – 2,85 метра без отделки, в окнах двухкамерные стеклопакеты. Электричество разведено до щитка, газ введен в квартиры, все документы на коммуникации получены. Возможна отделка от застройщика, примерная стоимость - 6-8 тысяч рублей за «квадрат» в зависимости от варианта.

Жилой комплекс рассчитан на 1134 квартиры, из которых почти 70% - однокомнатные, остальные – «двушки» и всего пара десятков «трешек». По квартирографии очевидно, что жилье предназначено в первую очередь для одиноких людей, семей без детей, пенсионеров.

Это, конечно, не мешает заселиться туда и многочисленной семье, но стоит учесть, что большинство квартир – евро. Деление на количество комнат – условное, гостиная и кухня объединены, в «двушках» обычно 2 окна, в «однушках» - 1. Есть 2-комнатные квартиры с тремя окнами на две стороны, они больше по площади и дороже.

На площадке обычно 11 квартир, из них 3-5 двухкомнатных, или 15 – все однокомнатные. Некоторым квартирам в корпусах 1 и 3 «повезло» иметь несущую балку в центре комнаты, в следующих домах этот недостаток исправили.

В корпусах первой очереди практически все распродано. Осталось 5 квартир: однокомнатные (площадью от 33,16 кв. м до 34,47 кв. м) — 4 шт. по цене от 3 581 280 рублей до 3 722 760 рублей и двухкомнатная (метраж 51,85 кв. м) — 1 шт. стоимостью 5 599 800 рублей. Правда, есть несколько вариантов, продающихся по договору уступки требования от физических лиц.

Во второй очереди квартир в продаже много. Я заметила, что с момента моего прошлого посещения цены на объекте выросли на 5-10%.

Комнат Площадь (кв. м) Цена (рубли)
1 25,7 – 32, 6 2 621 400 - 3 423 000
2 48,3 – 70,3 4 926 600 – 7 943 900
3 73,42 7 709 100

 

Цены и планировки – 7 из 10 баллов

Цены на квартиры «намекают» на то, что платеж по ипотеке за «однушку» или маленькую «двушку» будет сопоставим со стоимостью аренды в Москве. Покупать большие 2-комнатные квартиры в «Рублевском» стоит для собственного проживания – в цене они потом не сильно вырастут, а стоимость аренды с учетом расположения и прочих факторов составит не более 30-32 тысяч рублей. В некоторых случаях выгоднее взять 1+2.

Как купить?

Квартиры в «Рублевском» продаются по ДДУ, договор абсолютно стандартный. Оплата жилья производится после регистрации договора – здесь тоже никакого подвоха. Регистрация ДДУ стоила раньше 30 тысяч рублей, сейчас - 40 тысяч рублей за 1-комнатную и 50 тысяч рублей за «двушку». Собственность на квартиры жители будут оформлять сами.

Забронировать квартиру можно сроком на 2 недели с заключением договора о намерениях и оплатой 2,5% от стоимости квартиры. Эти деньги входят в конечную цену жилья, а если покупатель передумал - не возвращаются.

Купить квартиру в рассрочку в ЖК «Рублевский» нельзя. Хотя в первый мой визит это было возможно при условии, что первоначальный платеж будет от 70%, остаток надо было заплатить в течение 4 месяцев под 1,25% в месяц.

 

Что касается покупки квартиры в ипотеку, то объект кредитуют 7 банков: «Сбербанк», ВТБ24, «Банк Москвы», «Рублев», «Транспортный», «Дельта Кредит» и СМП Банк. Возможен учет материнского капитала при условии взятия ипотеки.

Схема покупки – 6 из 10 баллов

Снижаю оценку из-за отсутствия возможности приобрести квартиру в рассрочку. Сегодня, когда ипотека стала дорогой и недоступной, это важно.

Конкуренты

Недалеко от «Рублевского», в Ромашково, находится одноименный жилой комплекс (проверен Тайным покупателем). Цены там повыше, «однушки» стартуют от 4,3 млн рублей, но по размерам и планировке они соответствуют «двушкам» в «Рублевском». Цена 2-комнатных квартир начинается от 5,7 млн рублей, а метраж – от 60 кв. м. К тому же дома в «Ромашково» имеют более интересную архитектуру.

Если отвлечься от расположения, соперником «Рублевского» можно назвать ЖК  «Кореневский форт» под Люберцами (проверен Тайным покупателем). Комплекс спланировали по такому же принципу и продают по еще более низким ценам. Правда, он проигрывает по транспортной доступности, но выигрывает за счет наличия леса и отсутствия рельсов вблизи.

Резюме

ЖК «Рублевский» вполне интересен для проживания, поскольку цены на квартиры относительно невысокие, а инфраструктура здесь неплохая. В качестве инвестиционного проекта его перспективы неочевидны: цены растут медленно, ажиотажного спроса нет.

Транспортная составляющая пока оставляет желать лучшего – подъезды и подходы неудобны, возможно, после окончания строительства что-то улучшится, но пока... Плюс ко всему – сильный шум от электричек, а главное – появится ли тут заявленная станция метро, совсем непонятно. В общем, ЖК «Рублевский» получает от меня «6» баллов.

Виктория Зорина

6баллов

ЖК «Рублевский» - обсуждение отчета тайного покупателя:

Другие материалы с тегом "жилье эконом-класса"
Другие материалы с тегом "инфраструктура"
ЖК «Позитив» в Новой Москве: недорогие квартиры с минимумом инфраструктуры

Всего в 3-х км от МКАД компания Capital Group возводит жилой комплекс «Позитив». Технология строительства панельная, дома строят из современных панелей производства «ГВСУ «Центр». Продажи стартовали...

23 ноября
ЖК «Новокрасково»: квартиры с видом на воду, доехать до которых будет сложно

Новым заданием для Тайного покупателя от редакции Novostroy-M.ru стал ЖК «Новокрасково». Это масштабный проект, который компания «Тройка РЭД» возводит в поселке Красково. Жилой комплекс заинтересует тех, кто...

15 ноября
ЖК «Люберцы 2017»: квартиры на любой вкус, но инфраструктура сильно запаздывает

Новым заданием от редакции Novostroy-M.ru для Тайного покупателя стало «приобретение» квартиры в ЖК «Люберцы 2017», который компания «Самолёт Девелопмент» строит возле Люберец. Наш агент уже...

01 ноября