24 сентября 2015
оценка 6 из 10

ЖК «Мишино» от «Ингеоком»: жилье среди леса для тех, у кого есть автомобиль

Мультиформатный жилой комплекс бизнес-класса «Мишино», где возводятся и дома, и таунхаусы, и коттеджи, Тайный покупатель уже проверял в 2013 году. Тогда строительство только-только начиналось. Проект был окутан тайной, агенту Novostroy-M.ru не разрешили провести ни видео, ни фотосъемку. По заданию редакции я все же отважилась нанести повторный визит на стройплощадку, чтобы оценить перемены, произошедшие за 2 года в этом необычном проекте на рынке новостроек Подмосковья.

Что строят?

В северной части Химок, рядом с кварталом Вашутино в окружении Химкинского лесопарка строится мультиформатный жилой комплекс бизнес-класса «Мишино». Здесь появятся многоквартирные дома, таунхаусы и коттеджи - выбор жилья большой, на любой вкус и кошелек.

Сейчас в продаже квартиры первой очереди в 4-5-этажных кирпично-монолитных домах корп. 1-4. Всего их будет девять. Срок ввода у всех разный.

1 дом — 6-секционный на 132 квартиры, 91 кладовку. Ввод — 3 квартал 2016 г.

2 дом — 7-секционный на 151 квартиру, 121 кладовку. Ввод — 3 квартал 2015 г.

3 дом — 7-секционный на 150 квартир, 126 кладовок. Ввод — 3 квартал 2015 г.

4 дом — 5-секционный на 118 квартир, 87 кладовок. Ввод — 4 квартал 2015 г.

Точной информации о старте продаж второй очереди пока нет. Возможно, это произойдет этой осенью.

Также в продаже есть таунхаусы с участком земли от 2 до 4,5 соток (43 шт.). К моменту сдачи всего комплекса их количество увеличится до 143. Коттеджей запланировано 72, в продаже сейчас находится 21 дом.

Помимо жилья, застройщик планирует возвести на территории детский сад, школу с углубленным изучением иностранных языков, торгово-развлекательный центр, парковку.

Кто строит?

Застройщиком проекта является ООО «Ингеоком-001» - дочерняя структура ЗАО «Ингеоком». Генеральный подрядчик - «Ингеоком-Инвест».

О компании «Ингеоком» известно многое. Основана в 1989 году бизнесменом Михаилом Рудяком. В числе построенных объектов значится ТРК «Атриум» рядом с метро «Курская», мост Третьего транспортного кольца через Яузу, Лефортовский тоннель, подземное ядро ММДЦ «Москва-Сити». После смерти отца бизнес перешел к его сыну Александру. Долями в компании владеют вдова Михаила Рудяка и его трое детей.

В 2013 году в Forbes сообщалось о том, что бизнес в «Ингеоком» после реструктуризации будет поделен на два блока — девелоперский и строительный. Строительный был продан, девелоперский остался в ведении действующих владельцев — семьи Рудяков.

Учитывая историю семьи, меня заинтересовал вопрос с происхождением названия жилого комплекса. Подтверждение своим мыслям я нашла на форуме. Жилой комплекс «Мишино», вероятно, назван в честь Михаила Рудяка.

Надежность девелопера — 7 из 10 баллов

Несмотря на то, что жилье компания возводит впервые, опыт строительства сложных объектов (например, ММДЦ «Москва-Сити») у нее есть.

Скандалы-интриги

Без скандала с застройкой земель рядом с Химкинским лесопарком не обошлось.

Для начала отмечу, что в 2007 году на земли в районе строящейся трассы Москва-Петербург Росавтодором было наложено обременение, поскольку они могли потребоваться под строительство. Впоследствии земля не пригодилась, а снять ограничения можно было только через суд.

По состоянию на 2010 год около 711 га находились во владении у ОАО «КХСП «Химки» и УК «Химки». 70% в УК принадлежали Александру Клячину, владельцу гостиничной сети Azimut, еще 30% - Сергею Полонскому. Бизнесмены планировали совместно заниматься освоением земли в Химках.

В 2011 году земли рядом с кварталом Вашутино оказались в центре скандала. Участники народного движения «Экооборона Московской области» выступили против застройки лесопарка, но поскольку выяснилось, что речь идет об участках сельхозназначения, которые никакого отношения к Химкинскому лесу не имеют, борьба была проиграна, а вырубка деревьев продолжилась.

В 2012 году «Ингеоком-001» приобрел у «КХСП «Химки» 30 га земли под застройку таунхаусами на 120 тыс. «квадратов». В этот же период через суд было снято ограничение с земель. Предполагалось, что первая очередь будет сдана в 2014 году, однако строительство началось позже и продолжается до сих пор.

Разведка в Интернете

Сайт внешне простенький, но здесь есть почти все, что могло меня заинтересовать (генплан, проектные декларации, планировки квартир, web-камера на пару строящихся домов). Не понимаю, с чем это связано, но многие застройщики перестали указывать стоимость квартир. Сайт «Мишино» не стал исключением, цен на жилье, даже примерных, я не обнаружила.

На одном из форумов все самое интересное, к сожалению, находится «под замком». Пробраться в эти разделы потенциальному покупателю не удастся, поскольку необходимо подтвердить свою покупку номером ДДУ. Однако я нашла другую площадку общения дольщиков, где почерпнула много интересного и полезного.

Именно там я прочитала волнения дольщиков из-за приостановки строительства. Официально компания не сообщала о замораживании проекта, но купившие квартиры в ЖК «Мишино» стали переживать из-за отсутствия какого-либо движения на стройплощадке. 67 страниц посвящено теме «Темпы строительства ЖК», где дольщики печалятся из-за удешевления стройматериалов, но больше всего - из-за отсутствия строительных работ.

Причины озвучивают самые разные: девелопер ждет крупный кредит от «Сбербанка», тогда дела пойдут в гору; проблема в коммуникациях - компания не может согласовать документы, из-за этого и задержка. И хотя сейчас нельзя говорить о том, что «Ингеоком-001» заморозил стройку или сорвал сроки сдачи корпусов (срок сдачи конец этого года, а ключи - в следующем), люди не на шутку взволнованы.

 

Я тоже следила за стройкой по web-камерам, и только в сентябре на камере, направленной на 4 дом, я увидела какое-то движение. Можно сказать, что работы действительно продолжаются, но в неспешном режиме.

Кстати, во время визита на стройку в начале августа особой активности на площадке я не заметила. Это видно и на фотографиях, и на видеосъемке. Кое-где были рабочие, но те работы, которые они выполняли, больше были похожи на устранение мелких недочетов, нежели на полноценное строительство.

Информационная доступность — 6 из 10 баллов

На сайте красочно расписывается экологическая составляющая проекта, но нет ни цен, ни акционных предложений, об ипотеке и рассрочке я узнала случайно, когда уже собиралась закрыть страницу. Находится эта важная для покупателя информация в разделе «Офис продаж», что мне показалось странным. Приватное общение на форуме наводит на мысли о том, что все не так хорошо, как утверждает застройщик. В общем, найти информацию о проекте можно, но приходится основательно покопаться в сети.

Пути-дороги

Вбиваю в навигаторе ЖК «Мишино» и еду точно по указанному приложением пути. Дорога ведет по старым Химкам, далее уходит на Вашутинское шоссе, по которому я приезжаю к раскрытым воротам. Понимая, что передо мной точно не стройка жилого комплекса, захожу на территорию частных владений. Извиняясь, уточняю, как проехать к «Мишино». Разворачиваюсь и еду в обратную сторону.

Поворот на жилой комплекс я проскочила и в этот раз. Лишь с третьей попытки, случайно заметив надпись «Ингеоком», поворачиваю к синему забору, обнесенному колючей проволокой. Мое удивление только нарастает, никаких рекламных растяжек, привлекающих внимание потенциальных покупателей, здесь нет.

Пока я крутилась рядом с забором в поисках офиса продаж, ко мне вышел охранник и поинтересовался целью визита. Узнав, что я планирую купить квартиру в «Мишино», мне предложили дозвониться до менеджера по телефону, указанному в малозаметном объявлении на заборе. Прошло еще минут 15, прежде чем охране удалось самостоятельно докричаться по рации до менеджера. Телефон из объявления не отвечал, звонки не проходили.

На машине меня пропустили на стройку. Даже сидя в ней, спиной я чувствовала, что за мной ведут наблюдение. Ехать пришлось по бетонным плитам, уложенным на территории, где будут возводиться дома второй очереди, мимо строящейся первой очереди к деревянному дому из клееного бруса, где и располагался офис продаж. Место, где я смогла бы припарковать машину, нашлось с трудом. Вокруг стояли дорогие иномарки, хотя из покупателей на тот момент была я одна.

В ЖК «Мишино», конечно, нужно жить, имея автомобиль. Без него добираться до метро будет непросто. Из Химок идут автобусы и маршрутные такси до станции метро «Планерная» или «Речной вокзал». До ж\д станции «Химки» можно доехать на 14 автобусе или 16 маршрутке от остановки «Серебряные родники». От стройки это примерно 450 метров.

Транспортная доступность — 5 из 10 баллов

Прямого автобусного сообщения с Москвой у жилого комплекса нет, добраться до новостройки можно только с пересадками через Химки. В общей сложности, это займет около часа с небольшим при плотной загруженности Ленинградского шоссе. До станции «Химки» от ЖК «Мишино» на автобусе без пробок можно добраться примерно за 15-20 минут. Для автомобилистов вариантов подъезда целых пять, но все они так или иначе ведут через Вашутинское шоссе или ул. Маяковского. Совершенно очевидно, что без автомобиля здесь жить нельзя.

Офис продаж

На входе в офис продаж меня встретил сотрудник компании «Ингеоком». Пройдя в дом, он предложил мне сразу же перейти к осмотру макета. Дальнейшая наша беседа, несмотря на то, что в так называемой гостиной есть столик и удобный диван, как и в предыдущий визит Тайного покупателя, прошла стоя. Предложения присесть за полчаса разговора не поступило.

Алексей представился и поинтересовался, какое жилье я планирую приобрести. Не скажу, что беседа оказалась совсем не информативной, но ощущение, что нахожусь «не в своей тарелке» меня не покидало в течение всего разговора. Я узнала о сроке сдачи домов, инфраструктуре, которую планирует возвести застройщик. Поговорили мы и о преимуществе «Мишино» перед другими новостройками в этой части Химок. Все данные по квартирам мне демонстрировали на мониторе. Рекламных буклетов по проекту у компании нет.

Поскольку, напомню, цен на сайте не оказалось, я спросила, можно ли получить прайс-лист на руки и детально изучить дома. Алексей пообещал мне отправить актуальные цены на почту, но (забегая вперед), скажу, что не получила я их ни в день визита, ни после повторной просьбы. Дозвониться по указанным на сайте контактным телефонам оказалось невозможно, несмотря на то, что звонила я в рабочие часы офиса продаж.

Информация, которую мне предоставил менеджер, была размытой. Скидки вроде бы есть, но их нужно обсуждать индивидуально после выбора конкретной квартиры. Какой максимальный размер дисконта возможен, для меня так и осталось непонятным. О рассрочке и ипотеке Алексей и вовсе говорил нехотя.

Сервис — 3 из 10 баллов

Ехать приходится по стройке. Несмотря на то, что работы на тот момент были приостановлены, о личной безопасности и сохранности авто речи не идет. Вся информация приблизительна, по скидкам ничего не понятно. И, наконец, стоять весь разговор, не имея возможности присесть, неприятно.

Планировки и цены

Высота домов — 4-5 этажей. Строительство ведется по кирпично-монолитной технологии. Количество комнат в квартирах — от одной до четырех. Минимальная площадь «однушек» - 31 кв. метр, 4-комнатные квартиры начинаются от 99 «квадратов». Высота потолков — 3,10 метра.

Планировки довольно удачные: кухни и санузлы просторные. В спальнях есть место под гардеробную или встроенный шкаф-купе. Прихожие, в основном, квадратной формы. Межкомнатных перегородок не будет. По полу пройдет только трассировка блоками.

Из «однушек» самым привлекательным вариантом мне показалась квартира площадью 44,9 кв. м. Метраж прихожей здесь 5,3 кв. м, из нее есть вход в гардеробную 2 кв. м, санузел 3,9 кв. м, кухню 12,8 кв. м, и комнату в 18 кв. м. Из гостиной — выход на балкон 2,9 кв. м. Планировка настолько хороша, что ничего не хочется тут перепланировать. Все грамотно спроектировано.

Двухкомнатные квартиры есть как линейные, так и «распашонки». В «двушке» 73,6 кв. м один балкон, в квартире площадью поменьше (65,1 кв. м) балконов уже два, их общая площадь почти 6 кв. м. Если выбирать между этими двумя вариантами, то больше света и возможности перепланировки в линейной квартире.

Для 4-комнатных квартир площадь маловата (в среднем, 99 кв. м) и санузел, на удивление, только один, хотя такие квартиры приобретают, как правило, большие семьи. Коридоры в «четырешках» длинные, а кухни небольшие.

«Трешки» спроектированы более удачно, да и площадь от 4-комнатных не сильно отличается. Здесь уже есть два санузла, просторная кухня, и нет этих длинных коридоров.

На сегодняшний день цены таковы:

Количество комнат Площадь квартиры (кв. м) Стоимость квартиры (рубли)
1 От 31,7 От 2 992 480
2 От 48,6 От 4 665 000
3 От 82,0 От 6 740 000
4 От 99,3 От 8 840 000

 

Несмотря на то, что метражи квартир, которые рассматривала моя коллега в прошлый визит сильно отличаются от тех, которые предложили мне, просто из любопытства я решила сравнить стоимость кв. метра два года назад и сейчас.

Итак, однокомнатная квартира площадью 45 кв. метров стоила 3,3 млн рублей, то есть цена 1 кв. метр - 73 000 рублей. Сейчас, если разделить 2,9 млн рублей на 31,7 кв. метра мы получим цену квадратного метра почти в 91 тысячу рублей.

Что касается «двушек», то кв. метр в квартире площадью 66 кв. метров стоил 68 тысяч рублей (4,5 млн рублей вся квартира), сейчас если 4,61 млн разделить на 48,6 кв. метра, мы получим цену одного «квадрата» 94 тысячи рублей.

В «трешках» «квадрат» стоил чуть больше 62 тысяч рублей, если ориентироваться на цену в 5,25 млн рублей квартиры площадью 84 кв. метров. Сейчас кв. метр стоит почти 83 тысячи рублей в самой маленькой «трешке» метражом 81,3 кв. м и по цене 6,74 млн рублей.

Конкуренция

В относительной близости к «Мишино» расположены несколько жилых комплексов, конкурентами их назвать нельзя, поскольку проекты реализуются в разных сегментах, кроме того, есть различия в технологии строительства, этажности домов, инфраструктуре и сроках ввода. Отмечу, что мультиформатных проектов в принципе не очень много на рынке новостроек, вблизи ЖК «Мишино» их нет.

«Однушку» в ЖК комфорт-класса «Солнечная система» (проверен Тайным покупателем) можно купить по акции за 2 млн 640 тыс. рублей. Площадь однокомнатных квартир, кстати, примерно одинакова (31,7 кв. м). Первые дома будут сданы уже в конце этого года, внутри квартала появится вся необходимая инфраструктура. Но стоит иметь в виду, что новостройка возводится в промзоне, и дома там высотные.

В ЖК «Две столицы» «однушка» обойдется в 3 млн 270 тыс. рублей. Расположен он в непосредственной близости к железной дороге. Кроме того, проект тоже не среднеэтажный.

22-этажный ЖК «Лермонтов» строится в мкр. Лобаново. Жилье здесь дорогое, несмотря на то, что проект заявлен как социальный. Однокомнатная квартира стоит 4 млн рублей.

В ЖК «Маяковский» в продаже остались только «однушки» (3 млн 930 тыс.) и трехкомнатные квартиры (7 млн 156 тыс. рублей). Жилой комплекс многоэтажный, плюс это эконом-класс.

Планировки и цены — 9 из 10 баллов

Конкурентов у «Мишино» нет, планировки хорошие, а цены доступные.

Как купить?

Продажи ведутся по договорам долевого участия (ДДУ). При 100%-ной оплате на аккредитивный счет вносятся 50%, которые находятся на нем до регистрации ДДУ, после чего переводятся на счет «Ингеокома». Остальные 50% вносятся по согласованию с компанией в течение определенного времени. Можно единовременно внести 100% от стоимости квартиры. Вся сумма будет списана на счет продавца после регистрации договора.

То есть схема покупки такова:

1.​ Открываю аккредитивный счет.

2.​ Вношу необходимую сумму (в случае с ипотекой это будет первоначальный взнос).

3.​ После того, как деньги будут зачислены на счет, банк уведомит застройщика о поступлении средств.

4.​ На этом этапе регистрируется ДДУ.

5.​ После того, как договор выйдет из Регпалаты, застройщик вызывает на подписание необходимых бумаг. Банк, в свою очередь, получает информацию о выполнении застройщиком своих обязательств.

6.​ У меня на руках остается ДДУ, банк застройщику в этот момент переводит либо оставшуюся по договору сумму со счета, либо перечисляет ипотечные средства.

Есть вариант покупки в рассрочку. На 3 месяца она будет беспроцентной. Для этого надо в течение 5 дней с момента заключения договора оплатить не менее 50% стоимости квартиры по договору. Оставшаяся сумма вносится равными платежами в течение трех месяцев.

На срок до 6 месяцев не менее 40% стоимости вносятся в течение того же срока с момента подписания договора. Оставшаяся сумма распределяется на полгода с начислением 1,25% в месяц на остаток суммы. К слову, два года назад этот вид рассрочки стоил 1% в месяц.

 

При рассрочке до 12 месяцев первый взнос составит не менее 30%. Оставшиеся 70% (или менее) вносятся равными платежами ежемесячно с начислением уже 1,5% в месяц на остаток суммы. Опять же, судя по прошлому отчет моего коллеги, годовая рассрочка стоила 1,25%.

Ипотеку, в том числе с господдержкой, дают 9 банков («Сбербанк», ВТБ24, Райффайзен банк, банк «МИА», «Возрождение», Delta Credit, «СвязьБанк», «Банк Москвы», «ТрансКапиталБанк». Самое выгодное предложение — у «Сбербанка» (от 11,9% годовых).

По акционным предложениям конкретики нет, все обсуждается индивидуально.

Схема покупки — 8 из 10 баллов

С такой схемой покупки я встречаюсь впервые, но мне она кажется очень надежной. В случае невыполнения застройщиком своих обязательств, деньги просто не будут списаны со счета. Еще один плюс — аккредитация 9 банками и ипотека под 11,9%. Минус — дорогая рассрочка и непонятная ситуация со скидками.

Соцкультбыт

Поскольку строительство ведется рядом с частным сектором, здесь есть небольшие продуктовые магазинчики. Крупные торговые центры (МЕГА, Hoff, Леруа Мерлен и др.) находятся на Ленинградском шоссе. От ЖК «Мишино» это примерно в 20 минутах на общественном транспорте или около 10 на машине.

Школа и детсад, которые появятся на территории жилого комплекса, планировались частными, но, как пишут на форумах, инициативной группе удалось прийти к общему мнению с руководством «Ингеокома» и детская инфраструктура будет муниципальной. Детсад сдадут вместе с первой очередью, часть жителей (судя по сообщения на форуме) очень в этом заинтересованы. К этому же моменту завершится благоустройство пруда с набережной.

Ближайшая школа № 28 находится на ул. Чернышевского, 3А. От «Мишино» это примерно в 17-20 минутах на машине. Детсад №43 «Родничок» - на ул. Крылова, 6. Расстояние на машине примерно то же.

Ближайшая медсанчасть находится на ул. Академика Грушина. Доехать сюда можно за полчаса. Недалеко от медсанчасти, на ул. Москвина есть детская поликлиника, а на ул. 8 марта — стоматологическая клиника. Словом, вся инфраструктура — пока в Химках.

Парковка будет на территории, она предусмотрена проектом планировки. Участок под нее прошел межевание. После ввода в эксплуатацию первой очереди ЖК «Мишино», паркинг будет реализован в виде плоскостной парковки. Места здесь будут сдаваться в аренду.

К завершению строительства 2-ой очереди будет принято решение о необходимости строительства двухуровневого паркинга а-ля «народный» гараж. Здесь машиноместа уже планируют продавать, их стоимость пока неизвестна.

Инфраструктура — 6 из 10 баллов

В шаговой доступности ничего, кроме мелких продуктовых магазинов пока нет. Но с первой очередью должен быть сдан и детсад, а значит, хотя бы дошкольники будут пристроены, чего нельзя сказать о школьниках, школы в Химках перегружены.

Нюансы стройки

Разгар стройки пришелся на непростые времена в конце 2014 года. Учитывая не самую простую финансовую ситуацию в компании, застройщиком было принято решение о замене вентилируемых фасадов, выполненных из европейских материалов на штукатурку. Та же участь ждала и окна.

Вместо немецких дольщикам обещали поставить российские стеклопакеты. Вопрос, впрочем, был решен благодаря активным действиям инициативной группы будущих жителей «Мишино». Застройщик пообещал не отклоняться от проектной декларации и выполнить свои обязательства, оставив материалы прежними.

Однако о полном соответствии фасадов и «начинки» домов пока говорить рано, строительство еще не завершено. Жители на форумах подробно обсуждают эту ситуацию и опасаются, что по факту они получат совсем не бизнес-класс, а комфорт, что совсем не входило в их планы.

Резюме

Начало строительства ЖК «Мишино» было бодрым и оптимистичным, в кризис прогнозировать дальнейшее развитие ситуации сложно. То, что продажи ведутся по ДДУ — хорошо. То, что застройщик идет на индивидуальное обсуждение скидки и схему рассрочки, тоже, в принципе, неплохо.

Среднеэтажность проекта в сочетании с планировками, доступными ценами, общей концепцией и близостью к лесопарку привлекают внимание. Но, учитывая приостановку работ на площадке, я бы понаблюдала месяц-другой за стройкой. Вложения в проект сейчас мне кажутся рискованными.

С инфраструктурой в Химках все очень неоднозначно, а с первой очередью в проекте появится только детский сад. Замена более качественных стройматериалов на другие - тоже не в плюс комплексу. В общем, максимальная оценка, которую могу поставить проекту на данный момент, «6» баллов.

Мария Калашникова

6баллов

ЖК «Мишино» - обсуждение отчета тайного покупателя:

Другие материалы с тегом "дороги"
Другие материалы с тегом "жилье бизнес-класса"
ЖК «Позитив» в Новой Москве: недорогие квартиры с минимумом инфраструктуры

Всего в 3-х км от МКАД компания Capital Group возводит жилой комплекс «Позитив». Технология строительства панельная, дома строят из современных панелей производства «ГВСУ «Центр». Продажи стартовали...

23 ноября
ЖК «Новокрасково»: квартиры с видом на воду, доехать до которых будет сложно

Новым заданием для Тайного покупателя от редакции Novostroy-M.ru стал ЖК «Новокрасково». Это масштабный проект, который компания «Тройка РЭД» возводит в поселке Красково. Жилой комплекс заинтересует тех, кто...

15 ноября
ЖК «Люберцы 2017»: квартиры на любой вкус, но инфраструктура сильно запаздывает

Новым заданием от редакции Novostroy-M.ru для Тайного покупателя стало «приобретение» квартиры в ЖК «Люберцы 2017», который компания «Самолёт Девелопмент» строит возле Люберец. Наш агент уже...

01 ноября