01 ноября
оценка 7 из 10

ЖК «Люберцы 2017»: квартиры на любой вкус, но инфраструктура сильно запаздывает

Новым заданием от редакции Novostroy-M.ru для Тайного покупателя стало «приобретение» квартиры в ЖК «Люберцы 2017», который компания «Самолёт Девелопмент» строит возле Люберец. Наш агент уже проверял первую и вторую очереди проекта, тем интереснее для него было вернуться и оценить, как изменился жилой комплекс с момента прошлого визита. Теперь, кстати, здесь можно выбрать не только жилье с отделкой, но и без.

Что строят?

ЖК «Люберцы 2017» - комплекс на сегодняшний момент, состоящий из 3-х очередей. Все дома комплекса 17-этажные, монолитно-кирпичные. Первая и вторая очереди были построены и сданы в срок. Немного расскажу о них.

Первая очередь строительства «Люберцы 2015» состоит из 8 многосекционных жилых домов. Дома давно заселены, дольщики получили ключи от квартир 30 сентября 2015 года.

Вторая очередь проекта получила название ЖК «Люберцы 2016». Разрешение на ввод в эксплуатацию 13 монолитно-кирпичных многосекционных домов получено 26 сентября 2016 года, поэтому вскоре эти дома также будут заселены.

Микрорайон «Люберцы 2017» (3-я очередь строительства) будет возведен в 4 этапа. Первый из них – это 7 монолитно-кирпичных домов высотой 17 этажей. Ввод корпусов в эксплуатацию планируется в IV квартале 2017 года.

Сейчас продаются квартиры в корпусах 22 и 24. Корпус 22 – семисекционное 17-этажное здание, П-образное в плане. Корпус 24 тоже высотой 17 этажей, он Г-образный в плане, пятисекционный.

Сейчас в корпусе 22 ведётся устройство стен и перекрытий на 15 этаже, на корпусе 23 возводятся стены и перекрытия 10-11 этажей, в корпусе 24 устраиваются стены и перекрытия 10-12 этажей.

Соцкультбыт

Поскольку инфраструктура сегодня – неотъемлемая составляющая любого жилого комплекса, я расскажу о ней поподробнее. Часть помещений на первых этажах запланированы жилыми, а часть предназначены под коммерцию. Например, в корпусе 22 (ЖК «Люберцы 2017») нежилые помещения не предусмотрены. В корпусе 23 этой же очереди строительства будет 6 помещений для малого бизнеса площадью 70,84 – 102,75 кв. метра.

В ЖК «Люберцы 2016» из 13 домов только 3 имеют частично нежилой первый этаж. В остальных 10 корпусах первый этаж жилой. Получается, что большинство запланированных объектов инфраструктуры разместится в отдельно стоящих зданиях.

В предыдущем расследовании о первой и второй очередях Тайный покупатель выяснил, что одновременно со второй очередью строительства начнётся строительство школы и паркинга, а с третьей детской поликлиники.

Однако школа строится только сейчас (вместе с третьей очередью, а не со второй, как планировалось). Она будет сдана в сентябре 2017 года, а когда начнет работать, то примет 1100 учеников. Когда школа заработает – вопрос открытый и вызывает беспокойство новоселов первой очереди на форумах. Они пишут, что педсостав в дефиците в давно работающих школах Люберец, поэтому сомневаются, что в новую школу удастся быстро найти квалифицированных учителей.

Паркинг возводить ещё не начинали, хотя дома третьей очереди растут как грибы. По информации от менеджеров, паркинг и поликлинику начнут возводить в 2018 года (то есть третья уже будет сдана).

В сентябре 2016 года на территории ЖК открылся муниципальный детский сад для 225 детей. Очевидно, что новоселам первой очереди повезло, но дети жильцов следующих очередей вряд ли смогут пойти в этот садик. Пока застройщик не возведет новые сады – детей придется возить в близлежащие учреждения.

Прогуливаясь по территории ЖК, я заметила, что на первых этажах жилых домов ЖК «Люберцы 2015» работают несколько небольших магазинов – продуктовый, магазин штор, мебели. Словом, продукты первой необходимости (хлеб, молоко) в микрорайоне можно купить уже сейчас, но выбирать не из чего.

Автовладельцы могут пользоваться платной парковкой (она находится на месте будущего многоуровневого паркинга) или парковаться во дворе дома. Для детей построены детские городки и спортивные площадки.

Собственно, отсутствие объектов инфраструктуры бросается в глаза при посещении строящегося микрорайона. Дома ЖК «Люберцы 2015» стоят вокруг яркого детского сада, в одном из дворов строится школа, весь остальной соцкультбыт отсутствует.

В дальнейшем застройщик планирует построить ещё 4 детских садика и 4 школы, торгово-развлекательный центр с кинотеатром, физкультурно-оздоровительный комплекс, пожарное депо, парк аттракционов, роллердром. По словам менеджеров, в начале 2018 года заработают поликлиника, подстанция скорой помощи, многоуровневый паркинг. Всего в проекте запланировано на 17 700 машиномест.

Инфраструктура - 4 из 10 баллов

На сегодняшний день в ЖК есть детский сад, открылось несколько магазинов, самое необходимое купить у дома можно, но за более широким ассортиментом надо ехать в более крупные магазины. Школьники заселенного ЖК «Люберцы 2015» тоже вынуждены ездить в другие школы (Марусино, Люберцы). За пределами комплекса сейчас находится вся остальная инфраструктура: отделения банков, салоны красоты, спортивные комплексы и множество других необходимых объектов, которые в планах застройщика есть, но появятся позднее. Словом, дома строятся, а инфраструктура очень сильно отстает от жилья.

Кто строит?

Согласно проектной декларации, официальный застройщик ЖК «Люберцы 2017» - «Самолёт Девелопмент». В предыдущем расследовании Тайный покупатель подробно рассказывает о застройщике, поэтому я не буду повторяться, т.к. с тех пор ситуация не изменилась.

В двух словах скажу лишь, что хоть застройщик и работает не очень давно на рынке недвижимости (с 2012 года), о результатах работы «Самолет Девелопмент» можно судить по проектам, которые уже построены и сданы. Это ЖК «Люберцы 2015» и ЖК «Люберцы 2016».

Серьезных жалоб на качество строительства я не нашла, кто-то жалуется на не очень горячие батареи и воду в кранах, другие же наоборот пишут, что батареи раскаленные, но вода в них сильно шумит, что впрочем сантехники объяснить не могут. Есть немного веток с обсуждениями о текущих лоджиях, остекление в которых было, видимо, выполнено с нарушениями, т.к. после дождя стыки мокрые, внутри образуется сырость.

Есть немного жалоб на неутепленные (и как следствие холодные) стены квартир, граничащие с пожарными лестницами. Но чаще встречаются сообщения об увеличении квартир. Так, одна из форумчанок пишет, что ее «однушка» метражом 34 кв. метра выросла на 5,2 кв. метра из-за изменения проекта планировки.

 

Генеральный подрядчик проекта по документам ООО «Строй Девелопмент». К сожалению, ознакомиться с информацией на сайте мне не удалось, т.к. домен не оплачен. Но, судя по общему юридическому адресу, это родственная структура застройщику, а значит, строит ЖК один холдинг.

Как писал Тайный покупатель в первом расследовании, в проекте также задействована компания «Абсолют Недвижимость». Точнее структура называется УК «Эверест Эссент Менеджмент», созданная учредителями «Абсолют Недвижимости». По словам менеджеров продаж, «Абсолют Недвижимость» – один из владельцев земельных участков, на которых строятся дома, поэтому «Самолет Девелопмент» расплачивается с партнером квартирами, которые тот продает самостоятельно.

Надежность застройщика - 8 из 10 баллов

За последний год компания «Самолет Девелопмент» вывела на рынок масштабный объект «Пригород. Лесное» и несколько очередей в уже существующих комплексах. ЖК «Люберцы 2015» и ЖК «Люберцы 2016» сданы в эксплуатацию вовремя, поэтому есть все шансы, что и ключи от квартир в ЖК «Люберцы 2017» дольщики получат в срок. Недоделки в строительстве есть, они всегда есть при таких масштабах, но УК в контакте с жителями (судя по форумам), проблемы устраняют. Словом, оценку по этому пункту сохраняю из первого расследования.

Экология

Ни для кого не секрет, что экологическая обстановка Люберец вряд ли может похвастаться чем-то положительным. На форумах самая частая тема – неприятные запахи от мусорной свалки в Некрасовке и от полей аэрации. В «шапках» тем закреплен телефон (аналогичная ситуация и на форумах соседнего ЖК «Марусино»), куда надо звонить и сообщать, если неприятно пахнет. 

Также в радиусе нескольких километров находятся 2 мусоросжигательных завода (в том числе завод «Эколог», уничтожающий биологические и медицинские отходы). Поблизости есть ТЭЦ, оживлённые автотрассы, бетонный и асфальто-бетонный заводы, а также Машковский завод противопожарных изделий и красок. Мусоросжигающие заводы жители Люберец уже давно требуют закрыть, они собирают подписи под петицией.

В комментариях под документом видно, что за последние несколько лет ситуация не изменилась, люди жалуются на резкий неприятный запах по вечерам. Сама я этого запаха не почувствовала (хотя в первый свой визит мой коллега Тайный покупатель писал, что почувствовал запах).

Зато я видела Салтыковский лесопарк и озеро Чёрное. Набережная озера и лесопарк будут благоустроены, застройщик планирует устроить прогулочные и велосипедные дорожки, но уже сейчас новосёлы семьями ходят к озеру на пикник.

Разведка в Интернете

На сайте застройщика есть ссылки на специальные сайты по каждой очереди строительства. По расположению информации на странице сайт ЖК «Люберцы 2017» немного отличается от двух других (у него меню слева, а не под шапкой), но в принципе общий дизайн просматривается.

Относительно информационного наполнения сайты тоже идентичны: можно посмотреть проектную документацию, прочитать об условиях покупки, узнать актуальные цены на квартиры. Камеры, транслирующей видео со стройки, на официальных сайтах нет. Их отсутствие щедро компенсируется фотографиями. Например, в сентябре было 4 фотосъемки в ЖК «Люберцы 2017», выложено около двух десятков фотографий на каждую дату.

На сайте «Абсолют Недвижимость», которая продает свой пул квартир, также есть ссылка на все очереди проекта. В большинстве случаев переход между вкладками очередей незаметен – например, выбор квартир делается либо на общем генплане всего комплекса, либо по параметрам из общего списка, где предпочитаемая очередь – один из пунктов выбора. Мне показалась такая подача информации предпочтительнее, чем у застройщика: варианты в разных очередях сравнивать удобнее. Например, можно рассчитать экономию при ожидании завершения строительства.

В социальной сети «ВКонтакте» есть несколько групп, посвященных проекту, как и в случае с сайтами, застройщик создал группу под каждую очередь строительства. По ЖК «Люберцы 2015» группа закрытая, группа ЖК «Люберцы 2016» насчитывает чуть больше 3000 пользователей.

Самым интересным мне показалось обсуждение, созданное для прямого общения с застройщиком. Не могу сказать, что ответы пользователя «Самолёт» частые и подробные, но присутствие официальных представителей «Самолёт Девелопмент» в группе заметно, точнее было заметно, когда проект стартовал. Пока участники группы спрашивали об объектах инфраструктуры, выходе квартир в ЖК «Люберцы 2016» в продажу застройщик отвечал. Может, не очень подробно, но всё же обратная связь была.

В последних беседах, где новосёлы обсуждают, надо или не надо заваривать мусоропроводы, сажать ли консьержа, нужна ли охрана и др. – застройщик, к сожалению, молчит. Хотя, на мой взгляд, обсуждение даты выдачи ключей представители «Самолет Девелопмента» могли бы и поддержать.

По ЖК «Люберцы 2017» есть как закрытая, так и открытая группы. В открытой зарегистрировано чуть менее 800 человек, которые преимущественно знакомятся между собой как будущие соседи.

Также «ВКонтакте» я нашла группу, образованную участниками одного из форумов о Люберцах. Она насчитывает почти 4 000 человек. В основном это площадка для общения тех, кто уже купил квартиру в строящемся комплексе. Группа активна, там можно задать вопрос руководителю управляющей компании, пообщаться с соседями-автовладельцами.

Информационная доступность - 8 из 10 баллов

Информации о проекте в сети достаточно, единственный минус - на официальных сайтах проекта не хватает web-камер. Обилие фотоотчетов - это, конечно, хорошо, но онлайн-картинка со стройки успокаивает намного лучше. Также огорчает то, что застройщик перестал контактировать с покупателями (состоявшимися и потенциальными) в соцсетях.

Пути-дороги

Сервис «Яндекс. Карты» рекомендует ехать в ЖК «Люберцы 2017» на автомобиле от МКАД сначала по Новоухтомскому, а затем по Новокосинскому шоссе через Некрасовку. Этот путь составит около 10 км и займёт 21 минуту без пробок. Согласно этому же сервису, утром в будни дорога будет нелёгкая и на некоторых её участках возможны потери скорости до 7 км/ч.

Самый удобный путь на общественном транспорте сейчас на специальных бесплатных маршрутках продавцов квартир. Каждые 2 часа (с 8:20 до 18:30) от станции метро «Лермонтовский проспект» отходит брендированный микроавтобус компании «Абсолют Недвижимость», с его расписанием можно ознакомиться на сайте продавца в разделе «Контакты».

Ещё 7 рейсов совершает микроавтобус компании «Самолёт Девелопмент», этот маршрут также отправляется каждые 2 часа (с разницей в полчаса относительно автобуса «Абсолют Недвижимость», кроме утреннего рейса) с 8:30 до 20:00.

От станции метро «Лермонтовский проспект» также ходит и обычная рейсовая маршрутка № 1179. Стоимость проезда 50 рублей, время в пути 40 минут. Кроме того до строящихся домов можно доехать от станций метро «Котельники» (маршрутное такси №40, 1121, проезд 50 рублей, время в пути также 55 минут), «Новокосино» (маршрутка № 527).

Часть названных маршрутов проходит через остановку у железнодорожной станции Люберцы-1. От станции Люберцы-1 ехать минут 15-20, стоимость проезда 35 рублей. В новом микрорайоне у общественного транспорта 2 остановки – одна у офисов продаж, вторая на другом конце квартала первой очереди.

После сдачи в эксплуатацию третьей очереди строительства транспортная обстановка вокруг новостройки улучшится. В I квартале 2018 года (по более оптимистичной версии, в конце 2017 года) в двух километрах от стройки откроется станция метро «Некрасовка» Кожуховской линии.

Во всех рекламных материалах подчеркивается, что ЖК «Люберцы 2017» - новостройка вблизи станции метро. Но оно еще не работает, более того, прямой дороги до места стройки станции тоже ещё нет, а в объезд получает в 2 раза длиннее, чем заявлено в рекламных материалах. Искренне верю, что через год всё будет, как запланировано, но пока эти заявления преждевременны.

Сейчас до места строительства станции от ЖК «Люберцы» пешком идти далеко, короткая дорога пока не построена. Проходящее по границе участка Зенинское шоссе будет расширено до 4-х полос, а также будет построено 9 км автотрассы Москва-Лыткарино, которая проходит по другой границе участка.

В прошлом расследовании Тайный покупатель поставил оценку чуть выше среднего за транспортную доступность, потому что Люберцы увязли в пробках. Транспорт действительно – одна из горячих тем на форумах наравне с экологией. Мне довелось постоять в пробке, но уже на пути от станции Люберцы-1 в сторону МКАД, я потеряла около 10 минут. Однако в отличие от своего коллеги я ездила на стройку на общественном транспорте, а не на личном автомобиле.

Я была на стройке ЖК «Люберцы 2017» два раза. От метро «Лермонтовский проспект» и от станции Люберцы-1 и в субботу и в будний день в районе 10-11 утра пробок не было. Доехала я в принципе без проблем. К сожалению, пассажирам общественного транспорта пока не обойтись без маршруток (автобус есть, но я его оба раза не дождалась), а маршрутки в данном случае - это не очень качественный сервис за большие, на мой взгляд, деньги.

Транспортная доступность – 6 из 10 баллов

Конечно, открытие метро «Некрасовка» кардинально улучшит транспортную доступность локации, но при условии, что к станции сделают хорошую дорогу для пешеходов. Сейчас же обстановку с транспортом по-прежнему можно охарактеризовать как «чуть выше среднего», если бы не маршрутки продавцов, курсирующие каждые полчаса, то добираться до ЖК было бы намного сложнее.

Визит в офисы продаж

Офисы продаж компаний «Самолёт Девелопмент» и «Абсолют Недвижимость» находятся прямо в микрорайоне Люберцы в непосредственной близости от построенных домов. Сперва в глаза бросается офис застройщика, его невозможно не заметить, он стоит на въезде в микрорайон.

Рядом с входом детская площадка, аналогичная той, что строятся во дворах домов, а также небольшой паркинг на 5-7 автомобилей. Офис «Абсолют-недвижимость» тоже хорошо виден с дороги хоть и находится на некотором отдалении от офиса застройщика.

В офис компании «Самолёт Девелопмент» я отправились в один из воскресных дней, предварительно выяснив, что записываться на встречу нет необходимости, обслуживание происходит в порядке живой очереди. Она действительно была и состояла из 3-4 покупателей. Ситуация осложнялась ещё и тем, что в офисе «Самолёта» в моменты двух моих визитов не было секретаря или кого-нибудь ещё, кто бы этой очередью руководил. Следовало, как в очереди в магазине, самостоятельно искать последнего.

 

В воскресенье, учитывая, что очередь была довольно большой, я не захотела терять в ней время. Решила, что 2 менеджера на такое количество покупателей – это час ожидания. К тому же, мой коллега в предыдущем расследовании утверждал, что встреча с менеджером была не очень полезной – всё можно было решить по телефону. Уточнив у кредитного специалиста (больше не у кого было) где тут шоу-рум, я пошла посмотреть отделку, а потом уехала.

Второй раз я поехала в офис «Самолёт Девелопмент» утром во вторник, но ситуация в офисе выглядела абсолютно также – хаотичная очередь покупателей (4 человека, трое из них, кажется, вместе, но не уточнила), скучающий менеджер по ипотеке и 2 напряжённо работающих менеджера по продажам.

У меня не было желания сидеть и ждать, поэтому я отправилась в соседний офис, чтобы сравнить впечатления. У компании «Абсолют-Недвижимость» секретарь на ресепшене не только был, но и отличался удивительным дружелюбием. Здесь, кстати, тоже не обошлось без ожидания, но сотрудница «Абсолюта» сразу предупредила, сколько человек впереди меня и сколько ориентировочно займёт ожидание.

На это время было предложено ознакомиться с рекламным буклетом новостройки, а также предупредительно рассказано об удобствах офиса: coffee point находился непосредственно у стойки секретаря, а вот туалет был неочевиден, но секретарь сориентировала, не дожидаясь вопроса. На меня произвело впечатление озеленение офиса – повсюду стояли горшки с цветами, зелёная стена отделяла кресла для ожидания от рабочих столов менеджеров.

Также в зоне ожидания были рисовальные принадлежности – один из менеджеров работал с семьёй, и пока родители изучали документы, их ребёнок мог занять себя. Взрослые посетители, помимо печатной продукции, могли также посмотреть видеоролики о других проектах, которые продаёт «Абсолют-Недвижимость».

Словом, обстановка в «Абсолют-Недвижимости» мне показалась значительно более радушной, чем в офисе «Самолёт Девелопмента». К сожалению, в конце сентября у «Абсолют-Недвижимость» можно было купить только квартиру без отделки (сейчас они продают уже и жилье с ремонтом), поэтому, конечно, делать выбор между двумя продавцами не приходилось, но впечатления разительно отличались.

Что же касается профессионализма менеджера по продажам, то тут особых восторгов у меня нет, как, впрочем, и претензий. Менеджер Андрей был вполне профессионален, корректен, никакой презентации у него заготовлено не было, но на все заданные вопросы он ответил, о дальнейших действиях (и дате созвона!) мы договорились.

Сервис - 9 из 10 баллов

В целом посещением офиса «Абсолют Недвижимость» я осталась довольна, унесла с собой не только впечатления, но и некоторое количество интересной литературы, а также конкретные предложения по ценам и планировкам. К сожалению, в офисе не оказалось макета строящегося комплекса. Учитывая, что сейчас продажи ведутся не только в готовых домах, но и в строящихся, хотелось бы увидеть третью очередь - ЖК «Люберцы 2017» - хотя бы приблизительно.

Геометрия жилья

Говоря о геометрии жилья, имеет смысл рассказывать, конечно, преимущественно о квартирах с отделкой. В неремонтируемых секциях квартиры сдаются с минимумом стен (только несущие), остальные обозначены трассировкой в 1 кирпич, поэтому планировка вариативна.

В ЖК «Люберцы 2015» квартир осталось немного. Однокомнатные квартиры площадью 32.4 – 46.30 кв. метра в большинстве своём прямоугольные, близкие к квадрату в плане, имеют большой просторный коридор, совмещённый санузел и балкон. В квартире площадью 39.8 кв. метра застройщик предлагает отделить часть комнаты и устроить просторную кладовку или гардеробную, а в коридоре квартиры 36.6 кв. метра есть 2 ниши, в которых уместится небольшой шкаф и/или вешалка.

Трёхкомнатных квартир в ЖК «Люберцы 2015» всего 3, все они площадью 73.8 кв. метра. Кухня в них неправильной формы, есть большой балкон, объединяющий кухню и комнату, 2 санузла. Формально говоря, это «евротрёшка» - кухня довольно большая, в этом же помещении может быть ещё и гостиная.

В ЖК «Люберцы 2016» «Самолёт Девелопмент» продаёт только 1-комнатные квартиры. Кухни там небольшие метражом 8.5-12 кв. метра, совмещённые санузлы (около 4-х кв. метров), лоджии и балконы 1,5 – 3 кв. метра. В большинстве своём «однушки» почти квадратные в плане: комната и кухня имеют общую стену. Но есть вариант планировки в виде вытянутого прямоугольника, комната и кухня находятся напротив друг друга и разделены коридором. Коридоры, кстати, в этих квартирах не предполагают вместительных встроенных шкафов и тем более, гардеробных-кладовых. Ниши есть, но там уместится максимум вешалка.

Коридоры квартир ЖК «Люберцы 2017» мне нравятся гораздо больше – даже в квартирах-студиях здесь запроектированы ниши под шкаф, например, в квартире площадью 29.75 кв. м, в 1-комнатной 31.2 кв. м или в «двушке» 60.35 кв. метра.

В целом же, площадь квартир-студий в ЖК «Люберцы 2017» варьируется от 26.30 до 31.80 кв. метра. Большинство вариантов в продаже метражом 30.2 кв. м, они распложены в угловой секции корпуса 24, поэтому кухня и балкон имеют сложную форму, зато геометрически комната и кухня разделены. Судя по планировкам, приведённым на сайте «Самолёт Девелопмент», между кухней и комнатой есть некое подобие перегородки, прямоугольный коридор не отгорожен.

Еще несколько квартир-студий прямоугольные в плане. Площадь совмещенного санузла в квартирах-студиях от 3.7 до 4.2 кв. м, балконы (как прямоугольные, так и сложной формы) площадью от 3.6 до 4.7 кв. метра. В прямоугольных студиях в огороженном коридоре есть удобная ниша для вместительного встроенного шкафа.

Однокомнатные квартиры ЖК «Люберцы 2017» по форме близки к квадрату. Площадь кухни небольшая 9,5 кв. метров, у них совмещённый санузел. Имеющиеся сейчас в продаже квартиры на 1-2 этажах без балконов.

Двухкомнатные квартиры можно смело назвать «евротрёшками» из-за кухонь метражом 14-20 кв. метров. В продаже варианты «распашных» квартир с кухнями правильной и прямоугольной формы. У «двушек» раздельные санузлы, площадь балконов 3,6 кв. метра.

В 3-комнатных квартирах ЖК «Люберцы 2017» 2 санузла: площадь одного варьируется 3.6 – 3.9 кв. метра, другой 2.10 кв. м. Помимо этого предусмотрено место под кладовку и 2 балкона по 1.5 кв. метра. Площадь комнат в этих квартирах 11-14 кв. метров, кухни около 10 кв. метров.

Планировки - 8 из 10 баллов

Не могу сказать, что выбор планировок в новостройке очень велик на данный момент (например, «однушки» в ЖК «Люберцы 2017» остались только на первом этаже), но в имеющемся ассортименте вполне можно что-то подобрать для себя. Пару баллов снижаю за маленькие кухни и коридоры в некоторых типах квартир, но в целом планировки довольно продуманные.

Отделка

В ЖК «Люберцы 2017» можно купить квартиру как с отделкой, так и без. Расскажу, что включает в себя ремонт. Это значит, что в квартирах будет установлена металлическая дверь, уложена плитка на полу в коридоре и в санузлах, ламинат в комнате.

В комнатах будут поклеены обои под покраску, в ванной плитка. Застройщик остекляет балконы (холодное стекление), устанавливает металлические входные двери, сантехнику, водосчётчики и электрику (розетки, выключатели). На двух верхних этажах предусмотрено панорамное остекление: есть варианты остекления от пола до потолка или состоящее из нескольких квадратных фрагментов.

Что почем

Тип квартиры Площадь (кв. м) Полная стоимость, руб

Цена «квадрата», руб.

ЖК «Люберцы-2015», квартиры без отделки
студия 26.30 – 28.5 2 656 639 – 3 006 886 101 000 – 105 000
1-комнатная 30.60 – 47.70 3 005 930 – 4 617 720 95 510 – 98 385
2-комнатная 50.80 – 60.20 4 624 504 – 5 364 337 84 164 – 89 705
3-комнатная 72.80 – 73.00 5 754 557 – 5 626 070 79 046 – 80 659
ЖК «Люберцы-2017», квартиры без отделки
студия 26.60 – 30.40 2 340 800 – 2 651 000 87 204 – 88 000
1-комнатная 31.80 – 36.00 2 580 000 – 2 614 400 78 000 – 86 000
2-комнатная 36.40 – 67.75 2 930 200 – 4 640 875 68 500 – 80 500
3-комнатная 74.00 – 76.75 5 065 500 – 5 327 556 66 000 – 71 000
ЖК «Люберцы-2015», квартиры с отделкой
студия 28.50 3 417 150 119 900
1-комнатная 32.4 – 46.30 3 657 960 – 5 180 970 111 900 – 112 900
3-комнатная 73.80 7 077 420 – 7 225 020 95 900 – 97 900
ЖК «Люберцы-2016», квартиры с отделкой
1-комнатная 31.70 – 37.65 3 293 630 – 3 836 535 100 900 – 103 900
ЖК «Люберцы-2017», квартиры с отделкой
студия 30.20 – 31.80 2 718 000 – 2 893 800 85 000 – 91 000
1-комнатная 32.70 – 35.80 2 616 120 – 2 975 600 77 400 – 86 000
2-комнатная 49.80 – 67.20 4 002 930 – 4 707 610 69 300 – 81 000
3-комнатная 57.80 – 76.92 4 615 380 – 5 677 200 76 000 – 79 000

 

До октября 2016 года «Самолёт Девелопмент» продавал квартиры с отделкой, а «Абсолют-Недвижимость» квартиры без отделки. Теперь этого разграничения нет, точнее «Самолёт Девелопмент» продаёт жилье только с отделкой, а «Абсолют Недвижимость реализует квартиры как без, так и с ремонтом.

Последние оставшиеся в продаже квартиры в ЖК «Люберцы 2016» - 1-комнатные. С прошлого расследования они подрожали на треть (32%). Квартиры в сданных домах ЖК «Люберцы 2015» тоже подросли в цене, но совсем не так сильно: на 2-3%.

Разница в цене между квартирами с отделкой и без колеблется между 5 и 20 тыс. рублей за квадратный метр. Самая большая разница в стоимости по ЖК «Люберцы 2015» объясняется, вероятно, тем, что на квартиры «Абсолют Недвижимость» распространяется акция, поэтому жилье там подешевело. В ЖК «Люберцы 2017» таких дисконтов нет, поэтому разница не так велика, квадратный метр в квартире с отделкой стоит на 8 - 10 тыс. рублей дороже.

Конкурентами новостройки можно считать объекты в Некрасовке - районе Москвы, расположенным за МКАД, на расстоянии 2 км от строящихся домов.

В первую очередь это, конечно, ЖК «Некрасовка». Здесь есть квартиры в сданных домах, построенные при участии Правительства Москвы, их хорошо видно со стройплощадки. ЖК «Некрасовка» представляет собой 6 панельных жилых домов. В квартирах выполнена отделка. В 2-комнатных квартирах комплекса (1-комнатных в продаже нет) цена квадратного метра 95 636 - 97 205 рублей, а в «трёшках» - 91 591 – 93 211 рублей. Это дешевле, чем в тоже сданной очереди ЖК «Люберцы 2015».

ЖК «Люберецкий» от ГК «Мортон» также, как и все очереди «Люберец» относится к Московской области. Первую очередь здесь планируется завершить к I кварталу 2017 года. ЖК «Люберецкий» - это 11 монолитных домов и объекты инфраструктуры: школа, поликлиника, 2 детских сада и другие социальные объекты.

Стоимость квадратного метра в ЖК «Люберецкий:

  • квартира-студия 84 500 – 114 890 руб.,
  • 1-комнатная квартира 98 000 – 113 000 руб.,
  • 2-комнатная квартира 71 600 – 108 960 руб.
  • 3-комнатная квартира 60 500 – 83 000 руб.
     

Квартиры в комплексе продаются без отделки, поэтому имеет смысл сравнивать цены с квартирами от «Абсолют Недвижимости». Видно, что в «Люберецком» квартиры дороже, чем в «Люберцы 2017», что неудивительно, они сдаются почти на полгода раньше.

Ещё один объект, с которым часто на форумах сравнивают «Люберцы 2016» - это «Новоград «Павлино» (ГК «МИЦ»). Во-первых, жилой комплекс расположен в 1,5 км от места строительства, во-вторых, квартиры там также продает «Абсолют Недвижимость». По плану, этот ЖК будет состоять из 35 монолитно-кирпичных многоквартирных домов, первый этап строительства – 6 домов, они будут сданы в III квартале 2017 года. «Квадрат» в 2-комнатной квартире обойдётся здесь 62 700 – 64 000 рублей, а в 3-комнатной 57 660 – 58 125 рублей. Как мы видим, герой нашего расследования (третья очередь) дороже, хотя жилье будет сдано на квартал позже.

Мкр. «Красная горка» в Люберцах – проект комплексной застройки. ГК ПИК и ДСК-1 совместно возведут 3 квартала жилых домов и объекты инфраструктуры. Покупателям передают квартиры с выполненной отделкой. Однокомнатную квартиру, сдающуюся в конце 2016 года здесь можно приобрести за 3,7 млн рублей, что сопоставимо с ценам на квартиры в сданном ЖК «Люберцы 2016».

Цены - 5 из 10 баллов

Стоимость жилья претерпела большие изменения с момента последней проверки. Прямой конкурент у ЖК «Люберцы 2017» - это «Новоград «Павлино», комплекс относится к Подмосковью, первый этап будет сдан всего на квартал раньше, дома кирпично-монолитные, и квартиры в них дешевле. Но даже в сданном ЖК «Некрасовка» цены на квартиры ниже, чем в сданной первой очереди, а прописка там столичная. Словом, можно найти жилье дешевле.

Как купить?

Квартиры в строящемся комплексе ЖК «Люберцы 2017» «Самолёт девелопмент» продаёт по ДДУ, а «Абсолют Недвижимость» по договору уступки права требования. И те, и другие сделки регистрируются в госорганах (что исключает двойные продажи).

 

Подписывая соглашение об уступке права требования по договору участия в долевом строительстве, гражданин подтверждает, что не занимает государственные должности, на которые назначает президент, а средства на покупку квартиры получены не преступным путём (пункт 3.4.3 и 3.4.1 соответственно). Кажется, я впервые вижу в договорах что-то подобное.

ДДУ страхует ООО «Абсолют Страхование», общество соответствует требованиям ЦБ РФ. Несколько банков выдают ипотечные кредиты на покупку квартир жилом комплексе «Люберцы 2017».

Объект Список банков Минимальная ставка Минимальный Первоначальный взнос
«Абсолют-Недвижимость» (квартиры без отделки)
Люберцы 2015

Металлинвестбанк, Сбербанк,

ВТБ24, Райффайзен банк

11% (Райффайзен банк) 10% (Металлинвестбанк)
Люберцы 2017

Металлинвестбанк, Сбербанк, ВТБ24, Райффайзен банк, СМП банк,

Открытие, Глобэкс, Транскапиталбанк, Возрождение, Сургутнефтегазбанк

11,2% (Металлинвестбанк) 10% (Металлинвестбанк, СНГБ)
«Самолёт Девелопмент»
Люберцы 2015

Сбербанк, Возрождение, Газпромбанк, Открытие, Абсолют банк,

ВТБ24, ВТБ Банк Москвы, Промсвязьбанк, Примсоцбанк, Транскапитал банк, Связь-Банк

11,5% 15%
Люберцы 2016

Сбербанк, Возрождение, Газпромбанк, Открытие, Абсолют банк,

ВТБ24, Сургутнефтегазбанк, банк Россия

11,35% 0%
Люберцы 2017

Сбербанк, Возрождение, Газпромбанк, Открытие, Абсолют банк,

ВТБ24, Сургутнефтегазбанк, банк Россия

10,7% 0%

Банки выдают ипотеку с господдержкой, предусмотрена в проекте и военная ипотека. В программах без господдержки возможно использование материнского капитала в качестве первоначального взноса, по программам с господдержкой материнский капитал используется для погашения ипотеки.

«Абсолют Недвижимость» предоставляет скидки при 100% оплате квартиры – 3% на квартиры в ЖК «Люберцы 2016», 5% на квартиры в ЖК «Люберцы 2015». При покупке жилья в ЖК «Люберцы 2017» возможна беспроцентная рассрочка платежа на 2 месяца при внесении первоначального взноса 30%.

Порядок покупки в «Абсолют Недвижимость» выглядит следующим образом. После выбора квартиры, покупатель может её забронировать на 49 рабочих дней (2 месяца). Квартира выводится из продажи, её цена фиксируется. Возможно также устное бронирование квартиры, оно бесплатно и длится 48 часов. Квартира выводится из продажи, но в этом случае её цена не фиксируется.

Дальше покупатель и «Абсолют Недвижимость» заключают договор на оказание услуг, его стоимость составляет 20 тыс. рублей (из них 5 тыс. рублей за бронирование квартиры и 15 тыс. рублей за регистрацию договора уступки права требования в госорганах). То есть 20 тыс. рублей – это дополнительные расходы при покупке сверх заявленной цены на квартиру.

Далее покупатель начинает собирать документы для оформления ипотечного кредита (если он нужен), а «Абсолют Недвижимость» занимается регистрацией договора уступки права требования в госорганах. Оплата по второму договору (по уступке) осуществляется после его регистрации. Если банк в выдаче ипотеки отказывает, из предварительно уплаченных 20 тысяч рублей, 15 тысяч рублей клиенту возвращаются.

К сожалению, заранее получить образец договора об услугах «Абсолют Недвижимость» нельзя, с ним можно ознакомиться перед подписанием, сидя возле менеджера по продажам. Наблюдаемая мной семья именно этим и занималась весь час, что я пробыла в офисе, что, конечно, увеличивает время ожидания для всех посетителей.

В третий мой приезд на стройку я решила «купить» квартиру у застройщика, чтобы понять разницу между компаниями. «Самолёт Девелопмент», как уже говорилось выше, заключает договор долевого участия в строительстве. Если необходимо оформить  ипотеку, то первый этап покупки квартиры – это получение одобрения по ипотеке.

Если банк кредит одобряет, то тогда покупатель выбирает квартиру и бронирует её. Бронь, правда, непродолжительная, всего на 7 дней, но бесплатная. Одновременно с бронированием квартиры заключается договор на услуги по регистрации ДДУ. В середине октября 2016 года стоимость этого договора составляет 31 000 рублей.

Покупатель должен внести средства в течение 2-х дней с даты подписания договора. Помимо этого покупатель обязуется отдельно оплатить госпошлину за регистрацию, нотариальные услуги по оформлению доверенности на исполнителя договора (это еще около 5 тысяч рублей).

После того, как ДДУ будет зарегистрирован в Росреестре, покупатель оплачивает первоначальный взнос за квартиру. Договор долевого участия в строительстве страхуется в компании «Абсолют Страхование». Изменение площади квартиры до 10% не считается существенным и на сумму договора не влияет.

Рассрочку платежа «Самолёт Девелопмент» предоставляет. Рассрочка возможна на 2 месяца, минимальный платёж 50%, начисляется 2% на остаток. На момент моего визита, со слов менеджера по продажам, акций на квартиры «Самолёт Девелопмент» не проводил.

Если сравнивать покупку квартир в ЖК «Люберцы 2017» от застройщика и от его партнера «Абсолют Недвижимости», то мне показалось, что в «Самолёт Девелопмент» покупать удобнее, но дороже. «Самолёт Девелопмент» заключает более привычный ДДУ, по которому предусмотрены штрафные санкции в случаях нарушения сроков строительства.

Соглашение об уступке прав требования по ДДУ – документ по объему значительно меньше, чем ДДУ, соглашение заключается с компанией «Абсолют Недвижимость», которая, разумеется, сдачу дома в срок не гарантирует. Пункт 5.1. звучит так: «Цедент отвечает перед Цессионарием за действительность передаваемого права, но не отвечает за неисполнение Договора участия Застройщиком». Обязательства застройщика подробно прописаны в ДДУ, по которому переходят права. Могу ошибаться, но, по-моему, сделка выглядит сложнее.

Также мне не очень нравится, что по договору об услугах с «Абсолют Недвижимостью» платить надо до принятия решения об ипотеке. В случае отказа по ипотеке часть средств возвращается, но у «Самолёт Девелопмент» не приходится платить (и соответственно, ждать возврата средств), если ипотеку не одобрят.

Схема покупки - 7 из 10 баллов

Продажи ведутся по ДДУ и договору уступки прав требования, оба договора регистрируются и страхуются организацией, аккредитованной ЦБ РФ. Ипотеку с господдержкой выдают несколько банков (в том числе флагманские), есть специальные предложения для военнослужащих, принимается материнский капитал. Придраться можно лишь к короткой рассрочке и отсутствию акций на момент «покупки».

Резюме

Проект обещает быть интересным, но в перспективе. Сегодня, когда 2 очереди уже построены, жилой комплекс представляет собой несколько жилых домов в почти чистом поле. Новосёлы вынуждены ехать домой по довольно узкой и извилистой дороге (в народе ее прозвали пьяной).

Построенная уже сейчас инфраструктура тоже оставляет желать много лучшего: один небольшой продуктовый магазин, детский сад и платная парковка – фактически это всё, чем могут пользоваться жители комплекса сейчас, до всего остального придётся ехать.

К плюсам новостройки я бы отнесла продажи по 214-ФЗ, надежность застройщика, соблюдение сроков сдачи, близость к Москве и возможность выбрать жилье как с ремонтом, так и без. По совокупности факторов ЖК «Люберцы 2017» получает «7» баллов.

Валентина Ша

7баллов

ЖК «Люберцы 2017» - обсуждение отчета тайного покупателя:

Другие материалы с тегом "214-ФЗ"
Другие материалы с тегом "Абсолют"
ЖК «Позитив» в Новой Москве: недорогие квартиры с минимумом инфраструктуры

Всего в 3-х км от МКАД компания Capital Group возводит жилой комплекс «Позитив». Технология строительства панельная, дома строят из современных панелей производства «ГВСУ «Центр». Продажи стартовали...

23 ноября
ЖК «Новокрасково»: квартиры с видом на воду, доехать до которых будет сложно

Новым заданием для Тайного покупателя от редакции Novostroy-M.ru стал ЖК «Новокрасково». Это масштабный проект, который компания «Тройка РЭД» возводит в поселке Красково. Жилой комплекс заинтересует тех, кто...

15 ноября
ЖК «Люберцы 2017»: квартиры на любой вкус, но инфраструктура сильно запаздывает

Новым заданием от редакции Novostroy-M.ru для Тайного покупателя стало «приобретение» квартиры в ЖК «Люберцы 2017», который компания «Самолёт Девелопмент» строит возле Люберец. Наш агент уже...

01 ноября